Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 216 del 17 settembre 2025, il decreto ministeriale 17 luglio 2025, n. 130. Il provvedimento, in materia di attività di installazione degli impianti all'interno degli edifici, introduce modifiche al d.m. n. 37/2008. In particolare, tutti gli edifici di nuova costruzione per i quali le domande di autorizzazione edilizia sono state presentate dopo il 1º luglio 2015, devono essere equipaggiati con un'infrastruttura fisica multiservizio passiva interna all'edificio, costituita da adeguati spazi installativi e da impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ottica fino ai punti terminali di rete. Invece, per i nuovi edifici per i quali la domanda di autorizzazione edilizia sia stata presentata dopo la data del 1° gennaio 2022, l'adempimento dei prescritti obblighi di equipaggiamento digitale degli edifici è attestato dall'etichetta necessaria di “edificio predisposto alla banda ultra larga”, rilasciata da un tecnico abilitato.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

Il diritto di parcheggiare nell'area comune

I condomini sostenevano di aver acquisito il diritto di parcheggiare in forza del rogito di acquisto delle loro unità immobiliari sullo spazio compreso tra l'edificio con accesso principale, altro manufatto di proprietà di terzi e il cancello di ingresso presente in altra strada. I medesimi ricorrenti, inoltre, sostenevano che gli altri condomini avevano concesso ai danti causa dei ricorrenti l'uso di passo carrabile e di parcheggio, diritto di cui l'assemblea aveva preso atto con delibera. La Corte territoriale, invece, riteneva che i titoli non conferissero ai ricorrenti il diritto di parcheggio e che l'area, sebbene comune, fosse stata utilizzata solo dai condomini proprietari del garage. Secondo la Suprema Corte, in tal vicenda, la delibera condominiale aveva regolato il diritto di accesso carrabile e aveva proibito a tutti i condomini il diritto di parcheggiare, senza introdurre un divieto assoluto di utilizzo del bene. Difatti, la possibilità dei comproprietari di usare un'area comune a parcheggio, tranne il caso che sia costituita in forma specifica ed autonoma come diritto di servitù, costituisce solo una facoltà di uso del bene connesso al diritto di comproprietà e rimane, quindi, sottoposta alla disciplina dell'uso del bene comune adottata dalla maggioranza dei condomini. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (Cass. civ., sez. II, 15 settembre 2025, n. 25227).

Il mancato avveramento della condizione sospensiva del contratto preliminare

Nella vicenda, i condomini avevano impugnato la delibera condominiale che aveva deciso in ordine ad una materia per la quale essa non aveva competenza, ossia decidendo l'esecuzione di lavori anche su immobili di proprietà esclusiva; inoltre, per avere ripartito la spesa inerente lavori alle parti esclusive tra tutti i condomini in base a millesimi di proprietà, e non in base ai lavori privati richiesti ed effettivamente eseguiti in ciascuna singola unità immobiliare. La Corte territoriale riteneva che l'esecuzione di opere su superfici parzialmente private non consentiva di eseguire da un punto di vista operativo una divisione, essendo di fatto tra loro connesse e indistinguibili.  Secondo la Suprema Corte, invece, i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato né destinati all'uso o al servizio di esso. Difatti, le spese relative alla manutenzione dei balconi di proprietà esclusiva non possono essere addossate a tutti i condomini, ma devono essere a carico del proprietario esclusivo. Pertanto, il ricorso è stato accolto (Cass. civ., sez. II, 15 settembre 2025, n. 25192).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

L'assenza di movimenti bancari comprovanti l'anticipazione sostenuta dall'amministratore

Il credito azionato riguardava il diritto al rimborso di un'anticipazione e, in sede monitoria, parte ricorrente produceva, quale prova scritta del credito, il verbale dell'assemblea condominiale di approvazione del bilancio consuntivo e del bilancio preventivo. Il condominio opponente, invece, allegava la successiva delibera assembleare recante la revoca della precedente in quanto inficiata da errore nell'approvazione del bilancio; sicché, contestava l'esistenza del credito ex adverso preteso, producendo estratti conto bancari dell'unico conto corrente intestato al condominio afferenti al periodo relativo alla gestione condominiale a confutazione dell'esistenza di alcuna movimentazione in entrata. Secondo il giudice, nella specie, era stato prodotto il solo verbale di approvazione del rendiconto ma non anche il rendiconto condominiale; inoltre, era stato prodotto il prospetto della situazione patrimoniale, riportante i dati in maniera aggregata, ma non le pezze giustificative del credito e il registro di contabilità. A parere del Tribunale, l'amministratore non aveva confutato l'eccezione dell'opponente (convenuto sostanziale) circa l'assenza di movimenti bancari comprovanti l'anticipazione sostenuta in favore del condominio, omettendo di offrire la prova dell'anticipazione, ossia del fatto generatore del credito. Infatti, dal registro di contabilità, il singolo condomino può verificare lo stato di salute del condominio anche ai fini della approvazione dei singoli rendiconti. In conseguenza, è stato revocato il decreto ingiuntivo emesso (Trib. Imperia 18 settembre 2025, n. 466).

Le contestazioni del consumo idrico

Parte attrice riteneva che nelle fatture emerse nei trimestri precedenti si era registrato un consumo idrico anomalo. Inoltre, durante l'assemblea, l'opponente precisava di non essere stato presente personalmente all'approvazione; suo fratello, anch'egli proprietario di un'altra unità immobiliare nello stesso condominio, falsificando una delega, aveva assunto le vesti di suo rappresentante e aveva riconosciuto il debito, relativo ai consumi idrici nei confronti del condominio e, quindi, impegnandosi a richiedere un prestito per far fronte all'impegno economico da sostenere. Infine, il gestore del servizio idrico nel caso oggetto della controversia, avrebbe (comunque) dovuto informare immediatamente l'utente della presenza di consumi anomali di acqua per non aggravare il danno. Secondo il giudice, nei confronti dell'Ente Idrico e il fratello di parte attrice che non fanno parte del giudizio, l'attore potrà proporre altri procedimenti. Invece, in relazione all'opposizione al decreto ingiuntivo, all'opponente era stato notificato solo il decreto ingiuntivo, senza il ricorso monitorio e, quindi, l'atto notificato risultava privo dell'esposizione del petitum e della causa petendi, con conseguente nullità della detta notifica.  Per tutti i motivi esposti, è stata dichiara la nullità della notificazione del decreto ingiuntivo opposto e, per l'effetto, l'inefficacia del decreto ingiuntivo opposto. Quanto, invece, all'accertamento del debito, nella fattispecie, i vizi dedotti dall'opponente riguardavano l'annullabilità della delibera per cui quest'ultima, non essendo stata impugnata dall'opponente, era valida ed efficace e, quindi, titolo di credito che provava l'esistenza del credito (Trib. Palermo 15 settembre 2025, n. 3456).

La conferma dell'amministratore senza indicazione del compenso e dell'indicazione della formazione

Parte attrice riteneva nulla la conferma dell'amministratore per l'assenza della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale e per il mancato adempimento agli oneri formativi e di aggiornamento. Secondo il giudice, l'obbligo di presentare il proprio compenso nel dettaglio gravi sull'amministratore al momento della nomina o della conferma e che tale onere non possa ritenersi implicito nell'ipotesi di riconferma. Infatti, tale obbligo tende a tutelare il diritto dei condomini di avere contezza e consapevolezza della spesa che sarà sostenuta. La diversa interpretazione che ritiene possibile la determinazione del compenso in un momento successivo alla delibera di nomina si pone in contrapposizione con la ratio della norma che mira a garantire l'esigenza di trasparenza reale ed attuale a tutela di una adeguata e corretta informativa dei condomini. Pertanto, nella specie, poiché la delibera di rinnovo non conteneva alcuna espressa indicazione al compenso, questa è stata dichiarata nulla, senza possibilità alcuna di sanatoria. Quanto agli obblighi di aggiornamento, a parere del giudicante, la frequentazione dei corsi obbligatori professionali non è un requisito prescritto nell'interesse generale, tale per cui la relativa violazione possa determinare in qualche modo la nullità della nomina del gestore e, del resto, nella fattispecie il convenuto ha prodotto in giudizio gli attestati di formazione dal 2014 al 2024. In conclusione, sono state dichiarate nulle le delibere nelle parti impugnate (Trib. Palermo 17 settembre 2025, n. 3476).

L'accertamento dell'intervenuta usucapione della servitù di passaggio

A sostegno della domanda, il condominio deduceva che l'accesso dei condomini ai propri garage era consentito anche da altri civici per mera tolleranza, stante la sopravvenuta fatiscenza dell'asfalto della strada. Evidenziava che, in ogni caso, ai sensi dell'art. 1051 c.c., i cortili non possono costituire oggetto di una servitù di passaggio e che, nella specie, al cortile su cui affacciava il garage del condomino Tizio, si accedeva da un'altra rampa su cui, a sua volta, l'allora venditore, con l'atto di permuta si era riservato un diritto di passaggio pedonale e carrabile. Quanto alla richiesta risarcitoria, rappresentava che il passaggio arbitrario da parte degli odierni convenuti violava il diritto dei condomini a godere in maniera piena ed esclusiva del cortile. Secondo il giudice, alla luce del compendio probatorio acquisito in giudizio, non rientravano tra le pertinenze condominiali libere le aree da destinare a parcheggio pubblico e quelle asservite al parcheggio privato. Quindi Tizio, sin dall'atto di acquisto, aveva accesso al locale garage di sua proprietà, sito a piano terra dell'edificio condominiale, attraverso la rampa di accesso che aveva acquistato per usucapione la predetta servitù di passaggio, per unione del suo possesso a quello del suo dante causa; sicché, è stata accolta la domanda riconvenzionale di accertamento dell'acquisto per intervenuta usucapione della servitù di passaggio vantata dai convenuti e, di contro, respinta l'azione negatoria servitutis, per la quale l'attore aveva agito in via principale (Trib. Taranto 18 settembre 2025, n. 1975).

L'abbattimento di un muro di sostegno e la realizzazione di un canale di scolo

Il condomino contestava la deliberazione dell'assemblea con la quale erano state disposte una serie di opere contemplate in una transazione finalizzata a porre fine ad un giudizio. In particolare, nel corso della detta assemblea, si era deciso, in ossequio alla richiamata transazione, di non riedificare un muro di sostegno sul lato nord dell'edificio, precedentemente demolito perché a rischio crollo e, di realizzare, in sua sostituzione, un canale di scolo delle acque. Sull'assunto che tale intervento, l'attore rappresentava una vera e propria innovazione, deduceva l'illegittimità della deliberazione medesima in quanto adottata in assenza della maggioranza qualificata prevista per legge (2/3 del valore dell'edificio). Secondo il giudice, “la parte innovativa” degli interventi approvati in assemblea rispetto alla situazione preesistente, evidenziavano come i detti interventi avrebbero carattere provvisorio in vista della sistemazione definitiva dell'area al confine a Nord del fabbricato. Tuttavia, al di là della provvisorietà delle opere, ciò che rilevava nel presente giudizio era il fatto che le stesse integravano una vera e propria innovazione e, perciò, era evidente che per la loro approvazione era necessaria la maggioranza di cui al comma 5 dell'art. 1136 c.c., la quale non era stata raggiunta, con conseguente illegittimità della deliberazione dell'assemblea di condominio impugnata (Trib. Lamezia Terme 19 settembre 2025, n. 745).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

L'allontanamento dei gatti dall'edificio

In tal vicenda, i proprietari di un immobile in condominio contestavano l'ordinanza sindacale di riduzione a non più di cinque i gatti, provvedendo contestualmente nel termine di quindici giorni all'adeguata sistemazione degli altri gatti e ad un'ulteriore pulizia straordinaria. Secondo il giudice amministrativo, l'esigenza di natura pubblicistica di prevenire rischi per la salute degli animali sul territorio comunale è assicurata dalla normativa in materia mediante la previsione di misure di tutela preventiva, quali gli obblighi dichiarativi presso le competenti anagrafi nonché l'obbligo di detenere e curare gli animali domestici in luoghi adeguati e compatibili con la loro natura. Nella specie, era del tutto corretto l'operato delle amministrazioni resistenti in relazione alla detenzione di settanta esemplari di felini in uno spazio chiuso di centro metri quadrati (nonostante lo spazio esterno del giardino attrezzato). Per le ragioni esposte, il provvedimento era legittimo in quanto finalizzato a ridurre rischi per la salute degli animali ed ulteriori problematiche di natura igienico-sanitaria riguardanti la salute umana (TAR Campania-Salerno 17 settembre 2025, n. 1516).

Riferimenti

Decreto 17 luglio 2025, n. 130, in Gazzettaufficiale.it, 17 settembre 2025.