Riforma Gardini: il problema della gestione della morosità in condominio

Introduzione. Il quadro normativo

La discussione sulla recente proposta di legge sul condominio ha assunto una rilevanza crescente nel dibattito pubblico e professionale. Ad oggi, risultano alcune iniziative legislative che incidono, con intensità diversa, sulla disciplina condominiale e, pertanto, per fare chiarezza è necessario una piccola ricognizione delle ultime proposte.

In tema, il disegno di legge n. 222 (Senatore Bergesio presentato il 24 ottobre 2022) e la proposta di legge n. 1449 (Onorevole Bicchielli presentata il 3 ottobre 2023), sono finalizzati all'istituzione del Registro nazionale degli amministratori di condominio allo scopo di introdurre garanzie a tutela sia dei singoli condomini sia della professionalità degli operatori del settore. Difatti, con i documenti in esame, viene ribadito che “chiunque potrebbe esercitare la professione di amministratore di condominio e, quindi gestire denaro altrui, senza alcun controllo in ordine al possesso dei requisiti previsti dalla legge; ciò, si ripercuote negativamente sia sui condomini”.

Invece, a differenza delle precedenti iniziative, la proposta di legge n. 2692 (Onorevole Gardini presentata il 17 dicembre 2025) prende in considerazione le “Modifiche al codice civile e alle disposizioni per la sua attuazione in materia di disciplina delle parti comuni del condominio, nomina e attribuzioni dell'amministratore e del revisore condominiale e attribuzioni dell'assemblea, nonché istituzione dell'elenco nazionale degli amministratori di condominio e dei revisori contabili condominiali”. Da quanto riportato dalla proposta in esame, l'obiettivo consiste nel dettare una disciplina più puntuale delle figure dell'amministratore e del revisore condominiale, oltre che nel rimuovere le perduranti incertezze interpretative che accrescono il numero di contenziosi ingiustificati; sicché, alla stregua di altri Paesi europei, come riportato dal documento in esame, “è giunto il tempo in cui anche in Italia si cominci a riconoscere al condominio la sua più ampia funzione economica, che già interpreta concretamente nella società”.

La proposta non si limita ad incidere sulla figura dell'amministratore, ma interviene in modo organico sulla disciplina delle parti comuni, le attribuzioni dell'assemblea, la nomina e le funzioni dell'amministratore; ulteriori aspetti riguardano il rendiconto e la figura del revisore condominiale e, infine, l'istituzione di un elenco nazionale pubblico ad accesso obbligatorio per amministratori e revisori.

Il problema della morosità in condominio

Tra gli aspetti di particolare importanza, oggetto di discussione, è la nuova formulazione dell'art. 63, comma 2, disp. att. c.c. in tema di morosità dei condomini nei confronti dei terzi.

La presenza formulazione (intesa quale proposta di un tavolo di trattative), nella sua costruzione letterale, da un lato, rappresenta il percorso dell'evoluzione giurisprudenziale in materia, dall'altro, la fotografia di un problema esistente da tempo, ovvero della morosità in condominio; tema “scottante” sin da sùbito oggetto di contestazioni con un effetto mediatico di larga scala, in parte per una lettura approssimativa della norma e, soprattutto, per il mancato approfondimento dietro all'evoluzione della disciplina in esame.

Al di là di ogni visione argomentativa con il presente focus, lo scrivente cercherà di fornire al lettore:

• una ricognizione di un quadro generale con i dovuti approfondimenti della tematica in esame;
• dopo, partendo dalla nuova proposta, ipotizzare una ipotesi di nuova formulazione dell'art. 63, comma 2, disp. att. c.c.

Le obbligazioni condominiali nei confronti dei terzi

Preliminarmente, si osserva che l'obbligazione contrattuale assunta dal condominio è connotata da due profili: l'uno avente ad oggetto l'intero, direttamente e immediatamente eseguibile nei confronti del condominio e l'altro di natura parziaria, suscettibile di esecuzione forzata nei confronti dei singoli condomini in ragione delle loro quote, determinate in forza dei criteri legali o convenzionali di ripartizione.

La natura parziaria della obbligazione è stata affermata in maniera netta dalle Sezioni Unite della Corte di legittimità (Cass. civ., sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148), pronuncia che - con una serie di argomentazioni assai articolate - perviene ad una categorica definizione della obbligazione assunta dall'amministratore in nome e per conto dei condomini. Secondo i giudici, il creditore, conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno, dovendosi costoro ritenere direttamente obbligati nei confronti del terzo per la propria quita millesimale in virtù del contratto stipulato dall'amministratore ed a loro direttamente riferibile.

I creditori del condominio 

Premesso ciò, in tema di obbligazioni parziarie, l'art. 63 disp. att. c.c., nella formulazione introdotta dalla l. n. 220/2012, introduce per la prima volta a livello legislativo la figura dei creditori del condominio e, al comma 2, impone “l'obbligo di preventiva escussione dei condomini morosi”, con ciò tracciando - quanto meno sotto il profilo meramente esecutivo - un diverso e più ampio sbocco per la pretesa del creditore rispetto alle tesi sulla parziarietà della obbligazione delineata dalla giurisprudenza anteriore alla Riforma del 2013.

Per meglio dire, il credito citato dall'art. 63 disp. att. c.c. (commi 1 e 2) non riguarda i creditori personali di uno o più partecipanti, ma i creditori del condominio in quanto tale, avendosi riguardo ai rapporti di gestione di interesse comune. Ogni qual volta l'amministratore contrae un obbligo con un terzo, la responsabilità dei singoli partecipanti per le obbligazioni assunte dal condominio sono governate dal criterio della parziarietà e si interpretano in proporzione delle rispettive quote di proprietà millesimale.

In questi casi il soggetto (destinatario degli effetti contrattuali e processuali) deve essere identificato in forma duplice:

Infatti, se unico è il rapporto contrattuale dal quale scaturisce l'obbligazione del condominio, quest'ultima viceversa è divisibile pro quota ed è quindi suscettibile di esecuzione nei confronti di ciascuno dei soggetti che, collettivamente obbligatisi in forza della rappresentanza conferita all'amministratore, sia rimasto inadempiente. Dall'assunto dell'immediata riferibilità ai singoli condomini degli effetti delle obbligazioni assunte dal condominio (rectius, dal suo amministratore) e della conseguente azionabilità pro quota del credito del terzo nei confronti di ciascun partecipante si deve far discendere, per coerenza, la doverosità della comunicazione dei dati relativi ai condomini morosi in favore dei terzi creditori del condominio venendosi a configurare, siffatto incombente, alla stregua di un vero e proprio obbligo di cooperazione e protezione a tutela di chi, vantando un credito nei riguardi del condominio senza quei dati non sarebbe messo nelle condizioni di realizzare parziariamente il suo credito (Trib. Siracusa 16 ottobre 2024, n. 2103).

Il beneficium excussionis: il debito sussidiario di garanzia del condomino solvente

Dopo aver sottolineato in duplice rapporto nei confronti dei terzi, occorre adesso evidenziare la modalità di esecuzione nei confronti dei singoli condomini.

In sintesi, agli effetti della disciplina dettata dai primi due commi dell'art. 63 disp. att. c.c., deve intendersi:

La lettura sistematica dei primi due commi dell'art. 63, disp. att. c.c. induce a concludere che il creditore, che voglia convenire uno o più dei singoli condomini:

• deve preliminarmente agire nei confronti dei condomini morosi, dei cui dati abbia eventualmente ricevuto comunicazione dall'amministratore;
• la condizione di morosità del condomino convenuto dal creditore deve sussistere, peraltro, non soltanto al momento dell'introduzione del giudizio, incidendo, essa, piuttosto, sul diritto del terzo ad ottenere una sentenza di condanna, sicche' è indispensabile che la stessa permanga nel momento in cui la lite viene decisa;
• sussiste la legittimazione del medesimo creditore ad agire nei confronti dei condomini che siano in regola con i pagamenti, dopo, però, l'escussione degli altri condomini.

L'art. 63, comma 2, disp. att., c.c. configura, pertanto, in capo ai condomini che abbiano regolarmente pagato la loro quota di contribuzione alle spese condominiali, ed in favore del terzo che sia rimasto creditore (per non avergli l'amministratore versato l'importo necessario a soddisfarne le pretese), un'obbligazione sussidiaria ed eventuale, favorita dalbeneficium excussionis, avente ad oggetto non l'intera prestazione imputabile al condominio, quanto unicamente le somme dovute dai morosi (Cass. civ. sez. II, 17 febbraio 2023, n. 5043). Con tale provvedimento, i giudici hanno ribadito che l'art. 63, comma 2, disp. att. c.c. si spiega come fonte di un'obbligazione legale di garanzia, in quanto:

• la posizione del condomino in regola con i pagamenti, chiamato dal creditore a rispondere delle quote dovute dai morosi, dopo la preventiva escussione degli stessi, è, pertanto, assimilabile a quella di un fideiussore, sia pure ex lege;
• il condomino solvente garantisce l'adempimento del contributo imposto al moroso, ovvero un debito altrui, essendo ciascun condomino realmente obbligato (in via primaria verso l'amministratore, e in via indiretta verso il creditore) soltanto per la quota di debito proporzionata al valore della sua porzione, ed invece garante per le quote dei condomini inadempienti.

Di conseguenza, in favore dei condomini in regola coi pagamenti, è previsto:

Il beneficium excussionis: l'operatività della tutela nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti

Quanto all'operatività della tutela nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, occorre sottolineare i diversi passaggi procedimentali.

a) Il titolo esecutivo nei confronti del condominio

La sentenza recante condanna del condominio per un credito vantato da chi abbia contratto con l'amministratore equivale a sentenza di condanna e quindi a titolo esecutivo nei confronti di tutti i condomini. In tal caso, il creditore del condominio, che abbia ottenuto un titolo esecutivo nei confronti di quest'ultimo, e che intenda agire nei confronti dei singoli condomini per recuperare il proprio credito, non è tenuto ad instaurare e coltivare una serie di distinte procedure esecutive contro ciascun singolo condomino per la rispettiva quota di debito (quindi, in talune ipotesi, per importi irrisori), né è onerato della prova della misura della quota millesimale spettante a ciascuno di tali singoli condòmini. L'utilizzabilità del titolo esecutivo formatosi nei confronti del condominio per promuovere l'esecuzione forzata contro i singoli condòmini implica di per sé esclusivamente l'onere, per il creditore procedente, di dimostrare la legittimazione passiva, sul piano esecutivo, dei condòmini aggrediti, e cioè la loro qualità di condomini (Trib. Reggio Calabria 14 aprile 2020, n. 447).

b) La notifica del titolo esecutivo al condominio e al singolo condomino

In caso di titolo esecutivo giudiziale, formatosi nei riguardi dell'ente di gestione ed azionato nei confronti del singolo condomino quale obbligato pro quota, la notifica del precetto al singolo condomino, ex art. 479 c.c., non può prescindere dalla notificazione “preventiva o contestuale” del titolo emesso nei confronti del soggetto collettivo (Cass. civ., sez. III, 27 giugno 2022, n. 20590). Pertanto, il creditore che intenda promuovere un'azione esecutiva nei confronti del singolo condomino, pro quota, sulla base di un titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, deve previamente notificare il titolo in forma esecutiva a tale condomino, al fine di consentirgli lo spontaneo adempimento o le opportune contestazioni circa il proprio status di partecipe al condominio oppure circa la sua responsabilità per quella specifica obbligazione condominiale, pena la nullità del precetto, da denunciare nelle forme e nei termini di cui all'art. 617, comma 1, c.p.c., senza che sia necessario allegare e dimostrare alcun ulteriore pregiudizio, diverso da quello insito nel mancato rispetto della predetta formalità (Cass. civ., sez. III, 27 giugno 2022, n. 20590; Cass. civ., sez. III, 29 settembre 2017, n. 22856; Cass. civ., sez. II, 14 ottobre 2004, n. 20304).

c) La preventiva escussione nei confronti dei condomini morosi

La preventiva escussione richiede, di regola, l'esaurimento effettivo della procedura esecutiva individuale in danno del condomino moroso, prima di potere pretendere l'eventuale residuo insoddisfatto al condomino in regola. Essa comporta non soltanto il dovere del terzo di iniziare le azioni contro il moroso, ma anche di continuarle con diligenza e buona fede; dunque, il creditore del condominio, prima di intraprendere le azioni processuali nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, deve:

In sintesi, l'eccezione del beneficio di escussione:

• rileva se in concreto sussistano beni da sottoporre ad esecuzione al momento della scadenza del credito ma sempre che tale esecuzione sia altresì giuridicamente possibile;
• non rileva in ipotesi giuridicamente impossibili come, ad esempio, in ipotesi di condomino moroso assoggettato a liquidazione giudiziale, evento che per definizione esclude la sussistenza di beni da poter sottoporre ad esecuzione individuale (Cass. civ., sez. un, 16 dicembre 2020, n. 28709).

d) Le opposizioni dei creditori in regola con i pagamenti

Il condomino in regola, convenuto in giudizio dal terzo per il pagamento del restante credito condominiale, può paralizzare, in via di eccezione, l'azione del creditore, con l'opporre utilmente il beneficio della preventiva escussione del patrimonio del condomino moroso, senza dover perciò necessariamente chiamare in causa quest'ultimo. Di tal che, la disposizione sul beneficio d'escussione spettante al condomino in regola coi pagamenti non ha efficacia limitatamente alla fase esecutiva. Deve, quindi, ritenersi che il condomino in regola con i pagamenti, al quale sia intimato precetto da un creditore sulla base del titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, ben può proporre opposizione ex art. 615 c.p.c. per fare valere il beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi, ciò attenendo ad una condizione dell'azione esecutiva nei confronti del condomino non moroso e, quindi, al diritto del creditore di agire esecutivamente ai danni di quest'ultimo (Cass. civ. sez. II, 17 febbraio 2023, n. 5043).

Il pignoramento del conto corrente condominiale

Con l'attuale apparato normativo, il denaro versato nel conto corrente condominiale perde la riferibilità ai singoli condomini e può essere pignorato. Difatti, le somme depositate sul conto corrente del condominio formalmente intestate all'ente di gestione, devono ritenersi sottratte alla disponibilità dei singoli condomini: ad esse viene impresso un vincolo di destinazione (uso nell'interesse comune in base alle determinazioni dell'assemblea condominiale) che elide il legame giuridico con i singoli condomini, i quali, dal momento in cui le somme affluiscono sul conto condominiale, non possono più̀ singolarmente e personalmente disporne e, pertanto, come sottolineato in giurisprudenza, possono essere utilmente pignorate a favore del creditore del condominio.

Premesso ciò, il pignoramento dei conti correnti è altra cosa rispetto all'escussione dei condomini morosi. Difatti, il terzo che vanti un credito nei confronti del condominio può rivolgersi all'autorità giudiziaria per richiedere l'emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti dello stesso come ente di gestione e poi effettuare la notifica dell'atto. In fase esecutiva, il terzo creditore potrà procedere al pignoramento del conto corrente condominiale per soddisfare il suo credito in base all'interpretazione data dalla giurisprudenza di merito (Trib. Cassino 27 maggio 2021, n. 782; Trib. Milano 21 novembre 2017, n. 11878). La natura parziaria dell'obbligazione contratta dall'amministratore per conto dei condomini non limita il diritto di azione del creditore, che può indifferentemente agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini morosi o del condominio, in tal modo conseguendo, in entrambi i casi, un titolo da porre in esecuzione nei confronti dei singoli condomini morosi per la quota di rispettiva competenza, operando la parziarietà come regola di imputazione interna del debito contratto nei riguardi del terzo (Trib. Vicenza 2 novembre 2021, n. 2003).

In alcuni, però, è stato negato il pignoramento. Difatti, secondo alcuni provvedimenti, “se il creditore potesse agire direttamente nei confronti del conto corrente condominiale, senza preliminarmente agire nei confronti dei condomini morosi, risulterebbe svuotata dal di dentro la ratio della norma, il cui obiettivo è proprio quello di fare in modo che, qualora vi siano condomini morosi, debba essere tutelato ogni cespite patrimoniale riferibile ai condomini in regola con i pagamenti” (Trib. Teramo 18 aprile 2019: nella fase del reclamo, il condominio non contestava la sussistenza del credito ma rappresentava che la società creditrice, nella fase esecutiva, aveva omesso di rispettare il beneficium excussionis; in particolare, il condominio reclamato deduceva che, prima di aggredire il patrimonio del condominio, la società avrebbe dovuto aggredire il patrimonio dell'unico condomino moroso indicato dall'amministratore). Il suindicato ragionamento è stato applicato precedentemente anche dal giudice siciliano che ha considerato illegittimo il precetto di pagamento intimato al condominio in violazione del principio della preventiva escussione dei condomini morosi (Trib. Palermo 12 settembre 2018, n. 3862: nel caso di specie, a conclusione di un procedimento contenzioso ordinario, a seguito della notifica della sentenza di condanna, l'amministratore provvedeva ad effettuare la ripartizione delle somme, a corrispondere le quote riscosse ed a comunicare, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., i dati dei condomini morosi nei confronti dei quali poter azionare il titolo esecutivo).

L'illegittimità del pignoramento del conto corrente in presenza dell'autonoma iniziativa contrattuale

Secondo un orientamento della giurisprudenza di merito, è legittima, in quanto espressione dell'autonoma iniziativa contrattuale delle parti, la disposizione inserita in un contratto di appalto di lavori condominiali la quale, mediante una previsione modellata sul disposto dell'art. 63 disp. att. c.c., prescrive che l'appaltatore, prima di procedere al pignoramento del conto corrente condominiale, sia tenuto ad escutere i singoli condomini morosi, richiedendo i nominativi all'amministratore e, solo in caso esito infruttuoso, possa aggredire le somme depositate sul suddetto conto corrente condominiale (Trib. Massa 5 giugno 2024, n. 371). In questa vicenda, la specifica clausola contrattuale, in sintesi, prevedeva che in base all'art. 63 disp. att. c.c., la ditta appaltatrice non poteva in alcun modo agire nei confronti degli obbligati in regola con i versamenti o sul condominio pignorando beni mobili, immobili o conti correnti; in tal caso, la ditta doveva invece chiedere al committente i dati dei morosi in merito ai lavori, ed agire nei loro confronti e, solo dopo l'escussione infruttuosa di tutti i condomini segnalati, il creditore poteva chiedere le somme ancora dovute direttamente al condominio in base alle vigenti leggi, comprovando tutte le azioni intraprese. Dunque, secondo il giudice di Massa, la previsione contenuta nel contratto di appalto non avrebbe determinato alcuna limitazione della responsabilità patrimoniale in ordine alle obbligazioni contrattuali assunte, non escludendovi alcun bene né del condominio, né del singolo condomino. Difatti, in essa si stabiliva solo un particolare modus dell'azione esecutiva derivato dal disposto dell'art. 63 disp. att. c.c.

La clausola di rinuncia alla solidarietà condominiale

Secondo altro provvedimento, se con espressa pattuizione contrattuale, “l'impresa si impegna a rinunciare in solido verso l'intero condominio nel caso in cui taluni condomini facenti parte il condominio stesso, dovessero risultare morosi nei pagamenti dei ratei predisposti dal committente, quest'ultimo a richiesta precisa dell'impresa, comunicherà immediatamente i nominativi condomini morosi”, è perfettamente valida ed efficace in quanto, vertendo in tema di diritti disponibili, è stata sottoscritta ai sensi e per gli effetti del combinato disposto degli artt. 1341 e 1342 c.c. (Trib. Roma 14 giugno 2023, n. 9535: l'impresa che ha rinunciato alla solidarietà condominiale deve in ogni caso convenire in giudizio l'intera compagine, per poi attuare il provvedimento favorevole solo nei confronti dei morosi; sicché, in tal caso, la clausola di rinuncia alla solidarietà condominiale opererebbe solo in fase esecutiva). Invece, secondo il giudice di Napoli, la clausola di rinuncia alla solidarietà condominiale opera anche “in sede di giudizio di cognizione”, per cui (seguendo questa tesi) il creditore non può convenire in giudizio l'intera compagine ma solo i condomini morosi indicati dall'amministratore (Trib. Napoli, 28 giugno 2022, n. 6280: l'esclusione del vincolo di solidarietà non determina la carenza di legittimazione passiva del condominio, e quindi l'inammissibilità della domanda ma al contrario, l'infondatezza della medesima, in quanto avrebbe dovuto essere intrapresa contro i singoli condomini morosi).

Da quanto emerso dai provvedimenti citati, “la regola della solidarietà non è però inderogabile, ben potendo, viceversa, essere superata dalla volontà delle parti, debitore e creditore, che unitamente prevedano la parziarietà (Trib. Nola 3 novembre 2025, n. 2940: la soluzione adottata trova fondamento nell'art. 1294 c.c., secondo cui “i condebitori sono tenuti in solido se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente”; pertanto, ove dal titolo (come nel caso del verbale assembleare recepito dal creditore) risulti una diversa pattuizione - ossia la parziarietà - questa prevale sulla presunzione legale di solidarietà).

In conclusione, in merito alle clausole contrattuali, secondo altri provvedimenti:

• “l'appaltatore può rinunciare ad agire nei confronti del condominio, obbligandosi a perseguire individualmente i soli condomini morosi, dopo averne richiesto e ottenuto l'indicazione dall'amministratore condominiale, donde il difetto di legittimazione passiva del condominio”, viene intesa quale rinuncia dell'appaltatore “al vincolo di solidarietà e del beneficio di escussione”, sicché la concreta esistenza di condomini morosi costituisce imprescindibile presupposto di operatività (Trib. Trani 14 agosto 2025, n. 805: la clausola è subordinata alla presenza di condomini morosi, i cui nominativi vanno indicati a chi agisce per il recupero di quanto gli spetta; in mancanza di morosi, la compagine deve corrispondere all'impresa quanto pattuito originariamente all'interno del contratto di appalto);
• “le obbligazioni di pagamento relative al prezzo di appalto devono ritenersi a carico dei condomini pro quota, non trovando applicazione il principio dell'obbligazione solidale. Pertanto, qualora uno o più condomini non dovessero provvedere al pagamento della quota dovrà da ciascuno di loro, l'impresa appaltatrice dovrà promuovere eventuali azioni giudiziarie per il recupero del credito, esclusivamente nei confronti del condomino inadempiente”, viene intesa nel senso che l'appaltatore ha garantito di non agire in alcun modo nei confronti del condominio, ossia della generalità dei condomini, per il recupero del residuo credito impegnandosi piuttosto ad agire nei soli confronti dei condomini morosi (Trib. Siracusa 16 ottobre 2024 n. 2103);
• “si conviene espressamente che il condominio non risponderà in solido delle morosità dei singoli condomini e, di conseguenza, l'impresa appaltatrice potrà esperire le eventuali azioni legali per i crediti maturati dal presente contratto, come anche quelle per eventuali danni e rivalse, solo ed esclusivamente nei confronti dei condomini che dalla certificazione dell'amministratore condominiale in carica risultassero morosi, sollevando nel contempo gli altri condòmini adempienti da ogni responsabilità", viene intesa nel senso che la clausola non esclude la legittimazione passiva del condominio, che, in quanto parte contrattuale si è impegnato ed ha assunto la responsabilità del pagamento del corrispettivo secondo quanto stabilito dal contratto, bensì attiene al successivo momento della esecuzione del titolo, quando, quando, in caso di morosità di singoli condomini, l'appaltatore agirà in forza del titolo ottenuto nei confronti di questi ultimi (Trib. Cosenza 9 dicembre 2021, n. 2311).

In conclusione 

La “doverosa ricostruzione” nasce, soprattutto, a causa della mancata conoscenza della complessa materia condominiale e, in particolare, dell'annosa questione della gestione della morosità.

Difatti, i professionisti del diritto condominiale sanno che questa previsione (della proposta di legge) non introdurrebbe una novità sostanziale: il denaro depositato sul conto, pur provenendo dai versamenti dei condomini, è nella disponibilità del condominio inteso come centro di imputazione di rapporti giuridici distinto dai suoi componenti, e, come tale, può essere direttamente aggredito dal creditore. Il vero problema di questo articolato aspetto, a parere di chi scrive, resta l'annosa questione (non risolta) della soggettività condominiale e, attualmente, trattasi di “cantiere ancora aperto”. In tema, giova ricordare che le Sezioni Unite hanno ribadito che nonostante gli indici normativi presenti nella l. n. 220/2012, il Legislatore ha respinto la prospettiva di dare al condominio personalità giuridica con conseguenti diritti sui beni comuni (Cass. civ., sez. un., 18 aprile 2019, n. 10934).

Questa osservazione mostra come la ricostruzione dell'istituto del condominio implica una visione spesso complessa che porta a numerose questioni spesso intrigate: così, ad esempio, il tema delle forme di tutela che il creditore del condominio ha a propria disposizione allorché risulti insoddisfatto nelle sue ragioni; quello dell'applicabilità, ai contratti conclusi dall'amministratore, della disciplina consumeristica ovvero ancora; quello dei limiti della cd. rappresentanza processuale reciproca tra amministratore e condomini, ecc. Eppure, la Corte di giustizia dell'Unione europea (sentenza del 2 aprile 2020 in causa C-329/2019) ha chiarito che “anche se una persona giuridica, quale il condominio nel diritto italiano, non rientra nella nozione di consumatore […] , gli Stati Membri possono applicare le disposizioni di tale direttiva a settori che esulano dall'ambito di applicazione della stessa”, lasciando intendere che nell'ordinamento italiano, il condominio ha una propria soggettività diversa da quella dei condomini, dando (purtroppo) per scontata la premessa del condominio quale persona giuridica, in netta contraddizione con l'attuale regolamentazione normativa.

Alla luce delle considerazioni esposte, il problema della soggettività e, di riflesso, l'annosa questione della tutela del creditore e dei singoli condomini, viene avvertita soprattutto quando in maniera espressa, la nuova formulazione prevede che come incipit inziale che “i creditori possono agire sulle somme disponibili sul conto corrente condominiale per l'intero credito vantato e, in via sussidiaria, sui beni dei condomini nella misura della morosità di ciascuno”; con ciò, evidenziando (purtroppo) la realtà del nostro sistema normativo e della giurisprudenza intervenuta sull'annosa questione della pignorabilità.

Dunque, partendo da quest'ultimo dato elaborato dalla proposta n. 2692, alla luce della citata giurisprudenza (di legittimità e di merito), lo scrivente cercherà di “ipotizzare” un'eventuale scrittura alternativa, contemperando gli interessi del creditore, del condominio e dei singoli condomini virtuosi.

Nella sostanza, anche questa formulazione prevede il pignoramento del conto corrente condominiale e il pagamento dei virtuosi, ma solo dopo l'escussione dei condomini morosi. Tuttavia, rappresenta una forzatura del sistema delineato precedentemente in quanto limita (di fatto) il creditore ad agire prima sui condomini morosi tralasciando il conto corrente del principale soggetto (il condominio).

Tentare di aggirare il problema della soggettività, porterebbe ai seguenti vantaggi:

• il previo ottenimento del titolo esecutivo nei confronti del condominio. Con il problema della soggettività, occorre il preliminare titolo che attesti la morosità (ad esempio, il debito di un contratto), dando la possibilità al condominio (l'amministratore) di contestarne, eventualmente, la legittimità; 
• l'obbligo di escussione nei confronti dei condomini morosi. Dunque, il fulcro del problema resta la morosità; sicché, come per l'attuale formulazione introdotta dalla l. n. 220/2012, il creditore dovrà rivolgersi prima ai morosi (e non sul conto corrente condominiale);
• solo dopo l'escussione infruttuosa del patrimonio dei morosi, l'azione potrà essere diretta nei confronti del conto corrente condominiale (indirettamente nei confronti dei virtuosi).  Ad oggi purtroppo, la natura parziaria dell'obbligazione non limita il diritto di azione del creditore che può indifferentemente agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini morosi o del condominio. In quest'ultimo caso, il pignoramento iniziale del conto corrente comporterà il blocco “inevitabile” della gestione condominiale, comportando per l'amministratore il gravoso onere di una serie di attività finalizzate a sanare nell'immediato il debito (per evitare ulteriori problemi al condominio). Difatti, in questa situazione, l'amministratore non potrebbe aiutare il condominio con il transito delle somme su un altro conto corrente (Trib. Napoli 28 febbraio 2025: il fatto che il conto corrente condominiale era stato pignorato e che per tale ragione la gestione dell'attività condominiale rischiava di bloccarsi, non poteva giustificare una condotta vietata in assoluto. Secondo il giudice, per tutelare la compagine condominiale, la società amministratrice avrebbe dovuto promuovere una delibera di ripartizione del debito del condominio tra i condomini, per consentire di liberare il conto corrente comune dal vincolo del pignoramento. In definitiva, la società resistente aveva compiuto una grave irregolarità di gestione e, quindi, è stata revocata). Pertanto, attese le preliminari azioni nei confronti dei morosi, l'amministratore con i virtuosi avrebbe il tempo per convocare le assemblee e gestire il problema con le dovute cautele e, soprattutto, per attenuare anche le successive spese giudiziali dei procedimenti, ponendo in essere le necessarie attività per la gestione del debito. Difatti, dato che il conto corrente non è stato ancora bloccato, i condomini potrebbero costituire un fondo morosità nell'ipotesi di effettiva e improrogabile urgenza derivante dalla morosità di alcuni condomini e dalla necessità di ripianare i debiti accumulati dai condomini (App. Catanzaro 24 novembre 2021, n. 1542). Trattasi, in tal caso, di una deliberazione assembleare con la quale, similmente a quanto avviene in un rapporto di mutuo, si tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione d'un fondo cassa ad hoc tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva operante ab externo, alle azioni dei terzi (Trib. Roma 16 maggio 2023, n. 7695; Trib. Roma 29 maggio 2018, n. 10787);
• solo in estrema ipotesi, la partecipazione dei condomini virtuosi, ai quali, comunque, resta il diritto di regresso contro i morosi).

Se, invece, si persegue sulla rigida posizione della normativa, l'unica strada (attuale) è quella di ricorrere (per ogni singolo rapporto e contratto) all'autonomia contrattuale, la quale, secondo la citata giurisprudenza di merito, legittimerebbe le clausole quali strumenti di tutela per il condominio (conto corrente) e, in via sussidiaria, i condomini virtuosi.

Riferimenti

Tarantino, L'amministratore di condominio, a cura di Celeste-Tarantino-Amendolagine, Milano, 2025, 230;

Chiesi, Responsabilità solidale del condomino non moroso cui venga intimato il pagamento di oneri condominiali, in Ius-Condominioelocazione.it, 8 marzo 2023;

Scarpa, Obbligazioni dei condomini e del condominio nel processo, in Immob. & proprietà, 2022, 239.