Locazioni brevi: la nuova presunzione di imprenditorialità dal 2026

Premessa

La Legge di Bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199) interviene in modo incisivo sulla disciplina fiscale delle locazioni brevi, modificando, tra l'altro, il meccanismo di qualificazione dell'attività ai fini dell'individuazione della soglia oltre la quale il locatore è considerato imprenditore.

La novità di maggiore rilievo è rappresentata dall'abbassamento del limite quantitativo rilevante ai fini della qualificazione dell'attività: il numero massimo di unità immobiliari che possono essere destinate a locazione breve da una persona fisica, senza attrazione nel regime d'impresa, viene ridotto da quattro a due.

A decorrere dal periodo d'imposta 2026, la destinazione alla locazione breve di un numero di immobili superiore a due determina, per espressa previsione legislativa, la qualificazione dell'attività come esercizio d'impresa ai sensi dell'art. 2082 cod. civ., con conseguente esclusione dall'ambito applicativo della disciplina delle locazioni brevi e del relativo regime sostitutivo.

L'intervento normativo si inserisce in un percorso di progressivo irrigidimento del regime agevolato, già oggetto di restrizioni negli anni precedenti, e impone una riflessione sistematica sui confini tra gestione privata del patrimonio immobiliare e attività imprenditoriale.

Il perimetro delle locazioni brevi

La disciplina fiscale delle locazioni brevi è stata introdotta dall'art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50 (convertito con modificazioni dalla L. 21 giugno 2017, n. 96), con l'obiettivo di regolamentare il crescente fenomeno delle locazioni di breve durata a fini turistici e di assoggettarne i relativi proventi a un regime fiscale specifico. Tale intervento normativo ha definito con precisione l'ambito oggettivo della locazione breve, restringendolo ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, con durata non superiore a 30 giorni.

Entro tale limite temporale non sussiste l'obbligo di registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate, con conseguente semplificazione degli adempimenti a carico dei locatori privati.

Oltre ai contratti di locazione in senso proprio, rientrano nel medesimo ambito applicativo anche i contratti di sublocazione di durata non eccedente 30 giorni, nonché i contratti a titolo oneroso eventualmente conclusi dal comodatario dell'immobile, a condizione che siano rispettati i medesimi requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge. Si precisa inoltre che la locazione breve può avere ad oggetto tanto l'intera unità immobiliare quanto singole porzioni della stessa; ne consegue che anche l'affitto di una sola stanza, per un periodo entro il predetto limite temporale, ricade nella disciplina in esame.

Resta fermo, tuttavia, che ai fini di una eventuale presunzione di imprenditorialità in capo al locatore il parametro di riferimento rimarrebbe l'unità immobiliare considerata nel suo complesso (ossia l'appartamento nel suo insieme).

La normativa del 2017 consente, nell'ambito di tali locazioni brevi, la fornitura di taluni servizi accessori strettamente connessi all'alloggio – ad esempio la biancheria da letto e da bagno, le pulizie iniziali e finali, la connessione internet Wi-Fi e l'uso delle utenze domestiche – senza che ciò faccia perdere al contratto la natura di mera locazione.

Viceversa, sono escluse (in quanto sintomatiche di un'attività di tipo para-alberghiero) prestazioni ulteriori quali l'offerta della prima colazione, la fornitura di pasti o servizi analoghi tipici delle strutture ricettive. Qualora il locatore intenda offrire anche tali servizi aggiuntivi, l'attività in questione esula dal perimetro della “locazione breve” ai fini fiscali e assume i connotati di un vero e proprio esercizio ricettivo (come affittacamere, bed & breakfast, ecc.), con un diverso inquadramento tanto sotto il profilo tributario quanto sotto quello amministrativo.

Evoluzione normativa

In origine, il regime fiscale delle locazioni brevi consentiva alle persone fisiche non esercenti attività d'impresa di locare un numero indeterminato di immobili abitativi mediante contratti di breve durata, beneficiando, in sede di dichiarazione dei redditi, dell'opzione per la cedolare secca con aliquota del 21% sui relativi canoni.

Una prima rilevante restrizione è stata introdotta dalla L. 30 dicembre 2020, n. 178 (legge di bilancio 2021), che, con effetto dal periodo d'imposta 2021, ha previsto una limitazione quantitativa all'utilizzo del regime sostitutivo. In particolare, l'art. 1, comma 595, ha fissato una soglia massima di quattro appartamenti destinabili annualmente alla locazione breve, oltre la quale l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale.

Dal quinto immobile locato per brevi periodi, il locatore veniva pertanto qualificato come imprenditore, con conseguente esclusione dall'applicazione della cedolare secca.

Successivamente, vi sono state ulteriori strette.

Ulteriori interventi restrittivi sono stati introdotti negli anni successivi. In particolare, a partire dal biennio 2023-2024, il legislatore ha differenziato le aliquote della cedolare secca applicabili alle locazioni brevi plurime, prevedendo l'aliquota ordinaria del 21% esclusivamente per un immobile (individuato dal contribuente), e l'aliquota maggiorata del 26% per i redditi derivanti dagli ulteriori immobili. Nel quadro normativo vigente fino al 2025, pertanto, un soggetto privato poteva destinare fino a quattro immobili alla locazione breve, applicando la cedolare secca al 21% su un'unità e al 26% sulle restanti; con cinque o più immobili, scattava invece l'obbligo di operare in regime d'impresa.

La riduzione della soglia a due immobili dal 2026

Con l'art. 1, comma 17, della Legge di Bilancio 2026, il legislatore è nuovamente intervenuto sulla presunzione di imprenditorialità, riducendo in modo significativo la soglia quantitativa rilevante. La disposizione modifica il citato art. 1, co. 595, L. n. 178/2020, stabilendo che dal periodo d'imposta 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione a locazione breve di non più di due appartamenti per anno.

Ne consegue che la destinazione alla locazione breve di tre o più appartamenti comporta automaticamente la presunzione di esercizio dell'attività in forma imprenditoriale, ai sensi dell'art. 2082 cod. civ., con esclusione dell'applicabilità della cedolare secca.

Questa novità riduce di fatto del 50% la soglia precedente (da quattro a due immobili): fino al 2025 era consentito al locatore privato concedere in affitto breve fino a quattro unità abitative senza perdere i benefici fiscali del regime agevolato; dal 2026 in poi, già al terzo appartamento locato brevemente scatta ipso iure il trattamento da attività d'impresa.

La presunzione introdotta dal legislatore opera su base esclusivamente oggettiva e non ammette prova contraria: il superamento della soglia di due unità immobiliari è, di per sé, idoneo a determinare l'inquadramento dell'attività in termini imprenditoriali, indipendentemente dalle modalità concrete di svolgimento, dal grado di organizzazione adottato o dall'intento soggettivo del locatore.

La scelta legislativa si colloca nell'ambito di una strategia di razionalizzazione del comparto delle locazioni di breve durata, volta a intercettare quelle forme di gestione che, pur formalmente riconducibili a soggetti privati, presentano caratteristiche dimensionali e operative assimilabili a un'attività economica organizzata.

Conseguenze fiscali della qualificazione come impresa

Il mutato inquadramento giuridico comporta l'assoggettamento della gestione al regime proprio delle attività d'impresa, con l'insorgenza degli ordinari obblighi fiscali, contabili e previdenziali previsti dall'ordinamento per gli operatori economici del settore.

In primo luogo, il locatore sarà tenuto ad aprire una partita IVA e ad iscriversi al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio (generalmente come ditta individuale esercente attività ricettiva extra-alberghiera). Contestualmente andranno individuati i corretti codici ATECO per l'attività: tra quelli suggeriti vi sono il 55.20.42 (Affittacamere per brevi soggiorni, case e appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence) per locazioni a fini turistici entro 12 mesi, oppure il 55.90.00 (Altri alloggi per brevi soggiorni) per locazioni brevi ad altro scopo. L'apertura della posizione IVA comporta anche la scelta del regime fiscale d'impresa da adottare: il contribuente potrà valutare se rientrare nel regime forfetario per le partite IVA minori (se ne ricorrono i requisiti) oppure se operare in regime ordinario semplificato.

La normativa di riferimento

La disciplina della presunzione di imprenditorialità nelle locazioni brevi si fonda sul combinato disposto delle seguenti fonti:

art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50 (definizione e perimetro delle locazioni brevi);

art. 1, comma 595, L. 30 dicembre 2020, n. 178 (introduzione della presunzione legale);

art. 1, comma 17, L. 30 dicembre 2025, n. 199 (riduzione della soglia da quattro a due appartamenti);

art. 2082 cod. civ. (nozione di imprenditore);

artt. 55 TUIR e 4 DPR 633/1972 (qualificazione reddituale e rilevanza IVA).

In conclusione

Il nuovo assetto normativo attribuisce al parametro quantitativo un ruolo determinante nella qualificazione dell'attività, facendo dipendere l'attrazione nel regime d'impresa dal solo superamento del limite di due unità immobiliari destinate alla locazione breve, quale indice normativamente tipizzato di esercizio di un'attività economicamente organizzata. La novella si inserisce in un processo di progressivo affinamento dei criteri di qualificazione fiscale delle attività di locazione di breve durata, volto a delimitare in modo più netto il confine tra gestione patrimoniale privata e attività economicamente organizzata ai sensi dell'art. 2082 cod. civ.

Il nuovo assetto attribuisce alla soglia quantitativa un ruolo centrale nella qualificazione dell'attività, rendendo il superamento del limite di due unità immobiliari elemento sufficiente a determinare l'attrazione della gestione nell'ambito dell'impresa, con conseguente esclusione del regime delle locazioni brevi e della cedolare secca. Ne discende, per i contribuenti interessati, la necessità di valutare preventivamente la struttura e l'estensione della propria attività, nonché di adeguare l'organizzazione e gli adempimenti fiscali, previdenziali e amministrativi al mutato inquadramento giuridico.

Sul piano applicativo, la decorrenza dal 1° gennaio 2026 rende auspicabile l'emanazione di documenti di prassi volti a chiarire i profili operativi più rilevanti, in particolare con riferimento ai criteri di computo degli immobili, al coordinamento con i regimi sostitutivi e agli adempimenti dichiarativi relativi al periodo d'imposta 2026. In tale contesto, l'elaborazione interpretativa della prassi amministrativa, unitamente al contributo della dottrina e ai futuri orientamenti giurisprudenziali, sarà chiamata a precisare i profili applicativi della presunzione introdotta, contribuendo a definirne l'ambito operativo e a risolvere le questioni interpretative suscettibili di emergere nella fase di prima attuazione.