Ministero dell’interno: i dati degli sfratti per immobili ad uso abitativo nell’anno 2024

Introduzione. Il quadro normativo 

Il Ministero dell'Interno ha pub­blicato i dati relativi agli sfratti per le locazioni abi­ta­tive relativi all'anno 2024.

Dai dati rilevati (che sono stati distinti per regione e per provincia) risulta che nell'anno 2024 quanto agli im­mobili destinati ad uso abita­tivo:

• sono stati emessi complessivamente 40.158 provvedimenti di rilascio;
• sono stateportate a conclusione con l'intervento dell'ufficiale giudi­ziario 21.337 procedure esecutive di rilascio.

Da notare che per i dati presentati dal Ministero per l'anno 2024 - così come era avvenuto per i dati relativi agli anni 2023 e 2022, peraltro diversamente da quanto era avvenuto per gli anni pre­ce­denti - non è precisato che i dati sono “in­com­pleti” o che alcuni dei dati raccolti non rispettano i criteri fissati. Quanto pubbli­cato, dunque, deve ritenersi completo e defi­nitivo (del resto la pubblica­zione delle risultanze dell'indagine è avve­nuta nel mese di settem­bre, sì che vi è stato tutto il tempo ne­cessario perché fosse consen­tito il controllo dei dati rac­colti). 

L'analisi dei dati relativi agli anni precedenti

Va detto subito che nel passato (come indichiamo nella parte finale del presente scritto) ave­vamo analizzato i dati relativi agli sfratti, effet­tuando anche il loro raf­fronto, quanto agli anni 2011, 2015, 2016, 2017, 2019, 2022 e 2023.

L'analisi dei dati ed il loro con­fronto avevano consentito di notare che le condizioni pre­senti nei di­versi anni fossero sempre le me­desime e che fosse emersa con chiarezza la ten­denza, che nel corso degli anni si era man­te­nuta e consoli­data, verso una pro­gressiva riduzione tanto dei prov­ve­di­menti di rilascio emessi quanto delle ese­cuzioni degli sfratti portate a conclu­sione. 

In sede di esame dei dati relativi agli anni più recenti, avevamo potuto notare anche come fosse emerso che negli anni 2020 e 2021 la situa­zione com­plessiva delle locazioni e degli sfratti fosse stata condizionata grandemente dall'emer­genza da Covid-19 e dalla nor­mativa emer­genziale (il che aveva impedito la pos­sibilità di un utile raffronto tra i dati re­lativi a questi anni ed i dati relativi agli anni precedenti) e che poi negli anni 2022 e 2023 questa situa­zione fosse stata pro­gressiva­mente superata (sì che era divenuto possibile a quel punto il confronto tra i dati da ultimo rilevati ed i dati relativi agli anni che avevano preceduto l'emergenza).

Esamineremo, dunque, qui di seguito i dati relativi all'anno 2024 confrontandoli con i dati relativi all'anno 2023 e con quelli degli anni precedenti.

Le fattispecie considerate

Per l'anno 2024, il Ministero dell'Interno ha utilizzato la medesima “griglia” utilizzata nel pas­sato, griglia che comprende tre distinte fat­ti­specie:

• i "provvedimenti di sfratto emessi";
• le "richieste di esecuzione";
• gli "sfratti eseguiti".

All'interno della prima fattispecie - quella dei "provvedimenti di sfratto emessi" - conti­nuano ad es­sere considerate le tre distinte tipologie di prov­vedi­mento:

• i provvedimenti basati sulla “necessità del locatore”;
• i provvedimenti basati sulla “finita locazione”;
• i provvedimenti basati sulla“morosità/altra causa”.

Relativamente alla classificazione così delineata dobbiamo formulare - come già nel passato - le os­servazioni cri­ti­che che qui di se­guito brevemente ri­cor­diamo.

a) Gli sfratti per necessità del locatore

Quanto alla categoria dei provvedimenti di rilascio basati sulla "ne­ces­sità del lo­catore" va detto che - come avevamo osservato in occa­sione delle prece­denti ana­lisi - la considerazione di que­sta cate­go­ria dei prov­vedimenti è frutto di un vero e proprio erro­re: quella dello sfratto per ne­ces­sità del lo­catore, infatti, nella realtà è fattispecie inesi­stente.

L'ipotesi del rilascio dell'immobile per necessità del locatore era prevista dalla l. n. 392/1978 con una specifica norma della disci­plina transitoria destinata a regolare le sole loca­zioni stipu­late prima dell'entrata in vi­gore della legge (l'ipo­tesi prevista era quella del recesso per ne­cessità: art. 59 l. n. 392/1978). Ces­sato il pe­riodo di ap­pli­ca­zione della di­sciplina transitoria della l. n. 392/1978, la fattispecie non è stata più prevista da alcuna nuova norma: sono quasi 50 anni, quindi, che lo sfratto per necessità del locatore non è più previsto quale ipotesi di prov­ve­dimento di rilascio. No­nostante ciò - e nonostante da molti anni l'errore sia stato se­gnalato - nel documento del Mi­ni­stero l'ipotesi dello sfratto per neces­sità del loca­tore conti­nua ad es­sere pre­sente.

Da notare - lo abbiamo già osservato in altre occasioni - che dalla presenza dell'ipotesi dello sfratto per necessità del lo­catore nella tabella presentata dal Ministero derivano inevitabilmente equi­voci ed errori. Trattandosi di fattispecie inesistente, nella colonna ad essa re­lativa non dovrebbe essere indicata alcuna cifra: acca­de però che anche nell'anno 2024 (come era accaduto negli anni pre­ce­denti) nei dati pubbli­cati dal Mi­nistero vi è l'in­dicazione in alcuni casi di nu­meri (a volte an­che signi­fica­tivi) di prov­ve­di­menti cor­rispondenti alla fattispecie indicata. L'errore de­riva dal fatto che la pre­senza stessa nella gri­glia del Mini­stero della tipolo­gia dello sfratto per neces­sità induce chi rac­coglie i dati a ri­cercare e fornire dati anche per questa catego­ria di titoli. Ciò si verifica - per esempio - a Palermo, ove tra i dati forniti vi è l'indica­zione di un numero considerevole (addirit­tura 921) di sfratti per ne­cessità del locatore (da notare che in quella città tale errata indicazione è stata presente ogni anno anche nel passato: evi­dente­mente coloro i quali raccol­gono i dati a Palermo non si sono mai avveduti dell'errore e con­ti­nuano ad incorrervi).

Come avevamo già osservato nel pas­sato la presenza nella tabella del dato rela­tivo agli "sfratti per necessità del lo­catore" (pur con numeri complessiva­mente non elevati) ha l'ef­fetto di pregiu­dicare la va­luta­zione del­le risultanze dell'indagine. Da un lato il dato orien­ta in modo errato le conside­ra­zioni re­lative al complesso dei dati: la pre­senza dell'ipo­tesi in questione fa pen­sare che le fattispecie di provvedi­menti di rila­scio diverse da quella della necessità del loca­tore (fi­nita loca­zione; morosità e altra causa) siano me­ri­tevoli di minore tu­tela e con­si­de­ra­zione. D'altro lato il nu­mero modesto indi­cato per l'ipotesi (che in realtà - come detto - è inesistente) degli sfratti per ne­ces­sità induce il lettore a pensare che le ipotesi di richie­ste di rilascio de­ri­vanti dalla ne­ces­sità del locatore siano rare (nella realtà in­vece - pro­prio perché nel nostro ordi­na­mento non è presente l'ipotesi dello sfratto per ne­cessità del lo­ca­tore - in concreto av­viene che il loca­tore che abbia la necessità di di­sporre dell'im­mo­bile deve fare comun­que ricorso ad una delle altre fattispecie di prov­vedi­mento di rilascio, sì che i dati relativi alle diverse tipologie di sfratto com­pren­dono anche do­mande di rilascio alla cui base vi è in realtà la necessità del lo­catore). È l'intera valu­tazione complessiva dei dati relativi agli sfratti che viene così ad essere così erro­nea­mente in­diriz­zata.

b) Gli sfratti per finita locazione

Anche con riguardo all'ipotesi dei provvedimenti di sfratto per "fi­nita loca­zione" dobbiamo ri­chia­mare i rilievi che avevamo già formulato nel passato.

Questa ipotesi di sfratto dà luogo ad incertez­ze perché non è chiaro quali siano i prov­ve­di­menti di rilascio che vi rien­trino. Se deve considerarsi certo che l'ipotesi comprenda - oltre agli sfratti per finita locazione - anche le licenze per finita loca­zione, non è chiaro se siano com­presi i casi di di­niego di rinno­vo del con­tratto di loca­zione abitativo alla prima sca­den­za per i contratti c.d. “li­beri” e di oppo­sizione del locatore alla proroga bien­nale alla prima scadenza per i con­tratti “age­vo­lati”.

Incerto poi è se siano compresi i provvedimenti di rilascio deri­vanti dal re­cesso del con­dut­tore che non sia stato seguito dal rila­scio sponta­neo e le risolu­zioni delle locazioni per mu­tuo dis­senso. I dubbi si riflettono sul significato della terza specie di prov­vedi­menti prevista dalla ta­bella che - compren­dendo oltre alle morosità anche i titoli basati su “altra causa” - ha natura resi­duale e vede de­finito il pro­prio contenuto in chiave “nega­tiva” dal con­tenuto delle prime due fatti­spe­cie.

c) Gli sfratti per “morosità/altra causa”

Se consideriamo infine i provvedimenti di rila­scio basati su "morosità/altra cau­sa" dobbiamo no­tare - ed anche in questo caso richiamiamo osser­va­zioni che abbiamo già formulato nel pas­sato - che questa è de­stinata a rac­cogliere i dati che concernono non solo gli sfratti per mo­ro­sità ma anche ogni provve­dimento di rilascio che non sia basato sulla "ne­cessità del locatore" o sulla "fi­nita lo­ca­zione".

Va pertanto notato che, mentre non è chiaro - lo si è già detto - se in questa ipotesi rientrino i prov­ve­dimenti che derivino dal di­niego di rin­novo o dall'oppo­sizione alla proroga alla prima sca­denza (che forse potrebbero rien­trare invece nella specie degli sfratti per finita loca­zione), è certo che l'i­potesi in esame riguarda tutti i casi di ri­la­scio basati sulla risoluzione del con­tratto di loca­zione per inadem­pi­menti del con­duttore pur di­versi dalla morosità (si pensi ai prov­ve­di­menti basati sulla vio­lazione del di­vieto di su­bloca­zione, sulla violazione degli obbli­ghi circa l'uso dell'im­mo­bile o su altro ancora). Vi è anche da chie­dersi - come si è detto - se rientrino nell'ipo­tesi in esame i rilasci derivati da riso­lu­zione del con­tratto per mutuo dis­senso e quelli derivati dal recesso del con­duttore che non sia stato seguito dall'ef­fet­tivo rila­scio dell'immo­bile.

È evidente che le incertezze ora segnalate rendono a loro volta incerte le valuta­zioni che il docu­mento del Ministero consente di fare.

I provvedimenti di sfratto emessi

Considerando ora i dati numerici contenuti nella tabella resa pubblica dal Ministero, notiamo che nell'anno 2024 i provvedimenti di rila­scio emessi (e cioè il totale dei dati relativi alle tre categorie che abbiamo esaminato) sono risultati complessivamente 40.158.

Tale numero è leggermente superiore a quello dei provvedimenti emessi nell'anno 2023 (39.373) ma è inferiore al numero dei prov­ve­dimenti emessi nell'anno 2022 (41.849).

Da notare poi che - escluso che sia possibile prendere in considerazione i dati relativi agli anni 2020 e 2021 durante i quali i dati erano considerevolmente ridotti a seguito della sospensione per legge delle pro­cedure di esecuzione dei rilasci - il dato dell'anno 2022 era risultato sensi­bilmente infe­riore a quello riferito all'anno 2019 (48.543), dato questo che era risultato a sua volta inferiore a quello dei prov­vedimenti emessi nell'anno 2018 (56.140), il quale ultimo dato era ri­sultato a sua volta in­fe­riore a quello dei provvedimenti di rilascio emessi nell'anno 2017 (59.830).

Il numero dei provvedimenti di rilascio emessi nell'anno 2024 - essendo molto vicino a quello dei provvedimenti emessi nell'anno 2023 - rientra nel quadro di generale di ridu­zione del numero degli sfratti che è emerso con nettezza negli anni più recenti rispetto al periodo ante­cedente: nei sette anni compresi tra il 2017 ed il 2024 il numero dei provvedimenti di rilascio pronunciati si è ridotto di un terzo!

Da sottolineare che - come si è già detto - anche per i dati relativi all'anno 2024 come per i dati relativi agli anni 2022 e 2023 non viene precisato che si tratta di dati parziali o comunque suscettibili di correzione: il che rende ancor più significativi i rilievi ora formulati.

I dati circa le esecuzioni degli sfratti

Possiamo ora considerare i dati relativi alle esecuzioni. Nella ta­bella che stiamo esaminando sono presenti al ri­guardo - come erano presenti negli ana­loghi do­cumenti pubblicati in precedenza dal Mini­stero - le due voci distinte delle "ri­chieste di ese­cuzione" e degli "sfratti ese­guiti".

Al proposito si osserva quanto segue.

a) Le richieste di esecuzione

Quanto alle "richieste di esecuzio­ne", non è agevole comprendere - lo abbiamo già segnalato in pre­ce­denti occasioni - il significato e la portata di questa voce poiché i dati ad essa relativi sono grande­mente condizionati dalle prassi assai differenti seguite dai diversi uffici giudi­ziari.

Si noti infatti che, per esempio, gli ufficiali giudiziari presso il Tribunale di Milano prima di ese­guire in via coat­tiva lo sfratto compiono di norma numerosi accessi (sì che a Milano il numero delle richie­ste di esecuzione rappresenta un numero che corrisponde a 8 o 9 volte il numero degli sfratti poi effettivamente ese­guiti: in base ai dati presenti nel documento del Ministero infatti a Milano le ri­chieste di esecuzione nel 2024 sono state 14.084 mentre gli sfratti eseguiti sono stati 1.597) mentre al­trove (a Vicenza o a Padova, per esempio) gli sfratti sono eseguiti di norma già in occa­sione del primo o al più tardi del secondo accesso dell'ufficiale giudiziario (si noti infatti che nelle città ora indicate il numero degli sfratti eseguiti è di poco infe­riore al numero delle richieste di esecuzione).

Il dato relativo alle richieste di esecuzione nei diversi casi può avere, dunque, un signifi­cato assai di­verso: il che esclude che il dato possa avere effettiva utilità sul piano generale.     

La mancanza di significatività del dato relativo alle richieste di esecuzione è con­fermata dall'esito nel raf­fronto tra tale dato e quello relativo agli sfratti eseguiti: nel prospetto in esame il numero degli sfratti eseguiti (numero che do­vrebbe essere - in base alla logica - sol­tanto una quota del nu­mero degli sfratti di cui sia stata richiesta l'esecu­zione o comunque un numero che non sia superiore a questo secondo) risulta in alcuni casi ad­di­rittura superiore al nu­mero delle ri­chieste di esecu­zione. Si vedano per esempio i dati di Pavia (ove le richieste di esecu­zione sono risul­tate nel 2024 solo 395 mentre le esecuzioni portate a conclusione sono state 649), di Peru­gia (ove le richieste sono state 195 e le esecuzioni compiute 201), di Crotone (ove le richieste sono state 2 e gli sfratti eseguiti 18) ed il dato di Reggio Calabria (ove addirittura risultano essere stati eseguiti 38 sfratti a fronte di nes­suna richiesta!).

Tutto ciò fa comprendere come i dati forniti dal Ministero a questo proposito non possano pre­sen­tare effettiva utilità.

b) Le esecuzioni dei provvedimenti di rilascio

Quanto al numero delle esecuzioni compiute, va notato che il numero com­ples­sivo de­gli sfratti ese­guiti nell'anno 2024 è risultato di 21.337, numero leggermente inferiore a quello (21.345) relativo all'anno 2023. Quest'ultimo numero peraltro era nettamente inferiore a quello (30.385) che era stato raggiunto nell'anno 2022.

Anche con riguardo al dato relativo all'anno 2024 deve essere presa in considerazione - perché il dato possa essere valutato correttamente - la si­tua­zione rela­tiva alle esecuzioni dei provvedi­menti di rilascio negli anni pre­cedenti il periodo dell'emergenza da Covid-19 (si ricordi infatti che le norme emergenziali hanno determinato il blocco pro­lungato delle ese­cuzioni dei rilasci sì che la situazione durante il periodo dell'emergenza ed anche durante il periodo immediatamente successivo a questo era forte­mente influenzata da questa condizione anomala: è stato dapprima provocato l'arresto delle esecuzioni e quindi l'accumulo delle ese­cuzioni sospese, accumulo i cui effetti hanno interessato princi­palmente l'anno 2022 ma sono giunti necessa­riamente ad inte­ressare, pur in misura ridotta, anche i dati relativi al 2023).

Se dunque poniamo a confronto il dato rilevato nell'anno 2024 (come detto, 21.337) con i dati delle esecuzioni compiute negli anni 2019 (26.444), 2018 (30.161) e 2017 (31.946) e cioè con i dati relativi agli anni precedenti il periodo dell'emergenza, dobbiamo notare che si è avuta una netta riduzione.

Ciò che emerge è che nei sette anni compresi tra il 2017 ed il 2024 il numero delle esecuzioni dei rilasci si è ridotto di un terzo: si tratta di percentuale che coincide esattamente con la percentuale della riduzione del numero dei provvedimenti di rilascio.

Alcune considerazioni

I dati che abbiamo ora esaminato consentono di formulare alcune osservazioni.

a) L'ampliamento del campo di applicazione delle disposizioni in tema di sfratto

Una prima considerazione deve essere fatta con riguardo all'ampiezza dei dati che sono stati oggetto della ricerca.

Va al proposito ricordato che il d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, come modificato dalla l. 29 di­cembre 2022, n. 197 (c.d. Riforma Cartabia), ha disposto che la procedura di sfratto per finita locazione e per morosità trova ora applicazione anche nei confronti dei contratti di comodato e dei contratti di affitto di azienda.

L'estensione dell'ambito di applicazione del procedimento di sfratto a queste fattispecie ha avuto effetto a de­correre dal 28 febbraio 2023. Ciò significa che a far tempo dall'anno 2024 si è avuta l'applicazione piena - riferita all'intero anno solare - delle nuove disposizioni anzidette.

L'estensione dell'ambito di applicazione del procedimento di sfratto presenta evidente interesse quanto alle questioni che stiamo qui esaminando. Se va esclusa la rilevanza ai fini che qui interessano dell'estensione dell'applicabilità del procedimento di sfratto al caso dell'affitto di azienda (ciò dal mo­mento che il contratto di affitto di azienda non ha ad oggetto un immobile ad uso abita­tivo), l'estensione in questione presenta certamente interesse quanto ai contratti di co­mo­dato aventi ad oggetto im­mobili ad uso abitativo.

Ciò che deve dunque osservarsi è che nell'anno 2024 - in conseguenza dell'estensione del campo di appli­cazione delle disposizioni in tema di sfratto - il complesso dei dati considerati dal docu­mento pubblicato dal Ministero dell'Interno ha compreso anche i provvedimenti di sfratto relativi ai casi di comodato di immobili ad uso abitativo.

Il che deve essere tenuto presente nel valutare il rapporto tra i dati rilevati nell'anno 2024 ed i dati rilevati negli anni precedenti ed a valutare in particolare il significato della coincidenza dei dati rela­tivi ai provvedimenti di rilascio nell'anno 2024 e nell'anno 2023 e della riduzione dei dati relativi ai provvedimenti medesimi rispetto al periodo che ha prece­duto l'emergenza da Covid-19.  

Ancorché non sia dato sapere - sulla base dei dati pubblicati dal Mini­stero - quale sia la misura dell'incidenza dell'estensione dell'ambito di competenza operata dalla riforma Cartabia sui dati rile­vati, ciò che è certo è che una qualche incidenza si è comunque avuta sì che la coincidenza dei dati tra i due anni indicati è solo apparente, essendo diverso il campo al quale i dati si riferiscono.

b) Il rapporto con le disposizioni in tema di morosità incolpevole

Una seconda osservazione che dobbiamo fare sulla scorta dei dati esaminati concerne il rapporto tra i dati presenti nel documento in esame e le disposizioni in tema di morosità incolpevole.

Come noto, il comma 5 dell'art. 6 del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito in legge con modifica­zioni dalla l. 28 ottobre 2013, n. 124, ha introdotto l'istituto della morosità in­col­pe­vole. Tale istituto - così come previsto e disciplinato dal decreto-legge ricordato e dai decreti ministeriali emessi per la sua applicazione - è stato congegnato in modo tale che esso sia diretto, anziché a sanare la morosità “sal­vando” il con­tratto di loca­zione, ad intervenire solo in un momento succes­sivo alla conva­lida dello sfratto allo scopo di evi­tare (o ritardare) l'ese­cuzione di questo.

Negli anni passati avevamo analizzato i dati sugli sfratti forniti dal Ministero cer­cando di verificare se il loro esame consentisse di trarre in­dicazioni circa gli effetti delle dispo­si­zioni in tema di morosità incolpevole. Avevamo cercato, in particolare, di verificare se si fosse avuta, a causa o comunque in coincidenza con l'operatività della morosità incolpevole, una ridu­zione delle ese­cu­zioni dei titoli per il rilascio emessi: dal mo­mento che il meccani­smo della morosità incol­pevole era de­sti­nato - così come disegnato dalle norme che lo prevedevano - ad operare dopo la convalida dello sfratto e prima dell'esecuzione for­zata del rilascio si trattava di veri­ficare se si fosse avuta nel corso degli anni una ridu­zione del numero delle esecuzioni rispetto al nu­mero dei prov­vedimenti emessi. La verifica era volta, dunque, ad accertare se e quanti sfratti pur con­validati non si fossero tradotti in ese­cu­zioni: effetto che avrebbe potuto ragionevolmente attribuirsi (almeno in parte) all'ope­ratività dell'isti­tuto della morosità incol­pevole.

Orbene: in esito a tale analisi avevamo constatato - quanto ai dati riferiti agli anni 2017 e 2019 - che dal raffronto tra numero dei provve­di­menti di convalida di sfratto adottati e numero degli sfratti eseguiti emergeva che la percen­tuale delle ese­cu­zioni non era affatto diminuita. Nel 2017 i provve­dimenti di rilascio emessi erano stati 59.609 e gli sfratti eseguiti 32.069 con un rap­porto conva­li­de/esecuzioni di 1/0,53 mentre nel 2019 le convalide erano state 48.543 e gli sfratti eseguiti 25.930 con un rapporto con­va­li­de/esecuzioni di 1/0,53, esattamente identico al primo. Il che ci aveva por­tato a considerare che le disposizioni in tema di morosità incolpevole non avessero avuto - negli anni indicati - alcun reale effetto ai fini della realizzazione dell'obiettivo che esse avrebbero dovuto cogliere.

Tale conclusione trova conferma nei dati che concernono gli sfratti nell'anno 2024.

Se esaminiamo i dati relativi all'anno 2024 dobbiamo notare che per l'anno 2024 da parte del Mini­stero competente non è stata disposta l'eroga­zione di alcun contributo per la mo­ro­sità incol­pe­vole: nell'anno indicato dunque sono restate inoperative le disposizioni che avevano intro­dotto e re­golato la figura (da segna­lare - per inciso - che invece l'erogazione di contri­buti per la morosità incolpevole è stata ora ripristinata dalla l. 30 dicembre 2024, n. 207).

Ma proprio dalla considerazione dell'inoperatività nell'anno 2024 della morosità incol­pevole può trarsi un'indicazione utile ai fini della valutazione dell'isti­tuto della morosità in­col­pe­vole.

Va infatti ricordato che nell'anno 2024 il numero dei provvedimenti di rilascio emessi è risul­tato di 40.158 ed il numero degli sfratti eseguiti con l'intervento dell'ufficiale giu­diziario è risul­tato di 21.337. Per tale anno, pertanto, il rapporto convalide/esecuzioni è risultato di 1/0,53. Si tratta - come si vede - esattamente della stessa percentuale che era stata registrata negli anni 2017 e 2019!

Orbene, ove si consideri che negli anni 2017 e 2019 erano vigenti e trovavano applicazione le dispo­sizioni in tema di morosità incolpevole mentre nell'anno 2024 queste disposizioni non hanno tro­vato appli­ca­zione, pare debba concludersi che le disposizioni in materia di moro­sità incol­pe­vole - così come esse sono state formulate ed applicate - risultano anche sulla base di queste considerazioni prive di alcun effetto poiché il dato relativo al rapporto convalide/esecuzioni è rimasto sempre lo stesso, sia in presenza sia in as­senza dell'applica­zione delle disposi­zioni sulla morosità incolpevole.

Ciò ci sembra che debba condurre a meglio analizzare le disposizioni in materia di morosità incolpe­vole ed a correggerne l'impo­sta­zione nell'ot­tica della loro operatività.

c) Le considerazioni a proposito delle locazioni brevi  

Dai dati che stiamo esaminando possiamo trarre anche un'ulteriore considerazione.

Come si è visto, i dati emersi confermano anche per l'anno 2024 un andamento dell'in­sieme dei provvedimenti di sfratto e delle esecuzioni dei rilasci che vede una complessiva e sen­sibile ridu­zione rispetto al passato: rispetto alla situazione rilevata nel periodo che ha preceduto l'emer­genza da Covid-19 le condizioni attuali del comparto degli sfratti per le locazioni abitative pre­sentano nu­meri davvero molto inferiori.

Ciò sembra debba condurre a porre in dubbio la fondatezza dell'affermazione che da tante parti viene for­mu­lata circa l'esistenza nei tempi più recenti di una generale e diffusa tendenza all'abban­dono - da parte di tanti proprietari di immobili ad uso abitativo - della locazione tradizionale al fine di de­sti­nare gli immobili alla locazione breve o turistica.

Pare infatti chiaro che, se fosse presente e diffusa - come da molti si afferma - una tale tendenza, dovrebbe ipotizzarsi che la maggioranza dei locatori sia spinta ad utilizzare in ogni occasione possi­bile gli strumenti che consentissero di ottenere la libertà dell'immobile locato per poterlo adi­bire ad oggetto di locazione breve: con la conseguenza che i locatori non perderebbero occasione per dare corso alle procedure giudiziarie dirette al rilascio degli immobili. Il che avrebbe dovuto comportare che negli ultimi anni il numero degli sfratti - sia per finita locazione sia per morosità - avrebbe dovuto aumentare.

Il fatto che, invece, il numero degli sfratti diminuisca - o che comunque esso non au­menti - ci porta a chiederci se sul piano della realtà l'affermazione della generale tendenza sopraindicata abbia fonda­mento.

d) Il rapporto con la situazione propria delle locazioni agevolate

Resta confermata dai dati esaminati anche un'ulteriore osservazione che avevamo avuto modo di formulare nel passato in relazione al raffronto tra il numero degli sfratti e la diffusione delle loca­zioni abitative agevolate (le locazioni di cui al comma 3 dell'art. 2 l. n. 431/1998).

Se poniamo a confronto i dati relativi agli sfratti con i dati che sono pubblicati dall'Agenzia delle en­trate circa il numero e la tipologia dei contratti di locazione stipulati nei diversi anni (si ve­da, quanto all'anno 2024, il rapporto immobiliare dell'Agenzia delle entrate circa le compravendite e le locazioni degli immobili ad uso residenziale reso pubblico il 20 maggio 2025) possiamo ricavare in­forma­zioni utili circa l'evolversi della realtà delle locazioni abitative.

Sulla base dei dati forniti dall'Agenzia delle entrate con il rapporto annuale anzidetto, i con­tratti di locazione agevolata sti­pulati nell'anno 2024 sono risultati complessivamente 241.877, con un au­mento pur mo­desto rispetto all'anno 2023 (anno nel quale i contratti anzidetti erano risultati com­ples­si­va­mente 241.534).

Il dato importante ai fini che stiamo considerando si ricava dal raffronto tra il numero dei contratti di locazione agevolata stipulati nell'anno 2024 ed il numero dei contratti agevolati stipulati nell'anno 2017, che è l'anno nel quale è stato emanato il d.m. 16 gennaio 2017 che disciplina le locazioni agevolate.

Nel 2017 i contratti di locazione agevolati sono stati complessivamente 203.746: si è avuto dunque un incremento - nel rap­porto tra il dato del 2017 ed il dato del 2024 - del 18,7%.

Orbene, se confrontiamo il dato ora ricordato con ciò che si ricava dal confronto tra gli sfratti rilevati dal Ministero dell'In­terno nei due anni anzidetti (2024 e 2017) notiamo che i dati relativi a questi due anni indicano una ridu­zione del numero dei provvedimenti di sfratto emessi, in tale pe­riodo, del 32.88%. Emerge così che in tale periodo il considerevole incre­mento del numero delle locazioni abitative agevolate ex art. 2, comma 3, della l. n. 431/1998 si è accompa­gnato ad una con­tempora­nea ampia riduzione del numero degli sfratti.

Il che induce a pensare che il ricorso alle locazioni agevolate determini le condi­zioni perché il numero degli sfratti si riduca.

e) Le nuove iniziative normative in tema di sfratto     

Da notare infine che non sembra che invece le più recenti iniziative normative che hanno riguardato la disci­plina dei procedimenti di sfratto abbiano potuto (quantomeno ancora) produrre effetti sulla situazione rela­tiva agli sfratti presa in considerazione dal documento in esame.

Due - in particolare - sono le recenti iniziative della natura indicata alle quali può pensarsi.

La prima è costituita dal prolungamento a sei mesi - ad opera del d.lgs. n. 216/2024 - della durata della procedura di mediazione di cui al d.lgs. n. 28/2010, durata che in precedenza era fissata in 3 mesi.

Si tratta di disposizione che, pur riguardando - quanto all'aspetto della materia delle locazioni che qui interessa - solo i casi in cui le controversie in tema di rilascio degli immobili locati superino la fase sommaria del procedimento speciale di sfratto, può avere effetto sulla durata di una parte almeno dei procedimenti diretti al rilascio degli immobili locati

Ciò detto, va però segnalato che la nuova disposizione ha trovato applicazione solo a far tempo dal 25 gennaio 2025: il che significa che è pertanto escluso che la novità abbia in­fluenzato in alcun modo i dati sugli sfratti relativi all'anno 2024.

La seconda disposizione che è stata recentemente introdotta relativamente al procedimento di sfratto è costituita dall'integrazione del testo dell'art. 660 c.p.c.: si è imposto l'inseri­mento nell'atto di inti­mazione dell'avvertenza all'intimato che egli può fare ricorso - ove ne sussistano le condi­zioni - alle disposizioni in tema di gratuito patrocinio. La novità è stata introdotta dal d.lgs. 31 ottobre 2024, n. 164 ed ha iniziato a trovare appli­cazione dal mese di novembre 2024.

Sul piano dei fatti la nuova disposizione ha dato luogo - in occasione dell'avvio della sua applicazione - all'allungamento sul piano concreto dei tempi di durata di molti procedimenti di sfratto poiché in tutti i casi in cui l'indicazione introdotta dalla nuova norma non era stata inserita (trattandosi di di­sposizione nuova e non ancora conosciuta da tutti gli operatori) nell'atto di intima­zione dello sfratto è stata di­sposta dal giudice la rinnovazione dell'intimazione con conseguente dilazione dei tempi di svolgi­mento del pro­cedimento.

Anche in questo caso però - trattandosi di situazione (peraltro soltanto eventuale e contingente) che si è verificata solo a far tempo dalla fine dell'anno 2024 - la condizione descritta non può avere avuto un effetto significativo sui procedi­menti di sfratto relativi all'anno 2024.

Conclusioni

Possiamo trarre alcune considerazioni conclusive alla luce di quanto fino a qui abbiamo osservato.

Possiamo dunque notare che dall'esame del documento sugli sfratti per l'anno 2024 presentato dal Ministero dell'Interno emerge quanto segue.

• La classificazione dei dati posta alla base del documento presenta anche quest'anno in­con­gruenze quanto alla “griglia” predisposta dal Mi­ni­stero, soprattutto per la presenza in que­sta della fattispe­cie degli sfratti per necessità del locatore.
• I dati sugli sfratti nell'anno 2024 danno piena conferma della consistente riduzione dei provvedimenti di rilascio e delle esecuzioni rispetto agli anni che hanno preceduto il periodo dell'emergenza da Covid-19, riduzione che era emersa dai dati relativi agli sfratti nell'anno 2023.
• I dati relativi agli sfratti per l'anno 2024 - i quali devono tenere conto anche dell'amplia­mento dell'ambito di applicazione delle disposizioni in materia di sfratto disposto dalla ri­forma Car­tabia - possono essere utili al fine di meglio valutare gli effetti delle dispo­sizioni in tema di morosità incolpevole, meglio com­prendere la realtà delle locazioni brevi e com­prendere più chiaramente la portata e le conseguenze delle locazioni abitative agevolate: l'analisi dei dati indicati consente dunque di meglio inquadrare con riguardo a ciascuno di tali aspetti la realtà delle con­dizioni attuali delle locazioni abitative.

Riferimenti

SCALETTARIS, Qualche riflessione sui dati relativi agli sfratti diffusi dal Ministero dell'Interno, in Arch. loc. e cond., 2013, 11;

SCALETTARIS, A proposito dei dati relativi agli sfratti nell'anno 2015, in Arch. loc. e cond., 2016, 478;

SCALETTARIS, I dati relativi agli sfratti abitativi nell'anno 2016, in Arch. loc. e cond., 2017, 629;

SCALETTARIS, I dati relativi agli sfratti abitativi nell'anno 2017, in Arch. loc. e cond., 2018, 571;

SCALETTARIS, I dati relativi agli sfratti nell'anno 2019, in Arch. loc. e cond., 2020, 693;

SCALETTARIS, I dati relativi agli sfratti abitativi per l'anno 2022 in Arch. loc. e cond., 2023, 627;

SCALETTARIS, I dati relativi agli sfratti per gli immobili ad uso abitativo nell'anno 2023, in Arch. loc. e cond., 2024, 511);

SCALETTARIS, Il rapporto immobiliare 2025 dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni abitative, in IUS- Condominioelocazione.it, 3 luglio 2025.