Sostituzione del muro di sostegno con il canale di scolo delle acque: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici

L'approccio sistematico

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l'integrazione dell'intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L'obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l'IA, se ben integrata con l'esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all'approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell'applicazione del diritto.

Il caso pratico

Nella vicenda in esame (Trib. Lamezia Terme 19 settembre 2025, n. 745), l'assemblea con la prima delibera, autorizzava l'esecuzione di una serie di opere contemplate in una transazione intervenuta tra il medesimo condominio ed altri due condomini, finalizzata a porre fine ad un giudizio pendente tra essi. In particolare, in ossequio alla richiamata transazione, l'assemblea aveva deciso di non riedificare un muro di sostegno sul lato nord dell'edificio, precedentemente demolito perché a rischio crollo, e di realizzare, in sua sostituzione, un canale di scolo delle acque. Per queste ragioni, il condomino Tizio, sull'assunto che tale intervento rappresentasse una vera e propria innovazione, deduceva l'illegittimità della deliberazione medesima, in quanto adottata in assenza della maggioranza qualificata prevista dall'art. 1136, comma 5, c.c. (2/3 del valore dell'edificio). Eccepiva, inoltre, l'inidoneità degli interventi deliberati a risolvere la situazione creatasi a seguito dell'abbattimento del citato muro di contenimento. Per tale ragione, instava per l'annullamento della deliberazione impugnata previa sospensione della sua efficacia.

Con altra e successiva delibera, parte attrice contestava il fatto che le opere di cui era stata deliberata l'esecuzione fossero difformi rispetto a quanto riportato nella concessione edilizia e, contrariamente a quanto deliberato, il suolo sul quale si sarebbe dovuto realizzare il nuovo muro di contenimento approvato, era di proprietà condominiale e non di terzi, come erroneamente riconosciuto dall'assemblea, per cui non vi era motivo di procedere ad alcun pagamento per la relativa occupazione.

Preliminarmente, si procedeva alla riunione dei giudizi per connessione oggettiva e soggettiva.

La questione giuridica

In presenza di interventi edilizi sulle parti comuni che alterano la consistenza e la destinazione originaria, è sufficiente la maggioranza semplice per l'approvazione in assemblea, oppure è necessario il quorum qualificato previsto per le innovazioni?

Il ragionamento del magistrato

A seguito dell'istruttoria di causa e, in particolare, dalla lettura del verbale della prima assemblea, i lavori deliberati consistevano nella realizzazione di un sistema di raccolta e scarico delle acque volto ad ovviare alle criticità generate dalla precedente demolizione di un muro di sostegno sul lato nord del fabbricato.

Nel caso di specie, nella sostituzione di un muro di sostegno con la realizzazione di un sistema di raccolta e scarico delle acque prima inesistente, secondo il giudice “non può non ravvisarsi una vera e propria innovazione”, vista la diversa consistenza delle opere e la loro diversa destinazione. Difatti, la consulenza tecnica d'ufficio aveva dettagliatamente individuato “la parte innovativa” degli interventi approvati in assemblea rispetto alla situazione preesistente, pur evidenziando come i detti interventi avrebbero carattere provvisorio in vista della sistemazione definitiva dell'area al confine a Nord del fabbricato. Al di là della provvisorietà delle opere, però, a parere del giudicante, ciò che rilevava nel presente giudizio era il fatto che le stesse integravano una vera e propria innovazione, per cui era evidente che per la loro approvazione fosse necessaria la maggioranza dell'art. 1136, comma 5, c.c.; maggioranza non raggiunta nella vicenda in commento, con conseguente illegittimità della deliberazione impugnata.

Invece, in relazione all'altra questione (secondo delibera), la non rispondenza degli elaborati grafici allegati alla domanda di concessione in sanatoria rispetto allo stato di fatto del fabbricato, non valeva ad inficiare la SCIA propedeutica alla realizzazione dei lavori oggetto di causa, vista la possibilità di procedere all'adeguamento dei detti elaborati, trattandosi di evidente errore materiale riguardante l'esatto punto di posizionamento dell'opera, per come precisato dallo stesso attore nell'atto di citazione. Infine, in relazione alla censura riguardante l'asserita proprietà condominiale del suolo destinato ad accogliere l'opera, con conseguente non debenza di alcuna indennità di occupazione, nessuna prova oggettiva era stata acquisita in corso di causa in ordine alla fondatezza di tale contestazione e, di conseguenza, questa è stata rigettata.

L'utilizzo dell'IA

Dopo aver sottoposto il provvedimento all'IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l'IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici.

L'IA riconosce che il fulcro della controversia è la qualificazione dell'intervento edilizio deliberato: se si tratti di manutenzione straordinaria o di innovazione. Questo passaggio è cruciale, poiché determina il quorum necessario per la validità della delibera. L'IA, analizzando la documentazione e la funzione originaria del muro di contenimento, conclude che la sostituzione con un canale di scolo rappresenta una modifica sostanziale, dunque un'innovazione. Difatti, partendo dai fatti accertati nella sentenza e dalle risultanze della CTU, l'IA aderisce alla valutazione che la sostituzione del muro con un canale di raccolta comporta una modifica della “consistenza” e della “destinazione” delle parti comuni. In tal contesto, l'intelligenza artificiale riconosce che la nozione di innovazione è giuridicamente poliedrica e soggetta a interpretazioni differenziate. Tale concetto non è univoco: esso richiede un bilanciamento tra la funzione economico-sociale dell'intervento, il grado di alterazione della cosa comune e l'impatto sui diritti dei condomini. L'IA può esporre i criteri e richiamare orientamenti, ma la valutazione caso per caso resta affidata al giudice che, anche grazie alle risultanze peritali, può cogliere sfumature che l'analisi testuale non rende completamente.

Oltre a ciò, l'IA effettua le seguenti considerazioni.

Le considerazioni del professionista

L'oggetto principale della sentenza del Tribunale di Lamezia Terme riguarda la legittimità di due delibere condominiali che autorizzano interventi edilizi su parti comuni, con particolare riferimento alla qualificazione giuridica degli interventi come innovazioni e alla corretta applicazione delle maggioranze assembleari previste dal codice civile. Il giudice aderisce alle risultanze tecniche che qualificano l'intervento come innovazione e tutela il dissenziente; contemporaneamente, rigetta l'altra censura per insufficienza probatoria.

La decisione appare aderente alla ratio normativa (tutela degli interessi dei condomini e rispetto delle maggioranze previste dal legislatore): dal punto di vista pratico, il caso evidenzia l'importanza di una corretta gestione condominiale, fondata su trasparenza, competenza tecnica e rispetto delle regole; dal punto di vista tecnico, la sostituzione del muro di contenimento con un canale di scolo, pur motivata da esigenze funzionali, avrebbe dovuto essere preceduta da una “valutazione tecnica approfondita” e da una delibera adottata con la maggioranza qualificata prevista per le innovazioni. La seconda delibera, relativa al rifacimento del muro, mostra (invece) come l'errore nella valutazione della proprietà del suolo possa compromettere la validità dell'intervento. È fondamentale che l'assemblea condominiale operi su basi documentali certe e che l'amministratore svolga un ruolo di garanzia e di mediazione.

Dunque, l'analisi del provvedimento da parte dell'IA, sebbene efficiente nella sua capacità di estrarre e sintetizzare informazioni, ha rivelato alcune intrinseche criticità e difficoltà che meritano un'argomentazione approfondita, offrendo osservazioni critiche sulle attuali capacità di un'IA nel campo giuridico.

Le innovazioni ordinarie

Le innovazioni ordinarie sono quelle dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, approvate con il quorum previsto dal quinto comma dell'art. 1136 c.c. (numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio). Le innovazioni, in tal caso, vengono definite come tutte quelle modificazioni che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. Dal punto di vista “soggettivo”, il facere innovativo che contraddistingue l'innovazione è rappresentato dall'interesse collettivo ad essa rivolto dalla maggioranza qualificata dei condomini, con la conseguenza che, qualora la nuova opera non corrisponda all'interesse del complesso dei partecipanti al condominio e sia soltanto il frutto della volontà di taluni comproprietari - che agiscano nel proprio esclusivo interesse personale - si ricade piuttosto nel concetto di uso della cosa comune. Il consenso dei condomini alle innovazioni delle cose comuni, che possono essere disposte dall'assemblea con le maggioranze indicate, non richiede la forma scritta, non rientrando tra gli atti di cui all'art. 1350 c.c. (Cass., civ., sez. II, 10 marzo 2015, n. 4736).

La distinzione tra modifica e innovazioni

In tema di condominio vi sono due tipologie di interventi possibili sulla cosa comune: gli interventi innovativi e quelli meramente modificativi. La distinzione tra modifica e innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto (App. Milano 31 marzo 2021, n. 1036; Trib. Bari 14 marzo 2007, n. 708). Pertanto, le modifiche apportate dal singolo condomino nel proprio interesse, le quali mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e lasciano immutata la consistenza o la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono considerarsi innovazioni. Difatti, in tale ultimo caso, non costituisce innovazione, ma rientra nell'uso legittimo del cortile comune, la costruzione, nel sottosuolo del cortile stesso, di tubo di scarico tra l'appartamento di un condomino e la fogna comunale, giacché essa, mentre non altera la destinazione obiettiva del cortile, che è quella di dare aria e luce agli appartamenti ed ai piani ed agli edifici circostanti, costituisce un'utilità accessoria che il suddetto bene comune può offrire ai condomini, purché tale uso sia mantenuto nei limiti dell'art. 1102 c.c. (Cass. civ., sez. II, 7 luglio 1978, n. 3405).

La distinzione tra manutenzione straordinaria e innovazioni

Le opere di manutenzione e conservazione si contraddistinguono dal carattere della necessità rispetto alle innovazioni. In particolare, le opere di manutenzione straordinaria sono necessarie alla conservazione e godimento delle parti comuni da parte dei condomini. L'innovazione comporta, invece, la modifica materiale di una parte comune. La distinzione non è solo di carattere materiale, ma riguarda le maggioranze applicative: riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere approvate con le maggioranze stabilite dal secondo comma dell'art. 1136 c.c., a differenza delle innovazioni che potrebbero richiedere, ad esempio la maggioranza del quinto comma dell'art. 1136 c.c.

Riferimenti

Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025.