Riforma della disciplina condominiale: prime note di inquadramento sistematico della proposta di legge n. 2692/2025

Introduzione. Il quadro normativo

Dopo l'ultima riforma (l. n. 220/2012), il legislatore è più volte tornato sul tema del condominio - sia pure in modo indiretto e frammentario - lasciando irrisolti alcuni temi strutturali che la prassi quotidiana e l'elaborazione giurisprudenziale hanno progressivamente portato in evidenza.

Gli interventi di cui sopra, per esempio, hanno riguardato:

• il profilo professionale e la formazione periodica degli amministratori condominiali (d.m. n. 140/2014);
• la protezione dei dati personali dei condòmini e la responsabilità dell'amministratore (d.lgs. n. 101/2018, che ha adeguato la normativa nazionale al Regolamento UE 2016/679 GDPR);
• le assemblee condominiali e le maggioranze assembleari, sia pure in un'ottica emergenziale e temporanea finalizzata all'ottenimento di particolari incentivi fiscali come il c.d. Superbonus (d.l. n. 34/2020, poi convertito dalla l. n. 77/2020).
• il procedimento di mediazione e le prerogative dell'amministratore (d.lgs. n. 149/2022, c.d. riforma Cartabia);

La neonata proposta di legge potrebbe definirsi un intervento di straordinaria “manutenzione” normativa come e più dei precedenti, in un settore nel quale la distanza tra il dato legislativo e la realtà applicativa tende ad ampliarsi con particolare rapidità. L'iniziativa parlamentare che oggi muove i suoi primi passi sembra basarsi sulla consapevolezza che la naturale evoluzione della gestione condominiale - sotto il profilo tecnico, economico e organizzativo - ha reso ancora più evidenti alcune criticità strutturali dell'attuale assetto normativo.

Il testo si caratterizza per una struttura relativamente snella, articolata in un numero limitato di disposizioni, ciascuna delle quali mira a incidere su aspetti specifici della gestione condominiale. Non si tratta, dunque, di una riscrittura complessiva della materia, bensì di un intervento selettivo, che ambisce a correggere alcuni squilibri della normativa vigente, intervenendo su figure, procedure e meccanismi di controllo ritenuti centrali.

Già da una lettura d'insieme del testo emerge come l'attenzione si concentri su profili che, negli ultimi anni, hanno costituito terreno fertile per il contenzioso: l'estensione e la delimitazione delle responsabilità dell'amministratore, il livello di trasparenza richiesto nella gestione, la qualità dell'informazione resa ai condòmini e la tenuta procedurale delle decisioni assembleari.

In questo senso, lo studio retrostante dimostra di aver fatto proprio il seguente dato esperienziale: molte controversie non hanno origine da scelte sostanziali errate, quanto piuttosto da carenze organizzative, informative o documentali.

La ratio dell'intervento

Gli estensori della proposta n. 2692/2025 sembrano sapere bene che la precedente riforma, pur avendo rappresentato un passaggio di indubbia importanza e pur avendo introdotto elementi di indubbia innovazione, non ha affatto esaurito le esigenze di riordino della materia condominiale. È noto, del resto, a chi seguì i lavori parlamentari dell'epoca, come talune linee di intervento fossero rimaste incompiute, semplicemente rinviate ad una futura sistematizzazione organica.

In particolare, l'esperienza applicativa di questi ultimi anni ha mostrato come taluni nodi centrali - soprattutto quelli legati alla gestione, al controllo e alla responsabilizzazione dei soggetti coinvolti - siano rimasti affidati a soluzioni parziali e contraddittorie, troppo spesso lasciate all'intervento, non sempre risolutivo o condivisibile, della giurisprudenza. Il ruolo supplente della magistratura, infatti, da un lato ha consentito di fornire risposte operative ma dall'altro ha prodotto un quadro niente affatto uniforme.

L'iniziativa in oggetto interviene, pertanto, in un contesto nel quale la disciplina codicistica appare sì formalmente stabile, ma è in realtà incrinata dal troppo rapido incedere di una prassi sempre più complessa. Può senz'altro affermarsi che la gestione condominiale contemporanea è attraversata da dinamiche che il legislatore del 2012 poteva solo in parte prevedere e che oggi incidono in modo diretto sull'equilibrio del sistema.

Il substrato dell'odierna iniziativa legislativa è dato dalla crescente rilevanza economica delle decisioni condominiali - un esempio per tutti, il più eclatante: le delibere connesse al Superbonus - dall'incremento degli obblighi tecnici, amministrativi e informativi che gravano non solo sugli amministratori, ma anche sui proprietari e dall'ampliamento delle - legittime - aspettative di trasparenza da parte dei condòmini, che rende sempre meno tollerabili prassi opache o scarsamente strutturate.

L'intervento non pare voler rivoluzionare l'impianto attuale - la qual cosa va salutata con favore perché non apporta elementi di discontinuità - quanto piuttosto intende rafforzare e rendere più coerenti alcuni presidi già presenti nell'ordinamento.

Dunque, non vengono introdotti nuovi modelli teorici di gestione, ma probabilmente ci si è proposto di colmare zone d'ombra che, nel tempo, hanno favorito incertezze interpretative e conflittualità.

Linee di tendenza emergenti dalla proposta

Pur rinviando ai necessari approfondimenti, una lettura complessiva della proposta di legge consente di individuare alcune linee di tendenza che la attraversano e ne orientano le scelte.

Un primo profilo riguarda il rafforzamento della dimensione organizzativa della gestione condominiale. Le proposte sembrano muovere dall'idea che il condominio non possa più essere considerato una realtà amministrativa “minima” (quale ne sia la sua dimensione strutturale), bensì un rilevante centro di imputazione di interessi giuridicamente ed economicamente rilevanti, che in quanto tale richiede l'adozione di procedure chiare, tracciabili e verificabili.

In questo senso, l'attenzione del legislatore si concentra su passaggi gestionali che, nella prassi, hanno mostrato maggiore fragilità: per esempio riguardo la completezza e intelligibilità delle informazioni fornite ai condomini, cioè un aspetto che incide direttamente sulla possibilità di partecipare consapevolmente alla vita assembleare e, in ultima analisi, sulla tenuta delle decisioni adottate.

Un secondo asse di intervento riguarda la figura dell'amministratore, intesa non solo come esecutore delle deliberazioni assembleari, ma come soggetto investito di responsabilità crescenti, anche sul piano informativo, documentale e organizzativo. Dal testo emerge l'esigenza di una più netta delimitazione dei doveri e dei controlli, sul presupposto che l'ampliamento delle funzioni debba essere accompagnato da regole altrettanto chiare quanto alle modalità di esercizio.

Infine, si coglie proprio una particolare attenzione ai meccanismi di controllo e di tutela dei condomini, soprattutto con riferimento alla possibilità di accedere alle informazioni rilevanti e di verificare in modo effettivo l'operato dell'amministratore. La proposta così articolata, in definitiva, sembra orientata a ridurre quelle aree di opacità che, nel quotidiano, costituiscono spesso il presupposto di contestazioni e impugnazioni.

Le direttrici sopra richiamate dovrebbero trovare una prima, concreta declinazione proprio sul terreno procedurale e informativo, dove le esigenze di organizzazione, responsabilizzazione e controllo hanno un riflesso immediato sulla qualità della gestione.

Profili procedurali e trasparenza della gestione

Un elemento che emerge con chiarezza dalla lettura è proprio l'attenzione riservata alla struttura procedurale della gestione condominiale, intesa - non come mero insieme di adempimenti formali, bensì - come asse portante della legittimazione delle decisioni.

La proposta legislativa sembra muovere dalla constatazione che una parte rilevante del contenzioso condominiale trovi origine non tanto nel contenuto delle scelte assembleari, quanto nella percezione che possano esservi possibili illegittimità o incompletezze che conducono a determinate scelte.

In questa prospettiva, il testo interviene su alcuni snodi che tuttora hanno mostrato una particolare fragilità: la circolazione delle informazioni, la documentazione delle attività gestionali e la ricostruzione dell'operato dell'amministratore, rectius, la possibilità per i condomini, di analizzarla in modo agevole e coerente.

Il rafforzamento degli obblighi informativi e documentali risponde, quindi, all'esigenza di rendere la gestione non solo formalmente corretta, ma anche comprensibile e verificabile, riducendo così quelle asimmetrie informative che spesso alimentano i conflitti interni.

Un ruolo centrale è attribuito al rendiconto, che nella logica della proposta di legge tende a essere valorizzato come strumento di sintesi dell'intera gestione e non come semplice riepilogo contabile. L'accento posto sulla chiarezza espositiva e sulla presenza di elementi esplicativi, non di mera apparenza, segnala l'intento di voler rafforzare la funzione informativa del documento, poiché la comprensione dei dati economici costituisce un presupposto essenziale per un consenso assembleare effettivamente consapevole.

Tale impostazione, tuttavia, non va recepita in chiave “condomino-centrica”, come se l'operato dell'amministratore fosse rimesso, tout court, alla valutazione libera e talvolta capricciosa degli amministrati; a questo proposito non va dimenticato - anzi lo si dovrebbe evidenziare in modo puntuale - che la gestione condominiale si fonda su regole tecniche e contabili che non possono essere eluse o modificate in base alle possibili, mutevoli, aspettative dei condòmini spesso inconsapevoli delle regole minime che sovrintendono la ragioneria applicata al condominio.

In questo senso, quei meccanismi di controllo previsti nel testo non sono concepiti come strumenti sostitutivi della volontà assembleare ma come presidi che affiancano, senza sostituirla, la dialettica interna razionalizzandola e riconducendola, nei limiti del possibile, in un perimetro di maggiore consapevolezza.

L'introduzione di presidi ulteriori di verifica, specie nei contesti condominiali di maggiori dimensioni, si inserisce in una logica di progressiva strutturazione della gestione, nella quale il controllo non è più affidato esclusivamente alla reazione eventuale del singolo condomino, ma si colloca a monte del possibile conflitto.

Nel complesso, quindi, si intravede un obiettivo di razionalizzazione: ridurre le aree di incertezza e di discrezionalità non governata, rendendo più lineari i passaggi decisionali e più stabile il quadro documentale di riferimento.

Solo in fase applicativa si potrà apprezzare il buon esito dell'idea, cioè il raggiungimento di un equilibrio tra l'esigenza di controllo e quella di evitare appesantimenti organizzativi, che potrebbero risultare incompatibili con le realtà più piccole.

In conclusione

In una fase di prima lettura, ogni valutazione sulle ricadute operative della riforma non solo deve essere formulata con cautela, ma appare decisamente prematura. Il testo si trova all'inizio di un suo possibile percorso, che vedrà anche il confronto con le parti sociali interessate il cui contributo critico potrà arricchire - o modificare in modo significativo- alcune sue parti.

È possibile, tuttavia, ritenere che l'eventuale approvazione della proposta di legge, o almeno delle sue disposizioni più caratterizzanti, potrà incidere in modo sensibile - però, positivo - sulle modalità di svolgimento dell'attività amministrativa. L'attenzione riservata agli aspetti procedurali, informativi e di controllo nel complesso non deve apparire come un attacco frontale agli operatori del settore; una gestione più strutturata e consapevole, capace di ridurre margini di incertezza e conflittualità, si risolve ad essere un vantaggio per quegli amministratori che vogliano comprendere e accettare dinamiche che, prima ancora che nelle norme, si trovano già nei fatti.

È, altresì, prevedibile che tali effetti non si manifestino in modo uniforme. A seconda delle dimensioni e della complessità degli enti condominiali le ricadute della riforma potranno manifestarsi in modo differenziato, imponendo un adeguamento delle prassi gestionali soprattutto nelle realtà più numerose e strutturate; al contrario nei contesti minori l'impatto potrebbe risultare più graduale o circoscritto.

Al tempo stesso, è lecito presumere che un innalzamento degli standard procedurali possa contribuire a ridurre tutto quel contenzioso fondato su vizi formali o su carenze informative.

Numerosi profili restano aperti e non possono essere affrontati in questa sede. In particolare, sarà necessario valutare il coordinamento delle nuove disposizioni con la disciplina codicistica vigente e con gli orientamenti giurisprudenziali consolidati, soprattutto nei punti in cui si vuole intervenire in ambiti già ampiamente elaborati dalla prassi. Ulteriori questioni, infine, potranno riguardare la disciplina transitoria e l'impatto della riforma sui rapporti in corso.

Per gli studiosi e per gli operatori del settore, dunque, vi sarà tempo e modo per un indispensabile approfondimento. La politica, più che fornire risposte immediate, sembra aver posto le condizioni per un confronto basato su un testo definito, nel quale la riflessione dottrinale e l'esperienza applicativa saranno chiamate, ancora una volta, a svolgere un ruolo importante nel dare forma concreta alle scelte del legislatore.