Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Regione Calabria con la deliberazione del 20 novembre 2025, n. 573 (pubblicata nel BUR Calabria del 26 novembre 2025, n. 234), si è occupata dell'adeguamento e recepimento dell'accordo sancito in sede di Conferenza Unificata nella seduta del 27 marzo 2025, relativo alla modulistica unificata e standardizzata in materia di edilizia concernente la segnalazione certificata di inizio attività, il permesso di costruire, la segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire e la comunicazione d'inizio lavori asseverata. La deliberazione prende atto, altresì, della modifica al modulo relativo alla segnalazione certificata per l'agibilità.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

L'assenza di interesse all'impugnativa del provvedimento

La condomina aveva chiesto l'annullamento della delibera di assemblea straordinaria relativa all'approvazione del consuntivo spese per un intervento edile al tetto e alle facciate: secondo l'attrice, il condominio aveva imputato le spese ai condomini secondo il criterio della verticalità e non secondo quello della proporzionalità. Il condominio, invece, sottolineava che era già stata dichiarata la nullità assoluta della delibera assembleare al di fuori delle ipotesi previste dalla più recente giurisprudenza di legittimità e dei criteri di cui all'art. 1123, commi 2 e 3, c.c. Secondo la Suprema Corte, invece, ove sia stata dichiarata la nullità di una deliberazione dell'assemblea, si deve escludere l'interesse della parte a impugnare la sentenza al solo fine di ottenere una modificazione della qualificazione del vizio in termini di annullabilità della delibera medesima, salvo che a quest'ultima sia ricollegabile una diversa statuizione contraria all'interesse della parte, quale, ad esempio, la non soggezione della relativa impugnazione al termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (Cass. civ., sez. II, 26 novembre 2025, n. 30961).

L'accertamento della rumorosità proveniente dagli immobili locati

I condomini citavano in giudizio i proprietari dell'appartamento al primo piano ed al secondo piano, posti al di sopra del loro appartamento al piano rialzato, e dai medesimi concessi in locazione a studenti, al fine di ottenerne la condanna alla cessazione dei rumori lamentati. Secondo la Suprema Corte, pur potendo prevedere il regolamento condominiale una soglia di tollerabilità dei rumori inferiore rispetto a quella dell'art. 844 c.c., ma comunque sufficientemente specifica, affinché possa esservi un danno non patrimoniale, deve aversi la lesione di un diritto della personalità tale da eccedere una certa soglia di offensività. Per superare, quindi, la divergenza sul punto delle testimonianze acquisite, la sentenza impugnata ha tenuto conto, anzitutto, che dai sette verbali di intervento della Polizia municipale acquisiti a seguito delle segnalazioni di rumori compiute dagli originari attori, erano risultati sempre esiti negativi circa la presenza di rumori. Pertanto, la domanda è stata rigettata anche in considerazione della natura dei rumori, dell'orario in cui erano stati prodotti e della mancanza di testimonianze convergenti in punto d'intensità delle immissioni sonore provenienti dagli appartamenti locati dei convenuti (Cass. civ., sez. II, 26 novembre 2025, n. 31021).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

Le responsabilità del crollo parziale del soffitto

Il proprietario di un appartamento e di un posto auto coperto all'interno del condominio lamentava il grave deterioramento del solaio sovrastante l'autorimessa, causato dalle infiltrazioni provenienti dal piazzale di parcheggio della palazzina. Nonostante le ripetute segnalazioni e diffide, il condominio aveva omesso di eseguire gli interventi necessari, circostanza che aveva determinato il crollo parziale del soffitto e, successivamente, l'interdizione dell'area da parte dei vigili del fuoco per pericolo di caduta, con conseguente impossibilità di utilizzare il posto auto. Secondo il giudice, il condominio, pur consapevole della situazione di degrado, non aveva adottato le misure necessarie per prevenire il danno, come dimostrato dai ripetuti rinvii assembleari e dall'inerzia protrattasi nel tempo. Né poteva ritenersi interrotto il nesso causale per fatto del ricorrente, dal momento che la sua mancata partecipazione alle riunioni assembleari aveva avuto un ruolo del tutto marginale considerato l'elevato numero di condomini assenti che non aveva consentito il raggiungimento del quorum. Ne consegue che l'amministratore, avuto riguardo alle risultanze dell'accesso dei vigili del fuoco, avrebbe dovuto attivarsi per eliminare la situazione di pericolo e, pertanto, la domanda è stata accolta (Trib. Messina 27 novembre 2025).

La revoca giudiziale dell'amministratore carente di titoli professionali

La ricorrente, premesso di essere proprietaria di un'unità immobiliare facente parte del condominio, aveva chiesto la revoca giudiziale per gravi irregolarità e, in particolare, della carenza dei requisiti professionali. per svolgere l'incarico di amministratore. Nel caso di specie, l'amministratore non aveva offerto la prova della sussistenza del suddetto requisito atteso che aveva prodotto un unico attestato di aggiornamento relativo alla frequenza di un corso nell'anno 2024, pur svolgendo l'attività sin dall'anno 2002. Secondo il giudice, in assenza del requisito della frequenza del corso iniziale di formazione e dei corsi di aggiornamento e, dunque, dell'omessa prova del possesso del requisito di cui all'art. 71-bis, lett. g), disp. att. c.c., sussiste la grave irregolarità che giustifica la revoca dell'amministratore (Trib. Napoli 27 novembre 2025).

L'eliminazione della piattaforma elevatrice di proprietà esclusiva

I condomini chiedevano l'annullamento delle delibere assembleari per la evidente violazione dell'art.1135 c.c. della proprietà esclusiva di essi attori sull'impianto elevatore, nonché per l'impossibilità giuridica dell'oggetto della delibera assembleare, non rientrando nella competenza dell'assemblea emanare delibere che incidono sui diritti individuali di proprietà esclusiva di un singolo condomino. Secondo il giudice, invece, l'impianto elevatore costruito dagli attori era certamente di loro proprietà, ma non costituiva estensione della proprietà immobiliare di costoro. Difatti, nel caso in esame, le delibere impugnate non incidevano sulla proprietà immobiliare esclusiva degli attori, ma riguardavano un bene mobile di loro proprietà che insisteva su parte condominiale sulla quale gli attori non potevano aver acquisito alcun diritto, mentre era il condominio che poteva far valere i princìpi dell'accessione (art. 934 c.c.). Certamente, l'installazione dell'ascensore condominiale avrebbe comportato l'eliminazione della piattaforma elevatrice di proprietà degli attori e, soprattutto, l'aumento contemporaneo ad almeno quattro persone per l'utilizzo dell'impianto. Pertanto, la domanda è stata rigettata (Trib. Napoli 27 novembre 2025, 11063).

La servitù di passaggio pedonale per l'accesso al contatore non è incompatibile con il diritto di proprietà esclusiva

Il condominio rivendicava la natura condominiale dell'area antistante la porta di accesso alla proprietà della condomina ritenendola, quindi, di proprietà comune essendo deputata a dare passaggio, luce ed aria alla scala comune, nonché alla installazione dei contatori. Chiedeva, pertanto, che la convenuta fosse condannata alla rimozione di un tramezzo e degli oggetti tutti dalla stessa ivi collocati, anche perché non autorizzati e lesivi dell'estetica e del decoro dell'interno dell'edificio. Secondo il giudice, invece, rispetto a tale area, non poteva valere la presunzione legale di condominialità di cui all'art. 1117 c.c. invocata da parte attrice e, di conseguenza, a nulla valeva la presenza, nell'area antistante l'ingresso alla proprietà di un contatore a servizio di proprietà di terzi e di una tubatura della rete gas per asserire la natura condominiale del bene in questione, configurandosi, tutt'al più, una servitù passiva relativamente alle tubature rete gas e una servitù di passaggio pedonale per l'accesso al contatore, non incompatibile con il diritto di proprietà esclusiva del bene medesimo. Pertanto è stata confermata la proprietà esclusiva (Trib. Piacenza 24 novembre 2025, n. 477).

L'uso incompatibile con la simultanea utilizzazione dell'area condominiale

Parte attrice sosteneva che il convenuto, senza alcuna autorizzazione dei condomini, aveva installato una pedana in legno e realizzato un manufatto in muratura con l'apposizione di un gran numero di tavoli e sedie nel cortile dell'edificio. Secondo il giudice, un bene condominiale non può essere utilizzato da uno dei partecipanti al condominio per l'accesso del pubblico di un bar aperto in un locale di sua proprietà esclusiva, nonché per la sistemazione di tavolini per la mescita all'aperto, giacché tale uso, pur non essendo idoneo all'asservimento del bene, modifica la sua naturale destinazione ad essere utilizzato dai soli comproprietari e altera il rapporto di equilibrio tra i diritti concorrenti dei singoli comunisti. Pertanto, la stabile collocazione di tavolini e sedie e la frequentazione costante dei clienti costituiva un uso incompatibile con la simultanea utilizzazione dell'area condominiale (sia pure in modalità diverse) da parte degli altri condomini (Trib. Foggia 25 novembre 2025, n. 1975).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

La demolizione delle opere costruite con difformità edilizie

L'amministrazione aveva ingiunto la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi in relazione ad interventi abusivi realizzati su alcuni "fabbricati non ultimati" oggetto dei menzionati titoli, avendo rilevato alcune difformità. Secondo parte ricorrente, la contestazione riguardava soltanto le altezze, laddove, al contrario, le maggiori altezze registrate erano indicate come la causa dell'aumento di volumetria rispetto a quanto assentito con i titoli edilizi, strutturali e delle autorità preposte ai diversi vincoli insistenti sull'area. Secondo il massimo consesso amministrativo era pacifico e non contestato che il volume realizzato era maggiore di quello autorizzato; inoltre, era corretta anche la statuizione della carenza di interesse ad impugnare il provvedimento di inibizione della prima SCIA, nella parte in cui il Comune aveva contestato la trasformazione della finestra in porta finestra, nonché nella parte in cui aveva contestato l'istallazione dell'insegna.  Fermo restando che, come già rilevato in sede cautelare, era indubbia la necessità dell'autorizzazione paesaggistica per l'insegna; difatti, l'innalzamento della quota terreno non avrebbe potuto ottemperare all'ordine di demolizione, riportando così il fabbricato a quanto previsto nell'originario progetto autorizzato dal comune e assistito da autorizzazione paesaggistica (Cons. Stato 25 novembre 2025, n. 9254).

Riferimenti

Presa d'atto dell'Accordo sancito in sede di Conferenza Unificata e recepimento della relativa modulistica, in Burc.Regione.Calabria.it, 26 novembre 2025.