Chiusura dell'autorimessa condominiale per ragioni di sicurezza: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
16 Gennaio 2026
Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l'integrazione dell'intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L'obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l'IA, se ben integrata con l'esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all'approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell'applicazione del diritto.
Il caso pratico Nella vicenda in esame (Trib. Vicenza 7 gennaio 2026), l'edificio condominiale è un'autorimessa: un fabbricato comprensivo di due piani interrati, nei quali trovano posto numerosi box auto coperti e di un piazzale entro il quale sono presenti ulteriori numerosi posti auto scoperti, tra cui quello della ricorrente. Premesso ciò, in tale condominio, nel mese di gennaio 2025, erano stati chiusi gli accessi all'edificio condominiale con una rete metallica e la posizione di blocchi di cemento all'altezza delle vie di accesso al piazzale e, infine, con la chiusura del retro dello stabile tramite una catena. La predetta chiusura era stata notiziata dall'amministratore, il quale facendo seguito alla delibera del novembre 2024, evidenziava che tale attività si era resa necessaria per motivi di sicurezza. Avverso tale chiusura, parte ricorrente proponeva giudizio ex art. 1168 c.c., chiedendo la reintegra nel possesso del posto auto ed evocando, a tal fine, il precedente amministratore quale autore “materiale” della condotta di spoglio e il condomino indicato quale “autore morale apparente”. Costituendosi in giudizio, il precedente amministratore (in proprio) evidenziava che la decisione di chiudere gli accessi condominiali dell'edificio era stata assunta in via di extrema ratio e per ragioni di sicurezza, in ragione del “degrado strutturale” e delle “criticità gravissime” che affliggevano l'edificio condominiale già noti ai condomini. Invece, il condominio (nella persona del nuovo amministratore) precisava di non aver avuto alcuna responsabilità nello svolgersi del presunto spoglio, dal momento che la chiusura dei varchi di accesso era stata decisa dalla precedente amministrazione, senza alcuna previa delibera assembleare. La questione giuridica La chiusura integrale di un'autorimessa condominiale, disposta unilateralmente dall'amministratore per ragioni di sicurezza strutturale e antincendio, può integrare uno spoglio possessorio ai danni dei condomini proprietari dei posti auto? Il ragionamento del magistrato Con l'interdizione dell'uso degli spazi condominiali, oggettivamente, era stato impedito a “tutti” di raggiungere i posti auto e i box. Invero, a seguito dell'istruttoria di causa, il tecnico incaricato aveva reso noto all'amministratore che l'edificio condominiale era affetto da vastissime criticità, segnalando in particolare la non conformità degli impianti alla normativa di settore; nonché, la non conformità alla normativa antincendio e l'impossibilità di addivenire alla regolarizzazione del C.P.I.; infine, veniva segnalato che la presenza di gravi e risalenti fenomeni di infiltrazione di acqua meteorica avevano pregiudicato le componenti strutturali dell'edificio. In relazione alle predette criticità, l'amministratore stava valutando un vasto e profondo intervento di risanamento strutturale, senza tuttavia riuscire a deliberarne e ad intraprenderne l'effettiva esecuzione. Tale situazione (degrado e stallo decisionale) era conosciuta anche dal condominio; difatti, nell'assemblea del novembre del 2024, pur a fronte della formale comunicazione della prossima chiusura del parcheggio, i condomini, chiamati a deliberare, erano rimasti inerti, riparando dietro un'astensione totalitaria, senza acconsentire alla chiusura e senza nemmeno opporsi ad essa. Pur essendo incontestabile che la chiusura dei varchi di accesso al parcheggio aveva oggettivamente impedito di raggiungere il posto auto di proprietà della ricorrente, secondo il giudice, ciò non bastava per concludere che il precedente amministratore avesse commesso una condotta di spoglio violento del possesso. Per meglio dire, nel caso di specie, l'amministratore agiva non spendendo “il nome” del condominio, ma nella propria veste di amministratore e, dunque, sulla scorta di una legittimazione propria rinveniente nella legge e non in una pretesa autorizzazione dell'assemblea; sicché, in radice, era da escludersi che tale attività fosse mossa dalla volontà di privare solo la ricorrente del possesso del posto auto di sua proprietà. Diversamente da ciò, correttamente, per ragioni di cautela, l'amministratore aveva interdetto l'utilizzo degli spazi comuni del parcheggio per preservare l'incolumità di condomini e terzi. In conclusione, alla luce delle considerazioni innanzi esposte, il Tribunale non ha addebitato alcuna responsabilità all'amministratore, il quale aveva agito in base ai suoi poteri di atti conservativi. Di conseguenza, il ricorso è stato rigettato. Dopo aver sottoposto il provvedimento all'IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l'IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. Ebbene, l'analisi della pronuncia mette l'intelligenza artificiale di fronte a un terreno giuridico particolarmente complesso, nel quale si intrecciano elementi fattuali stratificati, valutazioni tecniche non immediatamente verificabili, margini di discrezionalità gestionale e princìpi di sistema che non si prestano a una lettura meramente algoritmica. La prima, fondamentale difficoltà riscontrata dall'IA riguarda la comprensione della dimensione situazionale del diritto condominiale. Nel caso in esame, il giudice non si limita a verificare se la chiusura dell'autorimessa abbia prodotto una compressione del possesso, dato che l'IA è perfettamente in grado di individuare. Egli valuta, piuttosto, il contesto complessivo: anni di degrado strutturale, reiterate segnalazioni tecniche, inerzia assembleare, assenza di certificazioni antincendio, rischio per l'incolumità dei condomini e dei terzi. Un ulteriore nodo critico riguarda la nozione di animus spoliandi, elemento soggettivo imprescindibile dello spoglio possessorio. Dal punto di vista dell'IA, la privazione del possesso costituisce un dato oggettivo facilmente rilevabile; più problematica è, invece, la ricostruzione dell'intento soggettivo dell'agente, soprattutto quando tale intento non è espresso, ma desunto indirettamente dalle circostanze. Oltre a ciò, l'IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista La sentenza del Tribunale di Vicenza affronta un articolato contenzioso possessorio avente ad oggetto il possesso individuale e i poteri di gestione delle parti comuni. Un ulteriore profilo critico riguarda la valutazione dell'inerzia assembleare: il giudice attribuisce un peso rilevante allo stallo decisionale del condominio, documentato da verbali assembleari caratterizzati da astensioni generalizzate, rinvii e mancate deliberazioni In questo contesto, da una parte, la decisione offre una copertura importante agli amministratori che, in presenza di un quadro tecnico serio, decidano di adottare misure drastiche per la sicurezza; d'altra parte, in contesti di comprovato rischio strutturale, l'azione possessoria è destinata a soccombere qualora l'interferenza con il possesso sia finalizzata alla salvaguardia di beni di rango superiore. Quindi, con tale ragionamento, la soluzione risiede nell'applicazione estensiva degli "atti conservativi" ex art. 1130 c.c., che comprendono anche l'inibizione d'uso se necessaria alla sicurezza. Dunque, l'analisi del provvedimento da parte dell'IA, sebbene efficiente nella sua capacità di estrarre e sintetizzare informazioni, ha rivelato alcune intrinseche criticità e difficoltà che meritano un'argomentazione approfondita, offrendo osservazioni critiche sulle attuali capacità di un'IA nel campo giuridico e, in particolare, nel contesto del mondo condominiale. Gli atti conservativi L'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., prevede che l'amministratore debba “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio”. Invero, l'amministratore ha il potere - dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato (App. Genova 19 aprile 2025, n. 514). Inoltre, nel caso in cui l'amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135, comma 2, c.c., abbia assunto l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall'urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest'ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l'obbligazione è direttamente riferibile al condominio (Trib. Brescia 29 febbraio 2024, n. 684). Pertanto, essendo obbligato senza previa autorizzazione dell'assemblea, le azioni sono a difesa dell'integrità e della sicurezza del bene comune; ove, invece, l'interesse alla tutela esorbiti dalle sue attribuzioni, la legittimazione ad processum dell'amministratore è subordinata all'espressa autorizzazione assembleare (Trib. Potenza 15 aprile 2024, n. 30). L'assenza dell'animus spogliandi In generale, sussiste lo spoglio del possesso laddove la condotta materiale, atta a cagionare una “privazione totale o parziale del possesso, violenta o clandestina”, sia sostenuta dall'animus spoliandi, che non consiste nella sola coscienza e volontà dell'agente di compiere il fatto materiale della privazione del possesso, bensì nella consapevole volontà di sostituirsi al detentore, contro la volontà di questo, nella detenzione totale o parziale e nel godimento del bene. Se, dunque, non vi può essere spoglio rilevante ai sensi e per gli effetti dell'art. 1168 c.c., laddove la condotta di materiale attentato al possesso altrui non sia sostenuta dall'animus spoliandi, va considerato che tale conclusione si impone in ragione del fatto che lo spoglio è un atto illecito e che, come tale, vede tra i propri elementi costituivi quello soggettivo, compendiato dalla predetta, consapevole volontà di privare il possessore del suo rapporto con la cosa ed espresso “secondo le forme del dolo o della colpa, situazioni soggettive invero indefettibili nella struttura complessiva dell'atto illecito” (Cass. civ., sez. II, 31 agosto 2018, n. 21475; Cass. civ., sez. II, 1° luglio 2025, n. 17820). Considerazioni conclusive Alla luce delle considerazioni esposte, con riferimento al provvedimento del Tribunale di Vicenza, la misura cautelativa dell'amministratore, adottata senza delibera per tutelare l'incolumità, non integrava spoglio del posto auto. In particolare, l'amministratore, aveva chiuso il parcheggio in quanto obbligato a compiere tutti gli atti necessari a conservare le parti comuni, anche senza delibera assembleare. Inoltre, la chiusura dell'autorimessa era una conseguenza causata (anche) della scelta dei condomini di non procedere ai lavori. Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
