Contestazione dell'imputazione di spese personali

Tale tipologia di condominio non esige un fatto o un atto costitutivo in sé, ma sorge ope legis in presenza della condizione materiale o funzionale giuridicamente rilevante e coesiste nell'edificio con la più vasta e strutturata organizzazione del condominio. L'esistenza di un condominio parziale spiega i suoi effetti anche a livello di ripartizione delle spese inerenti i beni di sua esclusiva appartenenza. In tale caso, la ripartizione delle spese deve effettuarsi solo tra il gruppo ristretto di condomini che traggono effettiva utilità dal bene (Trib. Teramo 8 giugno 2020). L'istituto del c.d. condominio parziale risponde all'esigenza di assegnare le decisioni inerenti all'amministrazione di alcune cose comuni, che possono fornire utilità solo ad una parte dei condomini, solo a questi ultimi, i quali, ai sensi dell'art. 1123, comma 3, c.c., devono sostenerne i costi, in ossequio al principio di giustizia per cui i poteri gestionali spettano a chi paga (Trib. Roma 17 giugno 2020).

Il criterio della ripartizione delle spese in relazione all'uso trova ulteriore regolamentazione nell'ipotesi di condominio parziale, configurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio. In tal caso, i condomini non concorrono alle spese se dalle cose indicate dall'art. 1117 c.c. – scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte del fabbricato – essi non traggano utilità, salva diversa attribuzione per titolo (Cass. II, n. 20112/2022; Cass. II, n. 4709/2022; Trib. Roma 8 giugno 2022). Dunque, a carico dei condomini privi di contitolarità riguardo a quel dato bene, neppure ovviamente si pone un problema di contribuire alle spese (Cass. II, n. 12641/2016). Di conseguenza, l'obbligo di contribuire alle spese condominiali deve essere quindi fondato sull'utilità che a ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune, sicché se la cosa oggetto dell'intervento non può servire a uno o più condomini non vi è obbligo di contribuire alle spese (Cass. II, n. 4709/2022). Con specifico riguardo alla ripartizione delle spese nel caso di condominio parziale, le tabelle millesimali approvate possono essere utilizzate, ove non ce ne siano di specifiche, anche in caso di ripartizione di spese fra i soli condomini che abbiano tratto utilità dalle spese ai sensi dell'art. 1123, comma 3, c.c. In tal caso, infatti, il rapporto di valore tra le singole unità immobiliari ed il complesso dei locali che abbiano tratto utilità dalle opere deve essere stabilito utilizzando i detti coefficienti millesimali, previa esecuzione delle operazioni aritmetiche occorrenti per stabilire il nuovo rapporto di proporzione (Trib. Roma 11 ottobre 2021).

A fronte del c.d. condominio parziale, dunque, si verificano conseguenze inerenti alla gestione e l'imputazione delle spese, in particolare non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragioni per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera sono oggetto (Trib. Messina 1° febbraio 2021; Trib. Roma 21 luglio 2018). Per meglio dire, non solo le spese vanno divise esclusivamente tra chi trae utilità dalle cose oggetto del condominio parziale, ma anche le decisioni ad esse relative devono essere assunte solamente da questi comproprietari ed è rispetto a questi che vanno calcolati i rispettivi quorum costitutivo e deliberativo (Trib. Firenze 6 novembre 2015).

Qualora, ai fini delle delibere assembleari, occorre tener conto dei soli condomini proprietari del bene comune, con esclusione dei condomini non tenuti alla ripartizione delle spese, sussiste comunque la legittimazione passiva processuale del condominio per l'impugnazione delle delibere adottate in relazione a beni di proprietà in comune solo di taluni condomini, attesa la natura “condominiale” dei beni oggetto della delibera, seppur in comunione di solo taluni condomini (Trib. Latina 2 marzo 2018). Invero, non sussiste il difetto di legittimazione passiva dell'amministratore, posto che non viene meno la rappresentanza processuale dell'amministratore in carica, quale unico soggetto che può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, salva, eventualmente, la restrizione degli effetti della sentenza, nell'àmbito dei rapporti interni, ai soli condomini interessati (Cass. I, n. 651/2000).

La ratio della ripartizione delle spese in relazione all'uso va ricercata anche nell'esigenza di evitare un indebito arricchimento rispettivamente a favore e a discapito dei singoli condomini quando un servizio comune è destinato ad esser fruito in misura diversa dai singoli condomini. Vanno quindi ripartite tra tutti i condomini, in proporzione al valore della quota di ciascuno, le spese attinente a parti dell'edificio comuni o ritenute tali in base a norma regolamentare ed adempiano, attraverso le opere poste in essere, ad una funzione di prevenzione di eventi - nel caso di specie l'incendio - che potrebbero interessare l'intero edificio condominiale; invece, quando l'utilità riguardi la singola proprietà esclusiva e l'intervento non possa in alcun modo servire ad uno o più condomini, non sussiste il loro obbligo a contribuire alle spese relative (Trib. Avellino 13 febbraio 2024, n. 312).

Il condomino della scala A chiede all'amministratore di convocare nuovamente l'assemblea per rivedere la decisione che pone a carico della stessa le spese straordinarie riguardanti beni comuni destinati a servire la scala B, poiché, in difetto di positivo riscontro alla suddetta richiesta, sarà costretto ad impugnare il deliberato assembleare con possibile aggravio di costi.

L'impugnazione di una delibera condominiale è un giudizio a cognizione ordinaria, la cui funzione è di conseguire l'invalidità del deliberato assembleare in quanto lesivo di un diritto soggettivo del condomino opponente.

La mediazione è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente al legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella materia condominiale per le controversie previste dall'art. 71-quater disp. att. c.c., le quali si intendono quelle derivanti dalla violazione od errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L'onere di proporre la domanda di mediazione ex art. 71-quater disp. att. c.c. – sul quale recentemente il legislatore è intervenuto disponendo, all'art. 2 del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6, e stabilendo, al comma 3 della norma sopra citata, che le parole “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice” siano sostituite dalle seguenti: “secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28” – prima di intraprendere la strada giudiziale, grava sulla parte istante, dunque in questo specifico caso l'attore, ovvero la parte che impugna la delibera condominiale assumendone l'illegittimità. In questa particolare fattispecie, la mediazione può costituire un utile strumento per ricercare un'idonea soluzione ai rispettivi interessi contrapposti al di fuori del processo, ed in ogni caso prima ancora che quest'ultimo abbia inizio attesa l'obbligatorietà della stessa. Tuttavia, stante la non uniformità della giurisprudenza formatasi sulla questione concernente l'esatto dies a quo da considerare ai fini della sospensione del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione avverso la delibera, frutto della mancanza di una norma ad hoc di raccordo tra la previsione generale sull'obbligatorietà della mediazione in ambito condominiale e quella disciplinante la perentorietà del termine stabilito a pena di decadenza per l'impugnazione della delibera, sovente si verifica che la parte interessata decida di impugnare quest'ultima e successivamente, o contestualmente, di proporre l'istanza di mediazione.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice e, in generale, per quelle di valore indeterminabile, come nel caso dell'impugnazione di una delibera condominiale.

La legittimazione a proporre l'opposizione avverso una delibera condominiale spetta al condomino che dimostri di possedere l'interesse ad agire per conseguire la dichiarazione giudiziale di invalidità della stessa delibera.

Il condomino, il quale intenda proporre l'opposizione alla deliberazione dell'assemblea condominiale, ha l'onere di allegare le ragioni in fatto ed in diritto volte a comprovare l'esistenza delle condizioni che legittimerebbero la dichiarazione di invalidità della suddetta delibera condominiale.

L'atto di citazione deve contenere la vocatio in jus del condominio in persona del suo amministratore pro-tempore – che, per effetto di quanto enunciato nell'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022, il termine in essa indicato è elevato a centoventi giorni liberi che necessariamente devono decorrere tra il giorno della notificazione dell'atto e quello dell'udienza di comparizione – e deve altresì contenere gli avvertimenti previsti espressamente dall'art. 163, comma 3, n. 3-bis, c.p.c. e dunque, l'indicazione, nei casi in cui la domanda è soggetta a condizione di procedibilità, dell'assolvimento degli oneri previsti per il suo superamento; e, che in base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, occorre indicare insieme al giorno dell'udienza di comparizione, anche l'invito al convenuto a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. ed a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 c.p.c. o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare l'istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

In base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022, l'art. 163 c.p.c., al n. 4), deve contenere l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, con le relative conclusioni.

Nelle conclusioni dell'atto di citazione, l'attore dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate a conseguire il risarcimento del danno.

L'atto in parola va, quindi, sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem, contenente la sottoscrizione della parte autenticata dallo stesso difensore unitamente all'indicazione della documentazione ad esso allegata e notificato telematicamente – o in cartaceo laddove risulti sprovvisto di un valido indirizzo digitale attivo – all'amministratore pro-tempore del condominio.

In particolare, l'attore, previo versamento del contributo unificato, sempre telematicamente, in base all'art. 165 c.p.c. – modificato anch'esso dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 – entro dieci giorni dalla notificazione della citazione al convenuto, deve costituirsi in giudizio a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, depositando la nota d'iscrizione a ruolo ed il proprio fascicolo contenente l'originale della citazione, la procura ed i documenti offerti in comunicazione. Se si costituisce personalmente, nei casi consentiti dalla legge, ad esempio ex art. 86 c.p.c. deve dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel comune ove ha sede il tribunale, o indicare l'indirizzo presso cui ricevere le comunicazioni e notificazioni anche in forma telematica.

Il condomino può chiedere l'ammissione dell'interrogatorio formale dell'amministratore in carica del condominio sulle posizioni articolate nella narrativa dell'atto di citazione, volte essenzialmente a confermare le ragioni dell'opposizione alla delibera assembleare di cui assume l'invalidità.

Sulle stesse posizioni, l'attore può chiedere anche l'ammissione di una prova testimoniale a mezzo dei condomini e di terzi a conoscenza dei fatti di causa, e può altresì produrre idonea documentazione il cui fine è quello di comprovare la fondatezza dell'impugnazione della delibera proposta nei confronti del condominio.

Le diverse fattispecie riguardanti la delibera assembleare adottata in violazione dei criteri enunciati nell'art. 1123, comma 3, c.c. sono l'occasione per soffermarsi su due importanti questioni, la prima delle quali attiene alla stessa proponibilità esclusivamente in sede di opposizione alla citata delibera – nei prescritti modi e termini di cui all'art. 1137 c.c. – delle doglianze poste a base dell'anzidetta violazione.

Al riguardo, si è affermato che, l'impugnazione proposta dal condomino che lamenta l'invalidità del deliberato assembleare, in quanto adottato in violazione dei criteri di riparto delle spese ai sensi dell'art. 1123, comma 3, c.c., a seguito della posizione assunta dalle Sezioni Unite, non deve più necessariamente essere proposta ai sensi dell'art. 1137 c.c., in quanto la deduzione della nullità od annullabilità di tale deliberazione, non può ritenersi preclusa nell'eventuale – e successivo – giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, il cui oggetto può estendersi anche all'esame delle questioni relative all'invalidità della deliberazione di approvazione della spesa intimata.

A deporre in tale senso sovviene il nuovo corso inaugurato dalle Sezioni unite (Cass. S.U., n. 9839/2021), in quanto, re melius perpensa, il plenum della Corte di legittimità ha ritenuto, da un lato, che mancano ragioni sufficienti per negare al giudice dell'opposizione al decreto ingiuntivo il potere di sindacare la validità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, e, dall'altro, che anzi, diverse fondate ragioni inducono a riconoscere al giudice dell'opposizione il potere di sindacare non solo l'eventuale nullità di tale deliberazione, ma anche la sua annullabilità, ove dedotta nelle forme e nei tempi prescritti ex lege.

Infatti, il giudice dell'opposizione per confermare il decreto ingiuntivo deve necessariamente verificare la validità del titolo giustificativo del credito posto a base della domanda monitoria, nella fattispecie, costituito dalla deliberazione assembleare.

La più recente posizione assunta dalle Sezioni unite (Cass. S.U., n. 9839/2021), nel riconoscere al giudice dell'opposizione al decreto ingiuntivo la possibilità di sindacare la validità della deliberazione assembleare consente di definire nel medesimo giudizio tutte le questioni relative alla delibera su cui si fonda l'ingiunzione, e, nel contempo, di evitare la proliferazione delle controversie, per tale ragione, trattandosi di un'interpretazione che, oltre ad essere in linea col principio costituzionale della ragionevole durata del processo, consente anche di evitare il rischio di contrasti di giudicati.

Ciò premesso, emerge l'attualità della seconda quaestio, atteso che quid juris per quanto concerne il tipo di invalidità che inficia la deliberazione dell'assemblea condominiale nel ripartire le spese tra i condomini in violazione dei criteri dettati nell'art. 1123 c.c. o dei criteri convenzionalmente stabiliti?

A ben vedere, si tratta, in particolare, di stabilire se una deliberazione siffatta debba ritenersi affetta da nullità, come tale rilevabile d'ufficio e deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, ovvero da mera annullabilità, deducibile unicamente nei modi e nei tempi previsti dall'art. 1137, comma 2, c.c.

Al riguardo, premesso il criterio distintivo tra deliberazioni nulle ed annullabili tracciato dalle Sezioni Unite nel 2005 (Cass. S.U., n. 4806/2005) rivelatosi non del tutto adeguato, soprattutto con riferimento alle deliberazioni assembleari aventi ad oggetto la ripartizione, tra i condomini, delle spese afferenti alla gestione delle cose e dei servizi comuni in violazione dei criteri stabiliti proprio dall'art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, anche con riferimento a tale quaestio, re melius perpensa, i giudici di legittimità hanno affermato il principio che le delibere in materia di ripartizione delle spese condominiali sono nulle per impossibilità giuridica dell'oggetto ove l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifichi i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dalla legge od in via convenzionale da tutti i condomini, da valere – oltre che per il caso oggetto della delibera – anche per il futuro, mentre sono invece annullabili nel caso in cui i suddetti criteri vengano soltanto violati o disattesi nel singolo caso deliberato (Cass. S.U., n. 9839/2021).

La disciplina legale della ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio è, in linea di principio, derogabile, con la conseguenza che deve ritenersi legittima la convenzione modificatrice di tale disciplina contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale, ovvero nella deliberazione dell'assemblea, quando approvata da tutti i condomini. Il sistema di riparto delle spese condominiali qualora risulti  governato dalle tabelle contrattuali predisposte dal costruttore-venditore – recepite ed accettate da ciascun acquirente attraverso singoli contratti di compravendita – comporta che legittimamente la delibera successivamente adottata dall'assemblea condominiale con la quale il condominio approva il consuntivo della gestione, deroga alla disciplina di cui all'art. 1123 c.c., imponendo un riparto delle spese sostenute anche in capo ai condomini delle unità immobiliari non direttamente interessate, in quanto conforme al regolamento condominiale di formazione contrattuale (Cass. II, n. 3588/2024).