Diritto del conduttore ad impugnare le delibere sulle spese e sulle modalità del servizio di riscaldamento

Riguardo alle deliberazioni concernenti il servizio di riscaldamento, è stato riconosciuto il diritto dell'inquilino di impugnare le deliberazioni viziate (Cass. II, n. 8755/1993); in particolare, si è statuito che l'art. 10 della l. n. 392/1978 riconosce implicitamente, con il rinvio alle disposizioni del Codice civile concernenti l'assemblea dei condomini, il diritto dell'inquilino di impugnare le deliberazioni viziate, sempreché abbiano ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria (aggiungendo, però, che laddove, al di fuori delle situazioni richiamate, la norma in esame non attribuisce all'inquilino il potere generale di sostituirsi al proprietario nella gestione dei servizi condominiali, deve escludersi la legittimità del conduttore ad impugnare la deliberazione dell'assemblea di nomina dell'amministratore e di approvazione del regolamento di condominio e del bilancio preventivo). Successivamente, è stato appunto considerato che, se il potere di impugnare le deliberazioni condominiali compete, per il disposto dell'art. 1137 c.c., ai titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, anche in caso di locazione dell'immobile, “nella particolare materia dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, la decisione e, conseguentemente, la facoltà di ricorrere al giudice, sono attribuite ai conduttori” (Cass. II, n. 869/2012). Difatti, deve escludersi la legittimazione del conduttore ad impugnare la deliberazione dell'assemblea condominiale di nomina dell'amministratore e di approvazione del regolamento di condominio e del bilancio preventivo (Cass. II, n. 8755/1993; App. Genova n. 419/1996). Allo stesso modo, si è affermato che si deve escludere la legittimazione del conduttore ad impugnare la delibera dell'assemblea condominiale con cui sia stata disposta una ripartizione delle spese relative all'uso dell'ascensore (Trib. Salerno 9 aprile 2010).

Il conduttore in leasing può certamente essere equiparato, nell'àmbito condominiale e per la fattispecie di impugnazione di delibera assembleare, al conduttore vero e proprio, poiché entrambe le figure pur non essendo veri e propri proprietari, partecipano alla vita condominiale quotidiana (Trib. Cassino 8 gennaio 2021).

Pertanto, il conduttore in leasing di una unità immobiliare posta all'interno di uno stabile condominiale è legittimato ad impugnare la delibera di approvazione delle tabelle di riparto delle spese di riscaldamento. In tale contesto, posto che il conduttore in leasing può essere equiparato al conduttore vero e proprio, deve rilevarsi che il disposto di cui all'art. 10 della l. n. 392/1978 attribuisce al conduttore (e per analogia anche al conduttore in leasing) in luogo del proprietario, il diritto di voto in assemblea nelle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento di aria, nonché il diritto di partecipazione, ma non di voto, alle assemblee nelle quali si discute delle modificazioni degli altri servizi comuni; di talché deve affermarsi il diritto in capo al conduttore ad impugnare le delibere per le quali lo stesso ha esercitato diritto di voto (Trib. Milano 19 ottobre 2015).

L'art. 10 della l. n. 392/1978 riconosce in capo al conduttore il diritto di voto nelle delibere relative alle spese condominiali e di partecipazione sulle delibere relative alla modificazione dei servizi comuni ma nulla statuisce con riguardo ad un diritto di convocazione del medesimo conduttore. Spetta al locatore la comunicazione al conduttore della convocazione di assemblee nelle quali quest'ultimo può esercitare i diritti di cui all'art. 10 della l. n. 392/1978, ma l'assenza di detta comunicazione non implica l'invalidità delle delibere assunte in difetto di partecipazione del conduttore bensì il mero diritto al risarcimento del danno che quest'ultimo ha subìto per effetto della condotta inadempiente del locatore. Infatti, il mancato rispetto delle obbligazioni contrattuali, così come integrate dall'art. 10 della l n. 392/1978, non può produrre effetti invalidanti sulla delibera condominiale, giacché il condominio è terzo rispetto al rapporto intercorrente tra locatore e conduttore, come peraltro confermato dal fatto che non competa all'amministratore la convocazione del conduttore (Trib. Roma 22 aprile 2021). La mancata partecipazione del conduttore all'assemblea condominiale, ai sensi dell'art. 10 della l. n. 392/1978, perché non avvertito, non può mai determinare la nullità della relativa delibera, perché l'amministratore del condominio non ha nessun obbligo di comunicargli il prescritto avviso di convocazione con gli argomenti all'o.d.g. (Trib. Torino 10 giugno 1987). Pertanto, è valida la delibera dell'assemblea condominiale – nella parte in cui statuisce sulla gestione del servizio di riscaldamento – adottata senza la previa convocazione del conduttore su cui grava il relativo onere di spesa, qualora lo stesso non abbia provveduto a qualificarsi nei confronti dell'ente condominiale quale conduttore di unità immobiliare, obbligato per contratto al pagamento delle spese di riscaldamento (Trib. Milano 11 febbraio 1980).

Il conduttore ha diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere condominiali relative alla modificazione degli altri servizi comuni. In tale eventualità, destinatario dell'avviso di convocazione (alla assemblea) è sempre il condomino locatore, il quale è obbligato a informare il conduttore della facoltà di intervenire, senza diritto di voto, a tutela di un interesse suo proprio, nell'assemblea. Se il locatore viene meno a questo obbligo, abbia o meno il conduttore la legittimazione ad impugnare e invalidare per ciò solo il deliberato, lo stesso potrà rifiutarsi di corrispondere al locatore il rimborso dei maggiori oneri conseguenti a delibere di modifica di servizi comuni adottate, per mancata informazione in sua assenza (Cass. III, n. 19308/2005).

Il conduttore di un'unità immobiliare posta nel condominio chiede all'amministratore di indire una nuova convocazione dell'assemblea per revocare quanto precedentemente deliberato, in quanto la delibera non ha raggiunto il necessario quorum deliberativo. Pertanto, quanto deliberato in assemblea è annullabile. Ragione per cui, in difetto, provvederà ad impugnare l'anzidetta deliberazione con possibile aggravio di costi.

L'impugnazione della delibera condominiale, che si assume essere stata presa illegittimamente, ha natura di un ordinario giudizio di cognizione, la cui funzione è quella di annullare la delibera adottata dal conduttore in quanto pregiudizievole degli interessi del medesimo opponente.

La mediazione è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente al legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella materia condominiale per le controversie previste dall'art. 71-quater disp. att. c.c., le quali si intendono quelle derivanti dalla violazione od errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L'onere di proporre la domanda di mediazione ex art. 71-quater disp. att. c.c. – sul quale recentemente il legislatore è intervenuto disponendo, all'art. 2 del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6, e stabilendo, al comma 3 della norma sopra citata, che le parole “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice” siano sostituite dalle seguenti: “secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28” – prima di intraprendere la strada giudiziale, grava sulla parte istante, dunque in questo specifico caso l'attore, ovvero la parte che impugna la delibera condominiale assumendone l'illegittimità. In questa particolare fattispecie, la mediazione può costituire un utile strumento per ricercare un'idonea soluzione ai rispettivi interessi contrapposti al di fuori del processo, ed in ogni caso prima ancora che quest'ultimo abbia inizio attesa l'obbligatorietà della stessa. Tuttavia, stante la non uniformità della giurisprudenza formatasi sulla questione concernente l'esatto dies a quo da considerare ai fini della sospensione del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione avverso la delibera, frutto della mancanza di una norma ad hoc di raccordo tra la previsione generale sull'obbligatorietà della mediazione in ambito condominiale e quella disciplinante la perentorietà del termine stabilito a pena di decadenza per l'impugnazione della delibera, sovente si verifica che la parte interessata decida di impugnare quest'ultima e successivamente, o contestualmente, di proporre l'istanza di mediazione.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice e, in generale, per quelle di valore indeterminabile, come nel caso di impugnazione della delibera assembleare per conseguirne la dichiarazione giudiziale di invalidità in quanto, nella fattispecie, adottata senza il raggiungimento del necessario quorum deliberativo.

La legittimazione ad impugnare la delibera assembleare condominiale appartiene al conduttore che abbia l'interesse ad agire, nella fattispecie, ravvisato nella lesione del proprio diritto sulle le spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.

Il conduttore, il quale intenda impugnare la delibera assembleare per l'invalidità della stessa, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Lo stesso opponente deve dunque assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva volta ad invalidare quanto deliberato. Qualora il conduttore agisca per far valere l'invalidità di una delibera assembleare, incombe sul condominio convenuto l'onere di provare che la delibera non è lesiva dei casi previsti dall'art. 10 della l. n. 392/1978, mentre resta a carico dell'istante la dimostrazione degli eventuali vizi inerenti alla formazione della volontà dell'assemblea medesima.

L'atto di citazione deve contenere la vocatio in jus del condominio in persona del suo amministratore pro-tempore – che, per effetto di quanto enunciato nell'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022, il termine in essa indicato è elevato a centoventi giorni liberi che necessariamente devono decorrere tra il giorno della notificazione dell'atto e quello dell'udienza di comparizione – e deve altresì contenere gli avvertimenti previsti espressamente dall'art. 163, comma 3, n. 3-bis, c.p.c. e, dunque, l'indicazione, nei casi in cui la domanda è soggetta a condizione di procedibilità, dell'assolvimento degli oneri previsti per il suo superamento; e, che in base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, occorre indicare insieme al giorno dell'udienza di comparizione, anche l'invito al convenuto a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. ed a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 c.p.c. o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare l'istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

In base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022, l'art. 163 c.p.c., al n. 4), deve contenere l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, con le relative conclusioni.

Nelle conclusioni dell'atto di citazione, la parte opponente dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate all'annullamento della delibera condominiale impugnata.

L'atto in parola va, quindi, sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem, contenente la sottoscrizione della parte autenticata dallo stesso difensore unitamente all'indicazione della documentazione ad esso allegata e notificato telematicamente – o in cartaceo laddove risulti sprovvisto di un valido indirizzo digitale attivo – all'amministratore pro-tempore del condominio.

In particolare, l'attore, previo versamento del contributo unificato, sempre telematicamente, in base all'art. 165 c.p.c. – modificato anch'esso dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 – entro dieci giorni dalla notificazione della citazione al convenuto, deve costituirsi in giudizio a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, depositando la nota d'iscrizione a ruolo ed il proprio fascicolo contenente l'originale della citazione, la procura ed i documenti offerti in comunicazione. Se si costituisce personalmente, deve dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel Comune ove ha sede il Tribunale, o indicare l'indirizzo presso cui ricevere le comunicazioni e notificazioni anche in forma telematica.

Il conduttore deve produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza dell'opposizione proposta avverso la delibera assembleare. Dal canto suo, il condominio ha l'onere di provare il regolare iter assembleare trattandosi di elemento costitutivo della validità della decisione.

In caso del mancato raggiungimento del quorum deliberativo nella materia indicate nell'art. 10 della l. n. 392/1978, il conduttore – al pari di un qualsiasi condomino – può impugnare la relativa delibera in quanto annullabile per l'inosservanza della maggioranza richiesta. Ciò si traduce allora nella pacifica constatazione che, in assenza di quorum, la delibera risulterebbe tutt'al più annullabile e non nulla.

In particolare, il diritto di voto del conduttore in assemblea esiste quando l'o.d.g. riguarda le spese e le modalità di gestione del servizio comune di riscaldamento e di condizionamento dell'aria, tenendo presente che la stessa norma dà diritto al medesimo conduttore di intervenire alle riunioni condominiali senza possibilità di esprimere il voto che spetta al proprietario, nei casi in cui si discuta di impianti e servizi comuni.

Va, altresì, precisato che l'art. 10 della l. n. 392/1978 risulta applicabile sia per le locazioni ad uso abitativo che per quelle ad uso diverso, stante il richiamo contenuto nell'art. 41, comma 1, della l. n. 392/1978.

La ratio della norma è ravvisabile nell'esigenza di tutelare l'interesse del conduttore a non sopportare maggiori spese per la fornitura dei servizi comuni riguardanti il riscaldamento ed il condizionamento.

L'applicazione della norma riguarda soltanto le assemblee in cui si discute di modificazioni dei servizi di riscaldamento o condizionamento da cui derivi una spesa od un aggravio di spesa che, andrà a gravare sul conduttore, e non anche le assemblee con un diverso oggetto oppure deliberanti su servizi comuni ma senza riflessi sull'onere delle spese per il conduttore (Cass. III, n. 19308/2005).

In tale ottica, l'art. 10 della citata l. n. 392/1978 non ha inciso sulle regole vigenti in àmbito condominiale, sicché il diritto del conduttore di partecipare alle assemblee al posto del locatore e di deliberare a maggioranza, vincolando la minoranza, trova un preciso limite nell'oggetto della delibera (Cass. II, n. 8755/1993).

Quid juris sulla parte – locatore o amministratore di condominio – gravata dell'onere di comunicazione al conduttore della convocazione dell'assemblea?

Poiché la disciplina attuale in tema di locazione non ha modificato le norme stabilite ad hoc negli artt. 66 e 67 disp. att. c.c. in materia di convocazione alle assemblee del condominio, il locatore – per effetto della sostituzione prevista ex lege – rimane l'unico soggetto legittimato principale ad intervenire nella stessa riunione con suo onere, qualora si tratti di delibera che incida sui diritti del conduttore, di avvisare quest'ultimo della convocazione diramata dall'amministratore della relativa assemblea.

In buona sostanza, poiché il conduttore è un soggetto estraneo al condominio, non esiste un obbligo ravvisabile in capo all'amministratore del condominio di convocazione del conduttore all'assemblea, neppure nell'eventualità in cui egli sia a conoscenza del rapporto locatizio, atteso che la configurazione di un onere di informazione del conduttore, ha una sua precisa ragione d'essere esclusivamente in capo al locatore, nell'ottica delle obbligazioni derivanti dal separato rapporto di locazione.

La coerenza di tale principio si desume indirettamente anche dagli artt. 1123 c.c. e 63 att. c.c., laddove si consideri che l'amministratore di un edificio condominiale riscuote pro-quota, in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e per la prestazione dei servizi comuni esclusivamente dai condomini, restando esclusa un'azione diretta nei confronti del conduttore della singola unità immobiliare facente parte del condominio.

Ciò premesso, l'ultimo periodo contenuto nell'art. 10 della l. n. 392/1978 riconosce implicitamente con il rinvio finale alle disposizioni del codice civile concernenti l'assemblea dei condomini, il diritto del conduttore di impugnare egli stesso le deliberazioni viziate, sempreché abbiano ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.