Denuncia di nuova opera per opere in appartamento privato minaccianti crollo

La denuncia di nuova opera postula un facere, cioè l'intrapresa di un quid, nel proprio o nell'altrui fondo, capace di arrecare pregiudizio al bene oggetto della proprietà o del possesso del denunciante, e prevede come rimedio l'inibizione di tale opera intrapresa o la subordinazione della sua prosecuzione all'adozione di determinate cautele, mentre la denuncia di danno postula un non facere, ossia l'inosservanza dell'obbligo di rimuovere una situazione comportante pericolo, anche potenziale, di danno grave e prossimo per il bene in proprietà o nel possesso del denunciante e prevede, come rimedio l'ordine, a chi abbia la piena disponibilità della cosa costituente pericolo di eseguire quanto necessario per la rimozione della causa di quest'ultimo (Trib. Napoli 12 dicembre 2016). Dunque, la denuncia di nuova opera, la quale trova la sua disciplina sostanziale nell'art. 1171 c.c. e quella processuale negli artt. 688 ss. c.p.c. (opportunamente coordinati con gli artt. 669-bis ss. c.p.c.), ha natura cautelare ossia tende a scongiurare un imminente pericolo alle cose del ricorrente, in attesa che si decida, con un successivo giudizio di merito (oggi meramente eventuale), il fondamento di quanto denunciato. Anche se l'art. 1171 c.c. non qualifica espressamente il danno come “grave e prossimo”, come fa l'art. 1172 c.c., pare comunque non potersi dubitare del fatto che, a differenza della gravità, la prossimità, ossia l'imminenza, sia un requisito sia nella denuncia di nuova opera sia nella denuncia di danno temuto, atteso che è del tutto evidente come, senza la prossimità del danno, non si spiegherebbe l'opportunità di un'azione preventiva quale quella cautelare (Trib. Mantova 20 aprile 2021).

In relazione alla denuncia da parte di un condominio dell'abusiva occupazione da parte del costruttore di una porzione di area in uso condominiale mediante la costruzione di un manufatto di proprietà esclusiva, sussiste la legittimazione dell'amministratore di condominio ad agire giudizialmente ai sensi degli artt. 1130, n. 4), e 1131 c.c., con azione per il ripristino dei luoghi ed il risarcimento del danno, nei confronti dell'autore dell'opera denunciata e dell'acquirente di essa (Cass. II, n. 16230/2011: secondo la Suprema Corte, il condominio, nella persona del suo amministratore, ha agito per difendere il mantenimento dell'integrità materiale dell'area a giardino, di pertinenza del fabbricato, area stravolta dalla nuova costruzione; ai fini della proposizione di tale azione, definita “di ripristino” e non già di accertamento dei diritti domenicali, non era necessario il conferimento di un mandato da parte di tutti i condomini, ben potendo l'amministratore agire ex art. 1130, n. 4, e 1131 c.c.).

In presenza di pericolo per gli immobili dei condomini istanti e le porzioni comuni dell'edificio condominiale, appare ammissibile l'azione cautelare da loro promossa contro il condominio ai sensi dell'art. 1171 c.c., al fine di ottenere il blocco dei lavori di costruzione di un nuovo ascensore condominiale (Trib. Trani 30 gennaio 2009).

Anche in pendenza del giudizio di impugnazione della delibera, con cui l'assemblea abbia approvato l'installazione sul tetto comune di un'antenna, il singolo condomino contrario può proporre un “distinto” procedimento cautelare per denuncia di nuova opera, teso ad ottenere l'inibizione della prosecuzione dei lavori di installazione dell'antenna, sul presupposto del deprezzamento del valore commerciale che l'immobile possa conseguire. La circostanza che la pretesa nunciatoria non sia fatta valere avanti lo stesso giudice chiamato a decidere dell'impugnazione della delibera assembleare, non implica, infatti, l'inammissibilità del ricorso cautelare: ciò in quanto, sia per petitum, sia per l'effettivo legittimato passivo della domanda inibitoria (la società installatrice, non il condominio), la causa relativa alla denuncia di nuova opera è distinta da quella già pendente relativa alla sospensione della delibera, che non ne rappresenta il “merito”, ma è qualificabile semplicemente come causa connessa (Trib. Bologna 5 agosto 2005). Pertanto, merita accoglimento il ricorso per denunzia di nuova opera proposto da alcuni condomini al fine di ottenere la sospensione dei lavori, non autorizzati dal condominio, di installazione di una stazione radio base per telefonia cellulare, intrapresi su di una porzione di lastrico solare di proprietà esclusiva di altro partecipante alla comunione. Ciò, in considerazione del pregiudizio al valore di mercato dell'edificio condominiale (e delle singole proprietà), derivante non solo dall'incidenza dell'opera sul decoro architettonico, quanto anche dall'attuale incertezza scientifica sugli effetti a lungo termine delle onde elettromagnetiche (Pret. Bologna 12 aprile 1999).

Nell'azione di denuncia di nuova opera, qualora il ripristino della situazione di fatto anteriore debba essere attuato mediante la demolizione di un'opera appartenente a più proprietari, l'azione deve essere diretta contro tutti i comproprietari, oltre che contro gli autori dello spoglio o della violazione del diritto di proprietà, poiché incidendo la condanna all'abbattimento sull'esistenza dell'oggetto e, quindi, necessariamente sul compossesso o sulla comproprietà che altri estranei al processo abbiano su di esso, e non essendo d'altra parte configurabile la riduzione in pristino rispetto alla quota ideale del soggetto convenuto in giudizio, la sentenza che pronuncia la condanna al ripristino nei suoi soli confronti è inutiliter data (Cass. II, n. 11693/1990).

L'amministratore del condominio rende edotto il condomino che le opere realizzate all'interno del proprio appartamento al superattico, sulla parte di lastrico confinante con quello condominiale, si prestano a danneggiare le parti comuni minacciando crollo di parte del tetto, ragione per cui lo invita ad attivarsi quanto prima atteso che, in difetto, sarà costretto a tutelare l'integrità del bene condominiale esperendo la denuncia di nuova opera.

È un rimedio processuale avente ad oggetto specifico la tutela del bene condominiale dal pericolo minacciato da una nuova opera realizzata da un condomino nella sua proprietà confinante con quella condominiale, proposto dall'amministratore di condominio nei confronti del medesimo condomino che, nel corso della realizzazione ha omesso l'osservanza delle norme di sicurezza, da cui può derivare il pericolo di crollo di parte del tetto comune.

La mediazione obbligatoria di cui all'art. 5, comma 1, lett. c), del d.lgs. n. 28/2010 non si applica nei procedimenti aventi natura cautelare qual è la denuncia di nuova opera.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice, e, in generale, per quelle di valore indeterminabile.

L'amministratore del condominio è legittimato a proporre la denuncia di nuova opera nei confronti del condomino che ha omesso l'osservanza delle norme di sicurezza nella realizzazione dell'opera nella propria proprietà privata confinante con quella condominiale, al fine di prevenire il pericolo di crollo di parte del tetto comune.

L'amministratore deve provare che le opere in corso di realizzazione nella proprietà esclusiva del condomino minacciano il crollo di parte del tetto comune, non essendo state osservate le norme di sicurezza per la loro esecuzione, allegando in atti di causa la suddetta prova, costituente la ragione della proposta denuncia di nuova opera.

La denunci di nuova opera ex art. 1171 c.c. assume la forma del ricorso, il quale, oltre a contenere le indicazioni di cui all'art. 125 c.p.c., deve altresì indicare il giudice dinanzi al quale l'azione è proposta; il nome, cognome, residenza e codice fiscale della parte ricorrente e del difensore, il quale deve anche indicare il numero di fax e l'indirizzo pec presso il quale intende ricevere le comunicazioni di cancelleria; il nome, cognome, codice fiscale, residenza, o domicilio o dimora della parte resistente; l'esposizione dettagliata dei fatti integranti il pericolo di crollo di parte del tetto condominiale.

In particolare, nel ricorso, da un lato, vanno allegati i fatti oggetto d'indagine da parte del giudice, in forma chiara e circostanziata come peraltro esige la recente riforma del processo civile, e, dall'altro, va specificato in cosa consiste il dedotto periculum a fondamento della denuncia di nuova opera proposta dal ricorrente, a tale fine, indicando le circostanze sulla cui scorta verosimilmente il giudice adito potrebbe concedere la richiesta tutela.

Il ricorso, unitamente alla procura alla lite, va sottoscritto dalla parte ricorrente e dal proprio difensore, quest'ultimo anche per autentica della sottoscrizione del suo cliente.

L'amministratore di condominio, unitamente alla produzione di materiale fotografico, può chiedere l'assunzione di informatori in persona dei condomini dello stabile condominiale al fine di provare il fatto costituente la dedotta denuncia di nuova opera, nella fattispecie costituita dal pericolo di crollo di parte del tetto condominiale per effetto delle opere realizzate nella confinante proprietà esclusiva di un condomino, e di conseguenza, la richiesta di ripristino dello status quo ante da parte del condomino evocato in giudizio.

Lo stesso ricorrente deve allegare la natura condominiale della parte del tetto interessato dall'azione di nunciazione, a tale fine, producendo la relativa documentazione.

La denuncia di nuova opera va presentata in forma di ricorso, dinanzi al giudice competente del luogo nel quale è accaduto il fatto denunciato, come previsto dall'art. 21 c.p.c. e costituisce un'azione a carattere preventivo, la cui finalità è di ottenere in favore del ricorrente un provvedimento che impedisca l'insorgenza di danni al bene condominiale.

Le condizioni dell'azione di denuncia di nuova opera sono previste dall'art. 1171 c.c. esclusivamente con riferimento al procedimento cautelare disciplinato dagli artt. 689 ss. c.p.c., che si conclude con l'emissione od il rigetto del richiesto provvedimento, e non anche con riferimento al successivo ed eventuale giudizio di merito a cognizione ordinaria, volto ad accertare l'esistenza del diritto per la cui tutela è stata richiesta la concessione del provvedimento.

La denuncia di nuova opera ha, quindi, natura cautelare, e può essere esercitata a tutela di diritti soggettivi di cui è portatore l'amministratore in nome e per conto dei condomini, nonché i medesimi, che comporti la necessità dell'eliminazione del periculum attraverso la riduzione in pristino, e non anche a tutela di quei diritti dalla cui lesione possa invece derivare soltanto l'obbligo di risarcire il danno.

Al riguardo, va considerato che la legittimazione dal lato attivo appartiene al possessore, titolare di un diritto reale di godimento od al proprietario che abbia fondato timore che una nuova opera, realizzata su un fondo altrui o proprio, possa determinare un danno alla cosa in suo possesso o che comunque rappresenta l'oggetto del suo diritto.

Il periculum che legittima la proposizione dell'azione può anche essere relativo ad un danno futuro che un'opera potrebbe causare se venisse completata.

L'azione è, dunque, legittimata dal solo fondato timore che possa accadere qualcosa, ragione per cui essa non si riferisce ad un danno certo od attuale, ma possibile, ovvero temuto per il futuro.

In tale prospettiva, è allora necessario allegare una modifica dello stato dei luoghi interessato dalla denuncia di nuova opera, al fine di constatare la potenzialità lesiva dell'opera realizzanda, non essendo a ciò idonei i soli lavori preparatori.

In tale ottica, il giudice adìto può vietare la continuazione dell'opera oppure permetterla con l'adozione delle opportune cautele, previa sommaria cognizione dei fatti di causa.

L'utile esperimento della denuncia di nuova opera richiede la preventiva verifica che l'azione sia svolta dal soggetto legittimato dal lato attivo, e che la nuova opera nella proprietà esclusiva di un condomino possa arrecare un danno al bene condominiale, nel presente scenario, costituito dal pericolo di crollo di parte del tetto comune.

Inoltre, l'azione avendo carattere squisitamente cautelare, va intrapresa entro un anno dall'inizio dell'opera prima che quest'ultima sia giunta a conclusione.

La legittimazione passiva, nella denuncia di nuova opera, spetta, nella fase cautelare, all'esecutore materiale dell'opera ed al committente (Cass. II, n. 15710/2013).

È bene chiarire che l'azione di denuncia di nuova opera e quella di manutenzione hanno finalità e presupposti diversi, sicché, rientra nella facoltà della parte ricorrente di scegliere alternativamente o contestualmente, ma sempre in via subordinata, l'uno o altro rimedio.

Con la riforma apportata dalla l. n. 80/2005, per effetto della strumentalità attenuata, in ordine all'applicazione dell'art. 669-octies c.p.c., anche nelle azioni di nunciazione è venuto meno il legame tra la tutela cautelare ed il giudizio di merito, con la conseguenza che l'inizio del merito è lasciato all'iniziativa della parte interessata. Pertanto, in caso di mancato inizio o di estinzione del giudizio di merito il provvedimento cautelare non perde efficacia, sebbene la sua autorità non possa essere invocata in un diverso processo.