Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la provincia autonoma di Trento, con il provvedimento del 16 ottobre 2025, n. 6 (pubblicato nel BUR Trentino Alto Adige del 17 ottobre 2025, n. 1, ha approvato alcune tutele per le donne vittima di violenza, tra cui l'accesso in via temporanea agli alloggi a canone sostenibile e le condizioni di particolare bisogno che consentono l'accesso in via temporanea agli alloggi a canone concordato. È disposta la revoca del provvedimento di autorizzazione alla locazione e la risoluzione del contratto, se l'autore della violenza non abbandona l'alloggio in cui risiede la donna vittima di violenza entro un mese dalla concessione dei benefici; trasferisce la residenza anagrafica nello stesso alloggio in cui risiede la donna vittima di violenza dopo la concessione dei benefici previsti.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

La frontalità fra la facciata del fabbricato e la parete finestrata del confinante fabbricato

I comproprietari di alcuni immobili avevano chiesto al giudice di condannare i convenuti a demolire talune opere illegittime realizzate nel sottosuolo del fabbricato. Questi ultimi, invece, chiedevano la condanna degli attori alla demolizione o all'arretramento del piano sottotetto realizzato in spregio alle norme sulle distanze. In relazione a tale ultima posizione, secondo la Suprema Corte, la nozione di "antistanza" o "frontalità" va riferita alle pareti, o porzioni di pareti, che si fronteggiano e che presentano un problema di circolazione d'aria e/o d'irradiazione di luce insufficienti, con un pericolo concreto che si crei un'intercapedine nociva. Ove le pareti si fronteggino solo per un tratto, perché di diversa estensione orizzontale, verticale o non perfettamente parallele, il rispetto della distanza dev'essere assicurato entro (e solo entro) le porzioni di pareti antistanti, nell'accezione predetta. In altre parole, la distanza di 10 metri che è misurata in modo lineare va rispettata entro il segmento delle pareti tale che l'avanzamento dell'una la porti ad incontrare l'altra, sia pure in quel segmento. Nella vicenda in esame, la Corte d'Appello aveva omesso la verifica di un'attuale situazione di frontalità fra la facciata del fabbricato e la non meglio individuata parete finestrata del confinante fabbricato e, pertanto, il ricorso è stato accolto (Cass. civ., sez. II, 14 ottobre 2025, n. 27446).

La mancata impugnazione da parte del locatore del capo della sentenza che attesta il carattere sopravvenuto del vizio

La Corte d'Appello confermava la decisione con la quale il giudice di primo grado revocava il decreto ingiuntivo ottenuto per il pagamento di quanto dovuto a titoli di canoni di locazione non corrisposti, disponendo tuttavia la condanna al pagamento del minor importo. Avverso il provvedimento in esame, la società ricorrente censurava la sentenza impugnata per avere la Corte d'Appello affermato, in assenza di alcuna impugnazione della controparte, la preesistenza, alla conclusione del contratto di locazione, dei vizi ritenuti agevolmente riconoscibili da parte del conduttore, nonostante il giudice di primo grado avesse disatteso la tesi del locatore. Secondo la Suprema Corte, in materia di locazione di immobile adibito ad uso commerciale, la mancata impugnazione da parte del locatore del capo della sentenza di primo grado che attesta il carattere sopravvenuto del vizio costituito dai miasmi prodotti dal sistema fognario e la sua non imputabilità al conduttore, comporta il passaggio in giudicato interno su tali punti. Pertanto, il giudice d'appello, nel disattendere la domanda di risoluzione integrale del contratto di locazione proposta dal conduttore, e nell'affermare la preesistenza e conoscibilità dei vizi al momento della stipulazione del contratto, ha violato il predetto giudicato interno (Cass. civ., sez. III, 15 ottobre 2025, n. 27483).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

La responsabilità da mala gestio dell'amministratore

Il condominio aveva chiesto di accertare la responsabilità professionale dell'amministratore uscente, per diverse omissioni e, di conseguenza, la condanna alla restituzione del compenso corrispostogli negli anni della sua gestione condominiale. Secondo il giudice, il professionista pur non avendo convocato l'assemblea per la presentazione dei rendiconti, aveva comunque continuato ad occuparsi del condominio; invero, seppure l'amministratore aveva commesso gravi irregolarità derivanti dalla omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto annuale, aveva comunque proseguito la sua attività senza che venisse arrecato alcun danno alla gestione contabile, rispettando le scadenze fiscali, il pagamento dei fornitori e occupandosi della cura dell'edificio. Tuttavia, era comunque sussistente la responsabilità per determinate omissioni e, per queste ragioni, l'amministratore è stato condannato al pagamento della complessiva somma determinata dalla sua mala gestio (Trib. Palermo 18 ottobre 2025, n. 4046).

La reintegrazione del possesso e dell'utilizzo del parcheggio

Parte ricorrente, sulla premessa di essere proprietaria di unità immobiliare sita al piano terra dell'edificio, chiedeva di essere reintegrata/manutenuta nel compossesso del “terreno” - “piazzale antistante il palazzo” condominiale; compossesso spogliato, in quanto era stato affisso un cartello all'interno delle scalinate del condominio in cui si avvisava che il piazzale antistante il palazzo venisse chiuso e non sarebbe stato più possibile sostarci liberamente, salva la disponibilità di posti auto a pagamento. Secondo il giudice il possesso, quale mero fatto corrispondente al contenuto di un diritto reale, non presuppone alcun contratto costitutivo e, in tal senso, anche le ingerenze limitate e saltuarie possono integrare possesso. In questa sede, il possesso provato e, quindi, nella presente sede tutelato, aveva come contenuto la facoltà di parcheggio strettamente funzionale ai normali ed effettivi utilizzi dell'immobile in proprietà esclusiva nell'ambito dell'edificio condominiale. Pertanto, la domanda è stata accolta (Trib. Lanciano 17 ottobre 2025, n. 271).

I lavori necessari per risolvere le frequenti tracimazioni

La proprietaria di un'unità immobiliare, con ricorso ex art. 700 c.p.c., aveva chiesto la condanna del resistente al completamento dei lavori necessari per risolvere le frequenti e copiose tracimazioni (o deflussi anomali) dal vaso WC, dai piatti doccia e dai bidet presenti nei due bagni del suo appartamento. Tali eventi si verificavano in particolare durante le precipitazioni ed erano attribuiti all'assenza di una separazione adeguata tra la colonna di scarico delle acque nere (fecali) e quella delle acque meteoriche, rendendo l'abitazione invivibile, insalubre e pericolosa per la salute. La ricorrente evidenziava la consapevolezza del condominio del grave inconveniente, il quale aveva continuato a dimostrare inerzia e negligenza.  Secondo il giudice, sussiste il diritto del singolo condomino a che l'amministratore adempia agli obblighi di conservazione delle parti comuni; difatti, l'amministratore ha il potere e il dovere di provvedere alla manutenzione delle parti comuni quando si verifichino urgenze tali da non poter attendere l'espletamento della procedura assembleare. Nel caso di specie era pacifico che la problematica delle tracimazioni dai sanitari dell'appartamento della ricorrente fosse causata dall'assenza di separazione adeguata tra la colonna fecale e quella pluviale, configurando una deficienza strutturale delle parti comuni dell'edificio che comprometteva gravemente la vivibilità dell'unità immobiliare e la salute degli occupanti. Pertanto, il ricorso è stato accolto (Trib. Nola 16 ottobre 2025).

Le responsabilità dell'amministratore del mancato accantonamento del TFR

Il condominio aveva chiesto la condanna dell'amministratore al risarcimento di tutti i danni arrecati allo stesso dovuti a una cattiva gestione derivante dalle varie situazioni riconducibili alla responsabilità del convenuto. Difatti, vi era un debito riveniente dal mancato accantonamento, anche di quanto consegnatogli dal precedente amministratore, delle somme destinate al TFR della portiera. Secondo il giudice, l'amministratore è certamente responsabile nei confronti dei condomini per i danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e, in genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari. In relazione all'aspetto contabile, l'amministratore è responsabile della corretta gestione finanziaria del condominio, che comprende la tenuta accurata delle scritture contabili, la redazione dei bilanci preventivo e consuntivo e la gestione delle eventuali situazioni di morosità.  Nello specifico, in relazione alle somme destinate al TFR della portiera, la circostanza risultava provata e, per queste ragioni, l'amministratore è stato condannato al risarcimento del danno arrecato al condominio e, in particolare, della somma corrispondente al debito in favore della portiera (Trib. Salerno16 ottobre 2025, n. 4115).

L'utilizzo dell'immobile con vizi non esonera il conduttore dal pagamento del canone

Il locatore conveniva in giudizio il conduttore per ivi sentir convalidare lo sfratto per morosità per il mancato pagamento dei canoni di locazione. Il conduttore, invece, spiegava opposizione alla convalida dell'intimato sfratto per morosità, rappresentando che, dopo circa un anno dalla stipula, l'immobile cominciava a presentare muffa sulle pareti. Nonostante la comunicazione del problema al locatore, che non provvedeva ad eliminarlo, decideva di non corrispondere i canoni di locazione. Secondo il giudice, nel caso di specie, seppur il conduttore avesse verbalmente affermato di non aver goduto dell'immobile per circa due anni, non era stata dallo stesso fornita prova di tale totale mancato godimento. Anzi, per come confermato dal testimone indicato dalla parte locatrice/ricorrente, lo stesso immobile era stato aperto ed usato dal conduttore e non affatto chiuso per circa due anni. Va da sé, allora, che il godimento del bene comportava, in forza del sinallagma contrattuale, il dovere di corrispondere il canone di locazione pattuito e, conseguentemente, è stata rigettata l'opposizione nonché la domanda riconvenzionale spiegata dal conduttore (Trib. Sciacca 16 ottobre 2025, n. 313).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

Il divieto dell'utilizzo dell'impianto termico

Parte ricorrente aveva chiesto l'annullamento dell'ordinanza che condannava i proprietari dell'immobile all'immediato divieto di utilizzo del generatore termico (stufa a pellet) la cui tubazione era stata inserita in condotto nel quale venivano evacuati i fumi e vapori di cottura. Secondo il giudice, contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente, l'Amministrazione comunale aveva compiutamente svolto l'istruttoria, acquisendo il parere su un'autonoma valutazione della pericolosità dell'impianto. All'esito dell'istruttoria, quindi, era stata adottata l'ordinanza impugnata che, in definitiva, motivava l'inibizione dell'utilizzo del generatore di calore con il richiamo a due elementi sintomatici della pericolosità: il fatto che la tubazione metallica all'interno di un altro autonomo canale da fumo determinasse una parziale ostruzione del condotto, con evidente limitazione della capacità espulsiva dei fumi della canna fumaria collegata alla cappa da cucina; il divieto di convogliamento all'interno dello stesso canale da fumo di ulteriori apparecchi per lo scarico. Quello che rilevava era che il posizionamento di un tubo metallico verticale determinasse sia una parziale occlusione dello spazio a disposizione per il deflusso dei fumi provenienti da altri impianti, che il convogliamento all'interno dello stesso canale di scarico di fumi provenienti da apparecchi diversi. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (TAR Emilia Romagna-Parma 15 ottobre 2025, n. 424).

Riferimenti

L'accesso agli alloggi a canone sostenibile e canone concordato per le donne vittime di violenza, in Bollettino.Regione.Taa.it, 17 ottobre 2025.