Approvazione dello studio di fattibilità del Superbonus non previsto nell'ordine del giorno

L'obbligo di preventiva informazione, con l'avviso di convocazione, dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno della convocata assemblea, come evidenziato dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. II, n. 3634/2000; Cass. II, n. 1511/1997), risponde non ad esigenze di astratto rigore formale, bensì alla finalità di far comprendere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale degli argomenti da esaminare, in modo da consentire di partecipare, direttamente o indirettamente, con cognizione di causa alla relativa deliberazione (Cass. II, n. 63/2006). Pertanto, i condomini devono essere preventivamente informati della materia in discussione nella seduta condominiale convocata dall'amministratore; è da ritenersi, quindi, insufficiente la circoscritta indicazione, nell'ordine del giorno, di “lavori urgenti e indispensabili” per deliberare legittimamente sui lavori di tinteggiatura generale del fabbricato e di rifacimento degli intonaci (Trib. Napoli 17 dicembre 1990).

Sebbene non sia necessaria un'analitica e minuziosa elencazione degli argomenti da trattare e dei possibili sviluppi dell'assemblea, occorre considerare che l'obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno risponde alla finalità di far conoscere ai convocati l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire loro di partecipare “consapevolmente” alla relativa deliberazione, di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza e di poter valutare ponderatamente l'atteggiamento da tenere (Trib. Torino 27 settembre 2022: nel caso di specie, il giudice adìto ha annullato la deliberazione impugnata per omessa indicazione nell'ordine del giorno degli argomenti discussi, escludendo nella circostanza che l'assemblea, convocata al fine di deliberare la partecipazione o meno del condominio al procedimento di mediazione avviato da un condomino, potesse legittimamente giungere a deliberare la revoca stessa delle deliberazioni impugnate da quel condomino, trattandosi di statuizioni aventi non solo un oggetto diverso, ma anche un diverso rilievo ed incidenza sulla gestione condominiale e sugli interessi dei singoli partecipanti). L'incompletezza dell'ordine del giorno contenuto nell'atto di convocazione dell'assemblea stessa determina l'annullabilità della relativa delibera, con la conseguenza, tra l'altro, che questa deve essere impugnata nel termine di trenta giorni, giusta il disposto dell'art. 1137 c.c. (Trib. Torino 6 marzo 2009). Infine, è annullabile la delibera dell'assemblea condominiale che, con riferimento alla formula “varie ed eventuali” contenuta nell'ordine del giorno relativo alla convocazione assembleare, preveda il pagamento del compenso ad un professionista il quale abbia prestato la propria opera a vantaggio del condominio, nel caso in cui tale spesa non sia altrimenti contemplata nell'ordine del giorno e non venga raggiunta la prova relativa al conferimento dell'incarico stesso (Trib. Perugia 15 gennaio 2000).

L'omessa individuazione nell'ordine del giorno del punto relativo allo studio di fattibilità sui lavori oggetto di Superbonus comporta l'annullabilità della delibera per violazione dell'art. 66 disp. att. c.c., atteso che l'ordine del giorno deve specificatamente, sia pure non in modo analitico e minuzioso, indicare tutti gli argomenti da trattare sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere, in relazione sia all'opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti (Trib. Pavia 24 febbraio 2022: nella vicenda, risultava accertato che la delibera condominiale, oggetto della presente impugnazione, aveva ad oggetto un argomento non specificatamente menzionato nella lettera di convocazione dell'assemblea; in altri termini, in quest'ultima era stato omesso il punto all'ordine del giorno relativo allo studio di fattibilità sul Superbonus e sui cui l'assemblea aveva espresso il proprio voto. Dunque, secondo il giudicante, tale irregolarità aveva inficiato in modo significativo il processo di formazione della volontà dell'assemblea, da un lato impedendo una scelta consapevole in capo ai condomini in ordine alla partecipazione all'assemblea, dall'altro non consentendo agli stessi la possibilità di approfondire in fase precedente all'assemblea tale aspetto; secondo il Tribunale, attraverso la citata delibera, era stato delineato un iter procedimentale particolarmente complesso che, fin da sùbito, vincolava i condomini ad esprimere la propria valutazione, entro dieci giorni dalla ricezione dello studio, in ordine all'eseguibilità dei lavori; inoltre, all'esito della decisione, qualora fosse stata favorevole, l'amministratore avrebbe acquisito la legittimazione a sottoscrivere gli atti della pratica per il Superbonus; in altri termini, l'approvazione della delibera indubbiamente mutava i rapporti giuridici tra i singoli condomini e l'ente di decisione, su aspetto particolarmente significativo quale la decisione di approvazione in ordine ai lavori sul Superbonus e, per le suesposte ragioni, la delibera è stata annullata).

L'amministratore deve prestare assistenza all'assemblea, curare la verbalizzazione e l'assunzione delle delibere di cui trattasi e, in particolare, della maggioranza richiesta. In materia di bonus edilizi, l'amministratore di condominio ha un ruolo centrale e, soprattutto, di grande responsabilità. Premesso ciò, il rapporto fiduciario che sussiste fra condomini e amministratore viene meno qualora il professionista ometta di comunicare ai condomini informazioni che, se conosciute, possono indurre l'assemblea ad assumere decisioni diverse. Pertanto, in presenza di malafede dell'amministratore, è legittima la revoca per giusta causa, con conseguente esclusione del diritto al risarcimento del danno (Trib. Alessandria 22 febbraio 2024). Nel caso di specie, i condomini avevano scoperto che l'impresa edile nominata dall'amministratore era una piccolissima società sottocapitalizzata, senza alcun bene e priva di qualsiasi esperienza lavorativa, costituita in tutta fretta dopo l'adozione della normativa sul Superbonus, di cui erano soci lo stesso amministratore e il tecnico nominato precedentemente. Tutte le circostanze erano state con malafede taciute nel corso dell'assemblea condominiale. In questa situazione era del tutto comprensibile che i condomini avevano perso ogni fiducia nell'amministratore circa l'idoneità di questo a rappresentare il condominio e a tutelare gli interessi nei rapporti contrattuali che si fossero instaurati con l'impresa e con il progettista/direttore dei lavori.

Il condominio comunica all'amministratore che l'omessa individuazione nell'ordine del giorno del punto relativo allo studio di fattibilità sui lavori oggetto di Superbonus comporta la violazione dell'art. 66 disp. att. c.c., atteso che l'ordine del giorno contenuto nell'avviso di convocazione dell'assemblea deve indicare tutti gli argomenti da trattare, in modo da consentirgli la possibilità di partecipare consapevolmente alla discussione delle relative questioni, ragione per cui, in difetto di una nuova delibera adottata tempestivamente in sostituzione di quella precedente, sarà costretto ad impugnare quest'ultima, con possibile aggravio di spese.

L'impugnazione della delibera condominiale, che si assume essere stata presa illegittimamente, ha natura di un ordinario giudizio di cognizione, la cui funzione è quella di annullare la delibera adottata in quanto pregiudizievole degli interessi del medesimo opponente.

La mediazione è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente dal legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella materia condominiale per le controversie previste dall'art. 71-quater disp. att. c.c., le quali si intendono quelle derivanti dalla violazione od errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L'onere di proporre la domanda di mediazione ex art. 71-quater disp. att. c.c. – sul quale recentemente il legislatore è intervenuto disponendo, all'art. 2 del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6, e stabilendo, al comma 3 della norma sopra citata, che le parole “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice” siano sostituite dalle seguenti: “secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28” – prima di intraprendere la strada giudiziale, grava sulla parte istante, dunque in questo specifico caso l'attore, ovvero la parte che impugna la delibera condominiale assumendone l'illegittimità. In questa particolare fattispecie, la mediazione può costituire un utile strumento per ricercare un'idonea soluzione ai rispettivi interessi contrapposti al di fuori del processo, ed in ogni caso prima ancora che quest'ultimo abbia inizio attesa l'obbligatorietà della stessa. Tuttavia, stante la non uniformità della giurisprudenza formatasi sulla questione concernente l'esatto dies a quo da considerare ai fini della sospensione del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione avverso la delibera, frutto della mancanza di una norma ad hoc di raccordo tra la previsione generale sull'obbligatorietà della mediazione in ambito condominiale e quella disciplinante la perentorietà del termine stabilito a pena di decadenza per l'impugnazione della delibera, sovente si verifica che la parte interessata decida di impugnare quest'ultima e successivamente, o contestualmente, di proporre l'istanza di mediazione.

Nel giudizio di impugnazione della delibera condominiale, se la domanda dell'opponente viene rigettata, il condominio convenuto, in via riconvenzionale, può chiedere ed ottenerne la condanna a titolo di risarcimento, al rimborso del compenso che lo stesso ha corrisposto all'amministratore per la sua partecipazione alla procedura di mediazione (Trib. Milano 4 aprile 2024).

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice e, in generale, per quelle di valore indeterminabile, come nel caso di impugnazione della delibera assembleare per conseguirne la dichiarazione giudiziale di invalidità, in quanto nella fattispecie, adottata su un argomento non compreso nell'o.d.g. di cui l'opponente non era stato messo preventivamente a conoscenza.

La legittimazione ad impugnare la delibera assembleare condominiale appartiene al condomino che abbia l'interesse ad agire, nella fattispecie, ravvisato nella lesione del proprio diritto a partecipare all'assemblea su un argomento compreso nell'o.d.g. sul quale, per esprimere un voto consapevole in ordine al relativo contenuto, deve essere preventivamente informato.

Il condomino, il quale intenda impugnare la delibera assembleare per l'invalidità della stessa, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Lo stesso opponente deve dunque assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva volta ad invalidare quanto deliberato. Qualora il condomino agisca per far valere l'invalidità di una delibera assembleare, incombe sul condominio convenuto l'onere di provare che tutti gli argomenti sottoposti alla discussione dell'assemblea sono stati accettati dai condomini e discussi in assemblea, mentre resta a carico dell'istante la dimostrazione degli eventuali vizi inerenti alla formazione della volontà dell'assemblea medesima, nella fattispecie per la violazione dell'art. 66 disp. att. c.c.

L'atto di citazione deve contenere la vocatio in jus del condominio in persona del suo amministratore pro-tempore – che, per effetto di quanto enunciato nell'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022, il termine in essa indicato è elevato a centoventi giorni liberi che necessariamente devono decorrere tra il giorno della notificazione dell'atto e quello dell'udienza di comparizione – e deve altresì contenere gli avvertimenti previsti espressamente dall'art. 163, comma 3, n. 3-bis), c.p.c. e, dunque, l'indicazione, nei casi in cui la domanda è soggetta a condizione di procedibilità, dell'assolvimento degli oneri previsti per il suo superamento; e, che in base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, occorre indicare insieme al giorno dell'udienza di comparizione, anche l'invito al convenuto a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. ed a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 c.p.c. o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare l'istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

In base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022, l'art. 163 c.p.c., al n. 4), deve contenere l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, con le relative conclusioni.

Nelle conclusioni dell'atto di citazione, la parte opponente dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate all'annullamento della delibera condominiale impugnata.

L'atto in parola va, quindi, sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem, contenente la sottoscrizione della parte autenticata dallo stesso difensore unitamente all'indicazione della documentazione ad esso allegata e notificato telematicamente – o in cartaceo laddove risulti sprovvisto di un valido indirizzo digitale attivo – all'amministratore pro-tempore del condominio.

In particolare, l'attore, previo versamento del contributo unificato, sempre telematicamente, in base all'art. 165 c.p.c. – modificato anch'esso dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 – entro dieci giorni dalla notificazione della citazione al convenuto, deve costituirsi in giudizio a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, depositando la nota di iscrizione a ruolo ed il proprio fascicolo contenente l'originale della citazione, la procura ed i documenti offerti in comunicazione. Se si costituisce personalmente, deve dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel Comune ove ha sede il Tribunale, o indicare l'indirizzo presso cui ricevere le comunicazioni e notificazioni anche in forma telematica.

Il condomino deve produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza dell'opposizione proposta avverso la delibera assembleare. Dal canto suo, il condominio ha l'onere di provare il regolare iter assembleare trattandosi di elemento costitutivo della validità della decisione.

Ai sensi dell'art. 66 comma 3 disp. att. c.c., l'avviso di convocazione, contenente la specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza. In caso di omessa, tardiva od incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'art. 1137 c.c. su istanza dei dissenzienti od assenti perché non ritualmente convocati.

Al riguardo, va sùbito precisato che, secondo la giurisprudenza di legittimità, un argomento se non è indicato nell'ordine del giorno, non può mai essere trattato e deciso dai condomini, al massimo si può discutere in modo informale e senza alcun vincolo per il condominio stesso.

Infatti, l'argomento escluso – a maggiore ragione se di particolare importanza, come appunto quello inerente i lavori oggetto del Superbonus (Trib. Pavia 24 febbraio 2022) – non può essere fatto rientrare neanche nella voce “varie ed eventuali” che è d'uso inserire, ma che in realtà non consente di assumere alcuna decisione, neppure di scarsa rilevanza, perché in tale “voce” vengono indicate le materie che l'amministratore od i partecipanti intendono trattare a titolo squisitamente informativo.

La fattispecie oggetto del presente scenario attiene all'impugnativa di una delibera condominiale avente ad oggetto un argomento non specificatamente menzionato nella lettera di convocazione dell'assemblea, atteso che era stato omesso il punto all'ordine del giorno relativo allo studio di fattibilità sul Superbonus.

Circa il contenuto sostanziale dell'avviso di convocazione, ai fini della validità dell'ordine del giorno occorre che esso elenchi tutti gli argomenti da trattare si da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza della riunione e conseguentemente, di potere ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere in relazione sia all'opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti.

Nel caso esaminato, l'omessa individuazione, nell'ordine del giorno indicato nell'avviso di convocazione, del punto relativo allo studio di fattibilità sui lavori oggetto di Superbonus, configura per tabulas la prova dell'incompletezza dell'avviso di convocazione anzidetto, per effetto della quale, risulta inficiato in modo significativo il processo di formazione della volontà dell'assemblea, da un lato, impedendo una scelta consapevole in capo ai condomini in ordine alla loro partecipazione all'assemblea, e, dall'altro, non consentendo agli stessi tra cui l'opponente, la possibilità di prendere parte alla discussione assembleare con una completa cognizione di causa sull'importante questione esclusa dall'o.d.g.

A ciò aggiungasi il carattere non meramente programmatico della stessa adunanza dei condomini chiamata a deliberare su una questione che – sebbene non compresa nell'o.d.g. – ciò nonostante, la relativa approvazione è pur sempre destinata a comportare un mutamento dei rapporti giuridici su un aspetto particolarmente significativo e delicato, per essere foriero anche di potenziali responsabilità, quale la decisione di approvazione dei lavori sul Superbonus.

Infatti, il contenuto della delibera, oltre a non essere meramente programmatico, oppure di puro accertamento o presa d'atto della ricezione dello studio di fattibilità, comporta per effetto dell'approvazione da parte dei condomini, che l'amministratore può sottoscrivere la relativa documentazione, utile al proseguimento dell'iter procedurale per il Superbonus, ragione per cui attraverso la citata delibera, si delinea immediatamente un vincolo per i condomini ad esprimere la propria valutazione in ordine all'eseguibilità dei lavori, con la possibilità ulteriore, all'esito della decisione favorevole, che l'amministratore acquisisce la legittimazione a sottoscrivere gli atti della pratica per il Superbonus.