Mancata convocazione del condomino in conflitto di interessi

In generale, nella causa promossa da un condomino contro il condominio, l'assemblea del condominio, chiamata a dichiarare se debba costituirsi e resistere, non può deliberare, se non consta che sono stati invitati tutti i condomini, ivi compreso il condomino che ha promosso la causa (Cass. II, n. 1980/1995). Invero, nel caso di delibera per il conferimento di incarico ad un legale in una lite con un condomino, quest'ultimo deve essere comunque convocato in assemblea (Trib. Roma 10 ottobre 2018: secondo il giudice di merito, ogni condomino ha diritto di essere convocato sempre in assemblea, anche quando in potenziale conflitto di interessi, in quanto nessuna norma vieta la convocazione del condomino in conflitto d'interessi; ha, altresì, stabilito che va annullata la delibera con cui l'assemblea nomina l'avvocato per difendersi nel giudizio promosso contro il condominio dalla singola proprietaria, se quest'ultima non è stata regolarmente convocata). Quindi, i condomini che versano in una situazione di conflitto di interessi con il condominio hanno diritto di partecipare all'assemblea, pur dovendo, poi, astenersi al momento della votazione relativamente a quegli argomenti dell'ordine del giorno su cui esiste il contrasto (App. Milano 5 maggio 1998; Trib. Genova 26 settembre 2003; Trib. Chieti 11 ottobre 2000). Anche se i condomini sono chiamati a deliberare sull'azione promossa da alcuni di essi contro il condominio, non per questo può essere omessa la loro convocazione, posto che qualunque sia l'interesse dei singoli, tutti hanno il diritto di dare il loro apporto al dibattito assembleare (Trib. Napoli 22 dicembre 1987). Del resto, l'art. 1136 c.c., non prevede alcuna deroga alla partecipazione di ogni condomino, tanto è vero che viene espressamente previsto come l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati (Trib. Bari 8 aprile 2019: ad avviso del giudice, il condomino in conflitto di interessi deve essere comunque convocato all'assemblea di condominio). Oltre a quanto esposto, la Suprema Corte ha sostenuto che le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'intero edificio, sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono, (non debbono), astenersi dall'esercitare il diritto di voto. Pertanto, anche nell'ipotesi di conflitto di interesse, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentano la maggioranza personale e reale fissata dalla legge e, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria (Cass. II, n. 19131/2015).

La mancata convocazione del condomino in conflitto d'interessi non determina l'invalidità della deliberazione, atteso che la presenza della controparte processuale lede il diritto di difesa del condominio, condizionando la discussione in merito alla migliore strategia processuale; ne consegue che è corretta la decisione di non convocare il condomino all'assemblea, indetta al fine di assumere decisioni sull'eventualità di procedere al giudizio di appello della pronuncia di primo grado (Trib. Savona 13 dicembre 2021). L'orientamento in esame, quindi, prevede la convocazione del condomino in conflitto di interessi. Invero, secondo tale posizione, se un condomino rivendica l'esclusiva proprietà di parti comuni dell'edificio, viene a determinarsi un insanabile contrasto tra detto condomino e gli altri interessati a resistere all'azione, non potendo essere inquadrato nello schema di un mero dissenso di carattere interno tra la maggioranza e la minoranza, conseguendone che il condomino attore in rivendicazione (nella proprietà esclusiva di cose comprese nella sfera comune) non ha diritto di essere convocato alla riunione in cui si delibera di resistere a tale domanda (Cass. II, n. 3596/1956). Dunque, in questo caso, la mancata convocazione del condomino in conflitto d'interessi non determina l'invalidità della deliberazione, in quanto il medesimo non avrebbe potuto comunque partecipare al voto (Trib. Pescara 3 luglio 2003). Infine, in ipotesi di deliberazione assembleare volta ad approvare il promovimento o la prosecuzione di una controversia giudiziaria tra il condominio e un singolo condomino, venendosi la compagine condominiale a scindere di fronte al particolare oggetto della lite in base ai contrapposti interessi, non sussiste il diritto del singolo (in quanto portatore unicamente di un interesse contrario a quello rimesso alla gestione collegiale) a partecipare all'assemblea, né, quindi, la legittimazione dello stesso a domandare l'annullamento della delibera per omessa, tardiva o incompleta convocazione (Cass. II, n. 3192/2023: nella specie, si era confermato il ragionamento dei giudici di merito secondo cui il condomino non aveva interesse ad impugnare la delibera in oggetto, sia perché egli era in conflitto di interessi rispetto all'unico argomento all'ordine del giorno, sia perché il condominio aveva adottato una successiva delibera di identico contenuto a quella sub iudice, non impugnata dal condomino).

Il condomino si lamenta nei confronti dell'amministratore di non essere stato convocato all'assemblea di condominio a causa di un presunto conflitto d'interesse nonostante l'esistenza di quest'ultimo, quand'anche accertata, non valga ad esonerare l'amministratore dal disporne la convocazione, ragione per cui, ove non venga posto tempestivo rimedio a tale situazione, verrà proposta opposizione alla delibera per invalidità della stessa, con possibile aggravio di spese.

L'impugnazione della delibera condominiale che si assume essere stata presa illegittimamente ha natura di un ordinario giudizio di cognizione, la cui funzione è quella di annullare la delibera adottata in quanto pregiudizievole degli interessi del medesimo opponente.

La mediazione è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente dal legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella materia condominiale per le controversie previste dall'art. 71-quater disp. att. c.c., le quali si intendono quelle derivanti dalla violazione od errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L'onere di proporre la domanda di mediazione ex art. 71-quater disp. att. c.c. – sul quale recentemente il legislatore è intervenuto disponendo, all'art. 2 del d.lgs. n. 149/2022, l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6, e stabilendo, al comma 3 della norma sopra citata, che le parole “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice” siano sostituite dalle seguenti: “secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter del d.lgs. n. 28/2010” – prima di intraprendere la strada giudiziale, grava sulla parte istante, dunque in questo specifico caso l'attore, ovvero la parte che impugna la delibera condominiale assumendone l'illegittimità. In questa particolare fattispecie, la mediazione può costituire un utile strumento per ricercare un'idonea soluzione ai rispettivi interessi contrapposti al di fuori del processo, ed in ogni caso prima ancora che quest'ultimo abbia inizio attesa l'obbligatorietà della stessa. Tuttavia, stante la non uniformità della giurisprudenza formatasi sulla questione concernente l'esatto dies a quo da considerare ai fini della sospensione del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione avverso la delibera, frutto della mancanza di una norma ad hoc di raccordo tra la previsione generale sull'obbligatorietà della mediazione in ambito condominiale e quella disciplinante la perentorietà del termine stabilito a pena di decadenza per l'impugnazione della delibera, sovente si verifica che la parte interessata decida di impugnare quest'ultima e successivamente, o contestualmente, di proporre l'istanza di mediazione.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice e, in generale, per quelle di valore indeterminabile, come nel caso di impugnazione della delibera assembleare del condominio per conseguirne la dichiarazione giudiziale di invalidità in quanto nella fattispecie, adottata senza la preventiva convocazione del condomino in conflitto d'interessi.

La legittimazione ad impugnare la delibera assembleare del condominio appartiene al condomino che abbia l'interesse ad agire, nella fattispecie, ravvisato nell'accertamento giudiziale dell'annullabilità della delibera in quanto adottata senza la preventiva convocazione del condomino in conflitto d'interessi.

Il condomino, il quale intenda impugnare la delibera assembleare del condominio per l'invalidità della stessa, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Lo stesso opponente deve dunque assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva volta ad invalidare quanto deliberato. Qualora il condomino in conflitto d'interessi agisca per fare valere l'invalidità di una delibera assembleare, siccome adottata senza la sua preventiva convocazione, incombe sul condominio convenuto l'onere di provare il conflitto di interessi, mentre resta a carico dell'istante la dimostrazione degli eventuali vizi inerenti alla stessa delibera assembleare.

L'atto di citazione deve contenere la vocatio in jus del condominio in persona del suo amministratore pro-tempore – che, per effetto di quanto enunciato nell'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022, il termine in essa indicato è elevato a centoventi giorni liberi che necessariamente devono decorrere tra il giorno della notificazione dell'atto e quello dell'udienza di comparizione – e deve altresì contenere gli avvertimenti previsti espressamente dall'art. 163, comma 3, n. 3-bis, c.p.c. e, dunque, l'indicazione, nei casi in cui la domanda è soggetta a condizione di procedibilità, dell'assolvimento degli oneri previsti per il suo superamento; e, che in base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, occorre indicare insieme al giorno dell'udienza di comparizione, anche l'invito al convenuto a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. ed a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 c.p.c. o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare l'istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

In base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022, l'art. 163 c.p.c., al n. 4), deve contenere l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, con le relative conclusioni.

Nelle conclusioni dell'atto di citazione, la parte opponente dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate all'annullamento della delibera del condominio impugnata.

L'atto in parola va, quindi, sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem, contenente la sottoscrizione della parte autenticata dallo stesso difensore unitamente all'indicazione della documentazione ad esso allegata e notificato telematicamente – o in cartaceo laddove risulti sprovvisto di un valido indirizzo digitale attivo – all'amministratore pro-tempore del condominio.

In particolare, l'attore, previo versamento del contributo unificato, sempre telematicamente, in base all'art. 165 c.p.c. – modificato anch'esso dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 – entro dieci giorni dalla notificazione della citazione al convenuto, deve costituirsi in giudizio a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, depositando la nota d'iscrizione a ruolo ed il proprio fascicolo contenente l'originale della citazione, la procura ed i documenti offerti in comunicazione. Se si costituisce personalmente, deve dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel Comune ove ha sede il Tribunale, o indicare l'indirizzo presso cui ricevere le comunicazioni e notificazioni anche in forma telematica.

Il condomino deve produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza dell'opposizione proposta avverso la delibera assembleare del condominio. Dal canto suo, il condominio ha l'onere di provare il regolare iter assembleare trattandosi di un elemento costitutivo della validità della decisione.

In base ai principi generali, tutti i condomini devono essere convocati in assemblea, anche quelli che potenzialmente o concretamente possano versare in una situazione di conflitto di interessi. Tutti i condomini hanno quindi il diritto di esprimere il proprio voto, anche se in conflitto di interessi, il quale ha la facoltà di astenersi dalla discussione e dal voto, senza per questo esservi però obbligato.

Tale principio è coerente con quello secondo cui l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

Pertanto, il diritto del condomino ad essere convocato in assemblea vale sempre, perché sul tema del conflitto di interessi tra un singolo condomino ed il condominio, una nota pronuncia di legittimità (Cass. II, n. 19131/2015), come rammentato altresì da una recente sentenza di merito, App. Perugia, 7 luglio 2021 – nel fare cenno alla ratio dell'attuale assetto normativo – ha evidenziato che il diritto alla convocazione assembleare è un diritto di tutti i condomini indistintamente, anche se portatori di una posizione di conflitto di interessi.

Il vizio di mancata convocazione anche di un solo condomino rende quindi la delibera annullabile.

Infatti, ogni condomino ha sempre diritto di essere convocato in assemblea, anche quando si trovi in potenziale conflitto di interessi, in quanto nessuna norma vieta la convocazione del condòmino in conflitto d'interessi. In tale ottica, va annullata la delibera con cui l'assemblea nomina l'avvocato per difendersi nel giudizio promosso contro il condominio dal singolo proprietario, se quest'ultimo non è stato regolarmente convocato.

Ciò premesso, il condomino in conflitto d'interessi con il condominio deve essere convocato per partecipare ad un'assemblea on line?

Si pensi ad esempio all'ipotesi in cui l'assemblea debba decidere se agire o meno nei confronti del condomino moroso, e quest'ultimo, non convocato proponga opposizione al fine di fare accertare e dichiarare il mancato ottenimento del preventivo consenso da parte della totalità dei condomini a svolgere l'assemblea condominiale in modalità da remoto.

In un caso del genere, un orientamento di merito (Trib. Savona 13 dicembre 2021), ha ritenuto che l'omessa convocazione del condomino non invalida la delibera adottata atteso che, la presenza della controparte processuale alla riunione avrebbe leso il diritto di difesa, condizionando la discussione in merito alla migliore strategia processuale del condominio.

Contra, secondo un indirizzo ormai superato (Trib. Roma 26 febbraio 2019), si ritiene, invece, che il condomino in conflitto di interessi, nella specie il condomino in lite con il condominio, non debba essere nemmeno convocato, attesa la decisione del condominio a scelte processuali che non riguardano il condomino parte contrapposta, ma solo la restante parte della compagine.

In particolare, secondo l'orientamento maggioritario emerso nella giurisprudenza di merito, il condomino che si trovi in conflitto d'interessi ha sempre diritto ad essere convocato in assemblea, mentre la possibilità di esercitare il diritto di voto deve essere valutata con riferimento al singolo caso concreto non potendo incidere sulla validità della decisione soltanto se risulta essenziale per raggiungere le maggioranze previste ex lege (Trib. Roma 12 marzo 2019; Trib. Roma 10 ottobre 2018).

Ai sensi dell'art. 2697, comma 1, c.c. “chi vuole far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento”, mentre chi impugna una deliberazione in conflitto d'interesse è tenuto a dimostrare che la decisione dell'assemblea è stata presa con il voto determinante del condomino in conflitto; il voto determinante deve essere tale che se non vi fosse stato quel voto la deliberazione avrebbe avuto un esito differente.