Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato, pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che con la l. n. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026), sono entrate definitivamente in vigore le modifiche alla disciplina fiscale delle locazioni brevi. In particolare, all'art. 1, comma 595, primo periodo, della l. n. 178/2020, le parole: “all'anno 2021” sono state sostituite dalle seguenti “all'anno 2026” e le parole “quattro appartamenti” sono sostituite dalle seguenti “due appartamenti”. Pertanto, con le novità in commento, a partire dal terzo immobile scatta l'obbligo di aprire la partita IVA; invece, fino al 31 dicembre 2025 la presunzione di attività imprenditoriale era legata al limite del quinto affitto (in buona sostanza per la locazione breve fino a quattro immobili non era necessario chiedere l'attribuzione della partita IVA).

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

La lottizzazione abusiva realizzata dai precedenti proprietari

Il Tribunale del riesame confermava il decreto con cui il GIP aveva disposto il sequestro preventivo del condominio, essendo stata la misura reale adottata in relazione ai reati di cui agli artt. 44 lett. c) d.P.R. n. 380/2001 e 181 d.lgs. n. 42/2004. Avverso l'ordinanza, il ricorrente, in proprio e quale legale rappresentante della società immobiliare, proponeva ricorso per cassazione rilevando che il reato di lottizzazione abusiva avrebbe dovuto riferirsi all'attività illecita posta in essere dai precedenti proprietari del fabbricato al momento della sua costruzione. Dunque, alcun periculum in mora era ravvisabile nel caso di specie, non potendo il ricorrente rispondere a titolo di concorso nell'originaria lottizzazione abusiva ed essendo l'acquisto del fabbricato lecitamente avvenuto nel 2012, senza che da tale periodo in poi fosse stato realizzato alcun aumento di volumetria e senza alcuna contestazione da parte dal Comune. Secondo la S.C., la contravvenzione di lottizzazione abusiva, in quanto reato a consumazione anticipata, è integrata non solo dall'effettiva trasformazione del territorio, ma da qualsiasi attività che comporti anche il mero pericolo di un'urbanizzazione non prevista o diversa da quella programmata, purché si traduca, come nel caso di specie, in interventi mirati alla realizzazione di opere che, per caratteristiche o dimensioni, pregiudichino la riserva pubblica di programmazione territoriale. Tuttavia, secondo la Corte di Cassazione, i giudici del riesame avevano omesso di pronunciarsi sul requisito del periculum in mora; difatti, non si poteva prescindere né da una disamina complessiva della vicenda illecita, almeno con riferimento al ruolo in essa assunto dagli odierni ricorrenti, né dall'ulteriore considerazione che ogni attività sull'immobile, anche se autorizzata, costituisce pur sempre una ripresa della lottizzazione abusiva. Pertanto, il provvedimento è stato annullato (Cass. pen., sez. III, 7 gennaio 2026, n. 272).

La restituzione della caparra dei contratti preliminari relativi all'acquisto di alcune aree immobiliari

Parte ricorrente impugnava la sentenza, pronunciata a definizione del contenzioso arbitrale, in merito alla restituzione della caparra corrisposta in occasione della conclusione di un contratto avente ad oggetto la cessione dei contratti preliminari relativi all'acquisto di alcune aree immobiliari da destinarsi alla realizzazione di un insediamento abitativo. In particolare, parte ricorrente contestava l'omesso esame di un fatto decisivo per avere il giudice dell'impugnazione ignorato l'estraneità di parte resistente alla clausola compromissoria in quanto mera cessionaria del credito derivante dal contratto contenente la clausola arbitrale. Secondo la S.C., invece, il ricorso era inammissibile, poiché il cessionario di un credito nascente da un contratto, nel quale sia inserita una clausola compromissoria, non subentra nella titolarità del distinto ed autonomo negozio compromissorio e non può, pertanto, invocare detta clausola nei confronti del debitore ceduto; invece, è in facoltà di quest'ultimo avvalersi della clausola compromissoria nei confronti del cessionario, rientrando essa tra le eccezioni opponibili all'originario creditore e atteso che, altrimenti, si vedrebbe privato del diritto di far decidere ad arbitri le controversie sul credito in forza di un accordo tra cedente e cessionario al quale egli è rimasto estraneo. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (Cass. civ., sez. I, 3 gennaio 2026, n. 163).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

La partecipazione alle spese dei condomini nel condominio parziale

Gli attori avevano chiesto di accertare la declaratoria d'invalidità della delibera con cui l'assemblea – convocata fra i soli condomini proprietari di unità immobiliari nei due villini A e B (esclusi i negozi) – aveva  approvato l'esecuzione dei lavori di rifacimento della pavimentazione dei viali condominiali e la conseguente ripartizione della spesa fra quei soli condomini; inoltre, veniva richiesta la futura “inibizione” all'amministratore di ulteriori convocazioni assembleari – aventi ad oggetto parti comuni dell'unico condominio – limitate ai soli condomini proprietari di unità immobiliari nei due villini e non estese anche ai condòmini proprietari di unità immobiliari nelle quattro palazzine. Secondo il giudice, risultava inammissibile la domanda “inibitoria” in ragione della sua totale astrattezza e genericità. Difatti, la perdurante unicità del condominio “generale” non comporta un aprioristico ed assoluto divieto per l'amministratore di convocare eventuali riunioni assembleari ristrette fra i soli condomini interessati alla gestione di beni che siano oggettivamente destinati a servire solo una parte dell'unico o dei diversi fabbricati che compongono il condominio generale. Pertanto, in tema di condominio parziale, i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare (Trib. Roma 7 gennaio 2026, n. 213).

L'approvazione contestuale di plurimi bilanci consuntivi

Gli attori eccepivano la nullità della delibera poiché erano stati approvati contestualmente, in unica soluzione bilanci consuntivi relativi a ben a tre differenti annualità. Secondo il giudice, in un unico contesto di più annualità è possibile approvare più bilanci (rendiconti) in un'unica convocazione assembleare, a patto che ogni bilancio sia presentato e discusso separatamente, riferendosi ciascuno a un singolo esercizio finanziario annuale e non in un unico documento contabile cumulativo per più anni. L'approvazione di un unico bilancio "misto" per più annualità è, invece, illegittima e la delibera è nulla, perché vìola il principio di annualità e trasparenza della gestione. Pertanto, l'amministratore può convocare l'assemblea per approvare bilanci arretrati, purché li presenti in modo chiaro e separato per ogni gestione; diversamente, unificare più annualità in un unico documento contabile vìola l'obbligo di annualità e trasparenza previsto dall'art. 1130 c.c. In conclusione, è stata accolta la domanda limitatamente alla parte relativa all'inserimento delle somme oggetto del decreto ingiuntivo nei bilanci, dichiarandone la nullità parziale (Trib. Taranto 7 gennaio 2026, n. 11).

La ripartizione della spesa del certificato di prevenzione incendi

Secondo gli attori, non proprietari di alcun garage o posto auto nel locale autorimessa, la spesa deliberata del rinnovo del certificato di prevenzione incendi era stata ripartita illegittimamente fra tutti i condomini secondo la tabella generale di proprietà “A” acclusa al regolamento e non – invece – tra i soli proprietari dei box secondo la relativa tabella “box”. Secondo il giudicante, le spese in questione erano specificamente finalizzate all'esecuzione di determinati lavori propedeutici ad ottenere il rinnovo della certificazione antincendio della sola autorimessa. Pertanto, il condominio aveva errato a porre a carico di tutti i condomini e non, invece, a carico dei soli proprietari delle autorimesse, tutte le spese sostenute per l'adeguamento alla normativa antincendio senza distinguere tra le spese che riguardavano la sicurezza dell'intero fabbricato ed i lavori "che riguardavano la messa in sicurezza delle autorimesse nel loro insieme". Del resto, il fatto che le opere poste in essere nei locali garage, oltre ad esplicare una funzione di prevenzione e di sicurezza a favore dei condomini che utilizzano i garage (in quanto costituiscono un ostacolo alla diffusione degli incendi) indirettamente servano anche agli altri condomini, non influisce sul criterio di ripartizione delle spese che l'art. 1123, comma 2, c.c. pone solo a carico di coloro che usano i locali fonte di pericolo. Infine, il regolamento non includeva il locale autorimessa tra i beni comuni a tutti i condomini e, per altro verso, recava un'apposita tabella “box” con relativa attribuzione millesimale inerente ai dieci posti auto ivi numerati. In conclusione, la domanda è stata accolta (Trib. Roma 7 gennaio 2026, n. 199).

L'esclusione della solidarietà e l'azione diretta nei confronti dei condomini morosi

Gli attori proponevano opposizione avverso il decreto ingiuntivo con il quale veniva loro intimato il pagamento in favore dell'impresa a titolo di corrispettivo pro-quota per lavori di manutenzione straordinaria eseguiti presso il condominio. A sostegno dell'opposizione, gli attori deducevano preliminarmente il difetto di legittimazione passiva per violazione del principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali; nel merito, eccepivano l'inesigibilità del credito per mancato collaudo delle opere e la presenza di gravi vizi e difformità sia nelle parti comuni che in quelle di proprietà esclusiva. Secondo il giudice, nel caso di specie, il contratto di appalto prevedeva una deroga espressa, stabilendo che la ditta agiva "solo ed esclusivamente nei confronti dei condomini inadempienti". Tale clausola non configurava un difetto di legittimazione, bensì riguardava il merito della pretesa: la scelta della ditta di agire direttamente contro i singoli proprietari per la quota di rispettiva competenza era conforme al dettato negoziale, il quale aveva inteso "escludere la solidarietà anche in relazione alla fase ex ante", legittimando l'azione diretta verso i morosi senza previo titolo contro il condominio. L'interpretazione letterale, intesa quale operazione ermeneutica finalizzata all'accertamento dell'intenzione dei contraenti sulla base del senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate del contratto, conduceva pertanto ad escludere la permanenza della solidarietà dei condomini nei confronti del soggetto terzo contraente; sicché, tale conclusione era particolarmente significativa in quanto il criterio letterale-formale ne costituisce il principale strumento interpretativo. In conclusione, il giudice accoglie parzialmente l'opposizione solo in relazione agli accertati danni (Trib. Nocera Inferiore 8 gennaio 2026, n. 56).

La delimitazione degli accessi all'edificio condominiale

Erano stati chiusi gli accessi all'edificio condominiale (parcheggi) con delimitazione del piazzale con una rete metallica e, di conseguenza, parte ricorrente aveva promosso, ai sensi dell'art. 1168 c.c., il giudizio chiedendo di essere reintegrata nel possesso del posto auto. Secondo il giudice era incontestabile che tale condotta avesse impedito alla ricorrente di raggiungere il posto auto di sua proprietà; questa considerazione, tuttavia, non bastava per concludere che la resistente avesse commesso una condotta di spoglio violento del possesso. Difatti, in precedenza, il tecnico incaricato aveva reso noto all'amministratore del condominio (e ai condomini) che l'edificio condominiale era affetto da vastissime criticità, segnalando in particolare la non conformità degli impianti alla normativa di settore; la non conformità dell'edifico alla normativa antincendio; la carenza di rituale C.P.I.; la presenza di gravi e risalenti fenomeni di infiltrazione di acqua meteorica che avevano finito per pregiudicare le componenti strutturali dell'edificio. In ciò, l'amministratore del condominio aveva agito sulla scorta di una legittimazione sua propria, interdicendo l'utilizzo degli spazi comuni del parcheggio a tutti i condomini, nonché a terzi che avrebbero potuto introdursi nel parcheggio, privo di sistemi atti ad impedire l'accesso non autorizzato. Dunque, l'amministratore aveva esercitato il potere di compiere “gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio” e il potere di ordinare lavori di manutenzione straordinaria “che rivestano carattere di urgenza”. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (Trib. Vicenza 7 gennaio 2026).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

La rimozione della tettoia costruita senza il titolo edilizio

I ricorrenti presentavano al Comune una segnalazione certificata di inizio attività per la realizzazione di due strutture leggere in legno (tettoie), descritte come prive di fondazioni permanenti, ancorate provvisoriamente al terreno, di altezza inferiore a 3 metri e superficie inferiore a 20 mq ciascuna, prive di opere murarie e di pareti chiuse. Tuttavia, i proprietari confinanti presentavano alcuni esposti al Comune, contestando la conformità delle opere alle norme urbanistiche vigenti e revocando il consenso in precedenza prestato alla loro esecuzione. Secondo il massimo consesso amministrativo, la realizzazione di una tettoia integra un intervento di nuova costruzione ed è, pertanto, subordinata a permesso di costruire ogniqualvolta il manufatto presenti “caratteri di solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio o collegamento fisso a un corpo di fabbrica preesistente, a prescindere dal livello di posa o dalle modalità costruttive adottate. Fuoriescono, invece, da tale regime le sole “tettoie leggere”, strutture prive di autonomia strutturale e funzionale, poste a servizio dell'edificio principale e atte a valorizzarne la fruizione mediante un riparo meramente temporaneo dal sole, dalla pioggia, dal vento e dall'umidità. Premesso ciò, nel caso in esame, le rilevanti dimensioni, le caratteristiche strutturali, la stabilità e il posizionamento dell'opera risultavano del tutto incompatibili con la nozione di “tettoia leggera” e valevano a qualificarla quale innovazione dell'assetto edilizio esistente, per la cui realizzazione era necessario il preventivo rilascio del permesso di costruire. Pertanto, il ricorso è stato rigettato in quanto una tettoia di dimensioni non trascurabili che modifichi l'assetto del territorio e occupi aree e volumi diversi rispetto alla res principalis, indipendentemente dall'eventuale vincolo di servizio o di ornamento nei suoi confronti, non può considerarsi, dal punto di vista urbanistico, una pertinenza e richiede il permesso di costruire (Cons. Stato, sez. II, 5 gennaio 2026, n. 80).

Riferimenti

Bilancio di previsione dello Stato per l'anno finanziario 2026 e bilancio pluriennale per il triennio 2026-2028, in Gazzettaufficiale.it, 30 dicembre 2025.