Manutenzione del possesso per lesione del decoro architettonico

L'amministratore del condominio è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell'assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio relativo alle parti comuni condominiali, qualora rientrante negli atti conservativi dei diritti, ai sensi dell'art. 1130, n. 4), c.c.; infatti, gli atti conservativi di cui alla richiamata norma non si esauriscono nelle azioni cautelari, ma si estendono alle azioni a tutela dello stato di godimento della cosa comune purché non importanti una possibile disposizione della stessa (Cass. II, n. 4711/2022: nel caso di specie, la Suprema Corte ha ritenuto incensurabile la valutazione compiuta in punto di legittimazione dalla Corte distrettuale, la quale aveva ritenuto sussistente la rappresentanza processuale dell'amministratore pur in assenza di una delibera autorizzativa assembleare a fronte della censurata realizzazione da parte dei condomini ricorrenti, anche in spregio del decoro architettonico del fabbricato, di una veranda a chiusura della loggia di loro proprietà, prospiciente sulla pubblica via, nonché di una bussola di ingresso collocata sul terrazzo condominiale, in corrispondenza della porta di accesso alla loro abitazione).

Per “decoro architettonico del fabbricato”, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c., deve intendersi l'estetica dell'edificio costituita dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti di esso una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico. Conseguentemente, non è possibile escludere a priori un'alterazione del decoro architettonico per il solo fatto che la realizzazione di una veranda su di una terrazza a livello interessi un appartamento posto non sulla facciata principale, bensì su quella interna, dell'edificio condominiale (Cass. II, n. 1718/2016); non occorre, inoltre, che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall'innovazione abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile, ma è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità (Cass. II, n. 14455/2009). Dunque, l'installazione di una veranda in vetro e alluminio con tettoia su un terrazzo dell'abitazione, costituisce una innovazione non consentita ex art. 1120, comma 4, c.c., in quanto pregiudica il decoro architettonico della facciata del fabbricato e, soprattutto, contrasta con i principi stabiliti dal regolamento condominiale, dell'uniformità e del divieto di alterazione dell'estetica dello stabile (Trib. San Benedetto del Tronto 29 marzo 2012). Inoltre, costituisce alterazione del decoro architettonico dell'edificio, ossia lesione dell'estetica dello stabile, la trasformazione di un balcone, o di una terrazza, in una veranda praticata tramite l'installazione di vetri e di una struttura in alluminio. È nozione comune, infatti, che una simile operazione alteri, ossia peggiori, la sagoma dello stabile sicché per considerarla legittima è necessario dimostrare la mancanza di alterazione del decoro dell'edificio (Cass. II, n. 27224/2013). La facciata e il relativo decoro architettonico di un edificio costituiscono un modo di essere dell'immobile e così un elemento di godimento da parte del suo possessore; di conseguenza la modifica della facciata, comportando una interferenza nel godimento medesimo, può integrare una indebita turbativa suscettibile di tutela possessoria (Trib. Bari 5 luglio 2006: nel caso di specie, si trattava di una veranda chiusa dalla base al balcone sovrastante realizzata su di una terrazza esterna).

La trasformazione di un balcone in una veranda non è normalmente consentita ai sensi dell'art. 1120, comma 4, c.c., in quanto altera le linee architettoniche e l'armonia della facciata dell'edificio; tuttavia, quando l'aspetto esteriore ed il decoro dell'edificio sono già gravemente compromessi in ragione di altri interventi, seppur non può più applicarsi la menzionata norma del codice civile, va sempre verificata la legittimità dell'opera con riferimento a quanto previsto dal regolamento di condominio (App. Milano 6 aprile 1993; Trib. Napoli 30 giugno 2003). Invero, la mera realizzazione, di per sé, di una veranda non comporta automaticamente l'alterazione del decoro architettonico, in assenza di specifiche deduzioni circa la modificazione delle linee architettoniche dell'edificio condominiale (Trib. Velletri 23 aprile 2020: nella fattispecie, la delibera impugnata non aveva in alcun modo autorizzato l'esecuzione dell'innovazione oggetto di contestazione, ma aveva deliberato che, in merito alla predetta richiesta, l'assemblea all'unanimità non era contraria alla richiesta, la quale però andava definita nei dettagli: autorizzazione e certificazioni necessarie; di talché, la delibera impugnata non aveva esplicato gli effetti autorizzativi contestati e, quindi, non era al riguardo suscettibile di essere impugnata per mancata lesione del decoro architettonico, quale bene interesse tutelato dalla norma di cui all'art. 1120 c.c.). Dunque, ciascun condomino ha il diritto di trasformare in veranda il balcone di sua proprietà (senza dover richiedere l'autorizzazione degli altri condomini), purché la trasformazione non arrechi danno alle parti comuni dell'edificio e, in particolare, non alteri il decoro architettonico dell'edificio e non arrechi pregiudizio agli altri condomini, ai quali deve essere comunque assicurato un pari uso del bene comune (Trib. Milano 31 gennaio 1991).

L'amministratore del condominio rende edotto il condomino, il quale senza alcuna autorizzazione ha installato una veranda chiusa dalla base del proprio balcone sovrastante su di una terrazza esterna, che la modifica della facciata dell'edificio, comportando un'illecita interferenza nel godimento della cosa comune, può integrare un'indebita turbativa suscettibile di tutela possessoria, e che, per tale ragione, deve quindi procedere immediatamente al ripristino dello status quo ante, poiché in difetto, senza ulteriore preavviso, sarà costretto ad attivarsi in sede giudiziale, promuovendo l'azione di manutenzione del possesso.

È un rimedio processuale avente ad oggetto specifico la tutela del possesso, proposto dall'amministratore di condominio nei confronti del condomino che ha installato senza alcuna autorizzazione una veranda sul proprio balcone, al fine di ripristinare con la tutela del possesso del bene comune la cessazione della molestia, e con essa, la pari facoltà d'uso per tutti i condomini.

La mediazione obbligatoria di cui all'art. 5, comma 1, lett. c), del d.lgs. n. 28/2010 non si applica nei procedimenti possessori, fino alla pronuncia dei provvedimenti di cui all'art. 703, comma 3, c.p.c.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice, e, in generale, per quelle di valore indeterminabile.

L'amministratore del condominio è legittimato a proporre l'azione per la manutenzione del possesso nei confronti del condomino che ha installato una veranda sul proprio balcone per fare cessare la molestia del possesso, costituita in tale ipotesi dall'alterazione della normale destinazione del bene comune, senza una preventiva autorizzazione ad hoc dell'assemblea condominiale.

L'amministratore deve provare che il condomino ha realizzato una veranda abusiva sul proprio balcone, in tale modo alterando la normale destinazione della cosa comune in danno degli altri condomini, allegando in atti di causa la suddetta prova, costituente la turbativa del possesso a giustificazione del ricorso all'azione di manutenzione.

La domanda cautelare proposta per la manutenzione del possesso assume la forma del ricorso, il quale, oltre a contenere le indicazioni di cui all'art. 125 c.p.c., deve altresì indicare il giudice dinanzi al quale l'azione è proposta; il nome, cognome, residenza e codice fiscale della parte ricorrente e del difensore, il quale deve anche indicare il numero di fax e l'indirizzo pec presso il quale intende ricevere le comunicazioni di cancelleria; il nome, cognome, codice fiscale, residenza, o domicilio o dimora della parte resistente; l'esposizione dettagliata dei fatti integranti la turbativa del possesso.

In particolare, nel ricorso, da un lato, vanno allegati i fatti oggetto di indagine da parte del giudice, in forma chiara e circostanziata come peraltro esige la recente riforma del processo civile, e, dall'altro, va specificato in cosa consiste la dedotta turbativa del possesso per il ricorrente, a tale fine, indicando le circostanze sulla cui scorta verosimilmente il giudice adìto potrebbe concedere la richiesta tutela possessoria.

Il ricorso, unitamente alla procura alla lite, va sottoscritto dalla parte ricorrente e dal proprio difensore, quest'ultimo anche per autentica della sottoscrizione del suo cliente.

L'amministratore di condominio, unitamente alla produzione di materiale fotografico, può chiedere l'assunzione di informatori in persona dei condomini dello stabile condominiale al fine di provare il fatto costituente la dedotta turbativa del possesso, nella fattispecie integrata dall'abusiva installazione di una veranda sul balcone, e di conseguenza, la richiesta di ripristino dello status quo ante nei confronti del condomino evocato in giudizio. Lo stesso ricorrente deve allegare i presupposti per l'esercizio dell'azione di manutenzione del possesso come la mancata richiesta di un'autorizzazione da parte della competente autorità amministrativa e gli eventuali rilievi compiuti sulla facciata condominiale interessata dalla zona verandata.

L'amministratore del condominio è legittimato, senza la necessità di ricevere un'autorizzazione ad hoc dell'assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio relativo al compimento degli atti conservativi di cui all'art. 1130 c.c., i quali, si estendono alle azioni a tutela dello stato di godimento della cosa comune, purché non importanti una possibile disposizione della stessa (Cass. II, n. 3044/2009), ragione per cui non vi è dubbio che, nell'azione finalizzata alla tutela e conservazione delle parti comuni, rientra anche la tutela del decoro architettonico dell'edificio (Cass. II, n. 18207/2017).

Infatti, l'amministratore di condominio non è legittimato, senza autorizzazione dell'assemblea, all'esperimento di azioni reali contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità od al contenuto di diritti su cose e parti dell'edificio, a meno che non rientrino nel novero degli atti meramente conservativi.

In tale ottica, costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella destinata a riflettersi negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio (Cass. II, n. 18928/2020).

Ai fini della tutela del decoro architettonico dell'edificio condominiale, non occorre allora che il fabbricato abbia un particolare pregio artistico, nè rileva che tale fisionomia sia stata già gravemente ed evidentemente compromessa da precedenti interventi sull'immobile (Cass. II, n. 14598/2021; Cass. II, n. 25790/2020; Cass. II, n. 14455/2009; Cass. II, n. 27551/2005; Cass. II, n. 17398/2004).

Il pregiudizio economico risulta una mera conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro architettonico, che, costituendo una qualità del fabbricato, è tutelata – in quanto, di per sé, meritevole di salvaguardia – dalle norme che ne vietano l'alterazione (Cass. II, n. 7625/2006; Cass. II, n. 5899/2004; Cass. II, n. 5417/2002).

Nel presente scenario, trattasi della realizzazione di una veranda sul balcone del condomino, prospiciente sulla pubblica via, e di una bussola di ingresso collocata sul terrazzo condominiale, in corrispondenza della porta di accesso alla sua abitazione, ritenuto lesivo del decoro architettonico in quanto il fabbricato rappresentava uno dei pochi esempi di architettura nazionale di epoca liberty presente nel territorio locale e detto edificio aveva mantenuto nel tempo le caratteristiche peculiari di quel periodo storico, sicché la veranda modificava il rapporto armonico delle linee mentre la bussola di ingresso, per tipologia e qualità dei materiali utilizzati, oltre che per la modifica della sagoma dell'edificio, contrastava fortemente con le caratteristiche estetiche dello stesso.

Al riguardo, in forza dell'art. 1102, comma 1, c.c., applicabile al condominio negli edifici in virtù del rinvio operato dall'art. 1139 c.c., ciascun condomino può apportare a sue spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento delle cose comuni, sempre che osservi però il duplice limite di non alterarne la destinazione e di non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto. Entro questi limiti, perciò, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti, ciascun condomino può servirsi altresì dei muri perimetrali comuni dell'edificio, della facciata, del tetto e degli spazi comuni purché non ne alteri la relativa destinazione e non leda il decoro architettonico del fabbricato, statuito espressamente dall'art. 1120 c.c. in tema di innovazioni (Cass. II, n. 25790/2020)

Nel caso di specie, se risulta accertata l'occupazione stabile di un considerevole spazio dell'area comune costituita dalla facciata, con una struttura stabile come la veranda, ciò comporta la sussistenza di un'appropriazione del bene condominiale, con una modifica della destinazione che preclude l'utilizzo dell'area agli altri condomini, con la conseguente violazione dell'art. 1102 c.c., per sottrazione di detta area alla fruizione collettiva (Cass. II, n. 4711/2022).