Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Regione Molise, con il provvedimento del 9 ottobre 2025, n. 9 (pubblicato nel BUR 10 ottobre 2025, n. 57), ha approvato le norme per la riduzione del rischio sismico. Secondo il provvedimento in esame, ogni costruzione nel territorio regionale deve essere progettata e realizzata al fine di garantire l'incolumità delle persone, la disponibilità di beni e servizi e la salvaguardia dell'ambiente. Per gli interventi che prevedono il “miglioramento sismico” è prevista la possibilità di incrementare il volume del fabbricato del 20%; per gli interventi che prevedono “l'adeguamento sismico” è prevista la possibilità di incrementare il volume del fabbricato esistente del 30%; per gli interventi che prevedono l'adeguamento sismico, “previa demolizione e ricostruzione”, è prevista la possibilità di incrementare il volume del fabbricato esistente del 40%. Le premialità previste, non cumulabili con altre agevolazioni, riguardanti interventi in deroga agli strumenti urbanistici ed edilizi vigenti, possono essere destinate a interventi di sopraelevazione, in aderenza, oppure eseguiti nella stessa area del lotto in cui insiste il fabbricato originale.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

La rimozione della tettoia costruita in spregio alle norme sulle distanze

Parte ricorrente, a seguito della costruzione della tettoia munita di tegole in violazione delle distanze, chiedeva la rimozione in quanto le vedute dirette, laterali ed oblique dal proprio immobile erano statepregiudicate dall'erezione della tettoia sul terrazzo. Secondo la Corte territoriale, il Tribunale aveva erroneamente applicato al caso di specie la norma del regolamento edilizio comunale, secondo cui non potevano essere considerati, ai fini del calcolo della distanza dal confine, gli sporti ornamentali e decorativi che non costituivano superficie coperta, fino ad un aggetto di due metri dall'edificio; invece, a parere dei giudici di merito, vertendosi in tema di rapporti tra proprietari di immobili confinanti, la disposizione suindicata non poteva essere applicata, dovendosi invece fare riferimento all'art. 907 c.c. che vieta la costruzione di manufatti a distanza inferiore di tre metri dalle vedute del vicino. La Suprema Corte, confermando il ragionamento della Corte territoriale, ha ulteriormente osservato che la realizzazione, mediante la tettoia/pensilina di un piano di calpestio posto a 25 cm., aveva agevolato un tentativo di intrusione nella proprietà e, dunque, non poteva ritenersi conforme al disposto dell'art. 1102 c.c., essendo stata evidentemente alterata la conformazione del bene comune (Cass. civ., sez. II, 7 ottobre 2025, n. 26991).

La costituzione di una servitù coattiva di passaggio

Parte attrice aveva chiesto al giudice di dichiarare l'inesistenza di qualsivoglia diritto di passaggio pedonale e carrabile sul suo fondo, fatto salvo il diritto di passaggio pedonale per attingere acqua dal pozzo ivi esistente. Parte convenuta, invece, chiedeva l'accertamento della costituzione della medesima servitù per destinazione del padre di famiglia e per interclusione assoluta del fondo dei convenuti. Secondo la Suprema Corte è onere di chi invoca la costituzione di una servitù coattiva di passaggio provare l'impossibilità di praticare un altro passaggio, ove esistente, per la presenza di ostacoli ed ai fini della costituzione della servitù di passaggio coattivo. Pertanto, la richiesta di servitù coattiva di passaggio non può essere accolta se il passaggio richiesto interferisce con un cortile di pertinenza di un fabbricato e il fondo del richiedente non risulta assolutamente intercluso, ovvero se esistono altre vie di accesso al fondo che non comportano il passaggio sul cortile protetto dalla esenzione prevista dall'ultimo comma dell'art. 1051 c.c. (Cass. civ., sez. II, 8 ottobre 2025, n. 27023).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

Il deposito tardivo dell'autorizzazione assembleare non sana la costituzione dell'amministratore

Il condominio opponente sosteneva che le competenze dell'avvocato non erano dovute in quanto eccessive rispetto a quanto previsto dai parametri forensi. Parte opposta, invece, eccepiva il difetto di rappresentanza e di legittimazione dell'amministratore, considerato che, trattandosi di materia che non riguardava le parti comuni dell'edificio, né le materie indicate nell'art. 1130 c.c., l'amministratore si era costituito in assenza della preliminare autorizzazione dell'assemblea. Secondo il giudice, nel caso di specie, il difetto di rappresentanza era stato eccepito in comparsa di costituzione e risposta e, all'udienza di prima comparizione, il procuratore del condominio a verbale si riservava di depositare la delibera assembleare. Ma soltanto a seguito del rinvio per discussione e decisione, unitamente al deposito della comparsa conclusionale, il condominio opponente depositava il verbale assembleare. Tale deposito è stato ritenuto assolutamente tardivo e, conseguentemente, è stato dichiarato il difetto di rappresentanza e di legittimazione dell'amministratore opponente (Trib. Palermo 10 ottobre 2025, n. 3864).

Il condominio non può imporre ai condomini l'ingresso del letturista del consumo di acqua

Il condominio aveva chiesto al giudice di ordinare al condomino di consentire al letturista condominiale, con cadenza trimestrale, di apprendere direttamente al misuratore posto all'interno dell'abitazione di proprietà il consumo di acqua in metri cubi. Secondo il giudice, non vi era alcun titolo contrattuale in forza del quale il condomino avrebbe potuto assumersi tale obbligo; non era stata dedotta l'esistenza di un diritto reale corrispondente a tale facoltà di passare all'interno dell'immobile del convenuto. Invero, il solo fatto che il contatore dell'acqua si trovasse all'interno dell'appartamento, non obbligava il proprietariodell'immobile a far passare il letturista condominiale e, di conseguenza, non determinava il sorgere del diritto del condominio ed il correlativo obbligo della condomina di farlo accedere. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (Trib. Napoli 7 ottobre 2025, n. 8834).

L'accettazione tacita dell'eredità e la condanna agli oneri condominiali

Il condominio ricorrente aveva chiesto di accertarsi la titolarità in capo alla resistente delle unità immobiliari, tuttora intestate catastalmente alla madre deceduta, nonché l'obbligo della resistente di corrispondere il debito degli oneri condominiali arretrati. Il condominio, pertanto, aveva chiesto che fosse accertata l'accettazione tacita dell'eredità e, conseguentemente, la sua legittimazione passiva per le obbligazioni condominiali relative all'immobile in cui dimorava. Secondo il giudice, la resistente, avendo accettato tacitamente l'eredità e mantenendo la detenzione esclusiva dell'immobile, doveva essere considerata condomina a tutti gli effetti. Difatti, l'utilizzo e la gestione di beni ereditari, nonché il pagamento di oneri correlati agli stessi, integravano comportamenti univocamente rivelatori della volontà di accettare l'eredità (Trib. Savona 9 ottobre 2025, n. 578).

L'occupazione abusiva della terrazza condominiale

Il condomino aveva chiesto di accertare l'occupazione abusiva della terrazza di copertura della palazzina “D” e, di conseguenza, disporre l'immediato rilascio dell'immobile sgombero di persone e cose intruse con il ripristino della porta di accesso originaria al piano, dato che l'ingresso alla terrazza era autonomo e raggiungibile direttamente dalla scala di accesso principale. In particolare, nel caso in esame, il resistente aveva collegato la terrazza al proprio appartamento mediante l'apertura di un accesso diretto alla stessa, con la trasformazione della finestra esistente nell'appartamento in porta e con il collegamento del ballatoio di pertinenza dello stesso appartamento alla terrazza, nonché con la chiusura della porta di accesso esistente per l'ingresso alla detta terrazza dal pianerottolo condominiale.

Il Tribunale, oltre ad escludere l'usucapione e la legittimità delle opere realizzate dal resistente, ha respinto l'eccezione di inammissibilità dell'azione di rivendicazione su un bene di natura condominiale, per carenza di legittimazione attiva del condomino stante la natura giuridica dello stesso quale ente di gestione privo di soggettività giuridica. Difatti, sebbene nelle controversie condominiali i singoli condomini ben possono agire individualmente, ciò non esclude il potere concorrente del condominio in quanto nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condomini sulle parti comuni, ciascun condomino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale - concorrente, in mancanza di personalità giuridica del condominio, con quello dell'amministratore - di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota. Pertanto, la domanda è stata accolta (Trib. Catania 10 ottobre 2025, n. 4947).

Il danno da ponteggio condominiale sulle parti private

Il contratto di appalto prevedeva che l'appaltatrice avrebbe consentito ai propri operai l'accesso ai ponteggi esterni esclusivamente mediante attraversamento della terrazza condominiale – allo scopo di preservare l'integrità delle parti private e la quiete dei rispettivi proprietari – e che l'area di cantiere fosse istituita alla base del fabbricato, lato strada; l'appaltatrice, tuttavia, aveva realizzato i lavori con modalità esecutive totalmente difformi da quelle pattuite nel contratto e nel relativo capitolato. In particolare, gli operai dell'impresa appaltatrice, utilizzando un ponteggio mobile installato su strada, si introducevano senza preavviso nella terrazza degli attori rimuovendo alcuni metri di stangone e l'adiacente pavimentazione e la terrazza veniva successivamente di fatto adibita dall'impresa ad area cantiere e stoccaggio materiali senza il dovuto rispetto della normativa di riferimento. Tali reiterate, secondo gli attori, aveva determinato il danno da mancato godimento del terrazzo di proprietà esclusiva.

A parere del giudice, il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità: l'ambito applicativo della norma – secondo costante giurisprudenza di legittimità – è esteso anche ad ipotesi di condominio negli edifici come nella fattispecie. Trattasi di norma speciale che configura un'obbligazione propter rem, cui corrisponde l'obbligo per il vicino di versare un'adeguata indennità, quale conseguenza presunta della raggiunta prova del danno da occupazione temporanea dell'area in cui è avvenuto l'accesso, anche per il solo fatto della preclusione della potenziale facoltà di uso del fondo. Pertanto, la domanda è stata accolta (Trib. Roma 7 ottobre 2025, n. 13720).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

Il distaccamento di intonaci dal soffitto dell'unità immobiliare

A seguito del distaccamento di intonaci dal soffitto dell'unità immobiliare, i Vigili del Fuoco avevano interdetto il passaggio e l'accesso alla stessa fino al ripristino delle condizioni di sicurezza. Pertanto, sulla base del predetto accertamento, il Comune adottava il provvedimento impugnato, con cui ordinava alla ricorrente il "ripristino dell'originaria condizione statica di sicurezza delle parti interessate poste tra le due unità immobiliari poste rispettivamente al primo piano e al secondo piano".

Tuttavia, parte ricorrente riteneva il provvedimento illegittimo perché esso ordinava il ripristino delle condizioni statiche dell'intero fabbricato, laddove il problema del distaccamento degli intonaci riguardava esclusivamente l'unità immobiliare in proprietà del controinteressato, con la necessità di interventi da eseguirsi unicamente su essa. Secondo il giudice amministrativo, in sostanza, a fronte dell'incertezza sulle cause del distaccamento dell'intonaco dal soffitto dell'appartamento in proprietà del controinteressato, il Comune aveva adottato un provvedimento volto a scongiurare rischi anche solo potenziali derivanti dalla predetta situazione fattuale, così come accertata da parte dei Vigili del Fuoco. Sullo stesso binario si era mossa la Regione, la quale aveva imposto le verifiche strutturali sui solai, in modo da determinarne la tenuta, con un atto non irragionevole nel suo richiamo motivazionale all'esercizio dell'attività scolastica di carattere direzionale al secondo piano, che di certo aveva comportato un calpestio eccezionale della pavimentazione. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (TAR Toscana-Firenze 8 ottobre 2025, n. 1609).

Riferimenti

La riduzione del rischio sismico, in Bollettino.Regione.Molise.it, 10 ottobre 2025.