Infiltrazioni dall’impianto fognario del supercondominio: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici

L'approccio sistematico

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l'integrazione dell'intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L'obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l'IA, se ben integrata con l'esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all'approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell'applicazione del diritto.

Il caso pratico

Nella vicenda in esame (Trib. Ivrea 5 novembre 2025, 1339), in alcuni locali interrati siti all'interno della proprietà del ricorrente era stata riscontrata la presenza di infiltrazioni provenienti dal sistema fognario, in particolare da un tratto dell'impianto che raccoglie non solo i liquami del ricorrente ma anche quelli di altri condomini di altro edificio. Sulla base delle suesposte circostanze, il ricorrente ha chiesto che fosse accertata la responsabilità dei convenuti in relazione ai vizi e difformità accertati nel sistema fognario e, per l'effetto, la condanna ad eseguire le opere di sistemazione e ripristino dell'impianto.

Costituendosi in giudizio, invece, parte resistente eccepiva l'esistenza del supercondominio per la rete fognaria e, per questi motivi, contestava il difetto di legittimazione attiva del ricorrente.

La questione giuridica

In presenza di un impianto fognario posto in rapporto di accessorietà a servizio di più edifici di un supercondominio, il singolo condomino può agire in sede contenziosa per ottenere la condanna degli altri partecipanti o del condominio ad eseguire i lavori sull'impianto comune?

Il ragionamento del magistrato

A seguito dell'istruttoria di causa era emerso che l'impianto fognario (in relazione ai punti in cui si erano verificate le perdite) si trovava in rapporto di accessorietà con i fabbricati per cui è causa. Invero, la condotta fognaria da cui promanava il fenomeno infiltrativo era posta a servizio di una molteplicità di edifici con la conseguenza che la vicenda per cui è causa doveva essere qualificata giuridicamente sulla scorta dei princìpi vigenti in materia di supercondominio. Di conseguenza, la sottoposizione della fattispecie alle regole dettate per supercondominio comporta anzitutto che il singolo partecipante (rectius il singolo condominio) non può agire in giudizio mediante un'azione ordinaria al fine di sentir condannare le altre parti ad eseguire ovvero a contribuire all'esecuzione di lavori che assume urgenti, sotto forma di condanna ad un facere.

Difatti, secondo il giudice, il singolo condomino non è titolare verso il condominio di un diritto di natura sinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali, che possa essere esercitato mediante un'azione di condanna della stessa gestione condominiale all'adempimento corretto della relativa prestazione contrattuale, dal momento che l'uso dell'impianto che ciascun partecipante vanta trova causa nel rapporto di comproprietà delineato negli artt. 1117 e ss. c.c.

In particolare, in applicazione della normativa sul condominio di edifici, il supercondominio viene gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l'assemblea di tutti i proprietari e l'amministratore del cd. supercondominio, dal momento che il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c. è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all'edificio amministrato (Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 2019, n. 2279). 

Pertanto, in caso di mancata formazione della volontà assembleare a maggioranza o di omessa esecuzione della deliberazione, il singolo condomino potrà convenire in giudizio l'amministratore del supercondominio oppure potrà ricorrere all'intervento sostitutivo dell'autorità giudiziaria nell'interesse della res ai sensi dell'art. 1105 comma 4 c.c., se intende evitare il pregiudizio che possa derivare alla cosa comune in presenza di una paralisi gestionale, perché non si prendono i "provvedimenti necessari per l'amministrazione" della stessa o non si forma una maggioranza, ovvero perché la deliberazione adottata non viene eseguita.

In conclusione, la domanda è stata rigettata.

L'utilizzo dell'IA

Dopo aver sottoposto il provvedimento all'IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l'IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici.

L'analisi del provvedimento mette in luce una tensione strutturale tra esigenze di tutela immediata del singolo e l'architettura dell'autogoverno supercondominiale. L'IA, nel riflettere su questa tensione, si confronta con tre ordini di difficoltà: tecniche, giuridiche e organizzative.

Sul piano tecnico, la definizione dei tratti fognari e delle diramazioni è decisiva per qualificare ciò che è comune e ciò che non lo è; in tal contesto, la CTU individua nei tratti delle tubazioni la fonte delle perdite e ne conferma la destinazione a servizio plurimo. In ciò, l'IA, non potendo sostituirsi all'occhio peritale e alla videoispezione, opera su descrizioni e mappe tecniche.

Sul piano giuridico, inoltre, la principale criticità è comprendere quando la cognizione contenziosa può legittimamente imporre un facere di gestione. Il sistema, come ribadito dalla giurisprudenza, canalizza la gestione della res verso gli organi del supercondominio (assemblea/amministratore).

Sul piano organizzativo, infine, l'IA ritiene che la sequenza ottimale di rimedi (convocazione assembleare, impugnazione delibere, ricorsi contro l'amministratore, revoca, volontaria giurisdizione) deve confrontarsi con tempi e costi. Da qui la difficoltà di rispondere alla domanda del singolo che chiede “cosa posso fare sùbito”: il sistema impone passaggi e l'IA deve evitare soluzioni scorciatoia che confliggono con la preclusione al contenzioso gestorio.

Oltre a ciò, l'IA effettua le seguenti considerazioni.

Le considerazioni del professionista

La sentenza del Tribunale di Ivrea offre uno spunto cruciale in tema di supercondominio e, in particolare, riguardo all'impianto fognario comune a più edifici.  In materia, la disciplina del supercondominio impone che la soluzione della controversia si fondi su due piani distinti, ma convergenti: il piano tecnico (indagine sulle reti, localizzazione delle perdite, identificazione dei tratti serviti) e il piano giuridico (qualificazione del bene, scelta del rimedio processuale).

L'IA è adeguata a rielaborare ragionamenti giuridici quando sono disponibili i fatti tecnici consolidati; tuttavia non sostituisce la verifica sulla realtà fisica della rete fognaria. In ciò, l'intelligenza artificiale identifica correttamente l'oggetto principale della sentenza come la richiesta di un condomino di ottenere la condanna di altri partecipanti all'esecuzione di opere di ripristino su una fognatura comune e il risarcimento dei danni derivanti dalle infiltrazioni; inoltre, riconosce che il cuore della decisione risiede nella qualificazione giuridica di tale fognatura come bene rientrante nel regime di supercondominio e nella conseguente individuazione del corretto strumento processuale esperibile.

Nonostante ciò, la difficoltà primaria riscontrata dall'IA non è stata nella comprensione del diritto sostanziale — l'identificazione della fognatura come bene in supercondominio ipso iure et factoex art. 1117-bis c.c.— bensì nel cogliere le sfumature processuali che hanno determinato l'esito negativo per l'attore.

Dunque, l'analisi del provvedimento da parte dell'IA, sebbene efficiente nella sua capacità di estrarre e sintetizzare informazioni, ha rivelato alcune intrinseche criticità e difficoltà che meritano un'argomentazione approfondita, offrendo osservazioni critiche sulle attuali capacità di un'IA nel campo giuridico e, in particolare, nel contesto del mondo condominiale.

Il supercondominio

Ai fini della costituzione di un supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'àmbito di applicazione dell'art. 1117 c.c. in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili. Pertanto, spetta a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità "pro quota" su tali parti comuni e l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione (Cass. civ., sez. II, 31 gennaio 2008, n. 2305). Difatti, i singoli edifici costituiti in altrettanti condominii vengono a formare un "supercondominio" quando talune cose, impianti e servizi comuni (viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l'alloggio del portiere, ecc.) contestualmente sono legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con più edifici, appartengono ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e sono regolati, se il titolo non dispone altrimenti, in virtù di interpretazione estensiva o analogica, dalle norme dettate per il condominio negli edifici. (Cass. civ., sez. II 3 luglio 2024, n. 18238).

L'impianto fognario in rapporto di accessorietà con una pluralità di edifici

Rispetto ad un impianto fognario posto in rapporto di accessorietà con una pluralità di edifici costituiti in distinti condomini, giacché oggettivamente e stabilmente destinato all'uso od al godimento di tutti i fabbricati, trova applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione, e perciò opera la presunzione legale di condominialità, ma solo sino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici la conduttura si riferisca, per poi considerare cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inequivocabilmente destinate a ciascun edificio; da ciò consegue che, ove i danni subìti da un terzo siano connessi ad un tratto del detto impianto posto ad esclusivo servizio di uno dei condominii, la relativa responsabilità è addebitabile esclusivamente a quest'ultimo e non all'intero supercondominio, non potendosi estendere agli altri condomìni del complesso gli obblighi di custodia e di manutenzione gravanti sull'amministratore e sull'assemblea del singolo edificio (Cass. civ. II, 4 febbraio 2021, n. 2623).

La tutela dei singoli condomini per la gestione dell'impianto comune

Il singolo condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura sinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali, che possa essere esercitato mediante un'azione di condanna della stessa gestione condominiale all'adempimento corretto della relativa prestazione contrattuale, trovando causa l'uso dell'impianto che ciascun partecipante vanta nel rapporto di comproprietà delineato negli artt. 1117 e ss. c.c. Ne consegue che il condomino non ha azione per richiedere la messa a norma dell'impianto medesimo, potendo al più avanzare, verso il condominio, una pretesa risarcitoria nel caso di colpevole omissione nella sua riparazione o adeguamento, ovvero sperimentare altri strumenti di reazione e di tutela, quali, ad esempio, le impugnazioni delle deliberazioni assembleari ex art. 1137 c.c., i ricorsi contro i provvedimenti dell'amministratore ex art. 1133 c.c., la domanda di revoca giudiziale dell'amministratore ex art. 1129, comma 11, c.c., o il ricorso all'autorità giudiziaria in caso di inerzia agli effetti dell'art. 1105, comma 4, c.c. (Cass. civ., sez. VI, 5 luglio 2017, n. 16608). Inoltre, come suggerito dal Tribunale di Ivrea, il condomino potrà eseguire i lavori a sue spese (nei ristretti limiti dell'urgenza) agendo in sede contenziosa per ottenere il rimborso delle spese sostenute ex art. 1134 c.c.

Riferimenti

Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025.