Denuncia di danno temuto per infiltrazioni dal terrazzo comune

L'azione nunciatoria di danno temuto richiede che il bene pericoloso e quello minacciato appartengano a due diversi titolari. Conseguentemente, è ammissibile il ricorso ex art. 1172 c.c. proposto dalla proprietaria esclusiva di un garage, in relazione alle infiltrazioni derivate al solaio di copertura e ai muri perimetrali dello stesso a causa della cattiva manutenzione delle tubature condominiali del fabbricato sovrastante, di cui la ricorrente risulti, al contempo, condomina (Trib. Salerno 27 gennaio 2005). Inoltre, ai sensi dell'art. 1172 c.c., ciascun proprietario deve porre rimedio alla situazione di pericolo direttamente derivante dalla sua proprietà. I lavori da eseguire ex novo o di miglioramento delle proprie difese nel condominio non traggono origine da una situazione di pericolo derivante dalla proprietà degli appellanti, bensì sono la diretta conseguenza della particolare configurazione dello stato dei luoghi. Ciascun proprietario dovrà, quindi, sopportare i costi delle opere che sorgeranno sulle rispettive proprietà, quali obblighi ex art. 832 c.c. che limitano il contenuto della proprietà (App. Genova 12 febbraio 2021).

La norma del comma 4 dell'art. 1130 c.c. va intesa nel senso che l'amministratore, oltre a chiedere i provvedimenti cautelari, è abilitato anche a compiere tutti gli atti diretti alla conservazione della integrità delle cose comuni, con la conseguenza che il medesimo può esercitare, senza la preventiva autorizzazione della assemblea dei condomini sia l'azione di danno temuto, sia quella di cui all'art. 1669 c.c. contro l'appaltatore al fine di ottenere il risarcimento del danno cagionato alle parti comuni dell'edificio nel caso di rovina di questo o gravi vizi di costruzione che ne mettano in pericolo la sicurezza, senza trovare deroga per il caso in cui le opere di rifacimento dell'edificio siano state già eseguite a cura dello stesso amministratore (Cass. II, n. 152/1985).

In tema di controversie condominiali, sussiste la responsabilità del condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, laddove ometta di adottare tutte le misure necessarie affinché le cose in comunione non rechino pregiudizio ad alcuno. Di conseguenza, il condominio è obbligato, ex art. 2051 c.c., a risarcire il danno cagionato alla proprietà individuale di un singolo condomino per la difettosità delle parti comuni dell'edificio. Detta responsabilità del condominio è di natura oggettiva, a fronte della prova gravante sul danneggiato circa il nesso causale tra la res ed il danno. Per l'applicabilità di questo tipo di responsabilità è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza. Il condominio per sottrarsi alla responsabilità può provare che il danno sia dipeso da caso fortuito, idoneo ad interrompere il nesso causale (Trib. Palermo 8 febbraio 2021). L'applicabilità dell'art. 2051 c.c. si giustifica in relazione alla ricollegabilità di quei danni all'inosservanza da parte del condominio dell'obbligo di provvedere quale custode ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa. Qualora la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, il condominio è anche obbligato a rimuovere ex art. 1172 c.c. le cause del danno stesso (Cass. II, n. 15291/2011; App. Lecce 12 novembre 2015; App. Roma 11 settembre 2012; Trib. Nocera inferiore 8 marzo 2012).

In tema di danno temuto, il pericolo di danno alla salute, ai fini dell'ammissibilità dell'istanza cautelare ex art. 1172 c.c., non assume rilievo caratterizzante ed esclusivo ove tale pericolo costituisca conseguenza della menomazione delle facoltà di godimento pieno ed esclusivo della cosa in proprietà (Cass. II, n. 1778/2007: nella specie, si trattava di una domanda di tutela cautelare proposta in presenza di una situazione per cui il bagno dell'istante risultava invaso dai rigurgiti della fognatura, e nell'escludere che fosse stata nel caso richiesta la tutela del solo diritto alla salute, di per sé estraneo alla proposta azione nunciatoria, si è enunciato il suddetto principio di cui in massima).

È stato accolto il ricorso per danno temuto presentato da alcuni proprietari di un'unità immobiliare che, a causa della cattiva manutenzione e della rottura del tetto dell'immobile adiacente di proprietà di una vicina, era stata oggetto di estese e rovinose infiltrazioni di acqua piovana. Il giudice di merito ha ordinato alla convenuta, in via cautelare, l'esecuzione dei lavori di ripristino dei luoghi sottolineando come, nell'azione di danno temuto, legittimato passivo “è sempre chi, essendovi obbligato, ha omesso di eseguire l'attività necessaria per evitare l'insorgenza della situazione di pericolo, che, in ogni caso, spetta al proprietario della cosa o, comunque, al titolare del diritto reale portatore dell'obbligo”. Ciò a differenza della denuncia di nuova opera in cui legittimato passivo è, invece, chi intraprende l'opera (Trib. Cassino 5 luglio 2010).

Il permanere e persistere della presenza di infiltrazioni, quale situazione pregiudizievole, in assenza di esecuzione di interventi rivolti ad interrompere le percolazioni, realizza un peggioramento dei danni già rilevati, sino ad impedire un corretto utilizzo del locale commerciale, concretando i requisiti di cui all'art. 1172 c.c. (Trib. Lamezia Terme 28 novembre 2022: nella specie, il proprietario di un locale, concesso in locazione ed adibito a ristorazione, posto all'interno di un edificio, aveva promosso ricorso ex art. 1172 c.c. contro il proprietario dell'appartamento ubicato al piano superiore al suo ed in corrispondenza dello stesso, dopo il verificarsi di copiose infiltrazioni sul soffitto del di lui immobile ed aver inutilmente avanzato diffida e solleciti formali per la eliminazione delle stesse senza ottenere alcun riscontro; nel giudizio, il ricorrente aveva lamentato che il fenomeno delle infiltrazioni era ascrivibile alla mancanza di interventi di manutenzione nell'immobile sovrastante, disabitato ed anche in stato di protratta incuria, per cui chiedeva che venisse risolta la causa delle stesse mediante l'emanazione di provvedimento urgente atto alla loro definitiva risoluzione mediante l'individuazione delle opere necessarie da eseguire in ragione della situazione di pericolo determinata dal procrastinarsi di detta situazione che avrebbe potuto comportare il crollo del solaio).

Il condomino comunica all'amministratore del condominio che le precarie condizioni del terrazzo condominiale, per effetto dell'omessa manutenzione, può favorire il fenomeno infiltrativo e, per l'effetto, il danneggiamento del sottostante immobile di proprietà esclusiva, ragione per cui lo invita ad attivarsi quanto prima atteso che, in difetto, sarà costretto a tutelare l'integrità del cespite esperendo l'azione di danno temuto.

È un rimedio processuale avente ad oggetto specifico la tutela del bene di proprietà esclusiva dal pericolo minacciato da una cosa già esistente, proposto da un condomino nei confronti dell'amministratore di condominio che ha omesso la manutenzione del terrazzo di proprietà condominiale da cui possono derivare infiltrazioni all'immobile sottostante di proprietà esclusiva del medesimo condomino danneggiato.

La mediazione obbligatoria di cui all'art. 5, comma 1, lett. c), d.lgs. n. 28/2010 non si applica nei procedimenti aventi natura cautelare qual è l'azione di danno temuto.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice, e, in generale, per quelle di valore indeterminabile.

Il condomino è legittimato attivo nell'azione di danno temuto proposta nei confronti dell'amministratore di condominio, che ha omesso la manutenzione del terrazzo comune sovrastante l'immobile di proprietà esclusiva, per prevenire i danni derivanti dal pericolo di infiltrazioni alla proprietà esclusiva di un condomino.

Il condomino deve provare che l'amministratore del condominio ha omesso la manutenzione ordinaria e/o straordinaria del terrazzo comune e che le precarie condizioni dello stesso si prestano a favorire il fenomeno infiltrativo in danno dell'immobile sottostante di proprietà esclusiva di un condomino, allegando in atti di causa la suddetta prova, costituente la ragione della proposta azione di danno temuto.

L'azione di danno temuto ex art. 1172 c.c. assume la forma del ricorso, il quale, oltre a contenere le indicazioni di cui all'art. 125 c.p.c., deve altresì indicare il giudice dinanzi al quale l'azione è proposta; il nome, cognome, residenza e codice fiscale della parte ricorrente e del difensore, il quale deve anche indicare il numero di fax e l'indirizzo pec presso il quale intende ricevere le comunicazioni di cancelleria; il nome, cognome, codice fiscale, residenza, o domicilio o dimora della parte resistente; l'esposizione dettagliata dei fatti integranti la turbativa del possesso.

In particolare, nel ricorso, da un lato, vanno allegati i fatti oggetto d'indagine da parte del giudice, in forma chiara e circostanziata, come peraltro esige la recente riforma del processo civile, e, dall'altro, va specificato in cosa consiste il dedotto periculum a fondamento dell'azione di danno temuto per il ricorrente, a tale fine, indicando le circostanze sulla cui scorta verosimilmente il giudice adito potrebbe concedere la richiesta tutela.

Il ricorso, unitamente alla procura alla lite, va sottoscritto dalla parte ricorrente e dal proprio difensore, quest'ultimo anche per autentica della sottoscrizione del suo cliente.

Il condomino, unitamente alla produzione di materiale fotografico, può chiedere l'assunzione di informatori in persona degli altri condomini dello stabile condominiale al fine di provare il fatto costituente la dedotta azione di danno temuto, nella fattispecie, integrata dal pericolo di infiltrazioni provenienti dal cattivo stato di manutenzione del terrazzo condominiale sovrastante l'immobile di proprietà del singolo condomino, e di conseguenza, la richiesta di ripristino dello status quo ante da parte del condomino danneggiato.

Lo stesso ricorrente deve allegare la natura condominiale del terrazzo interessato dall'azione di nunciazione, a tale fine, producendo la relativa documentazione.

Ogni qual volta si è in presenza di un vizio al fabbricato, il quale genera una situazione dannosa potenzialmente produttiva di pericolo ed ulteriore nocumento alle unità dei condomini di cui esso consta, il condominio in persona dell'amministratore pro-tempore può essere obbligato a rimuovere le relative cause a norma dell'art. 1172 c.c.

Il procedimento è disciplinato dagli artt. 688 ss. c.c., trattandosi di un procedimento cautelare anticipatorio – in quanto non è obbligatorio debba seguire un contenzioso ordinario, atteso quanto enunciato dall'art. 669-octies, comma 6, c.p.c. – al termine del quale il giudice emette ordinanza contenente gli opportuni provvedimenti in questo caso a tutela del bene condominiale.

Non v'è allora motivo di dubitare che la suddetta norma trovi applicazione anche in relazione al condominio negli edifici.

Può accadere, infatti, che dall'edificio vicino o dalle stesse parti di proprietà comune derivi un pericolo per le proprietà esclusive dei condomini, come nella fattispecie oggetto del presente scenario, relativa al pericolo di danno derivante dal terrazzo condominiale per effetto delle infiltrazioni provenienti dallo stesso in danno dell'immobile sottostante di proprietà esclusiva di un condomino.

Sul piano della legittimazione, i beni condominiali, pur restando comuni a tutti i condomini, sono soggetti ad un potere di gestione di pertinenza esclusiva dell'ente condominiale, il quale ne diviene titolare unico ed autonomo dai singoli condomini.

Ciò comporta quindi che, la legittimazione ad agire – sia dal latto attivo sia da quello passivo – spetta all'amministratore di condominio, il quale, trae i propri poteri non dall'autorizzazione dell'assemblea, ma dall'art. 1130, comma 1, n. 4), c.c. che gli attribuisce il potere ed il dovere di compiere gli atti conservativi delle parti comuni dell'edificio.

In particolare, l'art. 1130, comma 1, n. 4), c.c. va inteso nel senso che l'amministratore, oltre a chiedere i provvedimenti cautelari, è abilitato anche a compiere tutti gli atti diretti alla conservazione della integrità delle cose comuni, con la conseguenza che il medesimo può sia esercitare, senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea dei condomini l'azione di danno temuto, sia resistere a quella proposta da un condomino laddove esistano i relativi presupposti, ed ancora, porre in essere i necessari rimedi conservativi aventi carattere di urgenza.

La fattispecie presa in esame registra una situazione di pericolo che proviene da una proprietà condominiale rispetto alla quale, il condomino agisce contro il condominio in persona dell'amministratore pro-tempore per ottenere la rimozione del pericolo che, tuttavia, ha l'onere preventivo di allegare al fine di non incorrere nel rigetto del ricorso.

Nell'azione di danno temuto, è dunque legittimato passivo non solo il titolare del diritto reale, ma anche il possessore e colui che, in ogni caso, abbia la disponibilità del bene da cui si assume che derivi la situazione di pericolo di un danno grave, in quanto l'obbligo di custodia e manutenzione sussiste in ragione dell'effettivo potere fisico sulla cosa.

Ciò premesso, la condizione per l'utile esperimento dell'azione di danno temuto non deve individuarsi in un danno certo, o già verificatosi, bensì anche nel solo ragionevole pericolo che il danno si verifichi, occorrendo però che tale specifica situazione venga allegata dal ricorrente.

L'impiego dell'avverbio “anche” nella norma qui considerata, con riferimento al pericolo che il danno si verifichi per la prima volta, presuppone che l'azione possa esperirsi pure quando un danno si sia già verificato, ma permanga il pericolo che esso si verifichi di nuovo.

Del resto, ciò è conforme alla lettera ed alla logica dell'art. 1172 c.c., poiché la circostanza che un danno si sia già prodotto non esclude certo il pericolo che possa verificarsi un ulteriore futuro danno e che quindi sussista il ragionevole timore che continui a sovrastare pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che forma l'oggetto del diritto o del possesso.

In tale ottica, per effetto dell'accertata ricorrenza dei presupposti di diritto sostanziale dell'azione nunciatoria di danno temuto discende la possibilità per il giudice di adottare i provvedimenti ritenuti più idonei ad ovviare al pericolo secondo le circostanze, cosicché tali provvedimenti sono necessariamente indeterminati nel loro contenuto in quanto collegati funzionalmente alla concreta situazione di fatto che, di volta in volta, ha legittimato il denunciante ad esperire l'azione di nunciazione suddetta.