Appropriazione del ballatoio comune: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
02 Luglio 2025
L'approccio sistematico Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l'integrazione dell'intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L'obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l'IA, se ben integrata con l'esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all'approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell'applicazione del diritto.
Il caso pratico Nella vicenda in esame (App. Messina 19 giugno 2025, n. 492), nel giudizio di primo grado, gli attori avevano chiesto al giudice l'annullamento della delibera nella parte in cui era stato approvato il regolamento di condominio, il quale prevedeva che il ballatoio al secondo piano, delimitato da un cancello di ferro, era di proprietà e uso esclusivo dei condomini proprietari dei locali che da esso avevano accesso, con conseguente rimozione del cancelletto in ferro collocato nel ballatoio del secondo piano. A seguito del rigetto della domanda, i condomini proponevano appello innanzi alla Corte territoriale. In particolare, tra le varie contestazioni, i condomini eccepivano che il ballatoio in questione non poteva ritenersi in comproprietà esclusiva dei proprietari degli appartamenti al secondo piano, come erroneamente affermato da giudice di primo grado, atteso che detto corridoio era stato definito genericamente condominiale negli atti di trasferimento dei singoli appartamenti facenti parte del condominio. Oltre a ciò, a parere degli appellanti, anche nelle precedenti delibere del condominio il ballatoio in questione era stato ritenuto bene comune. La questione giuridica La delibera assembleare può legittimamente approvare a maggioranza un regolamento condominiale che attribuisca l'uso del ballatoio comune ad uso esclusivo di alcuni condomini? Il ragionamento del magistrato Preliminarmente, i giudici sostenevano che il regolamento in oggetto non rivestiva natura contrattuale, ma era stato approvato in assemblea ai sensi dell'art. 1138 c.c., quindi con valore di regolamento assembleare. Invero, l'assemblea si era limitata ad approvare un regolamento ex novo, quindi modificabile secondo le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c., ma non utilizzabile per incidere su diritti reali spettanti ai condomini. Ne derivava, pertanto, l'irrilevanza, del soggetto che aveva materialmente predisposto il regolamento poi approvato dall'assemblea, non influendo questo in alcun modo sulla natura dello stesso essendo stato comunque sottoposto all'attenzione dell'assemblea che, a maggioranza, lo aveva approvato. Invece, quanto al principale motivo di contestazione, secondo la Corte territoriale, l'affermazione del Tribunale non poteva essere condivisa in quanto, nell'atto di vendita, non era prevista alcuna esclusione del ballatoio dai beni comuni ex art. 1117 c.c. ma solo un impegno della costruttrice di redigere un regolamento condominiale nel quale sarebbe stata prevista tale esclusione, regolamento che, non essendo stato redatto al momento della vendita, non poteva spiegare alcuna efficacia vincolante nei confronti degli acquirenti (Cass. civ. sez. II, 10 febbraio 2020 n. 3058). In ogni caso, l'atto richiamato dal giudice di prime cure in sentenza non era il primo atto di vendita, avendo la predetta società già alienato un immobile sito al secondo piano dello stabile senza fare alcuna menzione di un uso esclusivo del corridoio di accesso; in tale atto, il corridoio di accesso all'appartamento secondo piano dell'edificio veniva definito come “corridoio condominiale”. Inoltre, a parere dei giudici, anche ritenendo esistente in capo ai condomini dello stabile non un diritto di comproprietà sulle scale, ma un semplice diritto di servitù di passaggio sulle stesse, ciò non muterebbe i termini della questione, cioè la necessità della unanimità per l'approvazione di una delibera condominiale che modifichi diritti reali vantati dai condomini su scale e ballatoi: la chiusura del ballatoio al secondo piano con un cancelletto in ferro preclude, infatti, un qualsivoglia uso dello stesso da parte degli altri condomini (comproprietari o titolari di un diritto di servitù di passaggio). In tema, infine, era del tutto irrilevante la circostanza che il riparto delle spese condominiali fosse avvenuto nel tempo sulla base di tabelle millesimali redatte dal geometra incaricato dalla società, tabelle che consideravano il ballatoio in questione come comune solo ai proprietari degli appartamenti al secondo piano. Per meglio dire, le tabelle millesimali, pur vincolando l'amministratore nella redazione del riparto delle spese tra i condomini esonerandolo dall'esame dei titoli di acquisto dei singoli condomini, hanno natura valutativa e non attributiva della proprietà (Cass. civ., sez. II, 18 agosto 2005 n. 16982). In conclusione, alla luce delle considerazioni esposte, l'impugnazione proposta è stata accolta, con conseguente annullamento della delibera condominiale approvata a maggioranza e non all'unanimità. Di conseguenza, gli appellati sono stati condannati all'immediata rimozione del cancelletto in ferro collocato a delimitazione del ballatoio al secondo piano dello stabile condominiale. L'utilizzo dell'IA Dopo aver sottoposto il provvedimento all'IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l'IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. Nel caso esaminato, l'IA ha ricostruito la fattispecie giuridica individuando nell'approvazione a maggioranza di un regolamento condominiale il punto focale del contrasto. La delibera assembleare, nella parte in cui riconosceva il ballatoio del secondo piano come di uso esclusivo di alcuni condomini, risultava viziata da violazione del principio dell'unanimità, richiesto per incidere su beni comuni o modificare diritti reali. Il ragionamento dell'IA su questo caso si articola su più livelli: inizialmente, l'IA identifica la controversia come un'impugnazione di delibera condominiale, un campo specialistico del diritto immobiliare; l'attenzione, dopo, si focalizza sulla presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c., che costituisce il punto di partenza per l'analisi della natura del ballatoio. L'IA riconosce che qualsiasi deroga a tale presunzione richiede un titolo contrario “chiaro e inequivoco”, generalmente individuabile nel primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario proprietario. Oltre a ciò, l'IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista Nella vicenda in esame, l'IA ha saputo ricostruire l'impianto sistematico della vicenda, cogliendone i profili dogmatici rilevanti, ma ha riscontrato limiti strutturali nella comprensione di aspetti fattuali, nella gestione delle fonti contrattuali e nella valutazione delle ricadute pratiche di alcune clausole. Una delle prime criticità riscontrate riguarda la distinzione - giuridicamente decisiva - tra regolamento contrattuale e regolamento assembleare. Sebbene l'IA conosca i criteri codificati dalla giurisprudenza, essa incontra difficoltà nel valutare se un determinato regolamento sia stato: allegato agli atti di trasferimento; espressamente accettato da tutti i condomini; trascritto nei registri immobiliari. Nel caso in esame, l'espressione “regolamento predisposto dalla società costruttrice e approvato in assemblea” ha generato un'ambiguità semantica che l'IA non è stata sempre in grado di sciogliere in assenza di un testo integrale del regolamento o dei titoli di provenienza. Un altro aspetto riguardava l'ambiguità lessicale tra concetti giuridicamente distinti: uso esclusivo e proprietà esclusiva. Nel caso concreto, il regolamento prevedeva un uso esclusivo del ballatoio, ma l'installazione del cancelletto e l'impossibilità di accesso da parte degli altri condomini determinavano una compressione delle facoltà altrui assimilabile ad un'esclusione dalla comproprietà. In quest'ultimo caso, l'IA tende ad assimilare uso e proprietà sulla base delle conseguenze materiali, ma senza una corretta qualificazione giuridica del fatto, con il rischio di ricondurre tutto alla categoria più rigida, anche in assenza di prova. Alla luce del contesto formalizzato dall'IA, di seguito ulteriori approfondimenti sull'argomento. L'interpretazione della “volontà negoziale” e degli “impegni futuri” Il provvedimento distingue tra una clausola contrattuale che crea un diritto immediato e un “impegno” a redigere un regolamento in futuro che preveda una certa esclusione. A parere di chi scrive, questa è una distinzione sottile e fondamentale nel diritto contrattuale e, in tal senso, l'IA può riconoscere le parole “impegno” e “non vincolante”, ma la sua capacità di discernere autonomamente l'intenzione delle parti al momento della stipula, o di valutare la validità di una promessa rispetto a una disposizione attuale, è limitata: richiede che il principio sia esplicitato o che derivi da una vasta casistica di esempi simili appresi. Senza tale esplicitazione, l'IA potrebbe non cogliere la differenza e trattare un impegno come una condizione già soddisfatta o come una deroga già avvenuta (come una presupposizione). Per meglio dire, in tema, come sottolineato in giurisprudenza, la presupposizione consiste nell'obiettiva situazione di fatto o di diritto (passata, presente o futura) tenuta in considerazione - pur in mancanza di un espresso riferimento nelle clausole contrattuali - dai contraenti nella formazione del loro consenso come presupposto condizionante la validità e l'efficacia del negozio (c.d. condizione non sviluppata o inespressa), il cui venire meno o verificarsi è del tutto indipendente dall'attività e volontà dei contraenti e non corrisponde, integrandolo, all'oggetto di una specifica obbligazione dell'uno o dell'altro. In particolare, non possono ricondursi alla presupposizione né fatti e circostanze ascrivibili alla causa, perché i presupposti causali assumono rilievo già sul piano dell'interesse che giustifica l'impegno contrattuale, né i risultati dovuti, che rientrano nel contenuto del contratto ed il cui difetto rileva sul piano dell'inadempimento, né le condizioni di efficacia, che si esplicitano in una clausola, né i motivi, che rimangono nella sfera volitiva interna della parte (Cass. civ., sez. II, 5 dicembre 2024, n. 31213). L'uso esclusivo dei beni comuni L'intelligenza artificiale ammette di incontrare alcune difficoltà sull'interpretazione tra proprietà esclusiva e diritto esclusivo. In tal senso, per coglierne il significato, si osserva che, mentre la proprietà esclusiva conferisce il diritto di godere e disporre di un bene in modo pieno e completo, l'uso esclusivo (invece) concede il diritto di utilizzare un bene, che rimane di proprietà comune, con esclusione degli altri condomini. In pratica, chi ha la proprietà esclusiva è il titolare del bene, mentre chi ha l'uso esclusivo ne ha il godimento, ma non la proprietà. Invero, l'uso esclusivo di beni comuni, come un cortile o un lastrico solare in condominio, è un diritto che permette a un condomino di utilizzare una parte comune in modo esclusivo, pur mantenendo la sua natura di bene comune. Questo diritto non conferisce la proprietà esclusiva della porzione, ma solo il diritto di goderne in via esclusiva. Affinché sia legittimo, è necessario che sia previsto da un titolo che lo attribuisca in modo specifico a un condomino o a più condomini. In tema, come sottolineato dai giudici, l'uso esclusivo di parti comuni dell'edificio condominiale comporta la coesistenza, su parti comuni, di facoltà individuali dell'usuario e facoltà degli altri partecipanti, sebbene realmente del tutto esclusi dalla fruizione di una qualche utilità sul bene in uso esclusivo, secondo modalità non paritarie determinate dal titolo e, se del caso, dal giudice che debba interpretarlo, in funzione del migliore godimento di porzioni di piano in proprietà esclusiva cui detti godimenti individuali accedano. In ipotesi siffatte, dunque, permane la qualità di bene comune condominiale, anche se sottoposto ad uso esclusivo, derogandosi soltanto da parte dell'autonomia privata al disposto dell'art. 1102 c.c., altrimenti applicabile anche al condominio, che consente ai partecipanti di fare uso della cosa comune secondo il loro diritto (Trib. Roma 13 agosto 2018, n. 16514). L'uso del ballatoio Il ballatoio è un terrazzino, con ringhiera, che si sviluppa lungo il perimetro interno od esterno di un edificio, e che congiunge il pianerottolo delle scale con i singoli appartamenti, consentendo l'accesso agli stessi. Invero, negli edifici in condominio, le scale con i relativi pianerottoli esistenti su un ballatoio (come nel caso di specie), sono da considerarsi strutture funzionalmente essenziali al fabbricato e rientrano, pertanto, tra le parti che devono presumersi comuni, in forza dell'art. 1117, comma 1, n. 1, c.c. Infatti, ai sensi di tale articolo, negli edifici in condominio anche le parti poste concretamente a servizio soltanto di alcune porzioni dello stabile, “in assenza di titolo contrario”, devono presumersi comuni a tutti i condomini (Cass. civ., sez. VI, 18 marzo 2019, n. 7625). Quindi, come sottolineato in giurisprudenza, per esercitare il diritto di proprietà sul ballatoio non basta possedere l'appartamento. Difatti, poiché il ballatoio rientra tra le cose comuni suscettibili di compossesso soggettivo, chi ne lamenta lo spossessamento deve fornire la prova dell'esercizio del potere di fatto. In sostanza, il proprietario - possessore di un'unità abitativa in condominio spogliato del possesso di una porzione di ballatoio, ha l'onere, come incombente a qualunque possessore, di fornire la prova dello ius possessionis, ossia l'esercizio di un potere di fatto corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà, con oggetto il ballatoio stesso, non essendo sufficiente, il solo possesso dell'unità abitativa in proprietà esclusiva (Cass. civ., sez. II, 17 ottobre 2017, n. 24471). Pertanto, spetta al giudice verificare se l'opera realizzata su parte di proprietà individuale, nella specie la chiusura eseguita in corrispondenza dell'appartamento di un condomino, pregiudichi in modo apprezzabile la fruibilità del ballatoio comune da parte degli altri condomini, avendo riguardo alla destinazione funzionale dello stesso ed alle utilità che possano trarne le restanti unità di proprietà esclusiva (Cass. civ., sez. VI, 14 ottobre 2022, n. 30307). Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
