Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Regione Sicilia, con il provvedimento del 30 settembre 2025, n. 281, ha approvato la modifica del modulo della Segnalazione Certificata per l'Agibilità (S.C.A.). L'aggiornamento si è reso necessario a seguito delle modifiche introdotte dal d.l. n. 69/2024 (cd. “Salva casa”) al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), relativi alle deroghe per asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie. Con la novità in esame, i Comuni sono tenuti ad adeguare la modulistica entro il 30 ottobre 2025, adeguandola, se necessario, ai regolamenti edilizi comunali.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

La detenzione priva di giustificazione del titolo di comodato

Parte ricorrente aveva chiesto al giudice di dichiarare risolto il contratto di comodato e, di conseguenza, l'accertamento dell'occupazione sine titulo, con condanna del medesimo al rilascio immediato dell'immobile ed al risarcimento dei danni conseguenti al mancato utilizzo dell'immobile.  La Corte territoriale, riformando il provvedimento di primo grado, riteneva sussistente la mancanza di idonea prova circa l'esistenza di un contratto di comodato avente ad oggetto l'immobile oggetto di causa, ed altresì soggiungeva che, anche se tale prova fosse stata raggiunta, parte ricorrente era priva di legittimazione a proporre la domanda di risoluzione di un contratto al quale era estranea, "atteso che le disposizioni dell'art. 1599 c.c. non sono estensibili, per il loro carattere eccezionale, a rapporti diversi dalla locazione", sicché la ricorrente non avrebbe potuto agire in via contrattuale. Secondo la Suprema Corte, inoltre, non era dato comprendere come, una volta negata l'esistenza del comodato da parte della sentenza impugnata, parte ricorrente potesse pretendere di salvarla per giustificare, di fronte al rigetto della domanda di usucapione, la negazione del godimento in assoluto in capo alla resistente. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (Cass. civ., sez. III, 1° ottobre 2025, n. 26537).

L'apparenza del diritto in condominio

Il condominio presentava istanza di decisione del ricorso contro la sentenza del Tribunale, per il quale gli era stata comunicata la proposta di definizione per manifesta infondatezza ai sensi dell'art. 380-bis c.p.c. insistendo sul motivo unico di doglianza con cui aveva sostenuto l'illegittimità della sentenza impugnata "per violazione e falsa applicazione di norma di diritto", per aver il Tribunale confermato la decisione di primo grado con cui era stato ritenuto il controricorrente non debitore delle spese di gestione. Secondo la Suprema Corte, il Tribunale aveva applicato il principio per cui in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale, poiché difettano, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (Cass. civ., sez. II, 1° ottobre 2025, n. 26520).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

Le distinte obbligazioni in condominio

Il condomino proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo a titolo di corrispettivo pro quota delle opere eseguite dalla ditta opposta presso il condominio. L'opponente riteneva che il credito ex adverso azionato fosse già stato oggetto di iniziative monitorie proposte dal predetto condominio presso l'ufficio del Giudice di Pace di Napoli; quindi, riteneva l'illegittima duplicazione di titolo esecutivo derivante dall'essere stato il medesimo credito già azionato dal condominio. Secondo il giudice, invece, ogni qualvolta l'amministratore stipuli un contratto con un terzo, coesistono distinte obbligazioni, rispettivamente concernenti l'intero debito e le singole quote, facenti capo la prima al condominio, rappresentato proprio dall'amministratore, e le altre ai singoli condomini, tenuti al relativo pagamento in ragione e nella misura della partecipazione al condominio. Ne deriva che la natura parziaria dell'obbligazione contratta dall'amministratore per conto dei condomini non limita, in sede cognitiva, il diritto di azione del creditore, che può indifferentemente evocare in giudizio i singoli condomini morosi o il condominio, in tal modo conseguendo, in entrambi i casi, un titolo da porre in esecuzione nei confronti dei singoli condomini per la quota di rispettiva competenza, operando la parziarietà come regola di imputazione interna. Pertanto, l'opposizione è stata rigettata (Trib. Napoli 29 settembre 2025, n. 8478).

La sospensione del riscaldamento nell'immobile acquisito dagli eredi

L'amministratore aveva ottenuto l'ingiunzione di pagamento nei confronti degli eredi del de cuius, a titolo di spese condominiali nei limiti ciascuno della rispettiva quota ereditaria per spese fino alla data del decesso del de cuius della somma in solido, quali comproprietari per le spese successivamente maturate. Nonostante l'efficacia dell'ingiunzione, gli eredi non pagavano i rispettivi debiti. Per le ragioni esposte, il condominio, con il ricorso ex art. 700 c.p.c., aveva chiesto al giudice l'autorizzazione alla chiusura/sospensione del servizio di riscaldamento centralizzato nella proprietà privata. Secondo il giudice, non sussiste l'interesse a che il Tribunale possa autorizzare l'istante a chiudere e sospendere il servizio di riscaldamento della unità di proprietà dei resistenti, essendo tale facoltà già riconosciuta dall'art. 63 disp. att. c.c. Tuttavia, viene invece concessa l'autorizzazione ad accedere - anche con l'ausilio della forza pubblica - all'immobile stesso tramite impresa idraulica o edile che chiuda le tubazioni d'ingresso o gli strumenti radianti con sigilli o altro mezzo idoneo, in maniera tale da bloccare l'erogazione del riscaldamento alla proprietà dei resistenti. Pertanto, il ricorso è stato accolto (Trib. Treviso 1° ottobre 2025).

La partecipazione alle spese in presenza di un terreno incolto di proprietà dei condomini

La società attrice contestava la propria attribuzione millesimale sul principale argomento di aver acquistato un terreno incolto, avulso dal contesto condominiale in oggetto, senza che lo stesso fruisse di alcun servizio condominiale. La difesa convenuta, invece, riteneva che nella specie non sussistesse alcuna condizione sospensiva riferita alle tabelle millesimali. Invero, il contenzioso giudiziario tra le parti si protraeva da anni con plurime doglianze di parte attrice, la quale si rifiutava di corrispondere le spese condominiali, con esiti sfavorevoli da parte degli organi di giustizia. Secondo il giudice, ciò che rilevava era la destinazione d'uso che deriva dal titolo urbanistico e non già l'utilizzo effettivo che in concreto ne fa il condomino, poiché la determinazione dei valori proporzionali avviene tenendo conto delle caratteristiche proprie degli immobili e non anche della eventuale possibile destinazione cui sono adibiti in concreto. Ne consegue che, ove le caratteristiche obiettive dell'immobile rimangano immutate e cambi soltanto la situazione esterna, non sussistono né gli estremi dell'errore, né delle mutate condizioni dell'edificio per disporre la revisione delle tabelle millesimali. Pertanto, la domanda è stata rigettata (Trib. Brescia 2 ottobre 2025, n. 4029).

Le responsabilità della banca nei confronti del condominio

Il condominio aveva chiesto di accertare la responsabilità della banca per non aver impedito l'introduzione illecita da parte di terzi nel sistema telematico, nonché per aver illegittimamente riaddebitato la somma di circa 15 mila euro sul conto corrente intestato al condominio. Secondo il giudice, in assenza della prova della colpa grave dell'amministratore del condominio, la banca è responsabile per le autorizzazioni di pagamento da lui negate e disconosciute, a prescindere dall'adeguatezza dei sistemi nelle fasi di autenticazione dell'utente e di monitoraggio delle operazioni. Difatti, la posizione della banca non è ricostruibile tanto nei termini di un soggetto obbligato alla prestazione; piuttosto, è da considerare che nell'ambito del modello organizzativo dell'home banking, l'esecuzione di operazioni formalmente autorizzate dal sedicente titolare del conto corrente, ma in realtà non consentite dal vero intestatario costituisce il rischio professionale tipico del prestatore di servizi di pagamento. In definitiva, la banca è stata condanna alla restituzione delle somme sottratte (Trib. Milano 29 settembre 2025, n. 7207).

La ricognizione del debito senza autorizzazione del condominio

Il condominio contestava la richiesta di pagamento riguardante la somministrazione di gas ed energia elettrica e, in particolare, la non imputabilità dell'inadempimento. Secondo parte attrice, il precedente amministratore non aveva pagato alla convenuta somministrante i corrispettivi delle forniture e non aveva curato la riscossione della provvista nei confronti dei condomini morosi. Inoltre, il condominio aveva, altresì, eccepito il difetto di legittimazione attiva dell'opposta, per non avere il condominio stipulato alcun contratto di fornitura. Secondo il giudice, invece, il potere di rappresentanza ex mandato che lega l'amministratore al condominio è contenuto nei limiti delle attribuzioni, limiti che possono essere superati solo se il regolamento di condominio o l'assemblea conferiscono maggiori poteri. Nel caso di specie, il Tribunale ha ritenuto che non rientrasse tra le attribuzioni dell'amministratore del condominio, quale organo di rappresentanza dell'ente di gestione deputato all'ordinaria amministrazione dei beni comuni, il potere di effettuare una ricognizione di debito che inevitabilmente si riflette sulla sfera giuridico-patrimoniale dei singoli condomini, in assenza di apposita autorizzazione assembleare. Infine, non avendo il condominio, a prescindere dall'ammissibilità e fondatezza dell'azione di rendiconto, fornito adeguata prova della fondatezza degli addebiti mossi al mandatario e non avendo neppure fornito la prova del danno (e della relativa entità) effettivamente patito, la domanda è stata rigettata (Trib. Avellino 30 settembre 2025, n. 1415).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

La demolizione dell'impianto di climatizzazione dalla facciata dell'edificio

Oggetto del giudizio è la legittimità dell'ordinanza di demolizione e del ripristino dello stato dei luoghi in relazione alla installazione di diverse "macchine esterne per impianto di condizionamento aria a servizio di varie unità immobiliari", installate sulla facciata nord del fabbricato condominiale del palazzo storico denominato. Secondo il giudice, l'Amministrazione comunale aveva fatto corretto uso del potere che - in presenza, come nella specie, di opere realizzate in zone vincolate e in assenza dei necessari titoli abilitativi - ben giustificava l'adozione di provvedimenti di demolizione anche a prescindere dall'entità dell'intervento realizzato, all'evidente fine di ripristinare la legalità violata e a salvaguardia dei valori tutelati dal vincolo. Difatti, nella specie, come anche emerso dai rilievi fotografici, da un lato, i macchinari di condizionamento in questione, poggianti su altra facciata principale, lato nord, dell'edificio risultavano comunque ben visibili dallo spazio pubblico; dall'altro, allo stato, non solo non era evincibile l'adozione di particolari accorgimenti per consentire l'integrazione armonica di detti macchinari con la complessiva struttura architettonica di pregio interessata, ma nemmeno risultava fornita adeguata prova sulla solo asserita impossibilità oggettiva di trovare una diversa collocazione o di utilizzare di soluzioni tecnologiche in grado di assicurarne il funzionamento e, al contempo, di minimizzare l'impatto sul contesto architettonico e storico-paesaggistico interessato. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (TAR Napoli 30 settembre 2025, n. 6478).

Riferimenti

Approvazione dei requisiti minimi, definizioni e disposizioni applicabili a tutte le aziende turistico-ricettive, in Gurs.Regione.Sicilia.it, 4 luglio 2025.