Formazione e approvazione del rendiconto

Il principio fondamentale da seguire nella redazione del rendiconto è quello della chiarezza ed intellegibilità, che ha lo scopo di facilitare la verifica ed il controllo dei dati da parte dei condomini che, generalmente, non hanno specifiche competenze nella lettura dei bilanci; ciò si traduce nella necessità che nell'indicare i dati contabili siano rispettati alcuni criteri che consentano la comprensibilità di tutte le scritture al fine di avere contezza della effettiva consistenza patrimoniale del condominio (Trib. Roma 2 novembre 2022). La validità dell'approvazione, da parte dell'assemblea dei condomini, del rendiconto di un determinato esercizio e del bilancio preventivo dell'esercizio successivo, nonché dei relativi riparti, non postula che la predetta contabilità sia stata redatta dall'amministratore in osservanza di forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, essendo, a tal fine, sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibili ai condomini medesimi le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione. Né è richiesto che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame, alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri di quell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall'amministratore (Cass. II, n. 37820/2022).

La nota esplicativa soddisfa la finalità di descrivere sinteticamente l'intera gestione annuale, dando conto non solo dei rapporti in corso, ma anche delle questioni pendenti commentando le questioni più rilevanti nonché quelle oggetto delle variazioni più evidenti (rispetto al precedente esercizio) dando conto degli accadimenti di particolare importanza per i loro riflessi patrimoniali. Naturalmente, proprio perché non occorre predisporre il rendiconto secondo un rigido formalismo, il contenuto della nota esplicativa, ad esempio, può ricavarsi anche dallo stesso verbale di assemblea dove l'amministratore dà conto e descrive quella che è la complessiva situazione della compagine e le questioni aperte nonché le ragioni che lo hanno portato a seguire, nella redazione del rendiconto sottoposto all'esame dell'assemblea, criteri specifici di redazione diversi da quelli comunemente adottati. La funzionalità della nota, dunque, è sempre quella di mettere i condomini nella condizione di capire come è stato gestito il condominio e di essere informati sulle questioni rilevanti affrontate nel corso della gestione (Trib. Roma 22 giugno 2022).

Nella tenuta della contabilità condominiale, è preferibile utilizzare il criterio di cassa rispetto a quello di competenza (Trib. Roma 21 novembre 1994). Invero, secondo il c.d. principio di cassa, i crediti vantati dal condominio verso un singolo condomino vanno inseriti nel consuntivo relativo all'esercizio in pendenza del quale sia avvenuto il loro accertamento. Dopo che siano stati inseriti nel rendiconto di un determinato esercizio i nominativi dei condomini morosi per il pagamento delle quote condominiali e gli importi da ciascuno dovuti, tali pregresse morosità, ove rimaste insolute, devono essere riportate altresì nei successivi anni di gestione, costituendo esse non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito di quei partecipanti nei confronti del condominio. Il rendiconto condominiale, in forza di un principio di continuità, deve, cioè, partire dai dati di chiusura del consuntivo dell'anno precedente, a meno che l'esattezza e la legittimità di questi ultimi non siano state negate con sentenza passata in giudicato, ciò soltanto imponendo all'amministratore di apporre al rendiconto impugnato le variazioni imposte dal giudice, e, quindi, di modificare di conseguenza i dati di partenza del bilancio successivo (Cass. VI, n. 20009/2022). Il conto consuntivo della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa; l'inserimento della spesa va pertanto annotato in base alla data dell'effettivo pagamento, così come l'inserimento dell'entrata va annotato in base alla data dell'effettiva corresponsione. Pertanto, la mancata applicazione del criterio di cassa non rende intelligibile il bilancio e riscontrabili le voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino (Trib. Pavia 8 settembre 2021). Qualora l'assemblea abbia approvato un consuntivo che non sia improntato a tali criteri e violi, quindi, i diritti dei condomini, lo stesso ben potrà essere dichiarato illegittimo. La mancanza di indicazioni, che conferiscono certezza e chiarezza al bilancio determina l'illegittimità del bilancio stesso che si estende alla delibera che l'approvi e che sia oggetto di contestazione (Trib. Roma 9 aprile 2020).

Il riepilogo finanziario che compone il rendiconto condominiale si risolve nell'illustrazione dei costi e dei ricavi e dell'annotazione finale dell'avanzo o disavanzo di gestione ovvero dello stato patrimoniale del condominio, atto che va redatto secondo il criterio di c.d. competenza. A tal fine, occorre riportare il conguaglio dell'esercizio in corso, ossia l'importo totale di quanto dovuto dai condomini e da terzi e degli eventuali crediti vantati da costoro nei confronti del condominio, unitamente all'analogo conguaglio dell'esercizio precedente, per poi indicare la differenza ossia l'avanzo o il disavanzo; inoltre, occorre annotare l'esistenza di fondi disponibili e di eventuali riserve. Trattandosi di documento espressamente prescritto dall'art. 1130-bis c.c. come obbligatoriamente facente parte del rendiconto, la sua mancanza determina l'annullamento della delibera di approvazione, non rispondendo quest'ultimo altrimenti ai requisiti minimi prescritti dalla citata disposizione (Trib. Imperia 12 luglio 2022). Difatti, la contabilità condominiale non deve essere tenuta mediante forme rigorose analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, ma deve essere idonea a rendere comprensibile ai condomini le voci di entrata e di spesa con le relative quote di ripartizioni. Ciò posto, quando viene utilizzato il principio di competenza, è necessario che la nota esplicativa, seppur redatta in forma sintetica, consenta di rendere intellegibile il rendiconto redatto sulla base del suddetto principio, proprio in virtù del fatto che l'utilizzo del principio di competenza non consente un'immediata comparazione tra la situazione di cassa e quella contabile (Trib. Udine 19 agosto 2019).

In materia di rendiconto condominiale trova applicazione il criterio misto, di cassa e di competenza: il primo è un rendiconto che si basa sulle entrate e sulle uscite effettivamente sostenute nel periodo a cui si riferisce; il criterio di competenza è un rendiconto che viene redatto sulla base dei costi e ricavi relativi al periodo a cui si riferisce, indipendentemente dal fatto che siano stati effettivamente o meno incassati. È, dunque, importante parlare dell'applicazione del criterio misto, stante la molteplicità di documenti differenti per natura e diverse variazioni – economiche, patrimoniali e finanziarie – le cui ripercussioni per un determinato documento rientreranno nel criterio di competenza di quel preciso anno, ripartite nel medesimo, mentre se la spesa, invece, pagata l'anno successivo, la sola variazione di cassa andrà a rilevare nel rendiconto dell'anno successivo. Secondo la formulazione del nuovo art. 1130-bis c.c., che introduce una struttura complessa del rendiconto condominiale, la gestione dell'amministrazione non può evolversi in applicazione del solo criterio di competenza poiché il rendiconto condominiale si compone di documenti, ognuno dei quali richiede ora il rispetto del criterio di cassa, ora quello di competenza che comprende e non esclude il precedente (Trib. Cosenza 30 aprile 2021). Difatti, il rendiconto condominiale di cui all'art. 1130-bis c.c. è formato da documenti che, per un verso, si adattano al criterio di cassa (registro contabilità) e, per altro verso, al criterio di competenza (riepilogo finanziario), sicché, in presenza di contabilità condominiale completa e redatta con chiarezza, è opportuno applicare un criterio misto di compilazione (App. Milano 21 gennaio 2021).

Sull'amministratore grava l'onere di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni; costituisce, infatti, motivo tipizzato di revoca dell'amministratore, la mancata relativa sottoposizione all'assemblea per l'approvazione, nel termine prescritto dall'art. 1130 c.c. (Trib. Palermo 14 gennaio 2022). Invero, l'asserita violazione del combinato disposto degli artt. 1135, comma 1, n. 2), c.c. e 1130, comma 1, n. 10), c.c. – redazione del rendiconto condominiale di gestione da parte dell'amministratore ed approvazione assembleare nei successivi centottanta giorni – lungi dal costituire un vizio di legittimità in termini di impugnativa della delibera, integra, diversamente, un addebito per l'amministratore eventualmente suscettibile di comportarne la revoca giudiziale ai sensi dell'art. 1129 c.c. nella ricorrenza degli altri presupposti di legge (App. Napoli 12 febbraio 2020; App. Firenze 5 febbraio 2018; Trib. Roma 10 gennaio 2023; Trib. Taranto 21 settembre 2015; Trib. Udine 25 marzo 2014). Quindi è revocabile l'amministratore condominiale che nel corso della gestione degli affari condominiali, ometta gravi irregolarità, in particolare omettendo di convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto per quattro anni, per deliberare in merito agli interventi di manutenzione urgenti, nonostante espressa segnalazione in tal senso dei condomini. A fronte della deduzione specifica dell'inadempimento agli obblighi gravanti sull'amministratore, ex lege, grava sul resistente l'onere di provare l'inadempimento (Trib. Civitavecchia 3 novembre 2022).

Un gruppo di condomini chiedono all'amministratore di procedere alla formazione del rendiconto, essendo ormai scaduti i termini previsti ex lege per la sua redazione al fine di sottoporlo all'assemblea per la successiva valutazione ed approvazione, avvisandolo che tale sua inerzia integra una grave irregolarità gestionale, ragione per cui, senza ulteriore preavviso, decorsi quindici giorni dalla diffida, in difetto di un intervento risolutivo della questione da parte dell'assemblea, saranno costretti a rivolgersi all'autorità giudiziaria per l'emanazione degli opportuni provvedimenti finalizzati alla sua revoca dall'incarico di amministratore, con possibile aggravio di costi.

Il ricorso per la revoca dell'amministratore del condominio è un procedimento di volontaria giurisdizione, il cui fine è quello di salvaguardare i diritti dei condomini, in caso di inerzia dell'assemblea.

L'art. 71-quater disp. att. cc., introdotto dalla l. 11 dicembre 2012 n. 220, precisa che, per le controversie in materia di condominio ai sensi dell'art. 5 comma 1 d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, si intendono – tra le altre – quelle degli articoli da 61 a 72 disp. att. c.c., comprendendo dunque l'art. 64 disp. att. c.c. relativo alla revoca dell'amministratore. Tuttavia, l'art. 5, comma 4, lett. f), come sostituito dal d.l. n. 69/2013, convertito in l. n. 98/2013, del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, è inequivoco nel disporre che il meccanismo della condizione di procedibilità, di cui ai commi 1 e 2, non si applica nei procedimenti in camera di consiglio, essendo il giudizio di revoca dell'amministratore di condominio un procedimento camerale plurilaterale tipico.

È competente il Tribunale del luogo dove si trova il condominio.

In caso di inerzia dell'assemblea nel revocare l'amministratore, la legittimazione attiva a richiederla al Tribunale spetta ad uno o più condomini.

Il singolo condomino, che intenda chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Lo stesso deve dunque assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva volta ad addivenire alla relativa revoca giudiziale. Qualora il condomino agisca per fare revocare l'amministratore del condominio dall'autorità giudiziaria adita, siccome l'assemblea è risultata inerte non avendo provveduto nonostante i rituali tentativi eseguiti a tale fine, incombe sull'amministratore del condominio convenuto l'onere di provare l'inesistenza della grave violazione inerente la gestione condominiale legittimante l'accoglimento della richiesta di revoca, mentre resta a carico dell'istante la dimostrazione della prova contraria, come la mancata formazione del rendiconto per sottoporlo successivamente alla valutazione ed approvazione dell'assemblea.

La domanda per la revoca dell'amministratore di condominio assume la forma del ricorso, il quale, oltre a contenere le indicazioni di cui all'art. 125 c.p.c., deve altresì indicare il giudice dinanzi al quale l'azione è proposta; il nome, cognome, residenza e codice fiscale della parte ricorrente e del difensore, il quale deve anche indicare il numero di fax e l'indirizzo pec presso il quale intende ricevere le comunicazioni di cancelleria; il nome, cognome, codice fiscale, residenza, o domicilio o dimora della parte resistente; l'esposizione dei fatti integranti la pretesa posta a fondamento del ricorso.

In particolare, il ricorso deve indicare la necessità della revoca dell'amministratore per non avere l'assemblea condominiale provveduto, a tale fine, allegando copia del verbale negativo dell'assemblea, l'istanza di revoca dell'amministratore e la fissazione dell'udienza per la decisione. Il giudice, con decreto, fissa l'udienza ed il termine entro il quale il ricorrente deve procedere alla notifica del ricorso e del decreto alla parte convenuta.

Il ricorso, unitamente alla procura alla lite su atto separato, va sottoscritto dalla parte ricorrente e dal proprio difensore, quest'ultimo anche per autentica della sottoscrizione del suo cliente e depositato telematicamente – unitamente al pagamento del contributo unificato anch'esso eseguito in forma telematica – negli uffici giudiziari in cui è in vigore il processo civile telematico.

Il condomino deve produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza della richiesta di revoca giudiziale dell'amministratore del condominio, a tale fine, allegando l'omessa formazione del rendiconto nel rispetto dei termini di legge per la sua successiva valutazione ed approvazione in sede assembleare, unitamente all'impossibilità riscontrata a carico dell'assemblea nel provvedere in merito alla richiesta di revoca. Dal canto suo, l'amministratore del condominio ha l'onere di provare l'inesistenza della grave violazione ex art. 1129, comma 12, n. 1), c.c.

Il procedimento di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, che può essere intrapreso su ricorso di ciascun condomino, riveste un carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare, ed è ispirato dall'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell'amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell'amministratore.

Una di queste è quella oggetto del presente scenario, vale a dire l'omessa formazione del rendiconto della gestione, in quanto, tra le gravi irregolarità legittimanti la revoca dell'amministratore, rientrano sia l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, che la mancata predisposizione dello stesso documento contabile, ragione per cui, se l'amministratore omette di predisporre il rendiconto condominiale entro il termine di legge – fissato al 30 giugno di ogni anno – viola il combinato disposto di cui agli artt. 1713, comma 2, 1129 e 1130 c.c. (Trib. Udine 25 marzo 2014).

Ciò premesso, va altresì evitata un'interpretazione squisitamente formalistica ed eccessivamente rigida nella lettura del dato normativo, svincolata dalla sottostante ratio, atteso che parte della giurisprudenza di merito ancorché formatasi ante riforma, ha tenuto a precisare che la revoca dell'amministratore non potrebbe disporsi ove la tenuta della contabilità da parte dello stesso avvenga secondo una ripartizione resa a consuntivo in modo periodico – ad esempio, mensile o trimestrale – previa consegna delle distinte contabili ai condomini (Trib. Foggia 18 febbraio 1997).

Ciò comporta che, prima di procedere a conclusioni affrettate nel valutare l'inadempimento dell'obbligo dell'amministratore in ordine alla formazione del rendiconto della gestione, al fine di giustificarne la revoca, occorre prima valutare con la dovuta ponderatezza le concrete modalità di tenuta della contabilità condominiale e, con esse, l'effettiva osservanza della garanzia, per ciascun condomino, di esercitare il diritto di accesso agli atti contabili in qualsiasi momento.

Il giudizio è improntato a rapidità, informalità ed ufficiosità, potendo, peraltro, il provvedimento essere adottato sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente ai sensi dell'art. 64, comma 1, disp. att. c.c.

Il decreto disposta dal Tribunale di revoca incide, quindi, sul rapporto di mandato precedentemente instauratosi tra i condomini e l'amministratore al culmine di un procedimento camerate plurilaterale, nel quale, tuttavia, l'intervento giudiziale è pur sempre diretto all'attività di gestione di interessi.

La conclusione che il procedimento diretto alla revoca dell'amministratore di condominio soggiace al regolamento delle spese ex art. 91 c.p.c. è conforme all'orientamento interpretativo della giurisprudenza di legittimità, consolidatosi sulla base del principio enunciato dalle Sezioni Unite (Cass. S.U., n. 20957/2004).

L'art. 91 c.p.c., secondo cui il giudice con la sentenza che chiude il processo davanti a sé, dispone la condanna alle spese giudiziali, intende riferirsi, infatti, a qualsiasi provvedimento che, nel risolvere contrapposte pretese, definisce il procedimento, e ciò indipendentemente dalla natura e dal rito del procedimento medesimo. Pertanto, la suddetta norma trova applicazione anche ai provvedimenti di natura camerate e non contenziosa, come quelli in materia di revoca dell'amministratore di condominio, sicché, mentre la decisione nel merito del ricorso di cui all'art. 1129, comma 1, c.c. non è ricorribile in cassazione, la consequenziale statuizione relativa alle spese, in quanto dotata dei caratteri della definitività e della decisorietà, è impugnabile ai sensi dell'art. 111 Cost. (Cass. VI, n. 25681/2020; Cass. VI, n. 15706/2017; Cass. VI, n. 9348/2017; Cass. II, 1n. 18487/2014; Cass. II, n. 14742/2006).