Effetti della chiusura permanente del cancello carrabile: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
19 Settembre 2025
Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l'integrazione dell'intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L'obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l'IA, se ben integrata con l'esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all'approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell'applicazione del diritto.
Il caso pratico Nella vicenda in esame (Trib. Cosenza 9 settembre 2025, n. 1374), i condomini proprietari di immobili posti al piano seminterrato e al primo piano, citavano in giudizio il condominio al fine di ottenere la sospensiva della delibera impugnata in quanto violativa dei diritti individuali e del quorum costitutivo e deliberativo. In particolare, gli attori sottolineavano che l'edificio aveva un cancello carrabile che consentiva esclusivamente l'accesso agli immobili degli attori dal piazzale di parcheggio e dalla relativa rampa di accesso. Del predetto cancello automatico scorrevole, con una prima delibera condominiale, veniva disposta l'apertura permanente; dopo, con altra successiva delibera, oggetto di odierna impugnativa, veniva all'unanimità revocata e, con una nuova decisione, l'assemblea disponeva la completa e permanente chiusura del detto cancello, comportando la piena lesione dei diritti di godimento dei beni immobili. Per le ragioni esposte, i condomini ritenevano la nullità della delibera. La questione giuridica Può l'assemblea condominiale deliberare la chiusura permanente di un accesso carrabile che incide su un'area di uso esclusivo, senza il consenso del condomino titolare di tale diritto? Il ragionamento del magistrato Il giudice parte dall'analisi della legittimazione attiva, rilevando che solo il proprietario dell'unità al primo piano aveva diritto di uso esclusivo sul piazzale e la rampa, in base a quanto previsto dal regolamento contrattuale. Invece, la società proprietaria del seminterrato, non godeva di tale diritto e, pertanto, la domanda nei suoi confronti era stata rigettata per difetto di legittimazione attiva. Dunque, in relazione all'accoglimento della domanda, il Tribunale accerta che l'uso esclusivo del piazzale e della rampa di accesso era stabilito nel regolamento di condominio di natura contrattuale, sicché il diritto del condomino all'uso esclusivo era opponibile a tutti gli altri condomini. Difatti, come sottolineato dal giudicante, l'uso esclusivo di una porzione comune stabilito nel regolamento contrattuale non può essere modificato dall'assemblea condominiale, neppure all'unanimità, salvo espresso consenso del condomino interessato; in tal contesto, anche i condomini subentranti sono vincolati in quanto, in questa ipotesi, il diritto all'uso esclusivo previsto dal regolamento contrattuale costituisce un diritto reale, opponibile erga omnes e non modificabile dall'assemblea condominiale. In conclusione, l'assemblea non può modificare o limitare tale diritto (l'accesso alle proprietà) con una delibera a maggioranza e, se adottata, incide negativamente su questo diritto con la conseguente nullità del provvedimento per contrasto con un diritto individuato e tutelato contrattualmente. In conclusione, per le ragioni esposte, la delibera è stata considerata nulla. Dopo aver sottoposto il provvedimento all'IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l'IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. L'IA valorizza “correttamente” il regolamento contrattuale come fonte primaria per la qualificazione del diritto d'uso esclusivo; inoltre, analizza la funzione del cancello carrabile e la sua incidenza sull'accesso ai beni comuni ad uso esclusivo, evidenziando la lesione del diritto individuale. Tuttavia, ammette di incontrare difficoltà nell'interpretazione contestuale del regolamento condominiale, soprattutto in assenza di elementi extratestuali e, in tal contesto, riconosce la complessità del bilanciamento tra interesse collettivo e diritto individuale. Difatti, l'intelligenza artificiale, pur mostrando una notevole capacità di analisi normativa e giurisprudenziale, incontra difficoltà nel cogliere le dinamiche interpersonali e contestuali che caratterizzano il diritto condominiale: non riesce a valutare l'intento dell'assemblea, né a ponderare l'interesse collettivo rispetto a quello individuale. Infine, ammette di non cogliere le sfumature più complesse, come la profonda differenza tra la nullità e l'annullabilità in questo contesto specifico o il significato esatto di un "diritto reale d'uso esclusivo". Oltre a ciò, l'IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista L'oggetto principale della sentenza è la tutela del diritto di uso esclusivo attribuito contrattualmente a uno o più condomini e l'invalidità della delibera assembleare che incide su tale diritto senza il consenso dell'avente diritto. L'IA, analizzando il caso, riconosce che la disciplina codicistica e la giurisprudenza consolidata escludono la possibilità per l'assemblea di modificare diritti individuali di proprietà o uso esclusivo su parti comuni, se non col consenso del titolare. Tuttavia, l'analisi di una sentenza condominiale da parte dell'IA pone notevoli sfide e criticità. In primo luogo, la comprensione delle clausole regolamentari richiede spesso una contestualizzazione che va oltre il dato letterale e coinvolge la valutazione di elementi extratestuali, come la prassi condominiale, le planimetrie, la storia dei rapporti tra condomini e le intenzioni originali delle parti. L'IA, pur avendo accesso al testo, fatica a cogliere le sfumature di tali elementi, risultando talvolta eccessivamente formalistica. Un secondo aspetto critico riguarda la qualificazione dell'uso esclusivo: mentre la giurisprudenza è chiara nel riconoscere la natura reale e l'opponibilità erga omnes di diritti attribuiti tramite regolamento contrattuale, nella prassi vi sono situazioni in cui l'uso esclusivo è contestato o si sovrappone a usi preferenziali o tollerati, circostanza che l'IA può non rilevare adeguatamente senza un approfondimento istruttorio. Dunque, l'analisi del provvedimento da parte dell'IA, sebbene efficiente nella sua capacità di estrarre e sintetizzare informazioni, ha rivelato alcune intrinseche criticità e difficoltà che meritano un'argomentazione approfondita, offrendo osservazioni critiche sulle attuali capacità di un'IA nel campo giuridico. L'accertamento del diritto reale d'uso esclusivo su una parte comune In tema, secondo la giurisprudenza, la pattuizione avente ad oggetto l'attribuzione del cd. "diritto reale di uso esclusivo" su una porzione di cortile condominiale, costituente, come tale, parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, idoneo ad incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi. Ne consegue che il titolo negoziale che siffatta attribuzione abbia contemplato implica di verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se, al momento di costituzione del condominio, le parti non abbiano voluto trasferire la proprietà ovvero costituire un diritto reale d'uso, oppure la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (ovviamente inter partes) di natura obbligatoria (Cass. civ., sez. II, 1° luglio 2024, n. 17991). L'uso esclusivo previsto dal regolamento contrattuale Nella vicenda in esame, secondo il giudice di Cosenza, “l'uso esclusivo del piazzale e rampa di accesso, stabilito nel regolamento di condominio d natura contrattuale costituisce un vero e proprio diritto reale d'uso esclusivo su una parte comune”. Difatti, un regolamento condominiale contrattuale contestuale alla nascita del condominio può contenere, oltre alla indicazione delle parti dell'edificio di proprietà comune e alle norme relative alla amministrazione e gestione delle cose comuni, la previsione dell'uso esclusivo di una parte dell'edificio definita comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva (Cass. civ., sez. II, 4 settembre 2017, n. 20712). Pertanto, al fine di accertare se l'uso esclusivo di un'area esterna al fabbricato, altrimenti idonea a soddisfare le esigenze di accesso all'edificio di tutti i partecipanti, sia attribuito ad uno o più condomini, è irrilevante la circostanza che l'area stessa, per la conformazione dei luoghi, sia stata di fatto goduta più proficuamente e frequentemente dal condomino titolare della contigua unità immobiliare adibita ad attività commerciale, occorrendo all'uopo un titolo di fonte negoziale (ravvisabile nel regolamento condominiale c.d. contrattuale) che conferisca al bene natura pertinenziale e la cui interpretazione presuppone un apprezzamento di fatto rimesso al giudice di merito (Cass. civ., sez. II, 4 settembre 2017, n. 20712). Infine, il regolamento di condominio “contrattuale” è vincolante, purché richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto, sì da far parte per relationem del loro contenuto, solo per coloro che successivamente acquistano le singole unità immobiliari (Cass. civ., sez. II, 4 maggio 2022, n. 14130). La nullità della delibera In àmbito condominiale, uno dei casi in cui la deliberazione dell'assemblea dei condomini deve ritenersi viziata da nullità è quello della "impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico, da intendersi riferito al contenuto (cosiddetto decisum) della deliberazione". L'impossibilità giuridica dell'oggetto, in particolare, va valutata in relazione alle "attribuzioni" proprie dell'assemblea: quest'ultima, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni. Perciò, l'assemblea non può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, giacché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi (Cass. civ., sez. un., 14 aprile 2021, n. 9839). Invero, il potere deliberativo dell'assemblea in tanto sussiste in quanto l'assemblea si mantenga all'interno delle proprie attribuzioni; ove l'assemblea straripi dalle attribuzioni ad essa conferite dalla legge, la deliberazione avrà un oggetto giuridicamente impossibile e risulterà viziata da difetto assoluto di attribuzioni (Trib. Cosenza 2 marzo 2023, n. 374). Ne consegue che deve ritenersi affetta da nullità e, pertanto, sottratta al termine di impugnazione di cui all'art. 1137 c.c., la delibera dell'assemblea di condominio che approvi e ripartisca una spesa priva di inerenza alla gestione condominiale, come quella che concerna la manutenzione di beni di proprietà esclusiva (Cass. civ., sez. II, 25 maggio 2022, n. 16953). Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
