Trasmissione del verbale di assemblea ai condomini assenti

In tema di condominio negli edifici, mentre è configurabile un onere dell'amministrazione condominiale di comunicare al condomino assente il verbale della deliberazione assembleare affinché, in mancanza di una conoscenza acquisita aliunde, scatti il termine di decadenza stabilito dall'art. 1137 c.c., non è invece predicabile, in capo al condomino assente, ai fini del decorso del termine per l'impugnazione, un dovere di attivarsi per conoscere le decisioni assembleari adottate, là dove difetti la prova dell'avvenuto recapito, all'indirizzo del destinatario, del verbale che le contenga. Infatti, la presunzione iuris tantum di cui all'art. 1335 c.c. sorge dalla trasmissione del verbale all'indirizzo del condomino destinatario, non dal mancato esercizio, da parte di quest'ultimo, della diligenza nel seguire l'andamento della gestione comune e nel documentarsi in proposito (Cass. II, n. 29386/2011).

In capo al condomino assente all'assemblea condominiale non può essere posto un dovere di attivarsi per conoscere le decisioni adottate ove difetti la prova dell'avvenuto recapito, al suo indirizzo, del verbale che le contenga, giacché soltanto in forza di detto recapito sorge la presunzione, iuris tantum, di conoscenza posta dall'art. 1335 c.c., e non già in conseguenza del mancato esercizio, da parte dello stesso destinatario del verbale assembleare, della diligenza nel seguire l'andamento della gestione comune e nel documentarsi su di essa. L'onere di comunicazione della deliberazione agli assenti ex art. 1137 c.c. si traduce indispensabilmente nell'adempimento del canone presuntivo di cui all'art. 1335 c.c., sicché impone la trasmissione del verbale all'indirizzo del condomino assente destinatario. Non può ritenersi che si abbia avuto conoscenza del verbale di assemblea, o apprenderne il contenuto intrinseco attraverso la notificazione del decreto ingiuntivo, ove si consideri che il verbale non sia stato allegato al decreto e l'atto di precetto, contestualmente notificato, non riporti il contenuto della delibera condominiale (App. Milano 14 luglio 2017).

In tal vicenda, il condomino assente, negando di aver ricevuto l'e-mail con il verbale di assemblea, contestava e disconosceva il duplice fatto storico, che quel messaggio di posta elettronica rappresentava, e cioè l'invio del verbale e la data di tale invio. Questa contestazione faceva venir meno ex art. 2712 c.c. l'efficacia probatoria dell'e-mail, con la conseguenza che quel messaggio non provava che il condominio avesse trasmesso al condomino assente il verbale e che lo avesse fatto in quel determinato giorno. Tale venir meno dell'efficacia probatoria era riconducibile anche alla circostanza che il messaggio non era “accompagnato” da un'attestazione di avvenuta lettura o anche solo da un'attestazione di avvenuta consegna, e che alla sua trasmissione non aveva “fatto eco” un qualsivoglia messaggio di riscontro da parte del destinatario. Dunque,

se il soggetto, avverso il quale il messaggio è prodotto, “disconosce la conformità ai fatti o alle cose” di quanto rappresentato nel messaggio, allora l'efficacia probatoria di questo “si azzera”, con la conseguenza che la parte gravata degli oneri probatori deve assolverli con altri mezzi (Trib. Novara 25 maggio 2021). Difatti, come sostenuto anche dalla Suprema Corte, in tema di efficacia probatoria dei documenti informatici, il messaggio di posta elettronica (cd. e-mail) costituisce un documento elettronico che contiene la rappresentazione informatica di atti, fatti o dati giuridicamente rilevanti che, seppure privo di firma, rientra tra le riproduzioni informatiche e le rappresentazioni meccaniche di cui all'art. 2712 c.c. e, pertanto, forma piena prova dei fatti e delle cose rappresentate se colui contro il quale viene prodotto non ne disconosca la conformità ai fatti o alle cose medesime (Cass. VI, n. 11606/2018).

In tema di condominio negli edifici, la legge non consente di inviare la convocazione dell'assemblea di condominio con e-mail a meno che il destinatario abbia acconsentito a tale forma di convocazione e fornisca una dichiarazione di ricevimento della stessa che possa servire a dimostrare la lettura del messaggio di posta elettronica, non rivelandosi tuttavia, sufficiente, a tal fine, il messaggio di conferma di apertura dell'e-mail che alcuni software inviano in automatico al mittente. Soddisfatte tali due condizioni, l'avviso di convocazione inviato per e-mail è da ritenersi valido e non vizia l'assemblea condominiale nonché tutte le votazioni in essa assunte; diversamente, la adottata delibera resta annullabile (Trib. Cosenza 13 settembre 2022: nel caso di specie, il giudice adito ha dichiarato annullabile la delibera impugnata, in quanto, a fronte della doglianza di omessa convocazione formulata da parte della condomina attrice, il condominio si era limitato a produrre copia della e-mail a lei inviata senza fornire, tuttavia, prova di apertura/ricezione/lettura della medesima, non risultando pertanto alcun palese riscontro o risposta da parte della condomina destinataria). Anche altri giudici hanno sostenuto che la e-mail ordinaria, a differenza delle forme di convocazione tassativamente previste all'art. 66 disp. att. c.c., non consente di provare la ricezione della comunicazione, a meno che il condomino non riscontri mediante una precisa risposta confermando di averne ricevuto il contenuto. Inoltre, a tal fine, non basta la normale ricevuta di ritorno dell'e-mail, perché tale attestazione del gestore di posta elettronica non ha alcun valore legale. Peraltro, perché si possa derogare alle previsioni normative in merito alle forme della convocazione assembleare, è necessario che il condominio provi il consenso espresso da parte del condomino o eventualmente l'inserimento di una specifica previsione nel regolamento condominiale e che l'indirizzo di posta elettronica al quale è stata inviata ed è stata ricevuta la comunicazione sia riferibile al condomino che abbia consentito tale deroga alle forme ordinarie di convocazione (Trib. Latina 10 luglio 2021). Quindi, ai fini del consenso, è da ritenersi valida – a richiesta del condomino interessato –, la spedizione per e-mail dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale (App. Brescia 3 gennaio 2019).

È ammissibile la convocazione a mezzo posta elettronica ordinaria a determinate condizioni:  in caso di prova della ricezione, ad esempio mediante conferma espressa; in caso di espresso assenso preventivo del condomino alle convocazioni a mezzo posta elettronica ordinaria (Trib. Ancona 7 aprile 2024, n. 717: nella specie, il condomino aveva sempre ricevuto le convocazioni tramite mail, partecipando poi alle assemblee, e non aveva in precedenza contestato il modus operandi dell'amministratore di condominio).

Il condomino assente, negando di avere ricevuto l'e-mail con il verbale di assemblea telematico, contesta e disconosce nei confronti dell'amministratore il duplice fatto storico che quel messaggio di posta elettronica rappresenta, e cioè l'invio del verbale e la data di tale invio, ragione per cui questa contestazione fa venir meno ex 2712 c.c. l'efficacia probatoria dell'e-mail, con la conseguenza che quel messaggio non prova che il condominio abbia trasmesso al condomino assente il verbale e che lo abbia fatto in quel determinato giorno. Pertanto, laddove l'assemblea non venga riconvocata a breve per ridiscutere l'o.d.g. della precedente a cui il condomino assente non ha potuto partecipare non avendone avuto conoscenza, anticipa all'amministratore che è sua intenzione chiederne l'annullabilità, con possibile aggravio di spese.

L'impugnazione della delibera condominiale che si assume essere stata presa illegittimamente ha natura di un ordinario giudizio di cognizione, la cui funzione è quella di annullare la delibera adottata in quanto pregiudizievole degli interessi del medesimo opponente.

La mediazione è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente dal legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella materia condominiale per le controversie previste dall'art. 71-quater disp. att. c.c., le quali si intendono quelle derivanti dalla violazione od errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L'onere di proporre la domanda di mediazione ex art. 71-quater disp. att. c.c. – sul quale recentemente il legislatore è intervenuto disponendo, all'art. 2 del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6, e stabilendo, al comma 3 della norma sopra citata, che le parole “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice” siano sostituite dalle seguenti: “secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28” – prima di intraprendere la strada giudiziale, grava sulla parte istante, dunque in questo specifico caso l'attore, ovvero la parte che impugna la delibera condominiale assumendone l'illegittimità. In questa particolare fattispecie, la mediazione può costituire un utile strumento per ricercare un'idonea soluzione ai rispettivi interessi contrapposti al di fuori del processo, ed in ogni caso prima ancora che quest'ultimo abbia inizio attesa l'obbligatorietà della stessa. Tuttavia, stante la non uniformità della giurisprudenza formatasi sulla questione concernente l'esatto dies a quo da considerare ai fini della sospensione del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione avverso la delibera, frutto della mancanza di una norma ad hoc di raccordo tra la previsione generale sull'obbligatorietà della mediazione in ambito condominiale e quella disciplinante la perentorietà del termine stabilito a pena di decadenza per l'impugnazione della delibera, sovente si verifica che la parte interessata decida di impugnare quest'ultima e successivamente, o contestualmente, di proporre l'istanza di mediazione.

A seguito della modifica dell'art. 8 d.lgs. n. 28/2010 attuata dalla riforma Cartabia, di cui al d.lgs. n. 149/2022, dal momento in cui la comunicazione della sede ed orario del primo incontro dinanzi al mediatore perviene a conoscenza delle parti, la domanda di accesso alla mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale ed impedisce la decadenza per una sola volta, compresa la decorrenza del termine ex art. 1137, comma 2, c.c. ad impugnare la delibera assembleare.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice e, in generale, per quelle di valore indeterminabile, come nel caso di impugnazione della delibera assembleare del condominio per conseguirne la dichiarazione giudiziale di invalidità in quanto nella fattispecie, il condomino nega di avere ricevuto l'e-mail con il verbale di assemblea, disconoscendo e contestando l'invio del verbale e la data di tale invio.

La legittimazione ad impugnare la delibera assembleare del condominio appartiene al condomino che abbia l'interesse ad agire, nella fattispecie, ravvisato nell'accertamento giudiziale dell'annullabilità della delibera in quanto il condomino assente, nega di avere ricevuto l'e-mail con il verbale di assemblea telematico, disconoscendo e contestando l'invio del verbale e la data di tale invio.

Il condomino, il quale intenda impugnare la delibera assembleare del condominio per l'invalidità della stessa, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Lo stesso opponente deve dunque assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva volta ad invalidare quanto deliberato. Qualora il condomino agisca per fare valere l'invalidità di una delibera assembleare disconoscendo e contestando di avere ricevuto l'e-mail con il verbale, incombe sul condominio convenuto l'onere di provare il duplice fatto storico che quel messaggio di posta elettronica rappresenta, e cioè l'invio del verbale e la data di tale invio, mentre resta a carico dell'istante la dimostrazione degli eventuali vizi inerenti alla stessa delibera assembleare.

L'atto di citazione deve contenere la vocatio in jus del condominio in persona del suo amministratore pro-tempore – che, per effetto di quanto enunciato nell'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022, il termine in essa indicato è elevato a centoventi giorni liberi che necessariamente devono decorrere tra il giorno della notificazione dell'atto e quello dell'udienza di comparizione – e deve altresì contenere gli avvertimenti previsti espressamente dall'art. 163, comma 3, n. 3-bis, c.p.c. e, dunque, l'indicazione, nei casi in cui la domanda è soggetta a condizione di procedibilità, dell'assolvimento degli oneri previsti per il suo superamento; e, che in base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, occorre indicare insieme al giorno dell'udienza di comparizione, anche l'invito al convenuto a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. ed a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 c.p.c. o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare l'istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

In base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022, l'art. 163 c.p.c., al n. 4), deve contenere l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, con le relative conclusioni.

Nelle conclusioni dell'atto di citazione, la parte opponente dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate all'annullamento della delibera del condominio impugnata.

L'atto in parola va, quindi, sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem, contenente la sottoscrizione della parte autenticata dallo stesso difensore unitamente all'indicazione della documentazione ad esso allegata e notificato telematicamente – o in cartaceo laddove risulti sprovvisto di un valido indirizzo digitale attivo – all'amministratore pro-tempore del condominio.

In particolare, l'attore, previo versamento del contributo unificato, sempre telematicamente, in base all'art. 165 c.p.c. – modificato anch'esso dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 – entro dieci giorni dalla notificazione della citazione al convenuto, deve costituirsi in giudizio a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, depositando la nota d'iscrizione a ruolo ed il proprio fascicolo contenente l'originale della citazione, la procura ed i documenti offerti in comunicazione. Se si costituisce personalmente, deve dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel Comune ove ha sede il Tribunale, o indicare l'indirizzo presso cui ricevere le comunicazioni e notificazioni anche in forma telematica.

Il condomino deve produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza dell'opposizione proposta avverso la delibera assembleare del condominio. Dal canto suo, il condominio ha l'onere di provare il regolare iter assembleare trattandosi di un elemento costitutivo della validità della decisione.

L'art. 66 comma 3 disp. att. c.c. prevede espressamente che l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale deve essere inviato in forma scritta con raccomandata, fax, posta elettronica certificata, o consegnato brevi manu, che deve contenere l'indicazione del giorno, dell'ora, del luogo e dell'ordine del giorno dell'assemblea stessa.

In tema di condominio, l'e-mail a differenza delle forme di convocazione tassativamente previste all'art. 66 comma 3 disp. att. c.c., non consente di provare la ricezione della comunicazione, a meno che il condomino non la riscontri mediante una precisa risposta confermando di averne ricevuto integralmente il contenuto.

Infatti, l'art. 66 comma 3 disp. att. c.c. non consente di inviare la convocazione dell'assemblea di condominio con e-mail a meno che il destinatario abbia acconsentito a tale forma di convocazione e fornisca una dichiarazione di ricevimento della stessa che possa servire a dimostrare la lettura del messaggio di posta elettronica, non rivelandosi tuttavia, sufficiente, a tale fine, il messaggio di conferma di apertura dell'e-mail che alcuni software inviano in automatico al mittente (Trib. Cosenza 13 settembre 2022).

È evidente che ad analoga conclusione può pervenirsi anche con riferimento all'invio del verbale al condomino assente.

Tuttavia, a tale fine, non basta la normale ricevuta di ritorno dell'e-mail, perché tale attestazione del gestore di posta elettronica non ha alcun valore sul piano legale.

Conseguentemente, perché si possa derogare alle previsioni normative in merito alle forme previste per la convocazione assembleare, è necessario che il condominio provi il consenso espresso da parte del condomino o, eventualmente, l'inserimento di una specifica previsione nel regolamento condominiale che l'indirizzo di posta elettronica al quale è stata inviata ed è stata ricevuta la comunicazione sia riferibile al medesimo condomino che abbia consentito tale deroga alle forme ordinarie di convocazione.

Tali considerazioni valgono anche per quanto attiene all'invio e ricezione via e-mail del verbale di assemblea al condomino assente, atteso che in tema di efficacia probatoria dei documenti informatici, il messaggio di posta elettronica costituisce un documento elettronico che contiene la rappresentazione informatica di atti, fatti o dati giuridicamente rilevanti che, seppure privo di firma, rientra tra le riproduzioni informatiche e le rappresentazioni meccaniche di cui all'art. 2712 c.c. e, pertanto, forma piena prova dei fatti e delle cose rappresentate se colui contro il quale viene prodotto non ne disconosca la conformità ai fatti od alle cose medesime.

Pertanto, in sintesi, l'unico strumento equipollente alla raccomandata con ricevuta di ritorno è la comunicazione – dell'avviso di convocazione – e del verbale al condomino assente eseguita a mezzo di posta elettronica certificata, posto che solo con l'ausilio di tale modalità al condominio notificante perviene un valido messaggio di accettazione e consegna dell'avviso.