Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l’approfondimento dell’attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che il Ministero dell'Economia e delle Finanze, con le risposte agli interpelli del 25 giugno 2025, n. 5/04140, ha fornito i chiarimenti circa i requisiti per accedere alle agevolazioni fiscali per interventi edilizi su immobili danneggiati da eventi sismici. In particolare, è stato sottolineato che il beneficio del Superbonus nella misura del 110% per gli interventi di ricostruzione o riparazione si applica esclusivamente agli immobili che risultano “inagibili” a causa dell'evento sismico e per i quali sia stato erogato il relativo contributo per la ricostruzione. In assenza del requisito dell'inagibilità, la detrazione maggiorata non può essere riconosciuta, per evitare discriminazioni rispetto ai contribuenti che beneficiano di aliquote inferiori.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

Il riconoscimento del marciapiede comune

La Corte territoriale aveva ricondotto la sussistenza della c.d. presunzione di condominialità al fatto che il marciapiede era stato riconosciuto in atti come non appartenente al Comune. A parere della Suprema Corte, è noto che l'individuazione delle parti comuni, operata dall'art. 1117 c.c., non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria; tale “presunzione” - che si sostanzia, nelle specie, nell'essere la porzione di marciapiede necessaria all'uso comune, ai fini dell'agile passaggio nella zona di ingresso allo stabile - dispensa il condominio o i singoli condomini dalla prova del diritto, essendo, piuttosto, onere del singolo condomino dare prova di un titolo contrario (Cass. civ., sez. II, 25 giugno 2025, n. 17038).

Il divieto dello svolgimento di determinate attività all'interno delle unità immobiliari

Il contesto del presente giudizio riguarda i limiti del regolamento. In particolare, il condominio insisteva nell’affermare che il regolamento di condominio vietava l'apertura di uno studio dentistico nell'unità immobiliare. Secondo la Suprema Corte, l'interpretazione adottata dalla Corte territoriale del divieto del regolamento di condominio di adibire gli alloggi a “gabinetti di cura ed ambulatori per malattie infettive e contagiose”, come non preclusivo dell'attività di studio dentistico - a prescindere dal se sia o meno corretta nell'esito -, non era conforme a diritto perché, discostandosi dai canoni legali d'ermeneutica contrattuale, non compieva una meticolosa e approfondita indagine sul senso letterale delle espressioni usate, né verificava se l'esegesi del testo della norma convenzionale fosse coerente o in conflitto con la comune intenzione dei condomini (Cass. civ., sez. II, 24 giugno 2025, n. 16894).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

L’indeterminatezza del contratto di appalto in condominio

Il Tribunale di Napoli si è occupato di un caso avente ad oggetto l’inadeguata informazione sui lavori straordinari. Secondo il giudice, l’assemblea aveva solo approvato lavori di massima (non elencati nel dettaglio) da eseguire con possibilità di beneficiare della detrazione del 110% e dello sconto in fattura e con possibilità di affidare ad un General contractor la loro esecuzione. All’esito della discussione, inoltre, l’assemblea si era limitata a prendere atto della scelta operata dalla commissione incaricata circa il General contractor al quale affidare i lavori, aspetto questo che involgeva valutazioni discrezionali inerenti alla scelta del contraente, sulle quali alcun controllo dell’autorità giudiziaria poteva aversi. Invece, l’opposizione era accoglibile in relazione all’indeterminatezza del contratto di appalto poiché non erano stati indicati e determinati (e neppure determinabili) i lavori a farsi. Infine, l’assemblea con la delibera in oggetto aveva già assunto l’impegno ad eseguire i lavori senza tuttavia conoscerne il contenuto e la fattibilità ai fini dell’accesso ai benefici fiscali statali (Trib. Napoli 23 giugno 2025, n. 6290).

La realizzazione di tettoie sui terrazzini

Il Tribunale di Brescia si è occupato di un caso di lavori di costruzione di tettoie a copertura dei terrazzini siti al piano terra. Secondo parte attrice, le dette opere non rispettavano le norme sulle distanze legali dai confini tra costruzioni ed in materia di luci e vedute. A parere del giudicante, invece, la costruzione delle coperture dei terrazzi dei resistenti consentiva a tutti i condomini muniti di terrazzini al piano terra, compresi i ricorrenti, di esercitare pari ed eguale facoltà di edificazione di coperture, nel pieno rispetto dell’art. 1102 c.c. e del regolamento condominiale. Alla luce di ciò, la normativa generale sulle distanze relativa alle tettoie deve intendersi derogata dal regolamento condominiale, il cui integrale rispetto consente di ritenere la legittimità delle opere realizzate, sotto il profilo di distanze, luci e vedute. In conclusione, era insussistente in capo ai ricorrenti il fumus boni iuris, con conseguente rigetto dell’istanza cautelare ed assorbimento delle ulteriori doglianze in punto di periculum in mora (Trib. Brescia 23 giugno 2025).

Non spetta il compenso all’amministratore che non produce in giudizio il verbale di nomina

Il Tribunale di Siracusa si è occupato di un caso avente la mancanza di analitica determinazione del compenso. In particolare, il condominio opponente eccepiva l’illegittimità della pretesa creditoria azionata dall’opposta quale compenso per l’attività di amministrazione condominiale a causa dell’assenza di un documento recante la specifica indicazione del compenso dell’amministratore. Inoltre, non risultava prodotto in atti alcun verbale di nomina dell’opposta quale amministratore dell’opponente, né tantomeno alcun preventivo/offerta ad esso allegato, da cui era evincibile, specificamente, il compenso alla stessa spettante per la gestione annuale del condominio. Premesso ciò, il giudicante ha ritenuto la delibera di nomina della società opposta nulla e, di conseguenza, ha annullato il decreto ingiuntivo, difettando prova del titolo negoziale posto alla base della domanda monitoria (Trib. Siracusa 27 giugno 2025, n. 1043).

Il difetto di legittimazione passiva del condominio dinanzi al credito della ditta appaltatrice

Il Tribunale di Napoli si è occupato di un caso di rinuncia dell’impresa al vincolo di solidarietà passiva tra i condomini. In particolare, secondo il condominio, come espressamente previsto nel contratto, la ditta aveva titolo per avanzare le proprie pretese solo nei confronti dei singoli condomini inadempienti, di cui peraltro nemmeno aveva mai chiesto i nominativi; per queste ragioni, il condominio contestava il proprio difetto di legittimazione passiva. Secondo il giudice, l'espressa esclusione del vincolo di solidarietà era stata inserita non soltanto per ribadire un principio già acquisito in sede normativa e giurisprudenziale, ma al contrario, in senso rafforzativo e specialistico, per escludere la solidarietà anche in relazione alla fase processuale mirata alla formazione del titolo esecutivo mediante l'accertamento dell'obbligo di pagamento, fase prodromica a quella strettamente esecutiva. Dunque, priva di pregio era l'argomentazione fatta valere dall'impresa attrice, secondo cui la predetta clausola contrattuale sarebbe stata resa sostanzialmente inoperante dalla mancata comunicazione dell'elenco dei condomini morosi da parte dell'amministratore. Quand'anche fosse stata dimostrata la violazione da parte dell'amministratore del diritto dell'impresa ad avere il nominativo dei morosi, ciò non avrebbe comunque reso inoperante il divieto pattizio di agire contro il condominio nel suo complesso, ben potendo l’appaltatrice chiedere l'attuazione giudiziale del diritto violato nonché i connessi e conseguenti danni (Trib. Napoli 26 giugno 2025, n. 6449).

Le molestie dei conduttori in condominio legittima la risoluzione del contratto di locazione

Il Tribunale di Bergamo si è occupato di un caso avente ad oggetto molestie dei conduttori nei confronti dei vicini. Dall’esame di causa era emerso che dopo l’arrivo dei conduttori nel condominio, si erano verificati plurimi episodi molesti a danno dei condomini e del condominio. In particolare, veniva manomessa la caldaia con la pressione e la temperatura portate al massimo; il contatore del gas di uno dei condomini veniva chiuso tramite manomissione della valvola; la corrispondenza dei condomini veniva rinvenuta nel cestino per la carta da riciclare; le finestre ubicate nel vano scala erano state danneggiate; ecc. In conclusione, ai sensi dell’art. 1453 e dell’art. 1455 c.c., è stata dichiarata la risoluzione del contratto di locazione, conseguita al grave inadempimento dei conduttori ai sensi dell’art. 1587 c.c.; per l’effetto, i conduttori sono stati condannati al rilascio immediato dell’immobile oggetto del contratto di locazione, libero da persone e cose (Trib. Bergamo 27 giugno 2025, n. 812).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

La richiesta di ammonimento al questore nell’ipotesi dello stalking condominiale

Il Tribunale amministrativo si è occupato di un caso di stalking condominiale. Nel caso di specie, la ricorrente era costretta a vivere in un continuo stato di ansia e frustrazione, in considerazione di asseriti reiterati comportamenti dei condomini, documentati da riprese filmate da una videocamera appositamente installata; tuttavia, il questore non accoglieva l’istanza di ammonimento. A seguito del ricorso, i giudici amministrativi hanno osservato che l’ammonimento è una misura di prevenzione che ha lo scopo di invitare colui che lo riceve ad evitare comportamenti la cui reiterazione potrebbe avere un rilievo penale laddove la persona che afferma di essere oggetto di quelle condotte che attualmente sono ricomprese nella espressione stalking, presentasse una querela. Nel caso di specie, non era emersa l’audizione del teste espressamente richiesto nell’istanza di ammonimento. L’assunzione dei testi, da ambo le parti, è stata ritenuta dal legislatore determinante, proprio in considerazione di fattispecie ovviamente diversamente ricostruite dagli interessati, in una fase “precontenziosa” amministrativa, volta, in effetti, a evitare ulteriori sviluppi di comportamenti indesiderati e riprovevoli in una società civile. Tanto appariva sufficiente per accogliere il ricorso e per annullare il provvedimento impugnato (TAR Sicilia 25 giugno 2025, n. 2023).

Riferimenti

Chiarimenti circa i requisiti per accedere alle agevolazioni fiscali per interventi edilizi su immobili danneggiati da eventi sismici, in Mef.Gov.it, 25 giugno 2025.