Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in ambito normativo, si osserva che la Commissione UE con il provvedimento del 30 giugno 2025, n. 2273 (pubblicato nella Gazzetta ufficiale dell'Unione europea del 6 novembre 2025), integra la Direttiva (UE) n. 2024/1275 del Parlamento europeo e del Consiglio per quanto riguarda l'istituzione di un quadro metodologico comparativo per il calcolo dei livelli ottimali in funzione dei costi per i requisiti minimi di prestazione energetica degli edifici e degli elementi edilizi. In particolare, sono state stabilite le norme per il confronto tra le diverse misure di efficienza energetica, quelle che integrano l'uso di energia da fonti rinnovabili e i relativi pacchetti o varianti, sulla base della prestazione energetica primaria e dei costi associati alla loro attuazione.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

La rimozione dei vincoli di prezzo gravanti sugli immobili costruiti

Parta ricorrente aveva chiesto di accertare la nullità parziale dell'atto pubblico di compravendita di un immobile concluso tra le parti e, conseguentemente, la condanna della venditrice alla restituzione della differenza tra il prezzo pagato per l'acquisto dell'immobile e il prezzo massimo di cessione previsto dalla convenzione stipulata tra il Comune e la società edilizia. Secondo la Suprema Corte, in pendenza della rimozione dei vincoli, il contratto di trasferimento dell'immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato; pertanto, l'eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli di prezzo gravanti sugli immobili costruiti. Di conseguenza, il vincolo deve essere rimosso anche ai fini dell'estinzione delle pretese di rimborso "per effetto della stipula della convenzione tra le parti". In conclusione, il ricorso è stato accolto (Cass. civ., sez. II, 6 novembre 2025, n. 29368).

Le agevolazioni prima casa

Il contribuente impugnava l'avviso di liquidazione dell'imposta di registro per decadenza dalle agevolazioni della prima casa, contestatale dall'Agenzia delle Entrate, per aver la contribuente dichiarato nel rogito notarile di compravendita di non possedere altre abitazioni nel Comune, mentre risultava titolare esclusiva di un'altra casa di abitazione nello stesso Comune. Secondo la Suprema Corte, invece, la dichiarazione di impossidenza di altra casa di abitazione ai fini del godimento del beneficio deve intendersi come impossidenza di una casa idonea all'uso abitativo, sia sotto il profilo soggettivo sia sotto quello oggettivo. Ne consegue che la mera proprietà di una casa di abitazione nel Comune ove è ubicato quello acquistato non determina di per sé il carattere mendace della dichiarazione di impossidenza ai fini dell'applicazione della disciplina agevolatrice in questione, qualora l'immobile già posseduto da colui che chiede l'applicazione del beneficio non sia idoneo all'uso abitativo sotto il profilo soggettivo e/o sotto quello oggettivo. Pertanto, il ricorso è stato accolto (Cass. civ., sez. V, 5 novembre 2025, n. 29262).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

Il contratto firmato dall'amministratore senza autorizzazione dell'assemblea

L'amministratore, a causa dell'errore di indicazione dell'IBAN da parte dell'impresa appaltatrice, scaduto il termine di legge per accedere al bonus fiscale del 90%, aveva di sua iniziativa stipulato altro contratto con l'impresa appaltatrice relativo ad un bonus fiscale del 60%, senza poi mai chiedere la ratifica all'assemblea condominiale. Secondo parte ricorrente, il generico riferimento del resistente al fatto che il contratto stipulato sarebbe stato attentamente visionato dai condomini non aveva valenza di contestazione specifica delle circostanze dedotte da parte ricorrente, né comunque aveva efficacia probatoria, atteso che l'amministratore non aveva chiarito né dimostrato quale contratto stipulato sarebbe stato visionato e inviato a tutti prima dell'assemblea. Secondo il giudice, l'attività posta in essere dall'amministratore era palesemente una grave irregolarità dato che, ai sensi degli artt. 1130 e 1135 c.c., il medesimo è privo del potere di disporre l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio condominiale, salvo che non si tratti di lavori urgenti, nel qual caso però deve riferirne nella prima assemblea. Pertanto, il giudice ha accolto la domanda di revoca dell'amministratore (Trib. Pescara 3 novembre 2025).

La legittimazione dell'amministratore in presenza di contratto di appalto

I condomini deducevano l'insussistenza del credito relativo agli oneri condominiali asseritamente dovuti per i lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato, in ragione della mancata esecuzione di gran parte dei lavori. Secondo il giudice, invece, il singolo condomino non può opporre all'amministratore che il pagamento sia stato effettuato al terzo, in quanto ciò altererebbe la gestione complessiva del condominio. In altre parole, è l'amministratore del condominio ad essere l'unico referente dei pagamenti per gli obblighi assunti dal condominio nei confronti dei terzi. Essendo diversa la ratio sottesa alla clausola contrattuale della vicenda in commento, l'amministratore ha legittimazione attiva autonoma per agire nei confronti del condomino moroso, anche se nel contratto di appalto è prevista la facoltà per l'appaltatore di agire direttamente. L'opposizione, pertanto, è stata rigettata (Trib. Avellino 4 novembre 2025, n. 1668).

I lavori necessari per rimuovere le cause del danneggiamento del muro

Parte ricorrente aveva chiesto al giudice di ordinare ai convenuti l'esecuzione dei lavori necessari per rimuovere le cause di danneggiamento del muro, eliminare lo stato di pericolo e la contestuale ricostruzione. Da quanto appreso dall'istruttoria di causa, il muro in esame consisteva in un muro divisorio in blocchetti di tufo di altezza media 1,50 circa, con sovrastante rete metallica che divideva le tre proprietà in contestazione.  Dalla descrizione dello stato dei luoghi, quindi, emergeva che il muro in questione non era un muro perimetrale destinato all'uso comune, in quanto aveva la funzione di delimitare i giardini e il terrazzo dei convenuti. Difatti, i titoli di acquisto di questi ultimi, del resto, indicavano il “giardino” come oggetto di proprietà esclusiva e non facevano cenno al muro in questione. Nonostante il muro non fosse comune al condominio, il giudicante ha ritenuto la concorrente responsabilità solidale di quest'ultimo, dal momento che, sia pur in minima parte, aveva contribuito a cagionare il danno e la spesa necessaria per la riparazione (Trib. Velletri 6 novembre 2025, 2166).

I danni derivanti dal sistema fognario del supercondominio

Secondo parte attrice, in alcuni locali interrati siti all'interno del ricorrente, era stata riscontrata la presenza di infiltrazioni localizzate e, dopo le indagini tecniche, era emerso che le infiltrazioni provenivano dal sistema fognario, in particolare da un tratto dell'impianto che raccoglieva non solo i liquami del ricorrente, ma anche quelli della proprietà esclusiva di altri condomini. Difatti, anche secondo il giudicante, la condotta fognaria da cui promanava il fenomeno infiltrativo era posta a servizio di una molteplicità di edifici con la conseguente applicazione del supercondominio. Pertanto, in relazione alla presente fattispecie, il singolo partecipante (rectius il singolo condominio) non poteva agire in giudizio mediante un'azione ordinaria al fine di sentir condannare le altre parti ad eseguire ovvero a contribuire all'esecuzione di lavori che assume urgenti, sotto forma di condanna ad un facere. In particolare, in applicazione della normativa sul condominio di edifici, il supercondominio viene gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l'assemblea di tutti i proprietari e l'amministratore del c.d. supercondominio, dal momento che il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c. è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all'edificio amministrato. Pertanto, la domanda è stata rigettata (Trib. Ivrea 5 novembre 2025, n. 1339).

La richiesta del consumo idrico della proprietà confinante

Il condominio, confinante con la proprietà del convenuto (una villa indipendente con annesso parco, piscina e vasca idromassaggio esterna) esponeva di avere un accordo su un tubo in uscita dall'impianto condominiale destinato a rifornire il limitrofo immobile di acqua potabile, il cui consumo era segnato da un contatore parziale collocato negli spazi condominiali. Premesso ciò, l'attore lamentava l'inadempimento protratto del convenuto che, pur continuando ad usufruire di importanti quantitativi di acqua, non aveva più consentito la lettura del contatore, ma nemmeno aveva più pagato il dovuto, nonostante gli inviti inoltratigli. Secondo il giudice, il convenuto aveva continuato ad usufruire copiosamente dell'acqua fornita al condominio per gli usi domestici, per l'irrigazione del verde, per la piscina e per l'idromassaggio; tuttavia, lo spostamento pacifico del contatore in area condominiale raggiungibile dall'amministrazione ricorrente non giustificava la richiesta di accedere alla proprietà avversaria (priva di interesse). Pertanto, la domanda è stata accolta e, di conseguenza, parte convenuta è stata condannata all'obbligazione di pagamento della somma per il consumo d'acqua (Trib. Sassari 6 novembre 2025, n. 925).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

L'alterazione della fisionomia e consistenza del fabbricato originario

La questione controversa riguarda il permesso a costruire per "ristrutturazione edilizia di fabbricato di civile abitazione", provvedimento impugnato dai proprietari di immobili confinanti con quello interessato dall'intervento edilizio autorizzato. Secondo il massimo consesso amministrativo, il permesso di costruire e gli altri atti impugnati in primo grado riguardavano un insieme di opere che avevano determinato una profonda alterazione della fisionomia e consistenza del fabbricato originario, quantomeno attraverso: un rilevante ampliamento dello stesso, non riducibile a mera "pertinenza", il mutamento della copertura, l'alterazione del prospetto e la creazione di un terrapieno artificiale, così da comportare la realizzazione di un edificio morfologicamente e funzionalmente assai distante da quello preesistente e perciò, in definitiva, un intervento costruttivo sicuramente appartenente alla categoria della ristrutturazione. Pertanto, i giudici amministrativi, confermano il provvedimento di primo grado e, per l'effetto, hanno annullato il permesso di costruire (Cons. Stato 5 novembre 2025, n. 8595).

Riferimenti

Livelli ottimali in funzione dei costi per i requisiti minimi di prestazione energetica degli edifici e degli elementi edilizi in Eur-lex.Europa.Eu, 6 novembre 2025.