Effetti della mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento immobiliare

Partendo dalle norme di riferimento, l'art. 2668-ter c.c., che rimanda all'art. 2668-bis c.c., prescrive che la trascrizione del pignoramento (come la domanda giudiziale) conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data e prevede, altresì, che il suo effetto cessa ove la trascrizione non sia rinnovata prima della scadenza dei venti anni.

Così il pignoramento, ove la sua trascrizione non venga rinnovato entro il termine di scadenza ventennale, perderà ogni efficacia.

Dobbiamo chiederci quale effetto ciò abbia sul procedimento esecutivo in corso ma non ancora concluso.

Della questione si è occupata la Cassazione la quale ha stabilito che: «Qualora nel termine ventennale non sia rinnovata la trascrizione del pignoramento immobiliare, - adempimento ex artt. 2668-ter e 2668-bis del codice civile al quale deve tempestivamente provvedere il creditore interessato, restando preclusa la possibilità di procedere ad una rinnovazione tardiva - il giudice dell'esecuzione è tenuto a rilevare, anche d'ufficio, che è venuto (meno) un elemento perfezionativo del pignoramento, indispensabile perché destinato a preservare la fruttuosità dell'acquisto del diritto staggito ad opera dell'aggiudicatario o dell'assegnatario, e conseguentemente deve dichiarare l'improseguibilità del processo esecutivo». (Cass. civ., sez. III, 6 giugno 2025, n. 15143).

Allo stesso modo Cass. civ., sez. III, 7 giugno 2025, n. 15241 secondo la quale «La mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento nel termine ventennale, di cui agli artt. 2668-bis e 2668-ter c.c., comporta l'improseguibilità del processo esecutivo sempre e comunque, attesa la centralità della trascrizione nell'espropriazione immobiliare che, al fine di conseguire il suo scopo, soggiace alle regole pubblicitarie della circolazione dei beni immobili, né esistono atti che possano sopravvivere alla mancata rinnovazione. (Nella specie, la S.C, nel confermare la decisione di rigetto dell'opposizione avverso l'ordinanza del G.E. dichiarativa della chiusura della procedura adottata sul presupposto che la sospensione del giudizio esecutivo non esonerava il creditore dall'onere di rinnovazione della trascrizione nel termine ventennale, ha ritenuto irrilevante ai fini della decisione e privo di effetti il provvedimento di aggiudicazione provvisoria del bene, avvenuta nel regime anteriore alla novella del 2006)».

Appare subito evidente, infatti, che il richiamo che l'art. 2668-ter c.c. fa dell'art. 2668-bis c.c., comporta che l'efficacia della trascrizione venga meno in assenza di rinnovazione intervenuta prima del decorso del predetto termine (analoga norma è prevista, non solo direttamente dall'art. 2668-bis per la trascrizione della domanda giudiziale avente ad oggetto diritti su immobili ma anche in materia di iscrizione ipotecaria secondo quanto prevede l'art. 2847 c.c. il quale prescrive che l'efficacia costitutiva dell'iscrizione di ipoteca cessi ove non venga rinnovata nel ventennio).

Pertanto, pur in mancanza di una norma che espressamente disponga l'improcedibilità (o come si esprime la giurisprudenza citata «improseguibilità») dell'esecuzione come conseguenza della mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento, questa deve considerarsi logica conseguenza della funzione e della natura della trascrizione stessa quale elemento costituivo del pignoramento e nemmeno potrebbe porvisi rimedio nel caso di una ipotetica tardiva trascrizione (ove in ipotesi ammissibile) in quanto ciò non avrebbe alcun effetto sanante nei confronti di un pignoramento che avrebbe oramai perso ogni efficacia.

Di conseguenza, ove il procedimento esecutivo non sia concluso con l'emissione del decreto di trasferimento, la mancata rinnovazione, nei termini, della trascrizione del pignoramento comporterà l'improcedibilità dell'esecuzione stessa e ciò anche ove sia già avvenuta l'aggiudicazione dato che l'acquisto del diritto avviene solo a seguito della pronuncia del decreto medesimo (soddisfatte le condizioni per la sua emissione: pagamento del prezzo e informazioni prescritte dall'art. 585 c.p.c. come oggetto di recente riforma).