Effetti della trascrizione del sequestro immobiliare nell'ipotesi di “revoca della revoca” del provvedimento

La mancata dichiarazione della trascrizione di un sequestro conservativo dell'immobile oggetto del preliminare di compravendita, suscettibile di convertirsi in pignoramento (art. 686 c.p.c.), costituisce un inadempimento di non scarsa importanza a carico del promittente alienante, che dà accesso sia ai rimedi contrattuali ricavabili dalla disciplina generale del contratto, tra cui gli artt. 1385 e 1453 c.c., e sia ai rimedi previsti dalla disciplina del contratto definitivo, tra cui l'art. 1482 c.c., con facoltà del compratore di sospendere il pagamento del prezzo e chiedere la fissazione di un termine per la liberazione dell'immobile o optare per la risoluzione/recesso o la riduzione del prezzo (Trib. Pavia, III, n. 1557/2021).

Nella distribuzione delle somme ricavate dalla espropriazione forzata, il conflitto tra creditore sequestrante e creditore ipotecario che abbia iscritto ipoteca successivamente alla trascrizione del sequestro, va risolto, sulla base del combinato disposto degli artt. 2906 e 2916 c.c., nel senso che non si tiene conto della ipoteca iscritta successivamente, ma tale effetto opera soltanto a favore del creditore sequestrante, con la conseguenza che l'ipoteca spiega comunque i suoi effetti nei confronti degli altri creditori (Trib. Padova, 4 gennaio 2019, in Ilprocessocivile.it, con nota di Caprio).

Il pignoramento derivante dalla conversione di un sequestro conservativo non retroagisce, quanto ai suoi effetti, al momento della concessione della misura cautelare, sicché il creditore intervenuto nella successiva esecuzione — promossa dallo stesso sequestrante o da altri — non può opporre gli effetti del pignoramento, di cui agli artt. 2913 e ss. c.c., agli atti pregiudizievoli sui beni del debitore intervenuti tra la concessione del sequestro e il pignoramento, restando l'ipoteca iscritta sull'immobile dopo la trascrizione del sequestro conservativo inopponibile unicamente al creditore sequestrante e non anche ai creditori intervenuti nell'esecuzione (Cass. VI, n. 54/2016).

In una peculiare fattispecie la Corte di cassazione ha chiarito che qualora un provvedimento di sequestro conservativo sugli immobili del debitore venga: a) dapprima concesso con decreto inaudita altera parte, ai sensi dell'art. 669-sexies, comma 2, c.p.c.; b) quindi, revocato dallo stesso giudice che l'ha concesso in esito all'udienza di discussione, con ordine di cancellazione della trascrizione; c) infine, nuovamente concesso dal collegio in sede di reclamo ai sensi dell'art. 669-terdecies c.p.c., gli effetti di esso si producono rispetto ai terzi sin dalla data della trascrizione del primo decreto concesso inaudita altera parte, qualora prima della pronuncia collegiale, non si sia comunque provveduto alla sua cancellazione.

A fondamento dell'esposto principio la S.C. ha evidenziato, in particolare, che la cancellazione della trascrizione che determina, in rapporto ai terzi, il venir meno degli effetti che ad essa si ricollegano, costituendo una forma di pubblicità volta a rendere noto ai terzi che è sopravvenuto un fatto idoneo a rimuovere l'effetto conservativo della trascrizione originaria. Se è vero, infatti, che gli effetti conservativi della trascrizione d'una domanda vengono meno non solo quando si determinano i fatti che impongono la cancellazione della stessa domanda, ma anche quando la cancellazione è ordinata ed eseguita sull'erroneo presupposto che quei fatti si siano determinati (Cass. n. 5870/1994, in motivazione), è pur vero che è il “fatto” della cancellazione della trascrizione a configurare una forma di pubblicità negativa, impedendo di ricollegare un qualsiasi effetto alla trascrizione originaria, allo stesso modo che se non si fossero determinati i fatti costituenti presupposto della cancellazione. Ne consegue che nell'ipotesi in cui venga accertata l'esistenza dei presupposti per la trascrizione — id est venga accertata l'insussistenza dei presupposti per l'ordine di cancellazione, come nel caso che ci occupa in cui, in sede di reclamo, è stata accolta l'istanza di sequestro, con conseguente “revoca della revoca” (e, cioè, revoca dell'ordinanza che aveva rigettato l'istanza di sequestro e ordinato la cancellazione della trascrizione, revocando il precedente decreto autorizzativo del sequestro) — non vi è alcuna ragione logico-giuridica per escludere la permanente efficacia della trascrizione eseguita in forza dell'originaria autorizzazione, se l'ordine di cancellazione non risulti eseguito (Cass. III, n. 14190/2012).

La questione in esame può di norma sorgere a fronte della richiesta della parte che abbia subito il sequestro su un proprio immobile di ottenere la cancellazione della relativa trascrizione a fronte della revoca del provvedimento cautelare, quando il relativo ordine non sia stato emesso con il provvedimento in questione (cfr. Trib. Torino, 1° marzo 2004, in Giur. merito, 2004, 2467, nel senso che l'ordine al conservatore dei registri immobiliari di provvedere alla cancellazione della trascrizione di un sequestro conservativo deve essere emesso, con ordinanza, nel corso del procedimento, ex art. 669-novies c.p.c., dal giudice che emette declaratoria di inefficacia del provvedimento cautelare e non può essere emesso, con decreto, in sede di volontaria giurisdizione; Trib. Verona, 21 settembre 1993, in Giur. it., 1994, I,2, 318, con nota di Fadel).

Occorre considerare che non sono applicabili alla cancellazione della trascrizione dei sequestri né l'art. 2882 c.c., relativo alla cancellazione dell'iscrizione ipotecaria e la disposizione di cui all'art. 2668 c.c., riguardante la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale, che a tal fine impongono, come noto, un provvedimento passato in giudicato, in assenza di accordo tra le parti (v., in sede applicativa, Trib. Pistoia, 24 gennaio 2011).

In detta ipotesi la relativa richiesta dovrà essere veicolata, ex art. 669-duodecies c.p.c., dinanzi al giudice della cautela.

La parte beneficiaria del sequestro potrebbe opporsi alla richiesta di cancellazione della trascrizione se, nelle more, ha riottenuto, ad esempio a seguito della proposizione del reclamo, la concessione del provvedimento cautelare in virtù dei richiamati principi espressi dalla S.C.

Se nelle more, per effetto della pronuncia di condanna, ai sensi dell'art. 686 c.p.c., il sequestro conservativo per il quale è stata eseguita la trascrizione, si è convertito in pignoramento, le questioni sono invece demandate al giudice dell'esecuzione che decide con provvedimento opponibile ex art. 617 c.p.c. (cfr. Trib. Salerno, I, 24 gennaio 2009).

Qualora sia stato incardinato il giudizio di merito, la competenza a conoscere della domanda volta ad ottenere la cancellazione della trascrizione del sequestro appartiene invece al giudice del merito.

La questione che ne occupa ha una rilevanza fondamentale ove si consideri che venuta meno la trascrizione del sequestro sull'immobile lo stesso potrebbe essere oggetto di atti di disposizione efficaci anche nei confronti del sequestrante in favore di soggetti terzi (con conseguente venir meno della garanzia).

In vero, come ha sottolineato da lungo tempo la S.C., il creditore che abbia ottenuto sentenza di condanna esecutiva e di convalida del sequestro, nel processo di esecuzione, che segue la conversione del sequestro in pignoramento, non può giovarsi degli effetti del sequestro in relazione a bene immobile acquistato da un terzo cui il debitore lo abbia alienato con atto trascritto dopo la trascrizione del provvedimento di autorizzazione del sequestro, quante volte, ancorché dopo la trascrizione dell'acquisto, sia stata eseguita la cancellazione della trascrizione del sequestro (Cass. III, n. 5870/1994).

L'esecuzione del sequestro conservativo su beni immobili si realizza mediante la trascrizione nei registri immobiliari, soltanto a partire dalla quale si producono verso i terzi gli effetti del vincolo.

La questione che ne occupa ha una rilevanza fondamentale ove si consideri che venuta meno la trascrizione del sequestro sull'immobile lo stesso potrebbe essere oggetto di atti di disposizione efficaci anche nei confronti del sequestrante in favore di soggetti terzi (con conseguente venir meno della garanzia).

La Corte di cassazione ha chiarito che qualora un provvedimento di sequestro conservativo sugli immobili del debitore venga: a) dapprima concesso con decreto inaudita altera parte, ai sensi dell'art. 669-sexies, comma 2, c.p.c.; b) quindi, revocato dallo stesso giudice che l'ha concesso in esito all'udienza di discussione, con ordine di cancellazione della trascrizione; c) infine, nuovamente concesso dal collegio in sede di reclamo ai sensi dell'art. 669-terdecies c.p.c., gli effetti di esso si producono rispetto ai terzi sin dalla data della trascrizione del primo decreto concesso inaudita altera parte, qualora prima della pronuncia collegiale, non si sia comunque provveduto alla sua cancellazione (Cass. III, n. 14190/2012).

In sostanza, nell'ipotesi di “revoca della revoca” del provvedimento di sequestro, qualora non fosse stata, dopo la prima revoca, disposta ed eseguita la cancellazione della trascrizione del sequestro gli effetti della misura potranno decorrere dalla data di concessione originaria della stessa.