Esperto stimatore e custode giudiziario sotto la lente della Corte di cassazione

L'esperto stimatore non è un consulente tecnico d'ufficio

All'esperto stimatore, nell'ambito dell'espropriazione immobiliare, è demandato principalmente il compito di fornire gli elementi necessari per la determinazione del valore dei beni pignorati, ma non solo.

Per quanto, infatti, l'art. 569 c.p.c. preveda che il giudice dell'esecuzione, a seguito del deposito dell'istanza di vendita e della documentazione prescritta dall'art. 567 c.p.c., nomini l'esperto chiamato a predisporre una relazione di stima da depositare in vista dell'udienza deputata all'assunzione dei provvedimenti inerenti alla liquidazione dei beni assoggettati all'azione esecutiva e finalizzata a individuare il valore di mercato degli immobili pignorati (e, attraverso di esso, il prezzo base determinato ai sensi dell'art. 568 c.p.c.), l'art. 173-bis disp. att. c.p.c. elenca una serie di attività che vanno ben oltre tale aspetto.

Si pensi, per esempio, al controllo della completezza della documentazione depositata dal creditore procedente ai sensi dell'art. 567 c.p.c., che, in modo significativo, il comma 2 dell'art. 173-bis disp. att. c.p.c. prescrive che debba essere svolto prima di ogni altra attività ed esitare in un'immediata segnalazione al giudice, qualora non dia esito positivo: tale controllo – che, a seguito della riforma introdotta dal d.lgs. n. 149/2022, dev'essere condotto in sinergia con il custode giudiziario, come prescrive ora il novellato art. 559 c.p.c., affinché l'impiego complementare e coordinato delle rispettive competenze ne assicuri la massima affidabilità ed efficacia – è funzionale non tanto a fornire dati influenti sulla determinazione del valore dei beni staggiti, quanto piuttosto ad assicurare la loro piena ed effettiva vendibilità, ovvero la stabilità della vendita esecutiva.

Va rammentato, infatti, che scopo della documentazione prescritta dall'art. 567 c.p.c., così come interpretato da un'oramai consolidata giurisprudenza (si veda, in particolare, Cass. civ., sez. III, 11 giugno 2019, n. 15597), è quello, da un lato, di verificare l'esistenza di formalità o vincoli pregiudizievoli gravanti sugli immobili pignorati e antecedenti rispetto alla trascrizione del pignoramento (come tali, opponibili anche alla procedura e al futuro aggiudicatario ai sensi dell'art. 2919 c.c.) e, dall'altro lato, di assicurare – sia pure in virtù di indici formali – che la proprietà dei beni pignorati appartenga al debitore esecutato (sulla base di una serie continuativa di trascrizioni nel ventennio antecedente alla trascrizione del pignoramento, che consente di saldare le risultanze e gli effetti dell'acquisto a titolo derivativo del debitore esecutato all'acquisto a titolo originario per decorso di un ventennio, ossia del termine ad usucapionem per quanto concerne gli immobili): in questo modo, ossia individuando eventuali vincoli o diritti di terzi che possano pregiudicare l'acquisto dell'aggiudicatario, si mira a preservare la fruttuosità della vendita forzata e, con essa, la sua appetibilità, che funge da presupposto dell'efficacia e dell'efficienza del processo esecutivo.

Ben si comprende, dunque, perché la figura dell'esperto stimatore – di fatto divenuta ineliminabile nell'ambito dell'espropriazione immobiliare, com'è a dirsi anche per il custode giudiziario e per il professionista cui vengono delegate le operazioni di vendita – assume un ruolo centrale.

Come osservato da Cass. civ., sez. III, 25 luglio 2025, n. 21444, attraverso la modifica degli artt. 568 e 569 c.p.c. (il primo dei quali è attualmente interessato da una proposta di legge volta ad armonizzare le metodologie di stima e i criteri di valutazione, aggiungendo a quelli già previsti anche i migliori standard estimativi nazionali e internazionali, onde assicurare una maggiore coerenza, obiettività e trasparenza delle valutazioni degli esperti nominati dal giudice dell'esecuzione) e grazie al recepimento delle prassi virtuose adottate presso alcuni uffici giudiziari, la perizia di stima è assurta a strumento volto a fornire gli elementi essenziali per la determinazione del valore concreto – ovvero di mercato – degli immobili pignorati, con conseguente esclusione del ricorso a criteri (quale quello fondato sulla rivalutazione della rendita catastale del fabbricato o della rendita dominicale del terreno ex art. 15 c.p.c.) ai quali si era soliti fare riferimento in precedenza.

Di qui, la ravvisata indefettibilità della designazione dell'esperto, il quale assume la veste di ausiliario necessario, la cui perizia, d'altro canto, serve non solo per acquisire e illustrare al giudice gli elementi informativi rilevanti per la valutazione del bene, ma anche per fornire agli interessati all'acquisto una puntuale descrizione dell'immobile, al fine di prevenire eventuali future contestazioni in ordine alle caratteristiche e alla consistenza del bene acquistato.

Basta scorrere, infatti, il corposo elenco – contenuto nell'art. 173-bis disp. att. c.p.c. – di dati ed elementi che l'esperto deve raccogliere, analizzare e riversare nella propria relazione, per rendersi conto del fatto che il suo operato viene a configurare una vera e propria due diligence immobiliare, che va oltre quanto strettamente indispensabile per individuare il prezzo del bene staggito, a tutto beneficio della platea degli interessati alla presentazione di offerte d'acquisto, visto che la relazione viene pubblicata insieme all'avviso e all'ordinanza di vendita.

La perizia di stima, dunque, si inserisce a tutti gli effetti nel novero degli strumenti finalizzati all'utile collocamento del bene staggito sul mercato, per la maggiore proficuità possibile della sua liquidazione.

Nel contempo, i giudici di legittimità hanno posto in risalto i profili che impediscono di omologare l'esperto stimatore al consulente tecnico d'ufficio, individuando le disposizioni inerenti a questo che non possono applicarsi a quello.

Pur trattandosi, in entrambi i casi, di ausiliari del giudice chiamati a integrarne il patrimonio di conoscenze, il supporto dell'esperto stimatore non viene chiesto per risolvere una controversia (com'è a dirsi, invece, per il consulente tecnico d'ufficio), ma per addivenire alla liquidazione dei beni pignorati.

Lo testimoniano il diverso tenore e la differente modalità di prestazione del giuramento richiesto ai due ausiliari: mentre il consulente tecnico d'ufficio deve giurare, in udienza e nel contraddittorio con le parti del processo, di bene e fedelmente adempiere all'incarico affidatogli, al solo scopo di fare conoscere al giudice la verità, l'esperto stimatore deve impegnarsi solennemente a bene e fedelmente procedere alle operazioni affidategli (art. 161, comma 1, disp. att. c.p.c.), prestando giuramento innanzi al cancelliere (art. 569, comma 1, c.p.c.).

Tale diversità trova giustificazione proprio nel fatto che l'esperto stimatore non ha il compito di contribuire alla formazione di un sapere necessario per risolvere una controversia tra le parti, ma di introdurre nel processo esecutivo quei dati indispensabili per una corretta offerta del bene sul mercato e per la fissazione di un prezzo base di vendita idoneo a garantire che le operazioni di individuazione del contraente si svolgano alle condizioni migliori possibili per la fruttuosità dell'esecuzione.

In considerazione di ciò, la Corte di cassazione ha individuato le disposizioni inerenti al consulente tecnico d'ufficio che non sono applicabili all'esperto stimatore:

- in primo luogo, il giudice dell'esecuzione può affidare la stima anche a un soggetto che non è iscritto nell'albo dei consulenti del tribunale, senza che sia necessario darne comunicazione al presidente ex art. 22 disp. att. c.p.c., richiedendosi solo che si tratti di un soggetto esperto, cioè dotato di competenze nel mercato degli immobili (e proprio perché l'esperto stimatore non è un consulente tecnico d'ufficio, non gli si applica nemmeno il limite degli incarichi nella misura del dieci per cento di quelli affidati dall'ufficio fissato dall'art. 23 disp. att. c.p.c.);

- in secondo luogo e proprio in ragione di quanto osservato al punto che precede, all'esperto stimatore non è applicabile l'obbligo di prestare il suo ufficio che l'art. 63 c.p.c. pone in capo al consulente tecnico d'ufficio e che trova giustificazione nel fatto che i professionisti designati hanno chiesto l'iscrizione al relativo albo, così che sarebbe incongruo permettere a chi ha dato la disponibilità allo svolgimento di un determinato incarico di rifiutare liberamente quelli che gli fossero assegnati;

- in terzo luogo, non è applicabile all'esperto stimatore – stante il divieto di analogia in malam partem – l'ammenda prevista dall'art. 64 c.p.c. in caso di dolo o colpa grave nello svolgimento dell'incarico;

- in quarto luogo, non si applicano gli istituti dell'astensione e della ricusazione (art. 192 c.p.c.), che rimandano a situazioni e condizioni personali del consulente idonee a comprometterne la terzietà e l'imparzialità non ravvisabili, quantomeno in astratto, per l'esperto stimatore, chiamato a compiere atti e attività di acquisizione di elementi materiali e tecnici per lo sviluppo del processo esecutivo (fermo restando che un eventuale conflitto d'interessi o altra specifica grave ragione di convenienza possono comunque condurre il giudice dell'esecuzione a revocare, per ragioni di opportunità, la nomina disposta);

- in quinto luogo, non si applicano né l'art. 201 c.p.c. (che prevede la facoltà di nominare consulenti tecnici di parte), né le disposizioni recate dagli artt. 194 e 195 c.p.c. e dagli artt. 90 e 91 disp. att. c.p.c., dirette a garantire il rispetto del contraddittorio nello svolgimento delle operazioni peritali, che si attagliano al solo consulente tecnico d'ufficio, onde assicurare che le parti siano debitamente informate dell'inizio delle sue attività, per potervi partecipare e fornire il proprio contributo tecnico e giuridico al fine di dare al giudice un quadro esaustivo per la decisione della controversia (mentre in un processo – quale quello esecutivo – per sua natura caratterizzato da un contraddittorio attenuato, quello con l'esperto stimatore è destinato a esplicarsi non nel corso delle operazioni peritali, bensì in un momento successivo e in modo eventuale, vale a dire con le osservazioni alla relazione ex art. 173-bis, commi 3 e 4, disp. att. c.p.c.).

Il custode giudiziario e l'amministrazione attiva dell'immobile pignorato

È oramai un dato acquisito il fatto che il custode giudiziario ha un ruolo fondamentale nell'espropriazione immobiliare: non solo, infatti, ha il compito di vigilare affinché sia assicurata l'integrità del bene e il suo valore di scambio, ma è chiamato a svolgere tutta una serie di incombenti essenziali per garantire la fruttuosità dell'espropriazione forzata.

L'importanza e la delicatezza delle funzioni svolte dal custode giudiziario ha indotto il legislatore a inserirlo, insieme al professionista delegato, nel novero degli ausiliari che, per essere designati dal giudice dell'esecuzione e assumere l'incarico, debbono figurare nell'apposito elenco che, secondo quanto previsto dal riformato art. 179-ter disp. att. c.p.c., è istituito presso ogni tribunale e popolato da chi (notaio, avvocato o dottore commercialista) dimostri il possesso di specifici requisiti di professionalità e competenza maturati sulla base dei criteri individuati dal medesimo legislatore e soggetti a verifica periodica da parte di un organo (il comitato) costituito ai sensi del medesimo art. 179-ter disp. att. c.p.c.

Come già osservato, il custode giudiziario è innanzitutto chiamato a verificare, in sinergia con l'esperto stimatore, la completezza della documentazione depositata dal creditore procedente ai sensi dell'art. 567 c.p.c.: si tratta di un controllo particolarmente importante, giacché in un processo – qual è quello esecutivo – in cui il giudice non è chiamato a svolgere accertamenti di carattere sostanziale, ma formale, la continuità delle trascrizioni, quale indice di appartenenza del bene al debitore esecutato, assurge a elemento determinante per consentire l'utile e proficua liquidazione del bene pignorato, nell'ottica di garantire la stabilità dell'acquisto dell'aggiudicatario.

Questo controllo, dunque, si pone come propedeutico all'emissione dell'ordinanza di vendita in occasione dell'udienza fissata ai sensi dell'art. 569 c.p.c., sicché il custode giudiziario, nella relazione che a termini dell'art. 559 c.p.c. è chiamato a depositare quanto prima, deve evidenziare se vi sono criticità che possono assumere rilievo in tale senso.

Generalmente, peraltro, i controlli che vengono richiesti al custode giudiziario (che, grazie alla propria formazione professionale, ha una particolare sensibilità in proposito) si estendono anche alla regolarità e alla validità di tutti gli atti preliminari dell'esecuzione immobiliare: è prassi invero consolidata, da questo punto di vista, che i provvedimenti di nomina del custode giudiziario (grazie anche al fatto che la riforma di cui al d.lgs. 149/2022 ne ha previsto la fisiologica pronuncia nella fase iniziale del processo esecutivo) demandino verifiche assai più penetranti di quella che emerge dal dettato normativo, andando a includere, per esempio, la sussistenza di un valido titolo esecutivo (anche per effetto di quanto affermato dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione con la sentenza n. 9479 del 6 aprile 2023, in materia di decreto ingiuntivo emesso nei confronti di un consumatore), ovvero la regolarità della notifica dell'avviso ai creditori iscritti e ai comproprietari ai sensi, rispettivamente, dell'art. 498 c.p.c. e dell'art. 599 c.p.c.

Si tratta di verifiche volte ad assicurare che, allorquando il giudice dell'esecuzione sarà chiamato ad assumere i provvedimenti inerenti alla vendita, ricorrano tutte le condizioni necessarie per procedere alla liquidazione del bene, ovvero a consentire la tempestiva rilevazione di quelle situazioni che impongono un intervento volto a sanare eventuali criticità.

L'importanza del ruolo svolto dal custode giudiziario in questa fase si apprezza se solo si considera che, sulla scorta di un orientamento giurisprudenziale consolidato, le eventuali invalidità che attengono agli atti introduttivi dell'espropriazione forzata ovvero prodromici alla vendita debbono essere rilevate, al più tardi, entro l'udienza ex art. 569 c.p.c., giusta quanto stabilito dall'art. 630, comma 2, c.p.c. (in questo senso, per esempio, Cass. civ., sez. III, 26 luglio 2023, n. 22723).

A questi compiti si affiancano quelli più propriamente tipici del custode giudiziario, rappresentati dalla conservazione e dall'amministrazione del bene pignorato, ai sensi dell'art. 65 c.p.c., che, nell'ambito dell'espropriazione immobiliare, trovano una specifica declinazione nell'art. 560 c.p.c.

Dal complesso delle disposizioni che lo riguardano, emerge la figura di un ausiliario che associa alla funzione di assicurare l'integrità del bene, per non comprometterne il valore di liquidazione, quella di promuoverne la vendita alle migliori condizioni possibili, consentendo agli interessati e potenziali offerenti di visitare l'immobile e fornendo loro quelle informazioni – eventualmente integrative rispetto a ciò che già emerge dall'avviso di vendita e dagli altri documenti pubblicati unitamente a esso – che possono orientarli verso la presentazione di un'offerta d'acquisto.

Si è parlato, in questo senso, di un passaggio da una custodia meramente statica, in chiave solo conservativa, a una custodia dinamica, che si traduce in una gestione attiva dell'immobile pignorato, in forza del potere di amministrare e gestire il compendio secondo l'innovativa ottica liquidatoria (allo scopo, cioè, di assicurare la conservazione economica del bene e la sua migliore collocazione sul mercato immobiliare, nell'interesse dei creditori e dello stesso debitore esecutato).

A questo proposito, la sentenza di Cass. civ., sez. III, 31 luglio 2025, n. 22105, ha ben evidenziato come le prassi virtuose adottate presso i vari uffici giudiziari, poi recepite dal legislatore e tradotte in norme positive vigenti, hanno costruito la figura del custode giudiziario come una sorta di curator minor, essendosi avvertita l'esigenza di introdurre anche nell'esecuzione individuale, al pari di quanto già avveniva nelle procedure concorsuali, una figura professionale che fungesse da interfaccia tra l'ufficio giudiziario e il pubblico.

L'elenco delle funzioni attribuite al custode giudiziario evincibile dall'art. 560 c.p.c. testimonia chiaramente tale evoluzione, visto che nella disposizione si fa riferimento non solo e non tanto a compiti di carattere prettamente conservativo, bensì ad attività e iniziative di gestione attiva (potendo egli concedere in locazione il bene, nonché esercitare le azioni occorrenti per conseguirne la disponibilità).

Nella pronuncia sopra richiamata, proprio in ragione di questa innovativa configurazione della custodia giudiziaria, vengono esaminati due aspetti che presentano profili di indubbio interesse per gli operatori del diritto.

In primo luogo, si ammette il potere del custode giudiziario di assumere impegni di spesa nell'interesse della procedura esecutiva, sotto il rigoroso controllo del giudice dell'esecuzione, che deve pur sempre ravvisarne la necessarietà e accordare le opportune autorizzazioni: si tratta, all'evidenza, di un'ulteriore responsabilizzazione dell'ausiliario, che deve proattivamente prospettare quelle situazioni che possono comportare l'esigenza di dare corso a interventi – anche economicamente gravosi – che assicurino la proficuità del processo esecutivo.

Tra le spese necessarie (che, come tali, debbono essere anticipate dal creditore procedente, in virtù della regola dettata dall'art. 8 d.p.r. n. 115/2002), debbono farsi rientrare, come osservato dai giudici di legittimità, tutte quelle che appaiono indispensabili per giungere al risultato naturale dell'espropriazione forzata (rappresentato dalla liquidazione del bene pignorato per la soddisfazione dei creditori dell'esecutato e la migliore esdebitazione di quest'ultimo), che non si esauriscono in quelle occorrenti per garantire la stessa esistenza fisica ed economica dell'immobile, ma abbracciano tutte le altre che, secondo una prudente analisi dei costi e dei benefici demandata pur sempre al giudice dell'esecuzione, si pongono come propedeutiche alla realizzazione dello scopo del processo.

In secondo luogo, con specifico riguardo al pignoramento di immobile in condominio, la Corte di cassazione ha indagato il ruolo del custode giudiziario ai fini della partecipazione all'assemblea.

Andando di contrario avviso rispetto a quanto affermato in un precedente assai recente (il riferimento è a Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 2023, n. 29070), secondo cui, in assenza di un'espressa previsione normativa ad hoc, il custode giudiziario può partecipare alle assemblee condominiali solo in quanto il giudice dell'esecuzione abbia fornito sul punto specifiche istruzioni operative, contenute nel provvedimento di nomina del custode o in altro successivo, i giudici di legittimità hanno ora osservato che, sebbene la legittimazione alla partecipazione all'assemblea e alle relative deliberazioni sia collegata allo status di proprietario (che il condomino esecutato perde solo una volta che sia stato emesso il decreto di trasferimento) e per quanto l'art. 560, comma 5, c.p.c. stabilisca che tutti gli atti di amministrazione e gestione debbono essere autorizzati dal giudice dell'esecuzione (non facendosi distinzione, a questo proposito, tra amministrazione ordinaria e straordinaria), deve preferirsi un'interpretazione più elastica della norma, che attribuisce al custode giudiziario una serie di poteri minimi di amministrazione e gestione dell'immobile, tra i quali rientra pure quello di partecipare all'assemblea condominiale, subordinando invece all'autorizzazione del giudice dell'esecuzione l'esercizio dei (soli) poteri di amministrazione straordinaria.

In base a questa impostazione, che trova conforto nell'art. 3, comma 2, lett. b), d.m. n. 80/2009 (che prevede una maggiorazione del compenso del custode giudiziario per la partecipazione all'assemblea condominiale, a riprova del fatto che una tale attività – rientrante tra quelle qualificate come straordinarie solo per il fatto che il suo svolgimento è da considerarsi eventuale, dipendendo dall'appartenenza o meno dell'immobile pignorato a un condominio – è reputata fisiologicamente e intrinsecamente collegata alla funzione custodiale), potrebbe addirittura risultare illegittimo un provvedimento del giudice dell'esecuzione che inibisse al custode giudiziario la partecipazione all'assemblea condominiale.

Detto questo, se è vero che il custode potrà prendervi parte a scopo informativo (al fine di acquisire ogni opportuna informazione inerente all'immobile custodito e alle parti comuni, anche in vista del deposito delle relazioni periodiche al giudice dell'esecuzione), è altrettanto vero che, in ragione del fatto che l'esecutato, fino alla pronuncia del decreto di trasferimento, è proprietario dell'immobile e non perde la capacità di agire relativamente al diritto pignorato e che il custode giudiziario non è un suo rappresentante, il diritto di voto potrà essere esercitato dal debitore condomino e da lui soltanto, non essendo sostenibile che il giudice possa autorizzare il custode a sostituirvisi (con la possibilità che si determini l'insorgenza di obblighi di pagamento ulteriormente aggravanti la sua esposizione debitoria), salvo che:

- si discuta delle modalità di uso delle cose comuni, ovvero della loro gestione, senza che si determinino esborsi a carico dei condomini (per esempio, per la rideterminazione degli spazi e delle aree di parcheggio assegnate a ciascun condomino);

- si discuta di spese necessarie per il processo esecutivo e da considerarsi, come tali, quali vere e proprie spese di giustizia (come tali assistite dal privilegio di cui all'art. 2770 c.c.).

I compensi degli ausiliari nell'espropriazione immobiliare

Nonostante la diversità dei ruoli che ciascun ausiliario – esperto stimatore e custode giudiziario, nonché professionista delegato – svolge nell'ambito dell'espropriazione immobiliare, comune è il regime dei compensi, perlomeno per quanto concerne le forme con le quali vanno liquidati.

Per la liquidazione di quello spettante a ognuno dei detti ausiliari, infatti, vanno presi in considerazione criteri e parametri diversi: per l'esperto stimatore, occorre fare riferimento al d.m. 30 maggio 2002; per il custode giudiziario, occorre prendere in considerazione il d.m. n. 80/2009; per il professionista delegato, invece, vale quanto disposto dal d.m. n. 227/2015.

Il fatto che le disposizioni da applicare siano decisamente risalenti e, per tale ragione, non tengano conto del sensibile incremento dei compiti, delle incombenze e delle connesse responsabilità che nel tempo sono venute accumulandosi in capo a tutti gli ausiliari del processo esecutivo, manifesta l'urgenza di una loro rimeditazione e di un conseguente aggiornamento, che rendano congrui compensi che non di rado risultano ingiustamente inadeguati – se non addirittura, in alcuni casi, mortificanti – non perché il giudice dell'esecuzione sottovaluti l'operato dei suoi ausiliari, ma semplicemente perché il principio di legalità che informa il suo operato non gli consente di liquidarli in maniera coerente con la quantità e la complessità delle attività svolte, anche tenendo conto delle maggiorazioni che pure sono ammesse (il che la dice lunga sulla necessità di mettere mano ai plessi normativi che presiedono la liquidazione di detti compensi).

A questo proposito, risulta essere stato avviato, da parte del governo, l'iter per la predisposizione di un nuovo decreto ministeriale, sostitutivo del d.m. 80/2009, proprio al fine di adeguare i compensi del custode giudiziario alla mutata realtà economica (anche semplicemente al fine di considerare l'aumento del costo della vita e la svalutazione monetaria) e all'incremento degli adempimenti posti a suo carico dalle riforme succedutesi nel tempo.

Fermo restando ciò, la liquidazione dei compensi degli ausiliari del processo esecutivo avviene sempre mediante pronuncia, da parte del giudice dell'esecuzione, di decreto motivato ai sensi dell'art. 168 d.p.r. n. 115/2002, costituente titolo provvisoriamente esecutivo nei confronti della parte a carico della quale è posto il pagamento.

Identico è pure il regime di impugnazione di detto decreto, assoggettato all'opposizione di cui all'art. 170 d.p.r. n. 115/2002, che richiama, quanto alla disciplina applicabile, l'art. 15 d.lgs. 150/2011; fermo restando che, come affermato a più riprese dalla giurisprudenza (si veda, tra le altre, Cass. civ., sez. II, 6 marzo 2024, n. 5991), il ricorso avverso il decreto di liquidazione del compenso dell'ausiliario del magistrato non è propriamente atto di impugnazione, ma atto introduttivo di un procedimento contenzioso, nel quale il giudice adito ha il potere-dovere di verificare la correttezza della liquidazione in base ai criteri legali, a prescindere dalle prospettazioni dell'istante, con il solo obbligo di non superare la somma richiesta, in applicazione del principio di cui all'art. 112 c.p.c.

Si tratta di un giudizio caratterizzato dal litisconsorzio necessario del beneficiario e delle parti del processo esecutivo (in particolare, dei creditori intervenuti e dei soggetti a carico dei quali è posto l'obbligo di corrispondere il compenso) e che può attingere soltanto il quantum della liquidazione, non anche l'individuazione del soggetto tenuto al relativo pagamento, giacché essa ha carattere interinale e provvisorio, sicché la doglianza su tale specifico aspetto non potrebbe veicolarsi con l'opposizione ex art. 170 d.p.r. n. 115/2002, ma con i mezzi di impugnazione tipici del processo esecutivo (così, recentemente, Cass. civ., sez. II, 16 luglio 2025, n. 19752).

La modifica del menzionato art. 15 d.lgs. n. 150/2011 a opera del d.lgs. n. 149/2022, che ha sostituito il richiamo all'abrogato giudizio sommario di cognizione con quello al rito semplificato di cognizione, pone l'interrogativo circa il termine entro cui va proposta l'opposizione.

Se, infatti, nel precedente regime, nel silenzio dell'art. 170 d.p.r. n. 115/2002 sul punto, si era individuato nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 702-quater c.p.c. per impugnare l'ordinanza emessa all'esito del procedimento sommario di cognizione quello da osservare (anche) per l'opposizione in parola (sulla scorta di quanto affermato da C. cost. 12 maggio 2016, n. 106), l'assenza di un'analoga disposizione nell'ambito della disciplina del nuovo rito semplificato di cognizione (l'art. 281-terdecies c.p.c., infatti, dichiara la sentenza impugnabile nei modi ordinari) dovrebbe indurre a ritenere che il decreto di liquidazione del compenso degli ausiliari sia ora opponibile entro trenta giorni dalla notifica effettuata a cura della parte interessata, ovvero entro sei mesi dalla sua emissione (come affermato da alcuni uffici giudiziari: si vedano, per esempio, le linee guida del Tribunale di Udine del 14 giugno 2023).

Va rammentato, altresì, il termine di decadenza entro cui dev'essere presentata l'istanza di liquidazione del compenso: cento giorni dal compimento delle operazioni, secondo quanto stabilito dall'art. 71 d.p.r. n. 115/2002, che deve reputarsi applicabile a tutti gli ausiliari, compreso, dunque, il custode giudiziario (come espressamente affermato, anche di recente, da Cass. civ., sez. II, 16 settembre 2025, n. 25443, che non ha considerato decisivo, per sostenere il contrario, il fatto che l'istanza di liquidazione del custode sia contemplata da una norma ad hoc, ossia dall'art. 72 d.p.r. n. 115/2002, che non fissa alcuna limitazione temporale in tale senso; va segnalato, peraltro, che la questione è stata altrettanto recentemente reputata meritevole di rimessione alle Sezioni Unite da Cass. civ., sez. I, 4 giugno 2025, n. 15046, stante il contrasto registratosi tra giurisprudenza civile e penale sul punto).

Se, tuttavia, il rispetto di tale termine da parte del custode giudiziario non pone particolari problemi, dal momento che il suo incarico può definirsi concluso con la pronuncia del decreto di trasferimento e la conseguente immissione dell'aggiudicatario o dell'assegnatario nel possesso dell'immobile, ovvero, al più tardi, con il compimento delle operazioni volte alla liberazione dello stesso, ove ancora occupato in quel momento, più complicato risulta coordinare la disposizione di cui all'art. 71 d.p.r. n. 115/2002 con il particolare regime che caratterizza la liquidazione del compenso dell'esperto stimatore.

In virtù di quanto disposto dall'art. 161, comma 2, disp. att. c.p.c., infatti, detto compenso va calcolato sulla base del prezzo ricavato dalla vendita, prima della quale non possono essere liquidati acconti in misura superiore al cinquanta per cento del compenso calcolato sulla base del valore di stima.

La norma, introdotta al fine di porre un argine alle distorsioni scaturenti dalla determinazione di valori di stima superiori al reale ed effettivo valore di mercato dell'immobile pignorato per lucrare un compenso maggiore, cui faceva da contraltare la necessità di fissare plurimi esperimenti di vendita e ribassi del prezzo base perché il bene risultasse appetibile (con conseguente allungamento dei tempi per la definizione del processo esecutivo e inevitabile incremento delle relative spese), produce l'effetto di rendere sostanzialmente impossibile rispettare il suddetto termine di cento giorni stabilito dall'art. 71 d.p.r.  n. 115/2002.

È del tutto inverosimile, infatti, che dal deposito della perizia (con cui si conclude l'incarico dell'esperto stimatore, fatti salvi casi del tutto eccezionali) all'aggiudicazione dell'immobile (rectius: all'emissione del decreto di trasferimento, perché è solo in quel momento che si ha la certezza che la vendita esecutiva si sia effettivamente perfezionata) decorrano meno di cento giorni.

Sicché, se è vero che con il deposito della perizia, l'esperto stimatore è in grado di presentare, nel rispetto del termine di cui all'art. 71 d.p.r. n. 115/2002, pure l'istanza di liquidazione dell'acconto del compenso, è altrettanto vero che quella avente per oggetto il saldo sarà inevitabilmente dimessa una volta che detto termine è già spirato.

La logica, dunque, impone di ritenere che, una volta emesso il decreto di trasferimento, l'esperto stimatore depositi la propria istanza di liquidazione del saldo del compenso nel più breve tempo possibile e, in ogni caso, non oltre i cento giorni successivi (volendo ipotizzare che, a partire da quel momento, inizi a decorrere un nuovo termine ex art. 71 d.p.r. n. 115/2002).

Per questo è buona prassi che il professionista delegato dia notizia all'esperto stimatore della pronuncia del decreto di trasferimento, invitandolo a depositare la propria istanza, magari in concomitanza con la comunicazione ai creditori del termine entro cui dimettere le note di precisazione del credito per la successiva predisposizione del progetto di distribuzione, la cui approvazione, d'altro canto, implica e presuppone la preventiva liquidazione dei compensi degli ausiliari, che vi andranno inseriti quali spese di giustizia da rifondere alla parte che ha sostenuto il relativo esborso con il privilegio accordato dagli artt. 2770 e 2775 c.c.