Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in ambito normativo, si osserva che la regione Piemonte, con il provvedimento del 20 ottobre 2025, n. 11-1700 (pubblicato nel BUR Piemonte del 23 ottobre 2025, n. 2), ha approvato la modifica del modulo della Segnalazione Certificata per l'Agibilità (S.C.A.). L'aggiornamento si è reso necessario a seguito delle modifiche introdotte dal d.l. n. 69/2024 (cd. “Salva casa”) al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), relativi alle deroghe per asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie. Con la novità in esame, la regione demanda alla Direzione regionale Ambiente, Energia e Territorio l'adozione degli atti necessari all'attuazione della deliberazione e degli interventi tecnici, integrativi e correttivi che si rendessero necessari.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

L'esistenza di un supercondominio di fatto tra più edifici

Secondo gli attori non sussisteva l'esistenza della supercondominialità e, per queste ragioni, si erano opposti al pagamento delle spese straordinarie per la manutenzione dell'autoclave e dell'impianto elettrico per illuminazione del viale. Invero, secondo i giudici di merito, la supercondominialità automatica sussiste anche nelle ipotesi, come quella di specie, in cui un caseggiato (quello del condominio) ed una casa unifamiliare (quella dei ricorrenti) abbiano in comune talune cose, impianti e/o servizi legati, appartenenti o anche utilizzati dai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati. Secondo la Suprema Corte, invece, per poter affermare l'esistenza di un rapporto di supercondominialità di fatto tra due edifici, “anche non condominiali”, è indispensabile l'esistenza di una proprietà che possa essere qualificata come comune ad essi in base all'art. 1117 c.c. sulla quale si trovino, cose, impianti, o servizi a favore di entrambi gli edifici, non essendo, invece, sufficiente la sola fruizione da parte di entrambi di cose, impianti, o servizi insistenti su proprietà esclusiva di uno solo degli edifici medesimi. Per le ragioni esposte, il ricorso è stato accolto e, per l'effetto, il provvedimento è stato cassato con rinvio (Cass. civ., sez. II, 21 ottobre 2025, n. 27998).

L'utilizzazione più intensa delle parti comuni del condominio

I condomini avevano chiesto al giudicante di interdire alla società convenuta l'utilizzo, come magazzino merci, dell'unità immobiliare posta al primo piano dello stabile, di cui la società era conduttrice, poiché in contrasto con l'originaria classificazione catastale ed asseritamente pregiudizievole per il diritto dei condomini al pari uso delle parti comuni dell'edificio. Secondo la Suprema Corte, la sentenza impugnata aveva escluso che le prove testimoniali fossero in grado di dimostrare l'intervenuta modificazione della destinazione d'uso delle parti comuni del condominio richiesta dall'art. 1117-quater c.c. Con esse, infatti, si voleva dimostrare il passaggio continuo degli addetti al negozio della società convenuta attraverso il portone d'ingresso, le scale e l'ascensore, per raggiungere l'immobile di proprietà al primo piano, adibito a magazzino merci, che non aveva compromesso la destinazione di quelle parti comuni, non avendo mai impedito il passaggio degli altri condomini, integrando piuttosto un uso più intenso delle parti comuni. La sentenza impugnata non aveva, quindi, assunto un'errata nozione di attività che incide negativamente e in modo sostanziale sulla destinazione d'uso delle parti comuni, che per rendere applicabile l'art. 1117-quater c.c., devono produrre un effetto permanente modificativo sulla destinazione del bene comune, rientrando altrimenti nella nozione di uso più intenso del bene comune dell'art. 1102 c.c. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (Cass. civ., sez. II, 21 ottobre 2025, n. 27980).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

Il rilascio della certificazione antincendio

Il condomino adiva il Tribunale al fine di ottenere la condanna del resistente alle modifiche necessarie all'immobile, finalizzate al rilascio della certificazione antincendio necessaria per l'agibilità dell'autorimessa rimasta da sempre inutilizzata. Nella specie, però, a prescindere da tutte le doglianze articolate, i Vigili del Fuoco avevano rilevato una copiosa serie di irregolarità ostative al rilascio della certificazione richiesta, la quale ultima, peraltro, non era relativa all'immobile nella sua interezza, ma alla sola attività di autorimessa. Tali irregolarità non erano imputabili al solo resistente, ma concernevano anche ulteriori rilievi riguardanti, a titolo esemplificativo, l'incongruità e la non facile fruibilità dei percorsi di esodo, in alcuni punti con altezza inferiore a quella prevista dalla normativa di riferimento. Ad ogni modo, secondo il giudice, mancava il requisito della imminenza del pericolo poiché, innanzitutto, l'autorimessa non era nei fatti utilizzata, proprio perché la certificazione antincendio riguardava solo ed esclusivamente tali luoghi e non si estendeva, invece, allo stabile nella sua interezza. Pertanto, il ricorso d'urgenza è stato rigettato (Trib. Vallo della Lucania 22 ottobre 2025).

Il diritto alla riserva dei posti per disabili

Il condominio agiva con l'azione negatoria nei confronti dei condomini, i quali rivendicavano di avere acquisito per usucapione il diritto di servitù di parcheggio in area comune. In particolare, i convenuti, persone con disabilità motorie invalidi civili al 100% con diritto all'indennità di accompagnamento, sostenevano di avere diritto alla riserva dei posti per disabili. Tale diritto, difatti, era stato riconosciuto dall'assemblea condominiale ed era stato delimitato da strisce gialle che nel tempo erano cancellate o rimosse ed un cartello. Secondo il giudice, l'azione esercitata dal condominio, volta all'accertamento dell'insussistenza di una servitù di parcheggio o comunque di mero accertamento negativo di diritti altrui sull'area comune, non richiedeva, dal lato attivo, l'integrazione del contraddittorio nei riguardi di tutti i comproprietari. Quanto alla delibera, inoltre, questa era nulla per impossibilità giuridica dell'oggetto, avendo deliberato su cosa comune ad altri senza che questi partecipassero e senza le maggioranze necessarie. In conclusione, il ricorso è stato accolto e, per l'effetto, i convenuti sono stati condannati alla cancellazione della segnaletica orizzontale e verticale apposta in loco (Trib. Ferrara 25 ottobre 2025, n. 998).

La rimozione di un manufatto costruito nel cortile di proprietà

Parte attrice chiedeva la condanna dei convenuti alla demolizione di un fabbricato adibito a garage edificato su un cortile condominiale, in quanto realizzato abusivamente senza alcuna autorizzazione amministrativa e comportante pregiudizi per il pari uso del cortile condominiale, per il decoro architettonico dell'edificio e per la piena fruizione dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva dell'attrice (stante l'esigua distanza del manufatto dalle finestre di tale unità). Secondo il giudicante, non rilevava la dedotta irregolarità urbanistica del manufatto, poiché  la norma edilizia opera ai fini della repressione dell'illecito esclusivamente nel rapporto pubblicistico tra proprietario e responsabile dell'abuso, da un canto e amministrazione deputata alla vigilanza del territorio, dall'altro; la medesima normativa non assegna pertanto al condomino un diritto al ripristino del bene nei confronti di altro condomino, per cui l'attrice, nel caso in oggetto, non poteva conseguire la demolizione dei beni a servizio dei convenuti soltanto perché non in regola con la normativa urbanistica. Ad ogni modo, la realizzazione del fabbricato comportava la violazione dei limiti imposti dall'art. 1102 c.c. in materia di uso legittimo della cosa comune e, per queste ragioni, il convenuto è stato condannato alla rimozione del fabbricato in oggetto (Trib. Roma 21 ottobre 2025, 14580).

I lavori di rifacimento della facciata condominiale

Parte attrice aveva chiesto di accertare l'invalidità della deliberazione assembleare con la quale erano stati approvati i lavori di rifacimento della facciata condominiale, o in subordine, l'esonero dalla relativa spesa. Secondo il giudicante, l'attore non aveva provato che i lavori deliberati fossero privi di utilità o eccessivamente onerosi; oltre a ciò, il motivo era infondato poiché la facciata condominiale rientra nelle parti comuni, trattandosi di parte dell'edificio necessaria all'uso comune. Il fatto che l'attore non dispone di alcun affaccio o altra apertura sulla facciata e che la sua unità immobiliare riceva luce unicamente da alcuni abbaini presenti sul coperto e risulti collegata alla porta di ingresso/uscita da una scala comune senza alcun contatto con la facciata, non valeva ad esimerlo dalla compartecipazione alle spese per il rifacimento della facciata. L'unità immobiliare in proprietà dell'attore era comunque inserita nel complesso condominiale per cui è causa e, pertanto, era in un rapporto di pertinenza o di collegamento strumentale con le facciate interessate dai lavori. Nel caso di specie, era evidente che lavori di rifacimento della facciata non potevano essere qualificati come innovazione posto che non vi era alcuna trasformazione del bene e della sua destinazione. Pertanto, la domanda è stata rigettata (Trib. Ravenna 24 ottobre 2025, n. 663).

La rimozione o la potatura della chioma dell'acero in condominio

Parte attrice aveva chiesto di accertare il grave pregiudizio derivante dalla presenza di un albero d'alto fusto e, di conseguenza, la rimozione o la potatura della chioma dell'acero. Difatti, l'albero era cresciuto a dismisura, superando l'altezza del balcone di proprietà dell'attrice, raggiugendo i 10 metri di altezza, determinando un evidente pregiudizio, atteso che lo stesso, oltre a privare l'appartamento di luce naturale, limitava l'affaccio al balcone e alla vista panoramica del giardino condominiale. Secondo il giudice, la condotta posta in essere dal convenuto rappresentava a ben vedere una violazione dell'art. 1102 c.c., dal momento che l'attrice era di fatto privata della possibilità di godere appieno del parco condominiale, a differenza di tutti gli altri condomini, posto che la pianta in questione era l'unica posizionata in prossimità del condominio, costituito da più palazzine; inoltre, non risultava che la piantumazione della pianta fosse stata discussa in assemblea. Per le ragioni esposte, il convenuto è stato condannato alla rimozione dell'acero piantumato avanti l'appartamento della condomina (Trib. Lecco 23 ottobre 2025, n. 507).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

Lo scarico di acque meteoritiche in condominio

L'amministratore del condominio contestava l'ordinanza sindacale che intimava ai condomini l'eliminazione di un impianto di scarico non autorizzato, l'interdizione e l'accesso ai veicoli nei piazzali condominiali e nel garage di pertinenza, nonché la presentazione di apposita richiesta di titolo edilizio e di apposito atto autorizzativo per la realizzazione di un impianto di scarico idoneo. Secondo il giudice, invece, lo scarico di acque meteoritiche non richiedeva, nel caso specifico, una specifica autorizzazione e, di conseguenza, lo scrutinato profilo di illegittimità conduceva all'annullamento del provvedimento, limitatamente alla posizione del condominio ricorrente, siccome fondato su un presupposto illegittimo costituito dalla ritenuta erronea illegittimità dello scarico basato sulla equiparazione ad uno di tipo industriale, come tale necessitante di apposita autorizzazione (TAR Campania Napoli 21 ottobre 2025, n. 6875).

Riferimenti

Modifiche della modulistica edilizia concernenti la segnalazione certificata per l'agibilità, in Regione.Piemonte.it, 23 ottobre 2025.