Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Regione Marche con la deliberazione del 1° dicembre 2025, n. 1783 (pubblicata nel BUR Marche del 12 dicembre 2025, n. 104), si è occupata della competenza all'accertamento della compatibilità paesaggistica ai sensi dell'art. 36-bis, comma 4, d.P.R. n. 380/2001. La tutela del paesaggio dai potenziali pregiudizi arrecati dall'attività umana ha assunto un rilievo sempre maggiore nell'àmbito della realizzazione di interventi che possano incidere sull'interesse tutelato. Per tale finalità, l'ordinamento giuridico contempla appositi strumenti amministrativi di verifica della compatibilità paesaggistica, la cui importanza è divenuta ancora più centrale nell'attuale momento storico in cui è favorita la transizione verso l'utilizzo di fonti di energia rinnovabile e in cui sono in fase di realizzazione i numerosi obiettivi del PNRR. L'attività di verifica che caratterizza i procedimenti amministrativi in materia assume la fisionomia dell'accertamento preventivo di natura autorizzatoria e, in determinate ipotesi, quella dell'accertamento postumo di compatibilità.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

La competenza secondo il foro del consumatore

Il Tribunale non riteneva fondato il motivo di incompetenza e, per queste ragioni, rigettava l'opposizione proposta dal condominio avverso il decreto ingiuntivo concesso per il pagamento del corrispettivo per la fornitura di energia elettrica. La Suprema Corte, in proposito, ha rilevato che ai fini della competenza ciò che àncora ad un Foro la parte complessa “condominio” non può che essere il luogo ove si concentrano gli interessi di tutti i partecipanti  indistintamente e non quello ove ha residenza o domicilio il suo rappresentante dotato di alcune facoltà specifiche; tale luogo non può che identificarsi con quello ove lo stabile si trova poiché ivi è ravvisabile in concreto il centro degli interessi  di tutti i singoli condomini ed ove avvengono, tra l'altro, le forniture e l'erogazione di tutti servizi. Pertanto, la rilevanza del domicilio dell'amministratore pro tempore si giustifica invece solo per le notifiche e le comunicazioni degli atti processuali, stante in tal caso la necessità di assicurare la certa conoscibilità degli atti da parte del condominio in capo ad un unico soggetto che lo rappresenta. In conclusione, occorre distinguere la competenzasecondo il foro del consumatore e quello del luogo di notificazione al condominio quanto al foro del domicilio (Cass. civ., sez. III, 10 dicembre 2025, n. 32083).

L'integrazione del contradditorio

La società condomina aveva chiesto al giudice di accertare il diritto di comproprietà sul viale comune, ovvero, in subordine, l'esistenza del diritto di passaggio negato dal condominio. A seguito del rigetto della domanda, la ricorrente lamentava la nullità del giudizio e della sentenza di primo grado per l'omessa integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini in assenza del preventivo contraddittorio. Secondo la Suprema Corte, tra le varie argomentazioni, il diritto dell'amministratore "si aggiunge" a quello dei condomini a tutela dei beni dei quali sono comproprietari, insidiati da azioni illegittime di altri condomini o di terzi. Sicché, occorre integrare il contraddittorio nei riguardi di tutti i condomini qualora il convenuto eccepisca la proprietà esclusiva formulando un'apposita domanda riconvenzionale volta ad ampliare il tema del decidere e ad ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato che metta in discussione la comproprietà degli altri soggetti" e che "altrettanto vale allorché vi sia espressa azione in tal senso contro il condominio" (Cass. civ., sez. II, 9 dicembre 2025, n. 32031).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

La posizione di estraneità dei condomini

Gli attori contestavano l'avvenuta estinzione del debito gravante pro quota sul loro dante causa per l'esecuzione dell'appalto per lavori di manutenzione straordinaria approvato dall'assemblea dei condomini, nonché la carenza di legittimazione passiva sostanziale in relazione al credito azionato perché relativo a spese straordinarie deliberate in data antecedente al decreto di trasferimento dell'immobile in loro favore; ciò in quanto l'obbligazione di pagamento incombe sul proprietario al momento della delibera avendo la stessa natura costitutiva della relativa obbligazione. Secondo il giudice, al momento della delibera di approvazione delle spese straordinarie, la qualità di condomino era rivestita dal dante causa escusso e precedente proprietario. Pertanto, la posizione di estraneità che il condomino vantava rispetto al debito aveva natura strettamente personale e privata ed era sostanzialmente estranea alle difese, con l'effetto che essa non poteva essere veicolata attraverso la rappresentanza processuale del suo amministratore. La natura e consistenza della eccezione sollevabile dal condomino, nell'ipotesi considerata, determinava quindi una frattura del rapporto di rappresentanza processuale in capoall'amministratore di condominio, la cui posizione sostanzialeè indifferente rispetto a quella del condomino. Quindi, se la sentenza di condanna ha efficacia e costituisce titolo esecutivo nei confronti dei condomini, sia con riguardo all'esistenza che all'ammontare del credito, per ciò stesso non resta precluso in modo assoluto al singolo il diritto di opporre, in sede di esecuzione, la propria estraneità al debito accertato nei confronti dell'ente condominiale (Trib. Napoli 10 dicembre 2025, n. 11601).

I limiti dell'assemblea

L'attore impugnava la delibera condominiale, assumendo di non aver ricevuto la convocazione, eccependo quali ulteriori vizi dell'assemblea, la nullità della nomina dell'amministratore e l'esclusione della propria proprietà dall'alveo condominiale. Secondo il Tribunale, non è certo un potere dell'assemblea decidere quali siano i soggetti da considerare condòmini e quali siano soggetti estranei. Anche il regolamento condominiale ha valore di semplice contratto tra i condomini e disciplina l'uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese e le norme di comportamento all'interno del condominio; esso, pertanto, non può essere utilizzato come prova della proprietà di un bene nei confronti di terzi. Pertanto, la delibera impugnata è stata dichiarata nulla, in assenza di una decisione sulla contestata esistenza del rapporto condominiale, non demandabile all'assemblea di condominio (Trib. Brescia 11 dicembre 2025, n. 5476).

L'esecuzione degli interventi nello spiazzale condominiale

Con la richiesta cautelare principale, la società ricorrente/condomina chiedeva di essere autorizzata ad eseguire autonomamente gli interventi urgenti al posto del condominio, sia con riferimento al piazzale comune, sia con rifermento alla sua proprietà esclusiva, seppure limitatamente agli interventi di messa in sicurezza. Secondo il giudicante, la domanda cautelare, pur affine a quella tipica regolata dall'art. 1172 c.c., era stata correttamente introdotta ex art. 700 c.p.c. perché l'intento cautelare non era limitato all'esecuzione delle opere sulla proprietà condominiale a fronte del pericolo promanante dalla proprietà condominiale, ma si spingeva oltre, sino al conseguimento dell'autorizzazione ad eseguire gli interventi edili autonomamente, bypassando lo statuto della decisione collegiale, ai sensi e per i futuri effetti restitutori dell'art. 1134 c.c. Nei limiti oggettivi, la domanda seppur ammissibile, era infondata in quanto il condomino è autorizzato soltanto quando sussiste la necessità non procrastinabile dell'intervento e non sia possibile informare preventivamente l'amministratore (escluso nel caso in esame). Quanto agli altri aspetti, secondo il Tribunale, vi erano i presupposti per accogliere la domanda subordinata, previamente qualificata ex art. 688 c.p.c., dovendosi ordinare al condominio di eseguire immediatamente gli interventi edili descritti nel computo metrico predisposto dal CTU nell'ambito del procedimento di ATP sopra indicato. In fase esecutiva, e soltanto allora, il ricorrente potrà, con l'intervento dell'autorità giudiziaria, ottenere, ove necessario, lo stesso risultato preteso con la domanda principale. In definitiva, l'istanza cautelare era finalizzata ordinare al condominio di interrompere il processo di rovina mediante l'esecuzione degli interventi nello spiazzale condominiale (Trib. Palermo 10 dicembre 2025).

Procedimento monitorio in presenza di preventivo di spesa

Parte opponente riteneva che l'importo ingiunto non potesse essere vantato, non essendo dovuto nulla per le quote dei restanti periodi, in quanto non ancora sottoposte ad alcuna approvazione da parte dell'organo condominiale alla data della formulazione della richiesta di ingiunzione. A parere del giudice non era possibile il ricorso da parte dell'amministratore del condominio al procedimento monitorio ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. nei confronti del condomino moroso, in base al preventivo delle spese approvato dall'assemblea, avuto riguardo alla natura eccezionale della norma e del fatto che il decreto ingiuntivo presuppone l'esistenza di una prova scritta del credito proveniente dal debitore, cioè la ricorrenza dell'approvazione del bilancio (preventivo o consuntivo) da parte dell'assemblea. Pertanto, non poteva essere richiesto e concesso un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ex art. 63 disp. att. c.c., in relazioni a tali somme, non essendo stati ancora approvati i consuntivi. Tuttavia, la delibera non era stata impugnata nei termini e, in ciò, il giudicante ha ritenuto una somma minore rispetto a quella indicata nel decreto ingiuntivo (Trib. Nocera Inferiore 9 dicembre 2025, n. 3836).

La limitazione del godimento dell'area in comunione con altri proprietari

La ricorrente, nella qualità di assegnataria del bene immobile, proponeva ricorso ex art. 1168 c.c. chiedendo la reintegrazione nel possesso dell'area (esterna delimitata da un muretto in pietra e da una recinzione in metallo che separavano l'adiacente area verde non pavimentata e incolta in comunione tra i resistenti), nonché la condanna delle controparti al ripristino, a loro cura e spese, dello stato originario del bene in questione al fine di consentirle di esercitare su tale area il potere dalla medesima da sempre esercitato. Secondo il giudice, dall'istruttoria svolta risultava provato che l'eliminazione della recinzione aveva indubbiamente modificato il godimento del bene rispetto a quanto avveniva in precedenza, riducendo in maniera consistente la riservatezza assicurata dalla recinzione. Difatti, l'istruttoria aveva dimostrato lo stato dei luoghi e il libero accesso anche di animali domestici in assenza di recinzione; risultava, pertanto, integrato l'elemento oggettivo dello spoglio che si concretizzava nella privazione anche parziale della relazione preesistente con il bene anche nel senso di rendere meno comodo l'esercizio delle facoltà inerenti al potere esercitato, non richiedendosi invece la sostituzione nel possesso dello spogliato. Risultavano, inoltre, rispettati i requisiti della violenza che notoriamente deve essere letta in termine di condotta arbitraria poiché contraria alla volontà di chi vanta una situazione in fatto sul bene, così come quello della clandestinità, che rinvia all'impossibilità di avere conoscenza dello spoglio nel momento in cui questo viene posto in essere ossia come stato di ignoranza di chi lo subisce. Pertanto, il ricorso è stato accolto (Trib. Terni 8 dicembre 2025).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

La illegittima trasformazione dell'edificio

I ricorrenti contestavano l'ordinanza del Comune con cui era stata ordinata la demolizione delle opere illegittime, trattandosi di aumento di superficie e di volume per cui era necessario il permesso di costruire. Secondo il massimo consesso amministrativo, nel caso di specie, era indubbio che l'intervento realizzato costituisse un ampliamento di volume autonomamente utilizzabile, per cui correttamente il Comune e il giudice di primo grado avevano qualificato le opere realizzate come "nuova costruzione". Quest'ultima, difatti, rappresenta qualunque manufatto che sia fisicamente ancorato al suolo, il cui tratto distintivo e qualificante viene assunto nell'irreversibilità spazio-temporale dell'intervento, suscettibile di sostanziarsi o nella costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati o nell'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma. Nel caso di specie, la finalità di trasformazione dell'intero edificio era del tutto estranea all'intervento, trattandosi di mero ampliamento della volumetria. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (Cons. Stato 9 dicembre 2025, n. 9688).

Riferimenti

Indirizzi e direttive agli enti delegati all'esercizio delle funzioni amministrative in materia di paesaggio, in Burc.Regione.Marche.it, 12 dicembre 2025.