Occupazione temporanea del terrazzo privato per lavori condominiali: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
20 Ottobre 2025
Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l'integrazione dell'intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L'obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l'IA, se ben integrata con l'esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all'approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell'applicazione del diritto.
Il caso pratico Nella vicenda in esame (Trib. Roma 7 ottobre 2025, n. 13720), il condominio aveva deliberato i lavori di manutenzione straordinaria dei prospetti e delle coperture del fabbricato, su parti comuni e private, secondo il capitolato e computo metrico da realizzarsi mediante l'utilizzo di ponteggi fissi da installare sulla quasi totalità dei prospetti. Il contratto prevedeva che l'appaltatrice avrebbe consentito ai propri operai l'accesso ai ponteggi esterni esclusivamente mediante l'attraversamento della terrazza condominiale, allo scopo di preservare l'integrità delle parti private e la quiete dei rispettivi proprietari. L'appaltatrice, tuttavia, per tutta la durata del cantiere, aveva realizzato i lavori con modalità esecutive totalmente difformi da quelle pattuite nel contratto e nel relativo capitolato; difatti, gli operai dell'impresa appaltatrice – utilizzando un ponteggio mobile installato su strada – si introducevano senza preavviso nella terrazza degli attori e installavano una struttura per il sollevamento della piattaforma di lavoro e la movimentazione dall'alto dei materiali e degli operai “navicella mobile”, necessaria all'esecuzione dei lavori sulla facciata laterale del fabbricato. Secondo gli attori, le violazioni in esame avevano cagionato il danno da mancato godimento del terrazzo di proprietà esclusiva e, in particolare, il danno morale derivante dalla violazione del proprio domicilio da parte degli operai dell'impresa appaltatrice, determinato dal turbamento della c.d. “pace domestica”, stante la necessità per gli attori di rimanere chiusi all'interno dell'appartamento per ragioni di privacy e sicurezza. La questione giuridica In presenza di lavori straordinari che comportano l'occupazione temporanea di una proprietà esclusiva, il condominio committente è tenuto a corrispondere un indennizzo ai condomini per la perdita del godimento degli spazi privati? Il ragionamento del magistrato A seguito dell'istruttoria di causa, il giudice accertava che la soluzione tecnica comportante l'installazione sulla terrazza attorea del ponteggio mobile in luogo dell'utilizzo dei ponteggi fissi originariamente previsti nel capitolato, atteneva al piano delle opere provvisionali e non costitutiva una variante in senso tecnico rispetto ai lavori previsti nel contratto d'appalto. Inoltre, l'adozione di tale opera provvisionale era stata imposta a causa del possibile rischio statico che avrebbe comportato l'installazione di ponteggi fissi. In relazione a ciò, l'amministratore del condominio era costantemente aggiornato rispetto all'andamento dei lavori e non risultava che lo stesso avesse mai sollevato alcuna obiezione – all'impresa o al direttore dei lavori – relativamente alla modifica della predetta opera provvisionale. Alla luce di ciò, il giudicante ha accolto la domanda riguardante l'indennizzo ex art. 843 c.c. a carico del condominio, in relazione al posizionamento sulla terrazza attorea della struttura per il sollevamento della piattaforma di lavoro sospesa; oltre a ciò, il condominio è stato condannato alle spese della consulenza tecnica e della mediazione obbligatoria. Altresì fondata (nei confronti dell'impresa) la richiesta risarcitoria afferente ai danni causati dagli operai a due vetri divisori del terrazzo degli attori. Sono risultate, invece, infondate le contestuali ed ulteriori pretese risarcitorie degli attori – a titolo di responsabilità contrattuale – nei confronti degli altri convenuti (direttore dei lavori e impresa appaltatrice) in relazione al turbamento della “pace domestica” per tutta la durata dell'appalto (tenuto anche conto del fatto che tale occupazione riguardava solo uno spazio esterno). Dopo aver sottoposto il provvedimento all'IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l'IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. L'analisi del provvedimento in commento, sebbene rientri pienamente nelle capacità di elaborazione del linguaggio naturale e di sintesi normativa dell'IA, presenta sfide intrinseche legate alla natura stessa del testo giuridico: la sua dipendenza dal contesto di fatto, la stratificazione dei ruoli (condominio, impresa, direzione lavori) e l'applicazione di princìpi giuridici concorrenti. L'IA mostra difficoltà nella valutazione del danno non patrimoniale: tende a riconoscere automaticamente il turbamento della vita domestica come danno risarcibile, senza considerare la necessità di una prova rigorosa e circostanziata. Non distingue tra disagio soggettivo e lesione giuridicamente rilevante, né coglie la prudenza del giudice nel respingere la domanda per genericità. Questo limite è particolarmente rilevante, perché il danno morale richiede una valutazione qualitativa, basata su elementi extratestuali, come la credibilità delle dichiarazioni, la coerenza del racconto, la gravità del pregiudizio. L'IA, basandosi su correlazioni linguistiche, non è in grado di effettuare questa valutazione. Infine, l'IA mostra difficoltà nell'analisi contestuale, non distingue tra occupazione materiale e violazione del domicilio, né coglie che la terrazza è uno spazio esterno; in particolare, non valuta l'impatto effettivo sull'uso dell'appartamento, né considera la durata dell'occupazione in relazione alla qualità del pregiudizio. Questa difficoltà deriva dalla mancanza di esperienza vissuta: l'IA non ha una percezione spaziale, né una comprensione emotiva, sicché non può valutare il significato di “pace domestica”, né interpretare il disagio in termini giuridici (a differenza del giudice che integra il dato tecnico con la sensibilità umana). Oltre a ciò, l'IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista La sentenza del Tribunale di Roma ruota attorno alle responsabilità del condominio (e dei suoi ausiliari) per l'occupazione non concordata e protratta di una proprietà esclusiva (terrazza) al fine di eseguire lavori condominiali straordinari e la corretta qualificazione giuridica del pregiudizio subìto dal condomino proprietario, distinguendo tra risarcimento del danno e indennizzo. In tal senso, l'IA sottolinea come la corretta qualificazione della "navicella mobile" come opera provvisionale necessaria per ragioni di sicurezza, sia stata fondamentale per scagionare il direttore dei lavori e l'impresa dalla responsabilità contrattuale per l'esecuzione difforme, spostando il focus della responsabilità sul solo condominio per l'obbligo legale di indennizzo per l'occupazione imposta. Invero, il condominio risponde oggettivamente del pregiudizio da mancato godimento, indipendentemente dalla colpa dell'impresa esecutrice; in ciò, l'IA interpreta la decisione come un'applicazione rigorosa e prudente della distinzione tra responsabilità contrattuale/aquiliana e indennità legale. Difatti, il giudice ha optato per il regime dell'indennità a carico del condominio, garantendo comunque una riparazione patrimoniale al proprietario (mancato godimento), ma in una cornice giuridica che tutela la libertà di manovra tecnica in un contesto di sicurezza: una decisione che predilige la soluzione legale oggettiva rispetto alla complessa e meno probabile strada della responsabilità soggettiva. Tuttavia, sebbene l'IA riconosca che l'indennizzo non presuppone la colpa, tende a trattare l'occupazione del fondo come se fosse comunque riconducibile a una condotta illecita o a una violazione del contratto d'appalto. Questo approccio rischia di confondere il piano della responsabilità soggettiva con quello dell'obbligo oggettivo di ristoro, che nella giurisprudenza di legittimità è, invece, ben distinto. Dunque, l'analisi del provvedimento da parte dell'IA, sebbene efficiente nella sua capacità di estrarre e sintetizzare informazioni, ha rivelato alcune intrinseche criticità e difficoltà che meritano un'argomentazione approfondita, offrendo osservazioni critiche sulle attuali capacità di un'IA nel campo giuridico e, in particolare, nel contesto del mondo condominiale. Le riparazioni dell'edificio Per la costruzione o riparazione, devono essere consentite, sulla base del principio del minimo mezzo e della natura dell'opera, tutte quelle opere indispensabili alla costruzione o riparazione propriamente detta a partire dalle fondamenta, nonché la permanenza e l'occupazione del fondo altrui per il tempo necessario per l'esecuzione di lavori non istantanei; purché, a necessità terminata, venga eliminata, a cura e spese del depositante ogni conseguenza implicante una perdurante diminuzione del diritto del proprietario del fondo vicino, che deve riprendere la sua originaria ampiezza. In tali casi, compito del giudice di merito è quello di un'attenta valutazione comparativa tra l'entità del danno (eventuale) che viene cagionato al vicino e la natura dell'opera che si deve eseguire (Cass. civ., sez. II, 5 novembre 2021, n. 32100). L'indennità per l'occupazione temporanea L'accesso al fondo del vicino per la manutenzione di parti del proprio immobile, diversamente non accessibili, non può sostanziarsi in un indiscriminato e permanente permesso di accesso, atteso che la richiesta di tale accesso deve essere riconosciuta "sempre che ne venga riconosciuta la necessità”. Invero, il Legislatore (art. 843 c.c.) ha previsto che il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. La disposizione, dettata per i casi previsti dallo stesso articolo ha carattere generale e discende dai principi generali: il permesso di accedere al fondo non può considerarsi come permesso di danneggiare il fondo, o come preventiva rinuncia al diritto di chiedere il risarcimento dei danni. Quindi, il diritto ad una congrua indennità nel caso in cui l'accesso gli produca un danno, delinea un'ipotesi di responsabilità da atto lecito che, sebbene prescinda dall'accertamento della colpa, esige tuttavia che il transito e l'accesso abbiano determinato un concreto pregiudizio al fondo interessato, fermo in ogni caso l'obbligo di ripristinare la situazione dei luoghi (Cass. civ., sez. II, 29 settembre 2020, n. 20540). L'indennità a carico del condominio L'àmbito applicativo della norma è esteso anche ad ipotesi di condominio negli edifici. In proposito, come sottolineato in giurisprudenza, il proprietario di un appartamento può esercitare il diritto di accedere o di passare negli appartamenti dei vicini (o nelle cose comuni) - a loro volta gravati da una corrispondente obbligazione - solo se ciò sia necessario al fine di realizzare o di riparare un bene o un'opera che sia di sua esclusiva proprietà ovvero comune (Cass. civ., sez. II, 19 luglio 2021, n. 20555). Dunque, tale norma speciale configura un'obbligazione propter rem, cui corrisponde l'obbligo per il vicino di versare un'adeguata indennità, da liquidare in via equitativa, quale conseguenza presunta della raggiunta prova del danno da occupazione temporanea dell'area in cui è avvenuto l'accesso, anche per il solo fatto della preclusione della potenziale facoltà di uso del fondo (Cass. civ., sez. II, 16 dicembre 2024, n. 32707). La libertà domestica Secondo la giurisprudenza penale, in tema di violazione di domicilio, oggetto della tutela penale nell'art. 614 c.p. è la pace e la libertà domestica: costituisce, quindi, rafforzamento della tutela costituzionale della libertà di domicilio, tutelando il singolo da indesiderate intrusioni nella sfera domestica da parte di altri soggetti. La norma punisce la violazione di domicilio ed è dettata a tutela della libertà del privato, del suo interesse alla tranquillità domestica e alla sicurezza nei luoghi in cui esplica attività privata, intesa in senso lato. La tutela penale compete agli ambiti spaziali connotati da requisiti cumulativi della destinazione allo svolgimento di attività private, della riconoscibilità in capo al titolare di uno jus excludendi, del rapporto di stabilità tra il luogo e la persona che se ne serve. In tal senso, il soggetto passivo si identifica con chi ha la titolarità del diritto di vietare agli estranei l'ingresso o la permanenza nell'abitazione, in altro luogo di privata dimora o nelle appartenenze di essi, che attribuisce al soggetto passivo del reato in esame il diritto di querela (App. Bari 19 aprile 2023, n. 801). Quanto agli aspetti del diritto civile, con la vicenda in commento, il Tribunale di Roma ha ritenuto che le allegazioni degli attori riguardanti il “danno morale” e il costante turbamento della “pace domestica” fossero poco circostanziate, atteso che l'occupazione aveva interessato uno spazio esterno (terrazzo). Questa valutazione si collega al principio secondo cui il danno morale richiede specificazione e prova degli elementi che lo costituiscono. Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
