Inerzia del condominio all’esecuzione urgente dei lavori idraulici: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
29 Ottobre 2025
L'approccio sistematico Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l'integrazione dell'intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L'obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l'IA, se ben integrata con l'esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all'approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell'applicazione del diritto.
Il caso pratico Nella vicenda in esame (Trib. Nola 16 ottobre 2025), durate le piogge si verificavano frequenti e copiose tracimazioni dal vaso WC, dai piatti doccia e dai bidet presenti nei due bagni dell'appartamento della condomina ricorrente, causate dell'assenza di una separazione adeguata tra la colonna di scarico delle acque nere (fecali) e quella delle acque meteoriche, rendendo l'abitazione invivibile, insalubre e pericolosa per la salute. Il condominio era consapevole del grave inconveniente e, difatti, le assemblee avevano incaricato tecnici, approvato il progetto e istituito un fondo cassa; tuttavia, nonostante gli allagamenti, il condominio continuava a dimostrare inerzia e negligenza. Per le ragioni esposte, la condomina agiva con il ricorso d'urgenza al fine di ottenere un immediato provvedimento nei confronti del condominio al fine di avviare il completamento dei lavori necessari per risolvere le frequenti tracimazioni. Costituendosi in giudizio, il condominio sosteneva di essersi prontamente attivato con l'affidamento degli incarichi ai tecnici, l'approvazione del computo metrico e la scelta della ditta esecutrice dei lavori. In particolare, il resistente sosteneva che il "leggero ritardo nell'avvio dei lavori" era dovuto esclusivamente alla modifica richiesta dall'assemblea relativa al computo metrico. Inoltre, il condominio negava la sussistenza dei requisiti cautelari, in particolare il periculum in mora, dato che la medesima ricorrente ammetteva che la problematica sussisteva da svariati anni. La questione giuridica In presenza di una grave compromissione della vivibilità di un'unità immobiliare causata dai difetti strutturali delle parti comuni, il giudice può ordinare l'immediato avvio di lavori condominiali deliberati, ma non eseguiti? Il ragionamento del magistrato A seguito dell'istruttoria di causa era pacifico che la problematica delle tracimazioni dai sanitari dell'appartamento della ricorrente era causata dall'assenza di separazione adeguata tra la colonna fecale e quella pluviale; ciò, difatti, determinava una deficienza strutturale delle parti comuni dell'edificio tale da compromettere gravemente la vivibilità dell'unità immobiliare e la salute degli occupanti. Si trattava di un problema riconosciuto dal medesimo amministratore, il quale aveva sollevato il problema e la necessità dell'intervento attraverso le delibere assembleari. Oltre al fumus boni iuris, era sussistente anche il periculum in mora caratterizzato da tre elementi essenziali: l'imminenza, l'irreparabilità e la gravità del pregiudizio. Invero, quanto all'imminenza del pregiudizio, le tracimazioni ricorrenti dai sanitari configuravano un pregiudizio attuale e continuativo che si manifestava con particolare intensità durante le precipitazioni atmosferiche; in relazione all'irreparabilità del pregiudizio, l'impossibilità di utilizzare i servizi igienici per periodi imprevedibili configurava pregiudizio di natura esistenziale che non poteva essere adeguatamente ristorato per equivalente pecuniario, poiché il danno alla salute e alla dignità abitativa hanno una natura non meramente economica; infine, in relazione alla gravità del pregiudizio, la situazione comprometteva gravemente la vivibilità dell'appartamento, rendendo di fatto inutilizzabili i servizi essenziali. Per le ragioni esposte, contrariamente a quanto sostenuto dal resistente, l'urgenza dell'intervento non poteva venire meno per il mero fatto che la problematica sussisteva da tempo, anzi era proprio il protrarsi nel tempo della problematica che rendeva più impellente l'intervento; né poteva affermarsi che il ritardo nell'esecuzione dei lavori fosse giustificato dalle lungaggini decisionali dell'assemblea. In conclusione, il Tribunale ha ordinato al condominio l'immediato avvio dei lavori già deliberati per l'installazione di una separazione adeguata tra la colonna fecale e quella pluviale, al fine di eliminare definitivamente le tracimazioni. Inoltre, è stata fissata una penale per ogni giorno di ritardo, ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c., al fine di assicurare l'effettività del provvedimento. L'utilizzo dell'IA Dopo aver sottoposto il provvedimento all'IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l'IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. Il ragionamento dell'IA nella risoluzione del problema giuridico in esame è risultato solido e metodologicamente corretto, in perfetta aderenza con la decisione del giudice. Invero, l'intelligenza artificiale ha correttamente identificato gli istituti cardine e ha applicato la normativa giuridica dei diritti fondamentali (salute, dignità abitativa) per qualificare il periculum in mora come esistenziale e non meramente patrimoniale. Tuttavia, l'IA, nel suo ragionamento, pur cogliendo la struttura normativa, non sempre riesce a interpretare le dinamiche assembleari e le implicazioni pratiche: ad esempio, non considera il rischio di conflittualità interna, né la difficoltà di reperire risorse economiche in tempi brevi. Inoltre, tende a sovrastimare la linearità del rapporto tra delibera e azione, trascurando le variabili umane e organizzative. Oltre a ciò, l'IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista L'ordinanza del Tribunale di Nola affronta un caso emblematico di inerzia condominiale nella gestione delle parti comuni, con gravi ripercussioni sulla vivibilità di un'unità immobiliare: il giudice riconosce il fumus boni iuris e il periculum in mora, ordinando l'immediato avvio dei lavori per separare le colonne fecali e pluviali. Dal punto di vista pratico, il caso evidenzia l'importanza di distinguere tra inerzia formale e inerzia sostanziale, in quanto il condominio aveva deliberato l'intervento, ma non aveva dato seguito concreto alle delibere, lasciando la situazione invariata. Questo tipo di inerzia, pur mascherata da una attività deliberativa, costituisce una violazione degli obblighi di conservazione e manutenzione delle parti comuni. Difatti, sussiste il diritto del singolo condomino a che l'amministratore adempia agli obblighi di conservazione delle parti comuni previsti dall'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c. Inoltre, ai sensi dell'art. 1135, comma 2, c.c., l'amministratore di condominio ha il potere e il dovere di provvedere alla manutenzione delle parti comuni quando si verifichino urgenze tali da non poter attendere l'espletamento della procedura assembleare. La sentenza in esame si colloca in questo solco interpretativo, valorizzando l'art. 1130 c.c. come fonte di obblighi attivi per l'amministratore, e l'art. 614-bis c.p.c. per rafforzare l'effettività dei provvedimenti giudiziari. Dunque, l'analisi del provvedimento da parte dell'IA, sebbene efficiente nella sua capacità di estrarre e sintetizzare informazioni, ha rivelato alcune intrinseche criticità e difficoltà che meritano un'argomentazione approfondita, offrendo osservazioni critiche sulle attuali capacità di un'IA nel campo giuridico e, in particolare, nel contesto del mondo condominiale. Gli atti conservativi delle parti comuni dell'edificio La previsione di cui all'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., va coordinata con la norma contenuta nell'art. 1131 c.c., la quale attribuisce all'amministratore il potere di rappresentanza e la legittimazione in giudizio, attiva e passiva, nei limiti dei poteri che gli sono conferiti proprio dall'art.1130 c.c. Quindi, essendo obbligato a compiere atti conservativi delle parti comuni dell'edificio, può esercitare, senza previa autorizzazione dell'assemblea, le azioni a difesa dell'integrità e della sicurezza del bene comune; ove, invece, l'interesse alla tutela esorbiti dalle sue attribuzioni, la legittimazione ad processum dell'amministratore è subordinata all'espressa autorizzazione assembleare (Trib. Potenza 15 aprile 2024, n. 30). Il potere in esame deve interpretarsi estensivamente nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l'amministratore ha il potere - dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato; pertanto, rientra nel novero degli atti conservativi l'azione di cui all'art.1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi riguardino l'intero edificio condominiale e i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l'amministratore del condominio e i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto (App. Perugia 5 settembre 2023, n. 603). Infine, la facoltà riconosciuta all'amministratore del condominio di agire in giudizio per compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio non esclude che ciascun condomino possa provvedervi direttamente, con specifico riferimento agli abusi previsti dall'art. 1122 c.c. (Trib. Reggio Calabria 30 maggio 2024, n. 777). Gli atti urgenti di manutenzione straordinaria La norma ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., inoltre, va vista anche in relazione all'art. 1135, comma 2, c.c., il quale dispone che 'l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”. Detto obbligo conferma che in capo all'amministratore non ricade una facoltà, ma un vero e proprio obbligo che, se disatteso e inadempiuto, comporta in capo ad esso un grappolo di responsabilità rilevanti. Infatti, non solo l'amministratore non compie un dovere professionale, ma questa omissione potrebbe generare a catena una serie di conseguenze dannose in capo al condominio e/o ad uno o più condomini e/o a terzi, delle quali ne dovrebbe poi rispondere a titolo di responsabilità. In materia, come sottolineato in giurisprudenza, sono da considerare urgenti le opere che non possono essere rinviate senza che da ciò ne derivi un danno per il condominio e anche laddove non vi sia il tempo di avvertire l'amministratore o gli altri condomini; pertanto il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso purché ne dimostri l'urgenza, ossia che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini. Inoltre ai fini della operatività dell'art. 1134 c.c. va considerata urgente la spesa che sia giustificata dall'esigenza di manutenzione la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini possano utilmente provvedere al riguardo (App. Messina 11 marzo 2022, n. 146). La tutela giudiziale in caso di inerzia dell'assemblea del condominio Il Legislatore ha previsto il ricorso all'autorità giudiziaria ex art. 1105, comma 4, c.c. solo in presenza di una situazione di effettiva impossibilità di amministrazione della cosa comune, derivante da inerzia, mancata formazione della maggioranza o inottemperanza alle deliberazioni adottate; non è invece consentito quando si traduca in un'ingerenza nella sfera discrezionale riservata all'assemblea, né può giustificarsi in presenza di mere difficoltà gestionali (Trib. Catania 13 maggio 2025). Pertanto, il Tribunale può nominare, stante l'inerzia dell'organo deliberativo, un amministratore giudiziario ad acta conferendogli mandato a commissionare l'esecuzione di opere manutentive straordinarie ed urgenti (finalizzate, ad esempio, al ripristino delle strutture portanti comuni gravemente compromesse) e munendolo di autonomi poteri perché agisca svincolato dall'assemblea e dai compartecipanti (Trib. Foggia 30 ottobre 2000). Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
