Rimozione della piattaforma elevatrice privata insistente su parti comuni: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
12 Dicembre 2025
Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l'integrazione dell'intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L'obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l'IA, se ben integrata con l'esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all'approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell'applicazione del diritto.
Il caso pratico Nella vicenda in esame (Trib. Napoli 27 novembre 2025, 11063), i condomini avevano chiesto al giudice di annullare le delibere assembleari afferenti l'installazione ex novo di un impianto ascensore condominiale previa rimozione dell'attuale impianto elevatore di proprietà degli attori, per la evidente violazione ex art. 1135 c.c. della proprietà esclusiva di essi attori sull'impianto elevatore, nonché per l'impossibilità giuridica dell'oggetto della delibera assembleare, non rientrando nella competenza dell'assemblea emanare delibere che incidono sui diritti individuali di proprietà esclusiva. La questione giuridica L'assemblea può decidere di rimuovere la piattaforma elevatrice di proprietà esclusiva al fine di installare un nuovo ascensore condominiale? Il ragionamento del magistrato Secondo il giudicante, l'impianto elevatore costruito dagli attori era certamente di loro proprietà ma non costituiva estensione della proprietà immobiliare di costoro. Dunque, le delibere impugnate non incidevano sulla proprietà immobiliare esclusiva degli attori, ma riguardavano un bene mobile di loro proprietà che insisteva su una parte condominiale, sulla quale gli attori non potevano aver acquisito alcun diritto, mentre era il condominio (l'unico soggetto) a poter far valere i princìpi dell'accessione (art. 934 c.c.). Peraltro, gli attori non avevano contestato la delibera adottata all'unanimità degli intervenuti con cui era stata stabilita l'installazione dell'ascensore condominiale; di conseguenza, la stessa era stata voluta dagli stessi attori, così come le successive (aventi lo stesso oggetto), erano state approvate con le maggioranze e, successivamente, ratificate con 590/1000, prima della mediazione degli attori. Quanto agli aspetti tecnici, il giudicante ha ritenuto legittimo il ragionamento in base al quale l'installazione dell'ascensore condominiale avrebbe comportato l'eliminazione della piattaforma elevatrice di proprietà degli attori, ritenuta dalle ditte interpellate dal condominio “inutilizzabile e non più conforme alle normative di sicurezza”. Peraltro, mentre la piattaforma degli attori consentiva la salita di una sola persona, il nuovo l'impianto di ascensore condominiale avrebbe consentito ad almeno quattro persone di salire in contemporanea. Per le ragioni esposte, la domanda è stata rigettata. Dopo aver sottoposto il provvedimento all'IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l'IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. L'intelligenza artificiale, preliminarmente, ha proceduto isolando la questione giuridica fondamentale (qualificazione del bene), poi ha esaminato la compatibilità dell'azione assembleare con le norme sulle innovazioni condominiali e con la tutela dei diritti esclusivi. In particolare, l'IA ha valutato l'incidenza della normativa speciale (l. n. 13/1989) e l'esistenza di una delibera precedente non impugnata come elementi che rafforzavano la posizione del condominio. Pertanto, ha riconosciuto che il nucleo del problema giuridico risiedeva proprio nel bilanciamento tra il diritto all'innovazione condominiale finalizzata all'abbattimento delle barriere architettoniche e la tutela del diritto di proprietà esclusiva del singolo condomino Oltre a ciò, l'IA ha effettuato le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista La sentenza del Tribunale di Napoli verte sull'impugnazione da parte di condomini della delibera assembleare che approva l'installazione di un nuovo ascensore condominiale con rimozione della precedente piattaforma elevatrice di proprietà esclusiva degli attori. Il giudice articola un percorso logico che distingue la tutela della proprietà immobiliare esclusiva dalla protezione dei beni mobili di proprietà privata che insistono su parti comuni, valorizzando la natura mobile dell'impianto elevatore privato e le finalità pubblicistiche e di eliminazione delle barriere architettoniche connesse all'installazione dell'ascensore condominiale. Un punto argomentativo del giudice è la considerazione circa l'inidoneità tecnica della piattaforma privata (in rapporto alle normative di sicurezza) e la sostanziale maggiore funzionalità del nuovo impianto (capacità di trasporto, migliore rispondenza alle esigenze condominiali): tali elementi tecnici hanno giustificato l'intervento come innovazione necessaria e razionale. Nell'analisi in commento, inoltre, l'IA tende a leggere la l. n. 13/1989 come norma abilitante ampia, ma nel rispetto dei limiti: non trasformare parti comuni inservibili, non incidere su diritti esclusivi, mantenere proporzionalità. Il ragionamento dell'IA, pur essendo logicamente ineccepibile e aderente alla struttura motivazionale del Tribunale, rivela la sua intrinseca limitazione nel cogliere le implicazioni sostanziali e pratiche del diritto immobiliare, in particolare in un contesto ad alta sensibilità sociale come quello delle barriere architettoniche. La difficoltà è misurare la “proporzionalità” senza dati tecnici comparativi (dimensioni, ingombri, impatto su percorsi, alternative progettuali). Dunque, l'analisi del provvedimento da parte dell'IA, sebbene efficiente nella sua capacità di estrarre e sintetizzare informazioni, ha rivelato alcune intrinseche criticità e difficoltà che meritano un'argomentazione approfondita, offrendo osservazioni critiche sulle attuali capacità di un'IA nel campo giuridico e, in particolare, nel contesto del mondo condominiale: l'eliminazione della piattaforma elevatrice privata e l'installazione di un nuovo impianto condominiale. L'eliminazione delle barriere architettoniche in condominio L'art. 2, comma 1, l. n. 13/1989 prevede che il condominio possa deliberare sulle innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche, nonché sulla realizzazione di percorsi attrezzati e sull'installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edifici privati. Quanto alle maggioranze, conformemente alla citata normativa, anche i giudici confermano che è legittima la delibera condominiale che approva l'installazione di un ascensore con il quorum semplificato previsto dall'art. 1120, comma 2, n. 2, c.c., in combinato disposto con l'art. 1136, comma 2, c.c., qualora l'opera sia finalizzata all'eliminazione delle barriere architettoniche (Trib. Perugia 21 aprile 2025, n. 505). Pertanto, allorché l'installazione di un ascensore su area comune sia funzionale allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, occorre tenere conto del principio di solidarietà condominiale che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione (Trib. Firenze 27 agosto 2024, n. 2681). L'installazione dell'ascensore da parte del singolo condomino In controversia tra privati, relativa alla realizzazione di opere per l'eliminazione delle barriere architettoniche in un edificio condominiale, ciò che rileva è soltanto la lesione dei diritti soggettivi di proprietà e di condominio regolati dal codice civile, esaurendosi nell'àmbito del rapporto pubblicistico tra la pubblica amministrazione ed il richiedente ogni questione sull'osservanza delle prescrizioni tecniche, di carattere regolamentare, necessarie a garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità del fabbricato. Pertanto, l'installazione di un ascensore o di una piattaforma elevatrice realizzati da uno o da alcuni condomini a proprie spese nelle parti comuni (scale) del fabbricato al fine della eliminazione delle barriere architettoniche, deve valutarsi alla luce dell'art. 1102 c.c. secondo il criterio del pari uso, che conferisce a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 2025, n. 26702). La lesione dei diritti dei singoli condomini Anche per le innovazioni finalizzate a favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche opera il divieto delle innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino; sicché, deve escludersi che l'assemblea condominiale possa, a maggioranza, ledere i diritti dei singoli condomini, sulle porzioni di edificio di proprietà esclusiva. Ne deriva che a maggior ragione sono nulle le delibere che, ancorché adottate a maggioranza al fine indicato, siano lesive dei diritti di altro condomino sulla porzione di sua proprietà esclusiva, indipendentemente da qualsiasi considerazione di eventuali utilità compensative (Cass. civ., sez. II, 25 giugno 1994, n. 6109: fattispecie di installazione di un ascensore volta a favorire le esigenze di un condomino portatore di handicap, che comportava un sensibile deprezzamento dell'unità immobiliare di altro condomino sita a piano terra). Pertanto, la delibera assembleare è nulla se incide sulla proprietà esclusiva di un singolo condomino, determinando un'impossibilità giuridica dell'oggetto della decisione (Trib. Torino 13 gennaio 2025). L'incorporazione di un bene al suolo comune Secondo la Suprema Corte, l'art 934 c.c. detta una regola generale e costituisce norma immediatamente applicabile e destinata a regolare tutte quelle fattispecie in cui l'incorporazione di piantagioni o materiali al suolo non trovi specifica disciplina in diverse disposizioni di legge; tra tali fattispecie rientra certamente il caso in cui il suolo appartenga in comunione a più soggetti ed uno (o alcuni) soltanto di essi abbia realizzato una costruzione sul suolo comune, cosicché, in tal caso, e salvo contrario accordo scritto, tutti i comproprietari del suolo (costruttori e non costruttori) acquistano la proprietà della costruzione, in proporzione alle rispettive quote di proprietà. Inoltre, il consenso alla costruzione dell'opera, manifestato in qualunque forma dal comproprietario non costruttore, impedisce a quest'ultimo di esercitare lo ius tollendi e pretendere la demolizione dell'opera lesiva del suo diritto; pertanto i comproprietari del suolo sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore le spese sostenute per l'edificazione dell'opera, in proporzione alle rispettive quote di proprietà (Cass. civ., sez. un., 16 febbraio 2018, n. 3873). Premesso ciò, in relazione alla fattispecie analizzata e commentata con l'intelligenza artificiale, il giudice campano ha ritenuto che le delibere impugnate non incidessero sulla proprietà immobiliare esclusiva degli attori, ma riguardassero un bene mobile di loro proprietà che insisteva su parte condominiale sulla quale gli attori “non possono aver acquisito alcun diritto, mentre è il condominio che potrebbe far valere i principi dell'accessione”. Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
