Locazione ad uso turistico e divieto posto dal regolamento di condominio

Introduzione. Il quadro normativo

Il regolamento, che in via generale rappresenta la legge interna che organizza ed articola la vita di un gruppo sociale, nell'àmbito di edifici appartenenti a diversi soggetti giuridici, i condomini, equivale ad uno statuto che contiene l'insieme delle norme, efficaci nell'orbita dall'Ente, cui si devono attenere i partecipanti alla collettività condominiale. Norme che sono vincolanti non solo per i singoli proprietari, ma anche per i loro eredi o aventi causa. In questo senso, quindi, il regolamento di condominio, quali ne siano l'origine ed il procedimento di formazione, si configura come atto volto ad incidere, con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività, su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico, che si pone come fonte di obblighi e diritti non tanto per la collettività come tale quanto, soprattutto, per i singoli condomini.

La norma che disciplina il regolamento di condominio è costituita dall'art. 1138 c.c. che, nei suoi cinque commi, stabilisce il numero minimo di condòmini per la sua formazione; il contenuto dell'atto; la legittimazione del singolo partecipante alla sua redazione o modifica; la maggioranza assembleare per la sua approvazione, nonché limiti e divieti che non possono da esse essere superati.

Regolamento assembleare e contrattuale

L'obbligo di formazione del regolamento nasce quando l'edificio è costituito da più di dieci condomini. Da segnalare che il termine utilizzato per l'obbligatorietà nella redazione di tale atto (“condomini”) ha sviluppato nel corso degli anni un ampio dibattito in merito alla reale intenzione del legislatore: ovvero se riferirsi alle cosiddette “teste” oppure al numero delle unità immobiliari che costituiscono il condominio. Il dibattito è più di natura dottrinale che giurisprudenziale, considerato che, per quanto risulta, non sussisterebbero pronunce ad hoc. L'interpretazione più coerente anche con il principio stabilito per calcolare il quorum deliberativo per l'approvazione delle delibere assembleari è presumibilmente la prima soluzione, che coincide con la testuale espressione di cui alla norma in questione. Diversamente opinando, si potrebbe ritenere che in un condominio formato da soli due o tre condomini, ma proprietari di unità immobiliari superiori al numero di dieci sarebbe obbligatoria la formazione di un regolamento. 

L'organo deputato per stabilire se dotarsi di un regolamento è l'assemblea e per farlo si deve esprimere con la maggioranza prevista dal comma 2 dell'art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio). Considerato il contenuto di tale atto (norme in merito all'uso delle cose comuni, ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché disposizioni per la tutela del decoro architettonico e per la gestione dell'Ente), nonché la chiamata in causa dell'assemblea quale organo deputato alla sua approvazione, il codice civile riconosce nel regolamento assembleare la forma naturale per dare al condominio un sistema di regole che consentano amministrazione, gestione, obblighi e doveri per una corretta e civile convivenza.

Accanto a questo regolamento, che si definisce anche di “origine interna”, è ancora più efficace quello di “origine esterna”, in quanto predisposto dall'originario unico proprietario (in genere il costruttore) ed accettato dai vari acquirenti nei singoli atti di vendita. Se questo si caratterizza (alla stregua di un regolamento assembleare approvato con l'unanimità dei consensi) come un vero e proprio contratto che, una volta accettato, ha forza di legge tra le parti e le rispettive clausole assumono una valenza assoluta quando vanno ad incidere sui diritti individuali dei condomini. Infatti, è indiscutibile che, mentre i regolamenti assembleari non possono mai menomare i diritti dei condomini, anche nell'esercizio dei rispettivi poteri su beni comuni ed individuali, questo è possibile in presenza di un regolamento contrattuale che trae validità dal consenso degli interessati, purché espresso nella forma richiesta in relazione alla natura di ciascuna limitazione, onere o servitù che si viene ad imporre (Cass. civ., sez. un., 30 dicembre 1999, n. 943).

Quanto, poi, all'impugnativa del regolamento dinanzi all'autorità giudiziaria, come disciplinata dal combinato disposto degli artt. 1138, comma 4, c.c. e 1107 c.c., va evidenziato che l'azione promossa per ottenere la declaratoria della nullità, totale o parziale, del regolamento medesimo è esperibile non da e nei confronti del condominio, carente di legittimazione in ordine ad una siffatta domanda, ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, in una situazione di litisconsorzio necessario, non potendo, altrimenti, risultare utiliter data l'eventuale sentenza di accoglimento (Cass. civ., sez. VI/II, 9 novembre 2020, n. 24957).

Limitazioni all'uso della proprietà esclusiva: il caso dell'esercizio di attività turistica

Una compressione dei diritti personali dei condomini può essere imposta solo da una clausola di un regolamento contrattuale che, nell'interesse comune, sia frutto di un consenso espresso da tutti i partecipanti al condominio oppure, se predisposto da un unico originario proprietario dell'edificio condominiale, sia stata espressamente richiamata nei singoli contratti di compravendita della porzione di proprietà esclusiva del condomino gravato dalla specifica limitazione (Cass. civ., sez. II, 12 maggio 1994, n. 4632).

In termini generali valgono alcuni principi di base:

• le clausole non possono essere modificate a maggioranza, ma richiedono il consenso unanime dei condomini. Diversamente, si realizzerebbe una illegittima invadenza nella sfera privata di un organo, le cui attribuzioni possono essere esercitate solo in relazione alle parti ed ai servizi comuni dell'edificio;
• le limitazioni derivanti dal regolamento contrattuale sono obbligatorie ed hanno carattere di oneri reali, in quanto stabilmente ed oggettivamente preordinate alla migliore utilizzazione collettiva dell'edificio;
• il contenuto restrittivo dei poteri e delle facoltà che i singoli condomini hanno jure proprietatis sulle loro parti esclusive è il più vario ed esteso possibile, comprendendo non solo il divieto di dare all'immobile una o più destinazioni possibili, ma anche quello di preservare l'originaria e normale destinazione per l'utilità dell'intero stabile (Cass. civ., sez. II, 12 maggio 1994, n. 4632).
• la formulazione dei divieti deve essere espressa in modo chiaro, sia mediante una elencazione precisa delle attività vietate sia tramite riferimenti ai pregiudizi che si intendono evitare. Nel primo caso, è sufficiente, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, verificare se la determinazione sia inclusa nell'elenco. Nella seconda ipotesi, è necessario accertare la effettiva capacità della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti cui si volle ovviare. Tale accertamento è demandato al libero apprezzamento del giudice (Cass. civ., sez. II, 15 luglio 1986, n. 4554);
• la trascrizione delle clausole in questione è condizione imprescindibile per la loro operatività nei confronti dei successivi acquirenti dell'immobile a condizione che le stesse siano state accettate nei singoli atti di acquisto.

Uno dei casi più frequenti oggetto di contestazioni da parte dei condomini riguarda il tipo di attività che viene svolta all'interno dell'immobile esclusivo, allorché l'appartamento sia stato affittato ad uso turistico con conseguente ricambio di fruitori che dimorano nell'immobile per brevi o brevissimi periodi di vacanza. Il continuo subentrare di persone può, infatti, determinare un disturbo alla tranquillità quotidiana ed alla sicurezza dei condomini, nonché un uso più intenso delle strutture ed impianti condominiali potrebbe determinare squilibri all'interno della compagine.

Poiché - come detto in precedenza - la formulazione dei divieti che interessano la proprietà esclusiva può avvenire sia elencando solo i pregiudizi che si vuole evitare (lasciandosi così un ampio spazio di interpretazione della clausola regolamentare) sia in modo preciso e dettagliato, si pone il problema se sia configurabile una possibile applicazione dell'interdizione in via analogica a fattispecie non richiamate, ma che si potrebbero avvicinare a quelle indicate.

Dall'approfondita motivazione di una recente sentenza di merito (Trib. Torino 10 marzo 2025, n. 310), emerge che questo non sia possibile allorché il divieto riguardi due fattispecie apparentemente similari, ma diverse per essere le stesse inquadrate in una specifica disciplina legislativa.

In centri urbani caratterizzati anche da un vero e proprio boom di locazioni turistiche (ivi comprese quelle a breve termine), obiettivamente diverse dall'uso che può essere fatto di un immobile ad attività alberghiera o para-alberghiera, occorre porre attenzione al regolamento di condominio che delimita il diritto all'utilizzo della proprietà esclusiva.

Se, infatti, la clausola regolamentare proibisce che i locali siano utilizzati anche ad “albergo e pensione” il divieto non può essere esteso alle locazioni turistiche, considerando le caratteristiche tipiche delle une e delle altre. Ciascuno dei due settori è disciplinato da norme specifiche, che inquadrano la prima nell'ambito di un'attività ricettizia di tipo commerciale, con fornitura sistematica di servizi tipici della stessa, mentre la seconda è praticamente priva di tale carattere anche se, unitamente alla messa a disposizione dell'immobile abitativo, vengono forniti quei servizi (fornitura di biancheria e pulizia dei locali) essenziali in quanto strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo.

In questo senso, si è espressa l'Agenzia delle Entrate (risposta ad interpello n. 278 del 26 agosto 2020), allorché ha affermato che non si esce da questa categoria nel caso in cui il locatore fornisca ulteriori servizi, quali la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata che risultino essere intimamente connessi all'utilizzo dell'immobile. Mentre si esula dalla categoria delle attività turistiche (o degli affitti brevi in quanto non superiori a trenta giorni) quando siano forniti ulteriori servizi che non sono necessariamente connessi con le finalità residenziali dell'immobile (quali: la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione).

Da non dimenticare, poi, che l'art. 53 del Codice del Turismo stabilisce che gli alloggi locati esclusivamente ad uso turistico sono disciplinati dalle disposizioni del Codice civile in tema di locazione, talchè tale qualificazione pone gli stessi al di fuori dell'attività imprenditoriale (albergo, pensione e similari) con evidente inapplicabilità di un eventuale divieto posto dal regolamento di condominio.

In conclusione

Tutto quanto rilevato porta a concludere che una disposizione regolamentare, che sia tanto invasiva da limitare e delimitare il potere del singolo sui beni di sua proprietà, può richiedere un accertamento interpretativo anche del contesto nel quale la stessa clausola è inserita, in considerazione del fatto che tale operazione porta ad individuare quale sia stata la volontà di chi l'abbia redatta. Ma questo non basta perché - come abbiamo visto - potrebbe essere necessario anche valutare il quadro legislativo di riferimento, se esiste, per la fattispecie che il regolamento ha inteso vietare, da porsi in relazione con la situazione di fatto esistente.

Riferimenti

Piselli, Non è generico il divieto di destinare le unità immobiliari a "casa alloggio", in Guida al diritto - Il Sole24Ore, 2025, fasc. 9, 50;

Coppolino, Interpretazione del regolamento condominiale e attività vietate in condominio, in Arch. loc. e cond., 2024, fasc. 5, 399;

Scalettaris, Le clausole del regolamento di condominio che impongono vincoli o divieti di utilizzazione delle parti di proprietà esclusiva, in Arch. loc. e cond., 2023, fasc. 2, 113;

Trotta, Interpretazione del regolamento condominiale: sul vincolo di destinazione, in Giur. it., 2015, fasc. 4, 809;

Carbone, Regolamento condominiale che vieta l'apertura dei locali destinati a bar e circolo, in Giur. it., 2013, fasc. 11, 2213.