Specificazione del compenso per l'incarico di amministratore

Al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell'art. 1129 c.c., il requisito formale della nomina sussiste in presenza di un documento, approvato dall'assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto (App. Catanzaro 12 settembre 2022; Trib. Napoli 25 luglio 2022).

Non spetta, di regola, all'amministratore, un compenso straordinario per lavori specifici, salvo che vi sia una delibera assembleare che, direttamente o mediante richiamo al contratto, lo abbia stabilito. Allo stesso modo, la retribuzione dell'amministratore di condominio deve intendersi riferita al complesso dello svolgimento dei suoi compiti, salvo diversa previsione (Trib. Roma 16 febbraio 2021). Pertanto, rientra nelle competenze dell'assemblea, quella di riconoscergli, con una specifica delibera, un compenso aggiuntivo al fine di remunerare un'attività straordinaria, non ravvisando sufficiente il compenso forfettario in precedenza accordato (Cass. II, n. 23254/2021). Il compenso previsto per l'amministratore di un condominio per il complesso della sua attività e per i suoi compiti istituzionali deve ritenersi incluso nel corrispettivo stabilito per tutta l'attività amministrativa della durata annuale e non può essere parcellizzato. Spetta solo all'assemblea, con separata ed espressa decisione, deliberare di attribuire all'amministratore ulteriori compensi forfettari suppletivi rispetto alla convenuta retribuzione (Trib. Roma 3 gennaio 2017: nella fattispecie le deliberate “spese amministrative” si riferivano a tutte quelle spese finalizzate al compimento dei lavori di straordinaria manutenzione e non certo al compenso suppletivo dell'amministratore, considerato che quest'ultimo essendo presente personalmente all'assemblea avrebbe dovuto specificare e far verbalizzare tale richiesta, con la conseguente decisione dell'assemblea; in assenza, dunque, della prova del proprio credito, il decreto opposto veniva revocato).

L'indicazione analitica del compenso all'amministratore condominiale è obbligatoria all'atto della nomina, pena la nullità della nomina stessa (Trib. Salerno 25 agosto 2020; Trib Massa 6 novembre 2017). Dunque, è nulla la nomina dell'amministratore di condominio in assenza della specificazione analitica del compenso a quest'ultimo spettante per l'attività da svolgere, in violazione dell'art. 1129, comma 14, c.c., in quanto tale norma, che si applica sia nel caso di prima nomina dell'amministratore che nel caso delle successive conferme, mira a garantire la massima trasparenza ai condomini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone l'emolumento dell'organo gestorio al momento del conferimento del mandato, emolumento comportante una spesa a carico dei condomini pro quota (Trib. Pescara 18 febbraio 2020). Difatti, la mancata specificazione analitica dell'importo dovuto a titolo di compenso all'amministratore, e dunque, la mancata osservanza della disposizione di cui all'art. 1129, comma 14, c.c., determina la nullità del mandato e la conseguente inesigibilità del compenso a mente della previsione di cui comma 8 della medesima disposizione. Di talché va rigettata la domanda dell'amministratore volta a conseguire il corrispettivo dovuto per l'esercizio in cui l'incarico gli sia stato conferito con contratto nullo, pertanto insuscettibile di produrre effetti né ratificabile (Trib. Roma 24 settembre 2019). A tal fine, non rileva la mera indicazione nel verbale di assemblea di una somma complessiva, non dettagliata, inserita fra le voci del preventivo di spesa che, rappresentando una semplice stima, non soddisfa l'esigenza di chiarezza documentale e quell'assunzione di un obbligo negoziale da parte dell'amministratore in ordine al corrispettivo richiesta dal citato art. 1129 c.c. a tutela della posizione contrattuale del mandante (Trib. Roma 21 aprile 2020).

Diversamente da quanto esposto, però, esiste altro orientamento contrario. I giudici hanno precisato che la mancata specificazione del compenso spettante all'amministratore di condominio non costituisce motivo di nullità della delibera assembleare; la comunicazione del preventivo non è, infatti, un elemento costitutivo della delibera di nomina dell'amministratore, ma un semplice adempimento che lo stesso può effettuare anche in un momento differente, anteriore, coevo o successivo all'adozione della delibera (Cass. II, n. 21966/2017; Trib. Palermo 9 febbraio 2018: secondo i giudici di merito, inoltre, l'ammontare del compenso non deve necessariamente essere riportato in delibera potendo essere precisato dall'amministratore anche in un momento successivo ed in particolare, all'atto di accettazione della nomina, che può anche essere successiva alla delibera stessa). Dunque, secondo quest'ultima posizione, sarebbe legittimo il richiamo al compenso percepito dall'amministratore l'anno precedente in quanto equivale ad un'indicazione di un compenso espresso, numericamente determinato e inequivocabilmente indeterminabile (Trib. Busto Arsizio 10 gennaio 2020).

Un condomino chiede di convocare nuovamente l'assemblea per la nomina dell'amministratore, in quanto la precedente delibera è stata assunta invalidamente per effetto dell'assenza della specificazione analitica del compenso spettante al medesimo professionista per l'attività da svolgere in favore del condominio, trattandosi di una violazione dell'art. 1129, comma 14, c.c., ragione per cui, in difetto, procederà ad impugnarla nel rispetto dei termini di legge, con possibile aggravio di spese.

L'impugnazione della delibera condominiale, che si assume essere stata presa illegittimamente, ha natura di un ordinario giudizio di cognizione, la cui funzione è quella di annullare la delibera adottata in quanto pregiudizievole degli interessi del medesimo opponente.

La mediazione è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente dal legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella materia condominiale per le controversie previste dall'art. 71-quater disp. att. c.c., le quali si intendono quelle derivanti dalla violazione od errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L'onere di proporre la domanda di mediazione ex art. 71-quater disp. att. c.c. – sul quale recentemente il legislatore è intervenuto disponendo, all'art. 2 del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6, e stabilendo, al comma 3 della norma sopra citata, che le parole “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice” siano sostituite dalle seguenti: “secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28” – prima di intraprendere la strada giudiziale, grava sulla parte istante, dunque in questo specifico caso l'attore, ovvero la parte che impugna la delibera condominiale assumendone l'illegittimità. In questa particolare fattispecie, la mediazione può costituire un utile strumento per ricercare un'idonea soluzione ai rispettivi interessi contrapposti al di fuori del processo, ed in ogni caso prima ancora che quest'ultimo abbia inizio attesa l'obbligatorietà della stessa. Tuttavia, stante la non uniformità della giurisprudenza formatasi sulla questione concernente l'esatto dies a quo da considerare ai fini della sospensione del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione avverso la delibera, frutto della mancanza di una norma ad hoc di raccordo tra la previsione generale sull'obbligatorietà della mediazione in ambito condominiale e quella disciplinante la perentorietà del termine stabilito a pena di decadenza per l'impugnazione della delibera, sovente si verifica che la parte interessata decida di impugnare quest'ultima e successivamente, o contestualmente, di proporre l'istanza di mediazione.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice e, in generale, per quelle di valore indeterminabile, come nel caso di impugnazione della delibera assembleare del condominio per conseguirne la dichiarazione giudiziale di invalidità in quanto nella fattispecie, per la nomina dell'amministratore non è stato specificato il relativo compenso analiticamente dovuto per l'attività che il medesimo andrà a svolgere in nome e per conto dei condomini.

La legittimazione ad impugnare la delibera assembleare del condominio concernente la nomina dell'amministratore appartiene al singolo condomino che abbia l'interesse ad agire, nella fattispecie, ravvisato nell'accertamento giudiziale dell'invalidità della delibera in quanto assunta in violazione dell'art. 1129, comma 14, c.c.

Il condomino, il quale intenda impugnare la delibera assembleare del condominio per l'invalidità della stessa, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Lo stesso opponente deve dunque assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva volta ad invalidare quanto deliberato. Qualora il condomino agisca per fare valere l'invalidità di una delibera assembleare di nomina dell'amministratore del condominio, incombe sul condominio convenuto l'onere di provare che è stato osservato il disposto dell'art. 1129, comma 14, c.c., riferito nella fattispecie del presente scenario, alla specificazione analitica del compenso spettante all'amministratore, quale presupposto per la regolare costituzione dell'assemblea, mentre resta a carico dell'istante la dimostrazione degli eventuali vizi inerenti alla formazione della volontà dell'assemblea medesima.

L'atto di citazione deve contenere la vocatio in jus del condominio in persona del suo amministratore pro-tempore – che, per effetto di quanto enunciato nell'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022, il termine in essa indicato è elevato a centoventi giorni liberi che necessariamente devono decorrere tra il giorno della notificazione dell'atto e quello dell'udienza di comparizione – e deve altresì contenere gli avvertimenti previsti espressamente dall'art. 163, comma 3, n. 3-bis), c.p.c. e dunque, l'indicazione, nei casi in cui la domanda è soggetta a condizione di procedibilità, dell'assolvimento degli oneri previsti per il suo superamento; e, che in base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, occorre indicare insieme al giorno dell'udienza di comparizione, anche l'invito al convenuto a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. ed a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 c.p.c. o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare l'istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

In base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022, l'art. 163 c.p.c., al n. 4), deve contenere l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, con le relative conclusioni.

Nelle conclusioni dell'atto di citazione, la parte opponente dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate all'annullamento della delibera del condominio impugnata.

L'atto in parola va, quindi, sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem, contenente la sottoscrizione della parte autenticata dallo stesso difensore unitamente all'indicazione della documentazione ad esso allegata e notificato telematicamente – o in cartaceo laddove risulti sprovvisto di un valido indirizzo digitale attivo – all'amministratore pro-tempore del condominio.

In particolare, l'attore, previo versamento del contributo unificato, sempre telematicamente, in base all'art. 165 c.p.c. – modificato anch'esso dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 – entro dieci giorni dalla notificazione della citazione al convenuto, deve costituirsi in giudizio a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, depositando la nota d'iscrizione a ruolo ed il proprio fascicolo contenente l'originale della citazione, la procura ed i documenti offerti in comunicazione. Se si costituisce personalmente, deve dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel Comune ove ha sede il Tribunale, o indicare l'indirizzo presso cui ricevere le comunicazioni e notificazioni anche in forma telematica.

Il condomino deve produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza dell'opposizione proposta avverso la delibera assembleare del condominio. Dal canto suo, il condominio ha l'onere di provare il regolare iter assembleare trattandosi di un elemento costitutivo della validità della decisione.

La nomina dell'amministratore di condominio rientra fra le attribuzioni deliberative dell'assemblea ai sensi degli artt. 1129, comma 1, c.c., e 1136, comma 4, c.c.

La fattispecie della nomina assembleare dell'amministratore di condominio, a seguito della Riforma introdotta con la l. n. 220/2012, si struttura, in particolare, come uno scambio di proposta ed accettazione, secondo quanto si desume altrettanto testualmente dai commi 2 e 14 del medesimo art. 1129 c.c., nonché dall'art. 1130, n. 7), c.c., il quale dispone che la nomina dell'amministratore deve essere annotata in un apposito registro.

Più in generale, dall'art. 1130, n. 7), c.c. e dall'art. 1136, ultimo comma, c.c., si evince che la delibera di nomina dell'amministratore ed il correlato contratto di amministrazione debbano avere anche forma scritta (Cass. S.U., n. 943/1999).

L'art. 1129, comma 14, c.c. prescrive, in particolare, che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

La nullità della nomina, ove non sia specificato l'importo del compenso, che è alla base del generale principio di predeterminazione onnicomprensiva dello stesso, è, dunque, una nullità testuale, in quanto è stabilita dalla legge.

Di tale fattispecie legale di nullità, peraltro non direttamente sancita per la deliberazione assembleare, si dà atto in motivazione anche in una precedente decisione di legittimità (Cass. S.U., n. 9839/2021).

Al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell'art. 1129 c.c., il requisito formale della nomina sussiste, dunque, in presenza di un documento, approvato dall'assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale dell'analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto.

Pertanto, l'ammontare del compenso richiesto deve necessariamente essere indicato nella delibera che conferisce l'incarico all'amministratore, ed a tale fine, emergere dal verbale.

Conseguentemente, in una recente giurisprudenza di legittimità, è stato affermato il principio di diritto che, agli effetti dell'art. 1129, comma 14, c.c., il quale prevede la nullità testuale della nomina dell'amministratore di condominio, ove non sia specificato l'importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall'assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale dell'analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto (Cass. VI, n. 12927/2022).