Richiesta di pagamento al nuovo proprietario per debiti del precedente

Una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un'unità immobiliare, l'alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo fare valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell'anno in corso o del precedente solo attraverso l'acquirente che gli è subentrato, con la conseguenza che non può essere chiesto e emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio, atteso che l'obbligo di pagamento di questi ultimi sorge dal rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla proprietà dell'immobile (Cass. VI, n. 12841/2012).

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c. Degli obblighi di pagamento ne risponde per legge il venditore, anche se l'amministratore ha la possibilità di emettere le rate solo nei confronti dei condomini e, quindi, non può in ogni caso richiedere il pagamento all'ex proprietario, con la conseguenza che spetta al nuovo acquirente, che dovesse pagare, rivalersi sul precedente proprietario (Cass. II, n. 10405/2010; App. Milano 12 febbraio 2013; Trib. Pisa 2 settembre 2021); invero, in tal caso, il condominio potrà indifferentemente agire nei confronti del vecchio proprietario o del nuovo per le spese relative all'anno di vendita ed a quello precedente, ma per quelle anteriori a tale periodo il vecchio proprietario è il solo responsabile, anche in presenza di patti contrari con l'acquirente (Trib. Salerno 19 agosto 2019). In definitiva, la data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione, rileva anche per imputare l'obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, sempre che gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro (Cass. II, n. 13505/2019).

Il terzo che vanta un credito nei confronti del condominio può agire in danno del nuovo acquirente per le obbligazioni sorte antecedentemente all'acquisto della proprietà. L'acquirente potrà poi esercitare il diritto di rivalsa nei confronti del venditore (Trib. Salerno 4 novembre 2014: nel caso di specie, si trattava di un mancato pagamento per lavori di manutenzione su un immobile effettuati da una società tra il 1991 e il 1994; l'immobile era stato acquistato nel 2008 da un Tizio il quale si era vista notificare un atto di precetto per oltre 100 mila euro relativo a tali lavori; il giudice adìto ha ritenuto non applicabile l'art. 63 disp. att. c.c. che limita la responsabilità ai contributi non versati dal precedente proprietario per l'anno in corso e quello precedente: le obbligazioni relative alle spese per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio hanno il carattere di obbligazioni propter rem, con la conseguenza che esse accompagnano il titolare del diritto reale).

L'art. 63 disp. att. c.c. costituisce, per certi aspetti, un'applicazione specifica dell'art. 1104, comma 3 c.c., relativo alla comunione in generale, con la previsione della limitazione in base alla quale l'obbligazione del cessionario, caratterizzata dal vincolo di solidarietà con quella del condomino cedente, investe soltanto i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. La disposizione normativa, che offre al condominio un condebitore solidale nella persona del nuovo acquirente dell'immobile, è dunque limitata nella sua portata sia dal punto di vista temporale, sia in relazione alla natura dei debiti del precedente condomino: deve, infatti, trattarsi di “contributi”, ovvero di debiti di natura condominiale. Tale natura non hanno i debiti per il pagamento di spese legali scaturenti da condanne a carico del precedente proprietario, non avendo queste spese alcuna attinenza alla res, ma essendo piuttosto debiti personali dell'ex condomino e, dunque, a seguito del trasferimento di proprietà dell'immobile, non sono suscettibili di riprodursi in capo all'acquirente per effetto del meccanismo previsto dall'art. 63 disp. att. c.c. (Trib. Roma 15 dicembre 2020). Per meglio dire, il debito maturato nei confronti del condominio, per spese legali scaturenti dalla soccombenza in giudizio, dal proprietario alienante la singola unità immobiliare, quando quest'ultimo non è più proprietario, non costituisce onere o “contributo” nella nozione abbracciata dall'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. (Trib. Rieti 28 marzo 2022: nel caso di specie, accogliendo il gravame, il giudice adìto ha dichiarato nulle le delibere assembleari impugnate nella parte in cui, in sede di approvazione del rendiconto consuntivo, le stesse avevano posto a carico del condomino appellante, in solido con il proprietario alienante, il pagamento delle spese legali relative ad un decreto ingiuntivo emesso nei confronti di quest'ultimo in un momento in cui, l'ingiunto non figurava più essere proprietario dell'immobile alienato, risultando, pertanto, in ogni caso, tali somme dovute quale persona fisica e non già in veste di condomino).

L'azione di annullamento delle deliberazioni dell'assemblea di condominio, disciplinata dall'art. 1137 c.c., presuppone, quale requisito di legittimazione, la sussistenza della qualità di condomino dell'attore non solo al momento della proposizione della domanda, ma anche al momento della decisione della controversia, determinando, di regola, la perdita di tale status il conseguente venir meno dell'interesse ad agire dell'istante ad ottenere giudizialmente una caducazione o una modifica della portata organizzativa della delibera impugnata; la perdita della qualità di condomino può lasciar sopravvivere l'interesse ad agire solo quando l'attore vanti un diritto in relazione alla sua passata partecipazione al condominio e tale diritto dipenda dall'accertamento della legittimità della delibera presa allorché egli era ancora condomino, ovvero quando tale delibera incida tuttora in via derivata sul suo patrimonio (Cass. II, n. 16654/2024: nel caso di specie, secondo i giudici, nel caso di impugnativa di delibera condominiale, se il condomino vende l'appartamento in corso di causa, a pena dell'inammissibilità del ricorso, deve allegare il suo persistente interesse ad ottenere un diverso assetto organizzativo della decisione. In caso contrario, il venir meno del requisito di legittimazione impedisce al giudice di pronunciare l'annullamento della deliberazione impugnata).

L'amministratore, a seguito dell'aggiornamento dell'anagrafe condominiale venuto a conoscenza della vendita di un'unità immobiliare facente parte del condominio, invita l'acquirente a regolarizzare la propria posizione, estinguendo la debitoria esistente per il mancato pagamento di contributi arretrati, dei quali egli in qualità di nuovo condomino è obbligato in solido con il proprio dante causa, precisando al medesimo che, in difetto, sarà costretto ad attivarsi legalmente, con possibile aggravio di spese.

Il procedimento di ingiunzione ha la funzione di accertare l'esistenza di una prestazione al termine di un giudizio senza contraddittorio avente natura di cognizione sommaria.

Nell'àmbito del procedimento monitorio, l'art. 5, comma 4, del d.lgs. n. 28/2010 prevede che il ricorso per decreto ingiuntivo e l'eventuale giudizio di opposizione sono sottratti all'obbligo del preventivo esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecutorietà del titolo monitorio.

La competenza ad emanare il decreto ingiuntivo appartiene al Giudice di Pace o al Tribunale in composizione monocratica che sarebbe competente in via ordinaria, ai sensi dell'art. 637 c.p.c. per le cause che non rientrano nella competenza del primo.

La legittimazione attiva a proporre il ricorso per decreto ingiuntivo appartiene all'amministratore quale legale rappresentante pro-tempore del condominio titolare del credito costituito dall'ammontare della quota condominiale dovuta dal condomino moroso.

L'amministratore pro-tempore del condominio deve allegare prova scritta del credito vantato, costituito dalla quota dovuta dal condomino nei cui confronti si chiede l'emissione del decreto ingiuntivo.

La domanda monitoria assume la forma del ricorso, il quale, oltre a contenere le indicazioni di cui all'art. 125 c.p.c., deve altresì indicare il giudice dinanzi al quale l'azione è proposta; il nome, cognome, residenza e codice fiscale della parte ricorrente e del difensore, il quale deve anche indicare il numero di fax e l'indirizzo pec presso il quale intende ricevere le comunicazioni di cancelleria; il nome, cognome, codice fiscale, residenza, o domicilio o dimora della parte resistente; l'esposizione dei fatti integranti la pretesa di credito posta a fondamento del ricorso d'ingiunzione.

In particolare, per la riscossione dei contributi dovuti in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di una specifica autorizzazione ad hoc, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., ragione per cui al ricorso vanno allegati i documenti costituenti la prova scritta del credito ai sensi dell'art. 633 c.p.c. trattandosi di una condizione per l'utile proposizione dell'azione monitoria.

Il ricorso, unitamente alla procura alla lite su atto separato, va sottoscritto dalla parte ricorrente e dal proprio difensore, quest'ultimo anche per autentica della sottoscrizione del suo cliente e depositato telematicamente – unitamente al pagamento del contributo unificato anch'esso eseguito in forma telematica – negli uffici giudiziari in cui è in vigore il processo civile telematico.

L'amministratore pro-tempore del condominio soddisfa l'onere probatorio su esso gravante nella fase monitoria per la richiesta di concessione del decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso con la produzione del verbale autenticato dell'assemblea in cui sono state approvate le spese dovute pro-quota dai condomini, nonché dei relativi documenti a corredo, ovvero, il conto consuntivo regolarmente approvato.

L'amministratore del condominio non può esigere dall'acquirente di una unità immobiliare il pagamento del debito anteriore al biennio che sia stato reinserito nei più recenti bilanci condominiali in quanto ciò comporterebbe una forma di elusione del limite temporale enunciato nell'art. 63 disp. att. c.c., addebitando all'acquirente debiti risalenti ad una data antecedente all'annualità in corso ed a quella precedente la compravendita del cespite.

In particolare, la disciplina della solidarietà dal lato passivo enunciata dall'art. 63 disp. att. c.c. trova applicazione nel caso in cui l'immobile venga trasferito da un soggetto ad un altro, come nella compravendita, anche in sede giudiziale nella quale, l'obbligazione incombe sull'aggiudicatario soltanto dopo l'emissione del decreto di trasferimento della proprietà del bene pignorato.

A ciò aggiungasi che è sempre al decreto di trasferimento che occorre riferirsi per calcolare il biennio entro il quale opera la responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi condominiali.

Al riguardo (secondo Cass. VI, n. 7395/2017), l'espressione “anno in corso” va intesa con riferimento al periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l'anno solare ragione per cui, occorre avere riguardo alle annualità della gestione condominiale.

Inoltre, l'amministratore condominiale può richiedere all'acquirente in executivis il pagamento dei contributi riguardanti la manutenzione ordinaria, conservazione, godimento delle parti comuni dell'edificio o la prestazione di servizi nell'interesse comune, e quelli afferenti le spese straordinarie occorrenti per l'esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni.

Va precisato, altresì, che per le prime è irrilevante l'inserimento in un precedente bilancio preventivo, in quanto la loro erogazione effettiva non è la mera esecuzione della delibera assembleare e l'appostazione nel bilancio preventivo ha la mera finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere per le attività comprese nell'ordinaria gestione condominiale (Cass. II, n. 24654/2010).

Per individuare il momento di insorgenza delle seconde, occorre invece fare riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione dell'intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass.VI, n. 7395/2017).

Quid juris per quanto concerne le spese legali sostenute dal condominio per il recupero del credito nei confronti del condomino moroso?

In questo caso, è evidente che l'acquirente non subentra nel lato passivo dell'obbligazione e, conseguentemente, la pronuncia di condanna ottenuta dal condominio non può essere azionata nei suoi confronti. La giurisprudenza di legittimità ha però ritenuto legittima la delibera dell'assemblea condominiale che, nel conto consuntivo addebiti integralmente al condomino moroso le spese legali liquidate a suo carico o quelle sostenute per la promozione dell'azione, ragione per cui, se tali spese risultano inserite a bilancio dell'anno in corso o di quello precedente la compravendita, l'acquirente ne risponde indirettamente, perché solidalmente responsabile col dante causa moroso (Cass. VI, n. 751/2016).

Infatti, poiché si è di fronte a spese liquidate dal giudice in un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ex art. 63 disp. att. c.c. è legittima la delibera condominiale che, in via ricognitiva, addebiti al singolo condomino le spese legali liquidate a suo carico ed a favore del condominio in un provvedimento giurisdizionale.

Il debito solidale per il pagamento dei contributi gravante su chi subentra nei diritti di un condomino, anche in dipendenza di aggiudicazione forzata conseguente a procedura esecutiva, trova fondamento nell'art. 63, comma 4, disp. att., c.c., il quale pone a carico dell'acquirente un'obbligazione solidale, non propter rem, ma autonoma, in quanto costituita ex novo dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell'aspettativa creditoria del condominio, su cui incombe l'onere di provare l'inerenza della spesa all'anno in corso od a quello precedente al subentro dell'acquirente. In tale ottica il condomino acquirente può avvalersi dell'art. 1130, n. 9), c.c., il quale prescrive che l'amministratore deve fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. L'eventuale inottemperanza di tale obbligo da parte dell'amministratore costituisce grave irregolarità ai fini della eventuale revoca giudiziale ex art. 1129, comma 12, n. 7), c.c., ma non incide sull'accertamento giudiziale della fondatezza della pretesa creditoria azionata dalla gestione condominiale, giacché la consegna dell'attestazione relativa allo stato dei pagamenti non costituisce presupposto per la liquidità, esigibilità e prova della morosità da riscuotere (Cass. II, n. 7260/2024).