Fondo cassa di emergenza morosità: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
05 Dicembre 2025
L'approccio sistematico Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l'integrazione dell'intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L'obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l'IA, se ben integrata con l'esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all'approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell'applicazione del diritto.
Il caso pratico Nella vicenda in esame (Trib. Palermo 20 novembre 2025, 4658), gli odierni attori impugnavano le delibere approvate dall'assemblea condominiale. La prima impugnazione riguardava l'eccezione di indeterminatezza delle somme per le quali si era deciso di costituire un fondo di emergenza e, in particolare, per le fatture non pagate e l'ulteriore somma dovuta all'Agenzia delle Entrate per cartelle per debiti verso l'INPS e l'INAIL per il mancato versamento dei contributi per il portiere, salvo conguaglio da determinarsi attraverso la revisione della contabilità pregressa e l'approvazione dei relativi rendiconti. Le altre due deliberazioni, invece, riguardavano la mancanza del quorum deliberativo e la ricostruzione del nuovo TFR del portiere. La questione giuridica È legittima la deliberazione assembleare che, a maggioranza, istituisce un fondo cassa straordinario finalizzato a fronteggiare i debiti del condominio derivanti da morosità e gestione contabile? Il ragionamento del magistrato In relazione all'indeterminatezza delle somme per le quali si era deciso di costituire un fondo di emergenza, contrariamente a quanto sostenuto dagli attori, il condominio aveva aderito alla definizione agevolata delle cartelle esattoriali, accedendo al beneficio della rateizzazione del suindicato debito. Inoltre, il Tribunale ammette la possibilità che l'assemblea condominiale provveda alla costituzione di un fondo morosi o di emergenza, il quale è uno speciale accantonamento volto a far fronte ai mancati versamenti dei condomini non in regola con i pagamenti o alla mancanza di fondi per sopperire alle spese ordinarie. Esso rappresenta una sorta di prestito che verrà restituito nel caso di recupero di quanto dovuto dal debitore moroso e, pertanto, destinato a far fronte alla procedura per il recupero dei crediti, cui l'amministratore è tenuto tramite la riscossione forzosa delle somme dovute e al pagamento dei debiti del condominio verso terzi. È apparsa, dunque, legittima la costituzione del fondo cassa d'emergenza nella presente ipotesi di effettiva ed improrogabile urgenza e con il voto favorevole dei condomini che rappresentavano la maggioranza degli intervenuti in assemblea, con rideterminazione secondo criteri millesimali delle quote di partecipazione al fondo cassa. Inoltre, nella fattispecie in esame, come sottolineato dal giudice, “il debito del condominio nei confronti dell'Agenzia delle Entrate per il mancato versamento dei contributi per il portiere all'INPS e all'INAIL, esige un rapido intervento risolutore, in mancanza del quale si potrebbero prospettare un'interruzione del servizio idrico nei confronti di tutti indistintamente i condomini e un pignoramento a carico anche del conto corrente del condominio o dei singoli condomini anche non morosi, nell'ipotesi di incapienza di quelli morosi”. Nonostante l'ammissione della costituzione del fondo cassa, il Tribunale condivide l'affermazione degli attori, secondo cui “l'amministratore avrebbe potuto ottenere decreti ingiuntivi contro i condomini morosi anche in forza del solo rendiconto preventivo”; ma, nella fattispecie in oggetto, il problema dei condomini morosi era collegato all'assenza di approvazione di rendiconti relativi a diversi anni di amministrazione condominiale scorretta e disordinata, la quale ostacolava l'individuazione sia dei soggetti morosi che dei debiti reali del condominio verso terzi. Ad ogni modo, alla luce delle considerazioni esposte e della prova del raggiungimento del quorum deliberativo (maggioranza degli intervenuti), è fondo è stato ritenuto legittimo. Infine, con riguardo al motivo di impugnazione concernente la decisione di ricostituire un nuovo fondo TFR per il portiere, il condominio aveva deliberato la modifica della precedente delibera nella parte in cui prevedeva la creazione di un nuovo fondo TFR per concedere l'acconto al portiere, decidendo di non istituire tale nuovo fondo. Pertanto, su questo punto è stato dichiarato il difetto di interesse ad agire degli attori, in considerazione delle successive delibere che avevano annullato quella oggetto della presente impugnazione. In conclusione, la domanda dei condomini è stata rigettata. L'utilizzo dell'IA Dopo aver sottoposto il provvedimento all'IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l'IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. L'intelligenza artificiale ritiene che il Tribunale adotti un approccio pragmatico e teleologico: privilegia la conservazione dell'operatività del condominio e la prevenzione di danni collettivi (interruzione di servizi, pignoramenti) che giustificano la costituzione del fondo alla stregua dell'urgenza. Difatti, in presenza di un comprovato pericolo di danno collettivo, la costituzione di un fondo morosità è compatibile con il principio generale di tutela dell'interesse comune e può essere deliberata con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2 c.c.; tuttavia, l'IA, pur registrando il risultato, non è in grado di valutare pienamente il costo-beneficio di tale strategia (costi di nuove assemblee contro i costi della soccombenza totale) né di consigliare proattivamente al legale di parte di produrre tali delibere per ottenere un risultato processuale favorevole. Oltre a ciò, l'IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista La sentenza del Tribunale di Palermo offre uno spunto sull'esigenza pratica di garantire la continuità dei servizi condominiali e prevenire danni comuni mediante strumenti assembleari — come la costituzione di un fondo morosità — che possono richiedere decisioni rapide e, talvolta, rimedi temporanei. Gli attori invocavano la ricevuta rilasciata dal precedente amministratore come prova di avvenuto saldo e, quindi, come strumento che li avrebbe esonerati dalla partecipazione al nuovo fondo. A questo proposito, però, tale ricevuta non distingueva i soggetti in regola dagli altri e la posizione degli attori non era diversa da quella di altri condomini che risultavano in regola; pertanto, non potevano sottrarsi alla contribuzione al fondo straordinario stabilito dall'assemblea, destinato a reperire somme non riscosse a causa della morosità o a far fronte a debiti del condominio connessi a gestione contabile irregolare. Il caso è di eccezionale rilevanza pratica: i debiti verso INPS/INAIL e fornitori espongono il condominio (e i singoli condomini) alle azioni esecutive e, nonostante le contestazioni dei condomini, l'ente di gestione ha scelto la via più rapida per sanare il debito con l'Agenzia delle Entrate, aderendo alla definizione agevolata, una scelta che, pur costosa, minimizza il rischio penale/tributario. Oltre a ciò, il condominio convenuto, di fronte all'impugnazione per vizi formali, ha adottato una strategia di autotutela amministrativa efficace: ha tenuto nuove assemblee per sanare i vizi o ritirare le decisioni, portando all'estinzione parziale del contenzioso. Dunque, l'analisi del provvedimento da parte dell'IA, sebbene efficiente nella sua capacità di estrarre e sintetizzare informazioni, ha rivelato alcune intrinseche criticità e difficoltà che meritano un'argomentazione approfondita, offrendo osservazioni critiche sulle attuali capacità di un'IA nel campo giuridico e, in particolare, nel contesto del mondo condominiale: la costituzione del fondo cassa ordinario e straordinario. Il fondo cassa per la gestione ordinaria La costituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria conservazione e manutenzione dei beni comuni appartiene al potere discrezionale dell'assemblea e non pregiudica né l'interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all'accredito della proporzionale somma, risultando di tutta evidenza che la disponibilità, da parte dell'amministratore, di una pronta liquidità di cassa gli consente di affrontare con maggiore prontezza e tranquillità l'ordinaria gestione del condominio. Pertanto, come sottolineato in giurisprudenza, la costituzione di un fondo cassa da parte dell'assemblea condominiale, ancorché non venga disposto in merito all'impiego dei residui attivi di gestione nell'esercizio di riferimento, non vìola la necessaria dimensione annuale della gestione condominiale, essendo sufficiente che questi possano, anche solo implicitamente, desumersi dal rendiconto, ai fini della loro rilevabilità nei conti individuali dei singoli condòmini e della conseguente riduzione, per compensazione, delle quote di anticipazione dovute dagli stessi condòmini per l'anno successivo (Cass. civ., sez. II, 2 settembre 2022, n. 25900). Il fondo cassa morosità per la gestione straordinaria: criterio della maggioranza In mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità quale espressione dell'autonomia negoziale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente aver luogo secondo i criteri di proporzionalità fissati nell'art. 1123 c.c. e, pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi. Tuttavia, nell'ipotesi di effettiva e improrogabile urgenza di trarre aliunde le somme necessarie, può ritenersi consentita una deliberazione assembleare con la quale, similmente a quanto avviene in un rapporto di mutuo, si tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione d'un fondo cassa ad hoc tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva operante ab externo, alle azioni dei terzi (Trib. Roma 16 maggio 2023, n. 7695; Trib. Roma 29 maggio 2018, n. 10787). È, dunque, legittima l'istituzione di un fondo a maggioranza nell'ipotesi di effettiva e improrogabile urgenza derivante dalla morosità di alcuni condomini e dalla necessità di ripianare i debiti accumulati dai condomini. Tuttavia i giudici hanno chiarito come la ripartizione degli importi da destinare al fondo morosi debba essere necessariamente operata in base ai millesimi e non in modo paritario (App. Catanzaro 24 novembre 2021, n. 1542). Il fondo cassa morosità per la gestione straordinaria: criterio dell'unanimità Secondo altro orientamento, invece, è necessaria la decisione unanime dell'assemblea per ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi, con la costituzione di un apposito fondo (Trib. Messina 16 novembre 2023, n. 2136). Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
