Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, la Regione Friuli Venezia Giulia con il provvedimento del 7 novembre 2025, n. 1559 (pubblicato nel BUR Friuli Venezia Giulia del 19 novembre 2025, n. 47) si è occupata dello stato di conservazione e pericolosità di manufatti contenenti amianto. In particolare, il Legislatore intende promuovere l'adozione di procedure standardizzate per l'inoltro e la gestione delle segnalazioni e comunicazioni, favorendo un più efficace coordinamento delle attività poste in essere dai diversi Enti competenti in materia e, altresì, una più efficace ed efficiente risposta ai cittadini. Le presenti linee guida si pongono, inoltre, l'ulteriore obiettivo di estendere la mappatura regionale dei manufatti contenenti amianto attraverso la registrazione delle segnalazioni e comunicazioni, a determinate condizioni, nell'archivio regionale amianto.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

Il mancato godimento del terreno del condominio

Alcuni condomini avevano chiesto al giudice l'accertamento della comproprietà dei terreni occupati dal convenuto (attività di campeggio) e, quindi, la condanna al rilascio nonché il risarcimento del danno sofferto. Secondo la Suprema Corte, il "danno" da occupazione illegittima è da ritenersi "presunto" con conseguente inversione dell'onere probatorio nel senso che, una volta allegato dal proprietario il danno, è l'occupante abusivo a dover riscontrare che il proprietario non ha ricevuto alcun pregiudizio in relazione al possibile godimento del bene. La decisione impugnata, muovendo dalla circostanza secondo cui i controricorrenti avevano sostenuto che l'occupazione protratta nel tempo aveva impedito loro di locare i terreni per l'uso che già ne veniva fatto, ha quantificato il pregiudizio subìto per il mancato godimento facendo riferimento al valore locativo del terreno. Inoltre, i giudici di legittimità hanno confermato il ragionamento della Corte territoriale sulla sussistenza della responsabilità individuando una logica interdipendenza tra l'azione e l'occupazione successiva, atteso che la parte "consapevole della altruità del bene" lo aveva ceduto ad un terzo, così concorrendo alla causazione dell'eventus damni ex art. 2055 c.c. (Cass. civ., sez. II, 19 novembre 2025, n. 30521).

L'ordine di demolizione dell'immobile abusivo si trasmette agli eredi

Il giudice per le indagini preliminari rigettava l'istanza di estromissione dal procedimento di esecuzione relativo all'ordine di demolizione. Secondo l'istante, l'ordinanza non aveva considerato che i ricorrenti non erano mai stati titolari di alcuna posizione soggettiva, reale o possessoria, sul bene da demolire; l'ordine di demolizione, pertanto, sarebbe stato emesso nei confronti di soggetti estranei alla vicenda processuale originaria, oltre che privi di titolo. Secondo la Suprema Corte, invece, in tema di reati edilizi, l'immobile realizzato in assenza del permesso di costruire, rispetto al quale è emesso l'ordine di demolizione, facendo parte del patrimonio di colui che lo ha edificato, entra a far parte del suo asse ereditario e, salva la rinuncia all'eredità, si trasmette mortis causa agli eredi, nei confronti dei quali l'ordine conserva efficacia.  A parere dei giudici di legittimità, l'ordinanza aveva correttamente evidenziato che dalla stessa natura reale dell'ordine di demolizione discendeva l'irrilevanza dell'eventuale coinvolgimento del destinatario dello stesso nell'abuso edilizio o nella sua prosecuzione. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (Cass. pen., sez. III, 18 novembre 2025, n. 37524).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

Il ripristino del preesistente muro di confine

Il condominio eccepiva che il proprietario dell'attico aveva murato la porta di accesso al proprio appartamento, precludendosi l'uso dell'ascensore condominiale e, per queste ragioni, chiedeva di accertarsi che controparte era tenuto a provvedere al ripristino dello stato dei luoghi. Secondo il giudice non potevano essere condivise le deduzioni del convenuto relative al proprio diritto di utilizzo del terrazzo condominiale in quanto discendente dalla precedente scrittura privata, tenuto anche conto del riferimento ivi contenuto al contratto di locazione e della altresì ivi prevista restituzione dei locali alla scadenza del contratto di locazione, “venendo meno la titolarità della relativamente agli immobili oggetto della presente scrittura privata”. Chiarito ciò, ed in riferimento alle domande tempestivamente avanzate, la richiesta attorea volta all'accertamento dell'obbligo, in capo al convenuto, del ripristino del preesistente muro di confine è stata accolta; inoltre, anche avuto riguardo agli accordi intercorsi fra le parti, per come emergenti dalle delibere condominiali, è stata accolta la richiesta di condanna del convenuto al pagamento delle spese ordinarie sulla base delle pregresse intese (Trib. Roma 17 novembre 2025, n. 16072).

La rimozione dei ponteggi e delle impalcature non più funzionali all'esecuzione di lavori

Il condominio contestava l'inadempimento della ditta diffidandola ad eseguire tutta una serie di opere necessarie quantomeno al completamento degli interventi iniziati. Successivamente, preso atto che nessuna delle opere oggetto di diffida era stata realizzata, il condominio committente comunicava la risoluzione contrattuale per inadempimento, invitandola a rimuovere le impalcature e a liberare il cantiere dalle attrezzature e dai beni di sua proprietà, invito che l'impresa aveva completamente disatteso. Secondo il giudice, il ricorso dell'appaltante alla tutela cautelare ex art. 700 c.p.c. onde ottenere dall'appaltatore la consegna del fabbricato e la restituzione del cantiere, è ammissibile allorquando la controversia non comporti decisioni sulla proprietà o il possesso dei beni, ma l'accertamento dell'attribuzione della responsabilità dell'inadempimento del contratto di appalto. Rigettata, invece, l'eccezione di difetto di residualità in virtù del fatto che il ricorrente avrebbe dovuto invece esperire l'azione ex art 1172 c.c. di danno temuto; difatti, nel caso di specie, il ricorrente, aveva chiesto d'urgenza sia la tutela del suo diritto di proprietà (per il pericolo di degrado delle opere già eseguite) che la tutela dei diritti personali alla salute e alla sicurezza del cantiere (tra cui l'impossibilità di eseguire la pulizia della vasche con rischio di tracimazione dell'impianto fognario), sia la tutela del proprio credito (sotto il profilo della chance di conseguire i benefici fiscali superbonus). Pertanto, a prescindere dall'imputabilità degli inadempimenti questione che verrà valutata nel giudizio di merito, il giudicante ha ritenuto ingiustificata la presenza dei ponteggi e delle impalcature, poiché non più funzionali all'esecuzione di lavori (Trib. Rimini 18 novembre 2025).

L'azione processuale autonoma dei condomini non può oltrepassare l'organo amministrativo deputato alla difesa dell'ente

Gli opponenti fondavano l'opposizione sulla propria legittimazione ad agire in quanto singoli condomini e, sul merito, sostenevano l'esistenza di un accordo interno che rendeva la pretesa creditoria dell'ingegnere inopponibile nei loro confronti. Costituendosi in giudizio, il tecnico opposto eccepiva la carenza di legittimazione attiva dei singoli condomini a proporre opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio in relazione a debiti di gestione. Secondo il giudice, la pretesa creditoria del tecnico riguardava un onorario professionale per la progettazione, rientrando pacificamente tra le obbligazioni assunte dall'ente di gestione e, in tal caso, sussisteva la rappresentanza processuale e spettava in via esclusiva all'amministratore ai sensi dell'art. 1131 c.c. Pertanto, la tesi degli opponenti era stata superata dall'esigenza di assicurare una gestione unitaria e coerente delle controversie relative alle obbligazioni contratte nell'interesse della collettività condominiale. Di conseguenza, la posizione dei condomini pur essendo volta a tutelare i propri interessi pro quota minacciati dall'azione monitoria, non giustificava un'azione processuale autonoma tale da scavalcare l'organo amministrativo deputato alla difesa dell'ente in tali tipi di contenziosi. Ne consegue che, non essendo stati gli attori opponenti il soggetto ingiunto (ovvero il condominio), ma meri comproprietari di una quota del bene, e non vertendo la lite su diritti reali, essi difettavano di legittimazione attiva a proporre la presente opposizione (Trib. Nocera Inferiore 19 novembre 2025, 3544).

La costituzione del fondo cassa in ipotesi di effettiva ed improrogabile urgenza

L'impugnazione riguardava l'indeterminatezza delle somme per le quali si era deciso di costituire un fondo di emergenza: nel verbale di assemblea, infatti, era stata indicata una somma dovuta per fatture non pagate e la ulteriore somma dovuta all'Agenzia delle Entrate per cartelle per debiti verso l'Inps e l'Inail per il mancato versamento dei contributi per il portiere. Secondo il giudice, invece, contrariamente a quanto sostenuto dagli attori, il condominio aveva aderito alla definizione agevolata delle cartelle esattoriali, accedendo al beneficio della rateizzazione del suindicato debito. Ebbene, a tal proposito, esiste la possibilità che l'assemblea condominiale provveda alla costituzione di un fondo morosi o di emergenza, il quale è uno speciale accantonamento volto a far fronte ai mancati versamenti dei condomini non in regola con i pagamenti o alla mancanza di fondi per sopperire alle spese ordinarie. Esso rappresenta una sorta di prestito che verrà restituito nel caso di recupero di quanto dovuto dal debitore moroso, fondo destinato a far fronte alla procedura per il recupero dei crediti, cui l'amministratore è tenuto tramite la riscossione forzosa delle somme dovute ex art. 63 disp. att. c.c. e al pagamento dei debiti del condominio verso terzi. Pertanto, nell'ipotesi in esame, il debito del condominio nei confronti dell'Agenzia delle Entrate esigeva un rapido intervento risolutore, in mancanza del quale era prospettabile un pignoramento a carico anche del conto corrente del condominio o dei singoli condomini anche non morosi, nell'ipotesi di incapienza di quelli morosi. In conclusione, era legittima la costituzione del fondo cassa d'emergenza in ipotesi di effettiva ed improrogabile urgenza e con il voto favorevole dei condomini che rappresentano la maggioranza degli intervenuti in assemblea (Trib. Palermo 20 novembre 2025, n. 4658).

La costituzione di un supercondominio relativamente al servizio fognario

I condomini esponevano di aver ricevuto una convocazione da parte di alcuni proprietari di altre villette a schiera, retrostanti alle unità immobiliari degli attori e divise da quest'ultime da un vialetto, che autoconvocavano un'assemblea ordinaria dei proprietari. Recatisi nel giorno e nel luogo della riunione, gli odierni attori esponevano di non accettare la convocazione, poiché le proprie abitazioni erano del tutto autonome ed indipendenti; inoltre, ritenevano che i propri immobili non facessero parte di alcun condominio né avevano mai avuto richieste di somme da chicchessia a titolo di quote condominiali in oltre trent'anni. Secondo il giudice, nel caso in cui vari condominii siano serviti dal comune impianto fognario non si può parlare di "comunione" ma di costituzione di un supercondominio (eventualmente parziale), relativamente al servizio fognario. Pertanto, era fuor di dubbio che l'esistenza di una relazione di accessorietà giustificasse l'applicazione delle norme specifiche sul condominio ai complessi immobiliari (i supercondomini) atteso che le cose, gli impianti ed i servizi di uso comune, sono o strutturalmente necessari alla stessa esistenza del bene individuale (fondamenta, scale, tetto), ovvero funzionalmente destinati al servizio di questo, di modo che il godimento dei beni comuni è strumentale al godimento (o al miglior godimento) del bene individuale. Nella fattispecie in esame, come accertato dal CTU, il blocco “A” era asservito da una montante fognaria comune alle sole villette del blocco “A” ed il blocco “B” da una seconda montante comune alle sole villette del blocco “B”; le due montanti avevano in comune il solo pozzetto di conferimento finale; al contempo, però, nel viale carrabile in comune con le altre dodici abitazioni, vi era interrato il troncone fognario asservente le abitazioni degli odierni attori. In conclusione, il giudice ha rigettato la domanda (Trib. Lecce 18 novembre 2025, n. 3305).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

Il gestore dell'attività turistica è sempre tenuto all'identificazione de visu degli ospiti

Il Consiglio di Stato, accogliendo le istanze del Ministero dell'Interno e delle associazioni di categoria, ha annullato il provvedimento che aveva sospeso l'efficacia della circolare del Viminale sul riconoscimento de visu per tutti i clienti dei B&B e per gli affitti brevi in generale. Con il nuovo provvedimento, dunque, il gestore è sempre tenuto all'identificazione de visu degli ospiti e non può limitarsi alla semplice ricezione dei documenti. Nonostante la conferma della precedente circolare ministeriale, tuttavia, i giudici aggiungono che l'identificazione de visu non si esaurisce giocoforza nella verifica analogica in presenza ma che attraverso le nuove tecnologie dell'informazione, potrebbe essere effettuata mediante appositi dispositivi di videocollegamento purché idonei "ad accertare, hic et nunc, l'effettiva corrispondenza tra ospite e titolare del documento di identità, esibito o trasmesso con altro canale telematico all'atto dell'accesso alla struttura (es. spioncino digitale o QRcode che faccia un fermo immagine). Senonché, la circolare non tocca questi aspetti, né per converso li esclude categoricamente, limitandosi a censurare le procedure più estreme di check-in remoto con cui i gestori acquisiscono semplicemente i documenti di identità degli ospiti senza alcun controllo visivo e trasmettono agli stessi codici di apertura automatizzata delle porte o di keybox poste all'ingresso, vanificando in tal modo la ratio securitaria sottesa all'identificazione de visu e alla successiva comunicazione all'Autorità locale di pubblica sicurezza previsti dall'art. 109 TULPS” (Cons. Stato 21 novembre 2025, n. 9101).

Riferimenti

Valutazione dello stato di conservazione e pericolosità di manufatti contenenti amianto in Bur.Regione.Fvg.it, 19 novembre 2025.