Azione dell'amministratore in difetto di rappresentanza giudiziale

In punto di legittimazione attiva del singolo condomino, occorre distinguere tra domande tendenti ad esercitare atti conservativi di difesa dei beni comuni e domande di natura risarcitoria. Infatti, con riferimento al primo ordine di domande, non si dubita della sussistenza della legittimazione attiva del singolo condomino, considerato che, essendo il condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l'esistenza dell'amministratore del condominio non esclude che ciascun condomino possa provvedere direttamente ad agire per la tutela dei diritti inerenti alle parti comuni. A diverse conclusioni deve giungersi, invece, in punto legittimazione attiva del singolo condomino con riguardo al secondo tipo di domande, posto che esse tendono a soddisfare esigenze soltanto collettive della gestione di un servizio comune, senza quindi attinenza diretta all'interesse esclusivo dei singoli partecipanti, con la conseguenza che in tali controversie la legittimazione attiva spetta in via esclusiva all'amministratore del condominio (Trib. Ivrea 14 settembre 2022). Premesso ciò, la legittimazione dell'amministratore a promuovere l'azione di responsabilità, ai sensi dell'art. 1669 c.c., nei confronti del costruttore, a tutela dell'edificio nella sua unitarietà, non può estendersi, in difetto di mandato rappresentativo dei singoli condomini, anche alla proposizione delle azioni risarcitorie, in forma specifica o per equivalente, relative ai danni subìti dai condomini nei rispettivi immobili di proprietà esclusiva (Cass. II, n. 3846/2020). Inoltre, l'amministratore del condominio non ha legittimazione se non per le azioni dirette agli atti conservativi e di ripristino delle parti comuni dell'edificio, tra le quali non sono comprese le azioni per il risarcimento dei danni conseguenti al deprezzamento delle parti comuni dell'immobile, come la domanda volta alla riduzione del prezzo degli appartamenti con condanna del venditore agli esborsi ex art. 1494 c.c. (App. L'Aquila 11 gennaio 2021). Se i difetti del fabbricato sono riconducibili alla categoria delle difformità e dei vizi di cui all'art. 1667 c.c., la relativa azione – di natura contrattuale – spetta soltanto al committente e non all'amministratore del condominio (Cass. II, n. 11034/2022). Qualora, pertanto, il condominio non sia stato committente dell'opera deve escludersi la legittimazione dell'amministratore al suo esercizio (Cass. II, n. 3040/2009). Secondo l'orientamento in commento, l'amministratore non è legittimato all'esperimento dell'azione ex art. 1669 c.c. con riferimento a danni che interessino specificamente unità immobiliari in proprietà esclusiva (Cass. II, n. 217/2015).

In tema di rappresentanza dell'amministratore condominiale, la necessità dell'autorizzazione o della ratifica assembleare per la costituzione in giudizio va riferita soltanto alle cause che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1131, commi 2 e 3, c.c. tra le quali figura anche la controversia riguardante l'incidenza di diritti reali su cosa comune, non rientrante tra quelle per le quali l'amministratore medesimo è autonomamente legittimato ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c. (Cass. II, n. 1794/2022: nel caso di specie, relativo ad una controversia insorta tra due condomini in conseguenza dell'esercizio di un'actio negatoria servitutis, volta all'accertamento dell'inesistenza di una servitù di passaggio nonché di una servitù di stillicidio, la Suprema Corte, accogliendo l'eccezione sollevata dal condominio controricorrente per difetto di autorizzazione dell'assemblea condominiale, trattandosi di controversia esorbitante dalle attribuzioni dell'amministratore, ha dichiarato inammissibile ricorso per cassazione proposto dall'amministratore del condominio ricorrente).

La notifica del precetto intimato ad un condominio di edifici, eseguita nei confronti di persona diversa da quella che riveste la carica di amministratore del detto condominio, non può ritenersi idonea a fare assumere al destinatario della notificazione stessa la qualità di soggetto contro cui l'esecuzione forzata è minacciata in proprio (essendo l'amministratore non il soggetto passivo del rapporto quanto il rappresentante degli obbligati), con conseguente difetto di legittimazione del medesimo a proporre opposizione iure proprio solo per contestare di rivestire la qualifica di amministratore del condominio intimato (Cass. II, n. 5151/2019).

L'amministratore di condominio cessato dalla carica conserva una limitata legittimazione passiva a resistere alle pretese fatte valere nei confronti dell'ente di gestione, in forza di una prorogatio dei poteri che si esaurisce con la nomina del nuovo amministratore. La ratio della prorogatio è quella di garantire al condominio una continuità nella gestione. Successivamente alla nomina di un nuovo amministrare, quello cessato e sostituito non ha l'obbligo né il potere di costituirsi in giudizio per difetto dell'interesse a contraddire, permanendo a suo carico solo l'obbligo di dare notizia al nuovo amministratore delle pretese azionate in giudizio, mediante comunicazione dell'atto notificato, attesa la conservazione di un dovere di diligenza, anche dopo l'estinzione del mandato, in relazione ai fatti verificatisi nell'epoca di operatività del mandato stesso o comunque ad esso collegabili. In definitiva, la cessazione dall'incarico dell'amministratore fa venire meno il rapporto di rappresentanza tra questi ed il condominio, sottraendo pertanto anche il potere di costituirsi o resistere in giudizio (Trib. Fermo 12 ottobre 2017: come accaduto nella fattispecie, ove la revoca giudiziale dell'amministratore e la nomina da parte dell'assemblea di un nuovo amministratore non consentiva al revocato la possibilità di assumere la veste di parte legittimata passiva nel giudizio di impugnazione della delibera assembleare).

L'amministratore del condominio, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ma essendo tenuto a dare senza indugio notizia all'assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell'art. 1131, commi 2 e 3, c.c., può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, ma deve, in tale ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione (Cass. II, n. 15512/2017; Cass. II, n. 11566/2016; Cass. S.U., n. 18331/2010). Invero, l'amministratore di condominio non è, nelle controversie non rientranti tra quelle che può autonomamente proporre ai sensi del primo comma dell'art. 1131 c.c., legittimato a resistere in giudizio per il condominio senza autorizzazione dell'assemblea, atteso che la ratio del comma 2 dello stesso articolo – che consente di convenire in giudizio l'amministratore per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio – è soltanto quella favorire il terzo il quale voglia iniziare un giudizio nei confronti del condominio, consentendogli di notificare la citazione al solo amministratore anziché citare tutti i condomini, mentre nulla, nella stessa norma, giustifica la conclusione secondo cui l'amministratore sarebbe anche legittimato a resistere in giudizio senza essere a tanto autorizzato dall'assemblea. (Cass. II, n. 2859/2014). La ratifica, inoltre, la quale vale a sanare con effetti ex tunc l'operato dell'amministratore che abbia agito senza autorizzazione dell'assemblea, si profila, dunque, necessaria sia per impedire la dichiarazione di inammissibilità della costituzione in giudizio o dell'impugnazione, sia per ottemperare al rilievo del giudice che, in tal caso, è tenuto ad assegnare, ai sensi dell'art. 182, comma 2, c.p.c., un termine all'amministratore per provvedere (Cass. II, n. 4733/2011).

Se l'amministratore di condominio intende proporre una semplice opposizione al decreto ingiuntivo, resistendo alla pretesa del creditore e sostenendo che non è dovuta, può agire senza prima convocare l'assemblea. Viceversa, se con l'opposizione intende far valere ulteriori motivi di doglianza nei confronti del creditore (ad esempio una richiesta di risarcimento del danno), ha bisogno del mandato dei condomini. In tal caso, l'eventuale difetto di rappresentanza processuale può essere sanato, con effetti retroattivi ed in qualsiasi momento, da una delibera assembleare che ratifichi ex post il suo operato (Trib. Ascoli Piceno 8 agosto 2024, n. 542).

L'appaltatore, evocato in giudizio dall'amministratore, contesta la legittimazione di quest'ultimo a proporre l'azione di risarcimento dei danni alle proprietà individuali dei singoli condomini, in quanto, al di fuori del perimetro degli atti conservativi di cui all'art. 1130, comma 1, n. 4), c.c. – riguardante il compimento degli atti a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio – che consente di promuovere l'azione di responsabilità, ai sensi dell'art. 1669 c.c. nei confronti del costruttore a tutela dell'edificio nella sua unitarietà, ma non anche di proporre, in difetto di un mandato rappresentativo ad hoc dei singoli condomini, le azioni risarcitorie per i danni subiti dai medesimi nelle unità immobiliari di loro proprietà esclusiva.

L'atto di costituzione, con il quale la parte si costituisce nel giudizio in cui è evocata dall'amministratore di condominio, ha la finalità di costituire il contraddittorio delle parti in un contenzioso la cui natura è quella propria della cognizione ordinaria o a cognizione sommaria laddove lo stato della causa consenta una trattazione celere del relativo procedimento, nel quale, la stessa parte convenuta si difende, prendendo posizione sulla domanda attorea, di cui chiede il rigetto esplicitandone le ragioni in fatto ed in diritto. La comparsa di costituzione e risposta è, dunque, il primo atto difensivo della parte che è indiziata di avere posto in essere una violazione del diritto soggettivo dell'attore, la cui introduzione nel processo deve rispettare i termini di quest'ultimo previsti ex lege.

La mediazione è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente dal legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella materia condominiale per le controversie previste dall'art. 71-quater disp. att. c.c., le quali si intendono quelle derivanti dalla violazione od errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

La domanda di mediazione ex art. 71-quater disp. att. c.c. – sul quale recentemente il legislatore è intervenuto disponendo all'art. 2 del d.lgs. 10 ottobre 2022 n. 149 l'abrogazione del comma 2, 4, 5, 6, e disponendo al comma 3 della norma sopra citata che le parole, “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice”, sono sostituite dalle seguenti: “secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28”, norma quest'ultima introdotta dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022 la quale, prevede che “L'amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale contenente l'accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all'approvazione dell'assemblea condominiale, entro il termine fissato nell'accordo o nella proposta, con le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa” – prima di intraprendere la strada giudiziale, grava sulla parte istante, dunque in questo specifico caso l'attore, ovvero la parte che impugna la delibera condominiale assumendone l'illegittimità per contrasto con l'art. 1138 c.c. In questa particolare fattispecie, la mediazione può costituire un utile strumento per ricercare un'idonea soluzione ai rispettivi interessi contrapposti al di fuori del processo, ed in ogni caso prima ancora che quest'ultimo abbia inizio attesa l'obbligatorietà della stessa.

Tuttavia, stante la non uniformità della giurisprudenza formatasi sulla questione concernente l'esatto dies a quo da considerare ai fini della sospensione del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione avverso la delibera, frutto della mancanza di una norma ad hoc di raccordo tra la previsione generale sull'obbligatorietà della mediazione in ambito condominiale e quella disciplinante la perentorietà del termine stabilito a pena di decadenza per l'impugnazione della delibera, sovente si verifica che la parte interessata decida di impugnare quest'ultima e successivamente, o contestualmente, di proporre l'istanza di mediazione.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice, e, in generale, per quelle di valore indeterminabile.

La legittimazione attiva compete alla parte che ha subìto danni alla proprietà esclusiva, riconducibili all'inadempimento del contratto di appalto, per effetto dei quali, agisce nei confronti dell'appaltatore, legittimato passivo, al fine di conseguirne il relativo risarcimento.

L'amministratore del condominio ha pieno diritto – ed anzi, è espressamente obbligato dalla legge ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c. – a compiere tutti gli atti conservativi dei beni e dei diritti comuni in rappresentanza dei condomini (Cass. II, n. 21506/2024).

L'onere di provare la sussistenza degli estremi per la proposizione dell'azione grava sulla parte istante, che deve allegarne l'esistenza, mentre quella evocata in giudizio è onerata della prova contraria, concernente l'inesistenza dei relativi presupposti, sollevando eccezioni ad hoc che possano valere a paralizzare la domanda di parte attrice.

La costituzione dell'appaltatore convenuto in un ordinario giudizio di cognizione – o anche in quello inizialmente intrapreso con il procedimento semplificato di cognizione – consiste nella predisposizione di un atto in forma di comparsa di costituzione contenente ove esistano i relativi presupposti anche una domanda riconvenzionale, in cui premessa l'indicazione compiuta delle esatte generalità della parte evocata in giudizio e del relativo codice fiscale, nonché di quelle dell'avvocato da cui è patrocinata, il quale, oltre ad indicare il domicilio eletto nel distretto in cui ha sede l'ufficio giudiziario adito ed il proprio codice fiscale, deve anche indicare il numero di fax e l'indirizzo di posta elettronica certificata per le comunicazioni o notificazioni riguardanti il medesimo procedimento, deve altresì curare l'indicazione sintetica ma al tempo stessa precisa ed esaustiva dei fatti di causa, con le relative argomentazioni in diritto in virtù delle quali, si ritiene del tutto insussistente la pretesa attorea.

In particolare, per effetto della riforma attuata dal d.lgs. n. 149/2022, l'attuale testo dell'art. 166, comma 1, c.p.c. prevede che il convenuto deve costituirsi a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge ex art. 86 c.p.c., almeno settanta giorni prima dell'udienza di comparizione fissata nell'atto di citazione depositando la comparsa di cui all'art. 167 c.p.c. con la copia della citazione notificata, la procura ed i documenti che offre in comunicazione.

Inoltre, l'appaltatore convenuto deve proporre tutte le sue difese, prendendo posizione in modo chiaro e specifico, tant'è che nelle conclusioni della comparsa, dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate al rigetto della domanda attorea, e nel caso in cui proponga domanda riconvenzionale, deve specificare le relative causali in fatto ed in diritto.

L'atto va sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem – contenente la sottoscrizione della parte, autenticata dallo stesso difensore, unitamente alla restante documentazione ad esso allegata – va depositato telematicamente nel fascicolo informatico già pendente presso la cancelleria dell'ufficio giudiziario adito.

La parte convenuta se propone domanda riconvenzionale deve assolvere telematicamente al pagamento del contributo unificato in base all'ammontare richiesto.

Nel giudizio a cognizione piena – ma lo stesso dicasi nel procedimento a cognizione sommaria o, attualmente, semplificata – il convenuto, salva l'ipotesi in cui agisca in via riconvenzionale per il riconoscimento di un proprio diritto soggettivo, deve limitarsi ad allegare fatti e circostanze contrarie a quelle esposte dall'attore nell'atto introduttivo del giudizio, al fine precipuo di contrastarne o paralizzarne la domanda. Per tale ragione, il convenuto può chiedere l'interrogatorio formale dell'attore articolando posizioni contrarie rispetto a quelle enunciate da quest'ultimo nel proprio atto di citazione ed eventualmente, all'esito, prova testimoniale sulle stesse posizioni dell'interrogatorio deferito all'attore, e produrre idonea documentazione per suffragare le proprie eccezioni.

In tema di condominio, l'amministratore di condominio non può proporre, in difetto di un mandato rappresentativo del singolo condomino, l'azione risarcitoria per i danni subiti nell'unità immobiliare di sua proprietà. Tale principio è stato ribadito dalla giurisprudenza di legittimità, per la quale, se da un lato, va riconosciuta la legittimazione dell'amministratore del condominio a promuovere l'azione di cui all'art. 1669 c.c., a tutela indifferenziata dell'edificio nella sua unitarietà, in un contesto nel quale i pregiudizi derivano da vizi afferenti le parti comuni dell'immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti la proprietà esclusiva dei singoli condomini, ed a chiederne la relativa rimozione, eliminandone radicalmente le comuni cause o condannando il costruttore alle relative spese, dall'altro, tale legittimazione non può tuttavia estendersi anche alla proposizione, senza alcun mandato rappresentativo ad hoc da parte dei singoli condomini, delle azioni risarcitorie, in forma specifica o per equivalente pecuniario, relative ai danni subiti dai singoli condomini nei rispettivi immobili di proprietà esclusiva (Cass. II, n. 3846/2020).

Il suddetto principio giurisprudenziale di legittimità si fonda sull'interpretazione estensiva dell'art. 1130, n. 4), c.c., il quale prevede il potere-dovere dell'amministratore di compiere atti conservativi a tutela delle parti comuni dell'edificio, comportante la legittimazione del medesimo amministratore del condominio a promuovere l'azione di cui all'art. 1669 c.c., a tutela indifferenziata dell'edificio nella sua unitarietà.

Tale legittimazione non può, invece, estendersi anche alla proposizione delle azioni risarcitorie relative ai danni subiti dai singoli condomini nei rispettivi immobili di proprietà esclusiva, trattandosi di diritti di credito ben distinti e individuabili, la cui tutela, chiaramente eccedente le suddette finalità conservative, compete elusivamente ai rispettivi interessati considerati uti singuli (Cass. II, n. 22656/2010).

La rappresentanza processuale dell'amministratore di condominio è infatti strettamente connessa ai poteri allo stesso riconosciuti ex lege ed alla collegata rappresentanza sostanziale in base alla quale, egli agisce a tutela del solo interesse comune del condominio, sia contro i terzi sia contro gli stessi condomini.

La rappresentanza e legittimazione attiva dell'amministratore di condominio consiste, dunque, nella facoltà di agire in giudizio unicamente entro i limiti delle sue attribuzioni, tassativamente elencate ex lege, ed in quelli dei poteri derivanti dal regolamento e dall'assemblea.

Pertanto, laddove l'eccezione del convenuto appaltatore risulti fondata, in base al testo vigente dell'art. 182, comma 2, c.p.c. – novellato dall'art. 3, comma 13, lett. a), del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 – il giudice quando rileva la mancanza della procura al difensore oppure un difetto di rappresentanza, di assistenza o di autorizzazione che ne determina la nullità, il giudice assegna alle parti un termine perentorio per la costituzione della persona alla quale spetta la rappresentanza o l'assistenza, per il rilascio delle necessarie autorizzazioni, ovvero per il rilascio della procura alle liti o per la rinnovazione della stessa. L'osservanza del termine sana i vizi, e gli effetti sostanziali e processuali della domanda si producono fin dal momento della prima notificazione.