Infiltrazioni nella proprietà esclusiva e l'attesa dell'esecuzione dei lavori legati al Superbonus

In materia di condominio, in tema di risarcimento danni, la natura e la modesta entità dei danni sono tali da far propendere per l'assenza del presupposto del pregiudizio imminente e irreparabile, paventato dal sotto forma di danno o pericolo per la salute, diritto di per sé a contenuto e funzione non patrimoniale, e dunque non risarcibile per equivalente (Trib. Milano 23 febbraio 2022). In tale vicenda, un condomino lamentava di aver subìto all'interno del proprio soggiorno, infiltrazioni di acque meteoriche derivanti dal terrazzo sovrastante di proprietà esclusiva; per tali ragioni, l'amministratore incaricava una ditta per l'esecuzione di un intervento di impermeabilizzazione superficiale del terrazzo; tuttavia, in assemblea, durante l'esame del preventivo della ditta, la maggioranza optava per l'esecuzione di tali opere contestualmente ad ulteriori interventi tali da consentire al condominio l'accesso al Superbonus; a seguito di ciò, a causa della persistenza delle infiltrazioni, non ritenendo attendere l'esecuzione del Superbonus, con ricorso ex art. 700 c.p.c., il condomino aveva chiesto al giudice un intervento risolutivo; a questo proposito, secondo il giudicante, non era ragionevole immaginare di poter accelerare i tempi tecnici necessari per l'esecuzione delle opere Superbonus approvate; inoltre, lo stesso giudice notava come era evidente la non convenienza economica per il condominio di anticipare spese per il solo rifacimento del terrazzo in un contesto attuale dell'attività edilizia a Milano che vede numerose imprese già impegnate in plurimi lavori che beneficiano del Superbonus; di conseguenza, secondo il Tribunale, la probabile fondatezza della domanda del ricorrente doveva essere valutata in stretta connessione con l'effettiva gravità della situazione; per meglio dire, ad avviso del giudicante, la domanda – quanto al fumus bonis iuris – doveva essere respinta per difetto dei presupposti; oltre a ciò, la natura e la modesta entità dei danni erano tali da far propendere anche per l'assenza del presupposto del pregiudizio imminente e irreparabile, paventato dal ricorrente sotto forma di danno o pericolo per la salute; in conclusione, il ricorso è stato rigettato in quanto infondato.

Non costituisce una scusante per i danneggianti la prossima esecuzione delle straordinarie opere di ristrutturazione connesse al riconoscimento del Superbonus, dal momento che, in presenza di un pericolo accertato, la danneggiata non può certamente restare in attesa dell'approvazione di un più complesso progetto che investa l'intero fabbricato (Trib. Latina 21 dicembre 2021). Nella vicenda, una condomina adiva il Tribunale ex art. 1172 c.c. affermando di subire forti infiltrazioni di provenienza dal sovrastante lastrico di copertura, da cui erano derivanti danni; il condominio, a questo proposito, evidenziava l'impossibilità di intervenire perché il lastrico era di proprietà ed uso esclusivo di un Ente; poiché quest'ultimo aveva autorizzato l'amministratore ad effettuare i necessari sopralluoghi funzionali all'intervento richiesto, a seguito della verifica del tecnico era stata riscontrata la riconducibilità dei danni dell'appartamento ai fenomeni infiltrativi provenienti dal lastrico; nonostante ciò, il condominio e l'Ente erano rimasti inerti; per le ragioni esposte, la condomina aveva chiesto al Tribunale adito l'emissione dei provvedimenti necessari all'eliminazione della situazione di pericolo; costituendosi in giudizio, il condominio evidenziava che il successivo completamento dei sopralluoghi era funzionale ad un intervento di ristrutturazione complessivo (Superbonus) dell'intero immobile; nel corso del procedimento, era emerso che era necessario rifare la guaina di impermeabilizzazione della copertura e, visto il procedimento in corso, anche solo limitandosi alla zona potenzialmente pericolosa per l'appartamento della condomina definita “zona critica”; per le ragioni esposte, il Tribunale ha accolto il ricorso e, per l'effetto ha condannato il condominio e l'Ente, in solido, alla realizzazione, a proprie spese, delle opere indicate nell'elaborato realizzato dal c.t.u.).

Il permanere e persistere della presenza di infiltrazioni, quale situazione pregiudizievole, in assenza di esecuzione di interventi rivolti ad interrompere le percolazioni, realizza un peggioramento dei danni già rilevati, sino ad impedire un corretto utilizzo del locale commerciale, concretando i requisiti di cui all'art. 1172 c.c. (Trib. Lamezia Terme 28 novembre 2022). Nella specie, il proprietario di un locale, concesso in locazione ed adibito a ristorazione, posto all'interno di un edificio, aveva promosso ricorso ex art. 1172 c.c. contro il proprietario dell'appartamento ubicato al piano superiore al suo ed in corrispondenza dello stesso, dopo il verificarsi di copiose infiltrazioni sul soffitto del di lui immobile ed aver inutilmente avanzato diffida e solleciti formali per la eliminazione delle stesse senza ottenere alcun riscontro; nel giudizio, il ricorrente aveva lamentato che il fenomeno delle infiltrazioni era ascrivibile alla mancanza di interventi di manutenzione nell'immobile sovrastante, disabitato ed anche in stato di protratta incuria, per cui chiedeva che venisse risolta la causa delle stesse mediante l'emanazione di provvedimento urgente atto alla loro definitiva risoluzione mediante l'individuazione delle opere necessarie da eseguire in ragione della situazione di pericolo determinata dal procrastinarsi di detta situazione che avrebbe potuto comportare il crollo del solaio.

Un condomino comunica all'amministratore del condominio la riscontrata insorgenza di fenomeni infiltrativi in danno alla sua proprietà esclusiva, provenienti dal sovrastante lastrico di copertura dello stabile, per effetto dell'omessa manutenzione, ragione per cui, non potendo attendere il successivo completamento dei sopralluoghi e delle restanti attività funzionali ad un intervento di ristrutturazione complessivo dell'intero immobile mediante la procedura del Superbonus, lo invita ad attivarsi quanto prima atteso che, in difetto, sarà costretto a tutelare l'integrità del cespite esperendo l'azione di danno temuto con possibile aggravio di spese.

È un rimedio processuale avente ad oggetto specifico la tutela del bene di proprietà esclusiva dal pericolo minacciato da una cosa già esistente, proposto da un condomino nei confronti dell'amministratore di condominio che ha omesso la manutenzione del lastrico di copertura dell'edificio causa di infiltrazioni all'immobile sottostante di proprietà esclusiva del medesimo condomino danneggiato.

La mediazione obbligatoria di cui all'art. 5, comma 1, lett. c), del d.lgs. n. 28/2010 non si applica nei procedimenti aventi natura cautelare qual è l'azione di danno temuto.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice, e, in generale, per quelle di valore indeterminabile.

Il condomino è legittimato attivo nell'azione di danno temuto proposta nei confronti dell'amministratore di condominio che ha omesso la manutenzione del lastrico di copertura dell'edificio condominiale sovrastante l'immobile di proprietà esclusiva, per prevenire i danni derivanti dalle infiltrazioni alla proprietà esclusiva del medesimo condomino.

Il condomino deve provare che l'amministratore del condominio ha omesso la manutenzione ordinaria e/o straordinaria del lastrico e che le precarie condizioni dello stesso si prestano a favorire il fenomeno infiltrativo in danno dell'immobile sottostante di proprietà esclusiva del medesimo condomino, allegando in atti di causa la suddetta prova, costituente la ragione della proposta azione di danno temuto.

L'azione di danno temuto ex art. 1172 c.c. assume la forma del ricorso, il quale, oltre a contenere le indicazioni di cui all'art. 125 c.p.c., deve altresì indicare il giudice dinanzi al quale l'azione è proposta; il nome, cognome, residenza e codice fiscale della parte ricorrente e del difensore, il quale deve anche indicare il numero di fax e l'indirizzo pec presso il quale intende ricevere le comunicazioni di cancelleria; il nome, cognome, codice fiscale, residenza, o domicilio o dimora della parte resistente; l'esposizione dettagliata dei fatti integranti la turbativa del possesso.

In particolare, nel ricorso, da un lato, vanno allegati i fatti oggetto di indagine da parte del giudice, in forma chiara e circostanziata come peraltro esige la recente riforma del processo civile, e, dall'altro, va specificato in cosa consiste il dedotto periculum a fondamento dell'azione di danno temuto per il ricorrente, a tale fine, indicando le circostanze sulla cui scorta verosimilmente il giudice adìto potrebbe concedere la richiesta tutela.

Il ricorso, unitamente alla procura alla lite, va sottoscritto dalla parte ricorrente e dal proprio difensore, quest'ultimo anche per autentica della sottoscrizione del suo cliente.

Il condomino, unitamente alla produzione di materiale fotografico, può chiedere l'assunzione di informatori in persona degli altri condomini dello stabile condominiale al fine di provare il fatto costituente la dedotta azione di danno temuto, nella fattispecie, integrata dalle infiltrazioni provenienti dal cattivo stato di manutenzione del lastrico condominiale sovrastante l'immobile di proprietà del medesimo condomino danneggiato, e di conseguenza, la richiesta di ripristino dello status quo ante.

Lo stesso ricorrente deve allegare la natura condominiale del lastrico interessato dall'azione di nunciazione, a tale fine, producendo la relativa documentazione.

Nel caso oggetto del presente scenario, occorre effettuare una valutazione dei contrapposti interessi riferibili da un lato, a quello del condomino la cui proprietà esclusiva è esposta al danneggiamento in itinere per effetto delle infiltrazioni derivanti dal lastrico e dall'altro, a quello della restante compagine condominiale inerente il coordinamento delle attività necessarie per l'utile completamento della pratica del Superbonus, per ristrutturare l'intero stabile, la quale, non può sic et simpliciter essere ritenuta prevalente, dal momento che, in presenza di un pericolo accertato, il condomino danneggiato non può restare in attesa dell'approvazione di un più complesso progetto che investa l'intero fabbricato.

Conseguentemente, se l'antigiuridicità posta a base del ricorso ex art. 1172 c.c. si manifesta nella colpa del soggetto nel cui potere è posta la res fonte dell'evento pregiudizievole lamentato dal ricorrente, appare evidente come una corretta manutenzione avrebbe evitato ab origine la creazione della situazione dannosa, atteso che è l'inerzia del convenuto ad avere permesso l'insorgenza del pericolo, che sarebbe stato evitabile attraverso l'esercizio della vigilanza sulla stessa res.

In tale ottica, premesso che anche nell'ipotesi in cui il lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino dalle infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario esclusivo del lastrico in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, perché la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni ed all'assemblea dei condomini di provvedere alle relative opere di manutenzione, un'eventuale concorso di responsabilità del condominio e del custode, escluderebbe comunque qualsiasi rilevanza giuridica degli sviluppi legati al progetto concernente la fruizione del Superbonus. Ciò per effetto dell'insorgenza in atto del fenomeno infiltrativo, le cui conseguenze non possono attendere il completamento di un iter particolarmente complesso – e sotto taluni aspetti anche aleatorio – concernente la volontà dei condomini tendente alla realizzazione di interventi di straordinaria manutenzione interessanti l'intero immobile attraverso la fruizione del Superbonus.

In tale ottica, va opportunamente valutata la probabile fondatezza della domanda del ricorrente in stretta connessione con l'effettiva gravità della situazione, atteso che la domanda va accertato uno stato di degrado intollerabile nei locali del danneggiato, unitamente alla stessa natura ed entità dei danni al fine di stabilire se siano tali da fare propendere per l'esistenza o meno dl un pregiudizio imminente ed irreparabile, paventato dal ricorrente sotto forma di danno oppure ad esempio, di pericolo per la salute, diritto di per sé a contenuto e funzione non patrimoniale, e dunque non risarcibile per equivalente.

Ciò significa che, in base alle emergenze documentali, occorre che per effetto delle infiltrazioni provenienti dal lastrico l'appartamento del ricorrente risulti totalmente insalubre, causa di pregiudizio all'integrità psicofisica attestato da idonea certificazione medica. La stessa gravità del fenomeno infiltrativo lascia aperta la porta alla valutazione di misure di tamponamento, che sebbene provvisorie, possono risultare idonee ad evitare nuovi fenomeni infiltrativi fino all'esecuzione delle opere definitive di impermeabilizzazione da eseguire nel contesto di altri lavori inerenti al completamento della pratica riguardante il Superbonus.