Locazione stipulata dal curatore e vendita competitiva fallimentare: il punto della Cassazione sulla prelazione del conduttore

Nel caso di specie, una società si era resa aggiudicataria di un immobile nell'ambito di una vendita fallimentare coattiva, già concesso in locazione dal Fallimento ad una Fondazione all'esito di una gara competitiva. Prima del trasferimento dell'immobile all'aggiudicataria, la Fondazione aveva dichiarato di esercitare il diritto di prelazione ex art. 38 l. n 392/1978. Negato il riconoscimento della prelazione da parte del Fallimento, la Fondazione aveva proposto reclamo ex art. 36 l. fall., accolto dal giudice delegato sulla base della ritenuta sussistenza del diritto di prelazione in favore della Fondazione. Il Tribunale di Roma, chiamato a decidere sul provvedimento del G.D., all'opposto, accoglieva l'impugnazione proposta dall'aggiudicataria, negando l'esistenza del diritto.

Nel ricorso proposto dalla Fondazione avvero la pronuncia del Tribunale, si sosteneva, tra l'altro, che questo avesse errato nel ritenere non compatibile il diritto di prelazione con le vendite fallimentari e che tale diritto dovesse essere riconosciuto anche nelle vendite forzate «poiché a partire dal 2004 (Cass. S.U., n. 14083 del 27 luglio 2004) la Suprema Corte avrebbe mutato il proprio orientamento e avrebbe escluso che la prelazione in sé incida negativamente sugli interessi dei creditori concorsuali, a patto che si collochi in un momento successivo alla definitiva individuazione del prezzo di vendita».

Premesso che «l'istituto della prelazione legale non può essere ritenuto ontologicamente e strutturalmente incompatibile con le vendite coattive», atteso che tale incompatibilità è «esclusa proprio da quelle disposizioni normative che espressamente prevedono, in ipotesi particolari, l'esercizio della prelazione legale anche nell'ambito della vendita coattiva», la Corte prende atto del dibattito dottrinale e giurisprudenziale che si è registrato sul tema del “rapporto” tra prelazione legale e vendita coattiva. Sempre la Corte evidenzia che «l'evoluzione della giurisprudenza (…) conferma quanto affermato anche da questo Collegio in apicibus, e cioè che non si riscontra un'ontologica e strutturale incompatibilità tra i due istituti qui in esame».

Tale “compatibilità”, però, «deve essere circoscritta (…) alle ipotesi di subentro del curatore nel contratto di locazione alla data di dichiarazione di fallimento», caso ben diverso da quello sottoposto alla Corte nel caso di specie, in cui l'immobile era stato locato proprio dal curatore, previa autorizzazione del comitato dei creditori. Tale forma di locazione, secondo la giurisprudenza citata (Cass., sez. un., 20 gennaio 1994, n. 459) non sarebbe assimilabile «al contratto locativo di data certa anteriore alla sentenza dichiarativa di fallimento disciplinato dall'art. 2923 cod. civ.», in quanto volto a una finalità «attuativa di una mera amministrazione processuale del bene» (ponendosi, come meglio evidenziato ed argomentato nella pronuncia, l'art. 2923, comma 1, c.c. e l'art. 560, comma 2, c.p.c. in rapporto di reciproca esclusione).

In conclusione, la Corte enuncia il seguente principio di diritto:

«In materia di vendita competitiva svolta ai sensi dell'art. 107 l. fall., la stipula da parte del curatore, a ciò autorizzato dal comitato dei creditori, ex art. 560, comma 2, c.p.c. e 107, comma 2, l. fall., di un contratto di locazione non determina di per sé la spettanza in favore del conduttore altresì della prelazione legale ex art. 38 l. n. 392/78, dovendo essa, per risultare compatibile con le finalità liquidatorie della procedura, fondarsi su una previsione espressa, in favore del conduttore stesso, di una clausola di prelazione convenzionale; la natura straordinaria di tale atto necessita, secondo lo schema già delineato per il contratto di affitto d'azione dall'art. 104-bis, comma 5, l. fall., della previa autorizzazione degli organi della procedura, in coerenza con una norma che esprime un principio generale, in ordine alla gestione dei beni suscettibili di vendita coattiva, immanente a tale fase strumentale della più ampia liquidazione concorsuale».