Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Regione Trentino Alto Adige con il provvedimento del 30 dicembre 2025, n. 1173 (pubblicato nel BUR Trentino Alto Adige del 15 gennaio 2026, n. 3) si è occupata dei criteri di adesione al modello risparmio casa. In particolare, il provvedimento modifica la disciplina in relazione ad una specifica ipotesi di presenza di una nuda proprietà nello stesso edificio dell'alloggio oggetto del mutuo e con una precisazione che l'ipotesi di esclusione temporale prevista si riferisce ad atti tra vivi. Inoltre, viene precisato che i fondi per il mutuo risparmio casa devono essere concessi dalla struttura incaricata prima della stipula del contratto di acquisto o del trasferimento della proprietà.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

Le responsabilità dell'errata esecuzione di lavori sul lastrico solare

Dopo alcuni lavori sul lastrico solare, il condominio adiva il Tribunale per il risarcimento dei danni subiti a seguito di infiltrazioni di acqua che assumevano essersi verificate per la cattiva esecuzione dei lavori effettuati dalla ditta. Esperita una consulenza tecnica d'ufficio, il Tribunale adito aveva accolto la domanda, attribuendo la responsabilità dell'occorso alla non corretta esecuzione dell'opera da parte dell'appaltatrice, la quale aveva utilizzato una miscela di cemento inadeguata. Parte convenuta, invece, precisava che la sentenza di primo grado aveva accertato la responsabilità anche dell'altro convenuto solo quale direttore dei lavori, nonostante fosse stato citato anche quale progettista. Secondo la Suprema Corte, su questo punto, le prestazioni del progettista e del direttore dei lavori sono diverse e diversi sono i profili di valutazione dell'adempimento dell'una o dell'altra; il fatto che esse possano sorgere da un unico contratto non incide sull'autonomia dell'una rispetto all'altra, riverberantesi sulla causa petendi - diversa - sottesa all'una o all'altra, con la conseguenza che l'unica azione risarcitoria proposta sul presupposto che il professionista sia inadempiente rispetto ad entrambe le prestazioni non rende irrilevante stabilire se l'inadempimento sia stato effettivamente posto in essere sia in relazione al progetto che alla direzione dei lavori o solo per l'una o l'altra prestazione. Pertanto, il ricorso è stato accolto su questo punto (Cass. civ., sez. II, 12 gennaio 2026, n. 619).

L'accertamento del danno derivante dai manufatti abusivi

Parte ricorrente aveva chiesto la condanna al risarcimento dei danni loro derivati dagli interventi abusivi del resistente eseguiti sull'edificio di comune proprietà. In particolare, si trattava di un manufatto in appoggio alla facciata (una porta-finestra, tre pensiline e una caldaia) che alterava il decoro architettonico dell'edificio con danni estetici e funzionali, oltre che determinare la diminuzione del valore economico. Secondo la Suprema Corte, in presenza di opere realizzate in violazione delle norme sulle distanze legali, il danno risarcibile non è mai in re ipsa, ma la sua esistenza dev'essere allegata e provata dal danneggiato, seppure anche attraverso presunzioni, tenendo conto di fattori e da cui si desume una riduzione di fruibilità della proprietà. In coerenza con tale impostazione, in caso di rimozione delle opere, il rimedio del risarcimento del danno va consentito nei limiti dell'effettività del pregiudizio, vale a dire "tenendo conto della temporaneità della lesione del bene protetto dalle norme non rispettate e non del valore di mercato dell'immobile, diminuito per effetto della detta violazione, poiché tale pregiudizio è suscettibile di eliminazione". Correttamente, pertanto, la Corte territoriale aveva ritenuto che gli odierni ricorrenti non avessero "allegato e dimostrato di aver subìto alcun ulteriore danno economico" (Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 2026, n. 612).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

La partecipazione dei condomini all'assemblea di scioglimento dell'edificio

Secondo gli attori, dalla lettura del verbale dell'assemblea condominiale riguardante lo scioglimento dell'edificio, erano riscontrabili unicamente i numeri complessivi dei millesimi a favore e contrari all'approvazione del rendiconto consuntivo, senza possibilità di identificare con certezza quali condomini avessero votato a favore o con voto contrario, con conseguente annullabilità della delibera. Secondo il giudice, il riferimento all'assemblea investita della questione inerente allo scioglimento non può riguardare la sola assemblea dell'autonomo condominio costituendo, in quanto l'unica assemblea esistente al momento della delibera è quella del condominio (ancora) unitario; in secondo luogo, la decisione riguarda non solo il condominio che intenda separarsi, ma anche l'altro o gli altri condominii che si andranno a costituire a seguito dello scioglimento. Ne consegue l'imprescindibilità della partecipazione anche dei proprietari diversi da quelli del condominio che intenda separarsi (Trib. Roma 13 gennaio 2026, n. 590).

La carenza di legittimazione passiva dell'assegnataria dell'immobile di proprietà dell'ex coniuge 

La condomina proponeva opposizione al decreto ingiuntivo richiesto dal condominio, eccependo la propria carenza di legittimazione passiva per essere mera assegnataria dell'immobile di proprietà dell'ex coniuge, unico soggetto obbligato al versamento degli oneri condominiali. Secondo il giudice, il diritto di godimento della casa familiare spettante al coniuge o al convivente affidatario di figli minori (o convivente con figli maggiorenni non economicamente autosufficienti), in forza di provvedimento giudiziale opponibile anche ai terzi, è tuttavia un diritto personale di godimento sui generis, sicché esso non rileva ai fini della pretesa dell'amministratore condominiale volta a riscuotere i contributi, le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dell'assegnatario della singola unità immobiliare. Pertanto, a parere del giudicante, non vi era dubbio che il condominio avesse errato nell'identificare la coniuge assegnataria quale soggetto obbligato al pagamento afferente alle quote derivanti dal bilancio consuntivo e le spese condominiali inerenti alla casa familiare, oggetto di assegnazione in sede di separazione. Quindi, l'errore compiuto dal Giudice di pace della fase monitoria trovava chiaramente il suo presupposto logico e causale nella indicazione fatta dal soggetto legittimato passivo, a nulla rilevando che fosse stato indicato anche altro soggetto quale debitore (Trib. Avellino 14 gennaio 2026, n. 54).

L'approvazione delle offerte di incarico degli amministratori

Secondo gli attori, l'assemblea deliberava di riconfermare l'amministratore in carica senza procedere all'esame delle proposte presentate da altri candidati. In particolare, nel caso di specie, ritengono gli attori che l'esame in sede di assemblea delle offerte ivi pervenute in buste sigillate – dunque non inviate ex ante con la convocazione – fosse l'unico modo per consentire ai condomini di poterle valutare, di poterne discutere e di potere all'esito scegliere, così esercitando il proprio diritto di voto. Secondo il giudice, nella vicenda, non era ravvisabile alcun inadempimento del condominio ex art. 1218 c.c., norma peraltro non applicabile in sede di condominio di edifici, difettando la natura sinallagmatica delle prestazioni. Né, comunque, poteva ravvisarsi un difetto di informazione o una violazione della procedura prevista dal momento che, sebbene il verbale sinteticamente riportasse come “non esaminate” le quattro proposte cui facevano riferimento gli attori, la maggioranza immediatamente intervenuta sulla riconferma dell'amministratore uscente rendeva superflua la discussione sulle altre, come previsto dalla disciplina seguita in materia di adozione di provvedimenti assembleari. Quanto alla violazione dell'art. 1129, comma 14, c.c., il giudicante ha ritenuto sufficiente l'esistenza di un documento preventivamente inviato da cui risultava il compenso richiesto. Pertanto, la domanda è stata rigettata (Trib. Roma 13 gennaio 2026, n. 570).

La attività preliminari del Superbonus non autorizzate dall'assemblea

Il condominio aveva ricevuto il decreto ingiuntivo avente ad oggetto la somma riguardante i compensi professionali relativi alle attività preliminari e deposito di CILAS nell'ambito del Superbonus 110%. Il condominio, invece, contestava la richiesta e chiedeva l'autorizzazione alla chiamata in causa del precedente amministratore. Secondo il giudice, il deposito della CILAS finalizzata all'accesso al Superbonus 110% non rientra tra le attribuzioni dell'amministratore di condominio, poiché attiene a un incarico professionale che richiede la preventiva autorizzazione dell'assemblea. Si tratta, infatti, di atto di straordinaria amministrazione, per natura e per rilevanza economica, comportando l'assunzione di obbligazioni economiche rilevanti e l'avvio di procedure complesse che esulano dalla "normalità" della gestione condominiale. Nel caso di specie, non risultava la ratifica dell'operato dell'amministratore da parte dell'assemblea e, pertanto, il credito vantato non poteva ritenersi opponibile al condominio (Trib. Modena 13 gennaio 2026, n. 26).

La servitù di passaggio in favore di soggetti estranei al condominio

Con ricorso per denuncia di nuova opera e danno temuto,  i ricorrenti avevano lamentato che l'apertura di un varco e due finestre nel muro di confine tra il magazzino della resistente facente parte del condominio e l'area di proprietà della medesima resistente, sotto il profilo del periculum in mora, poteva determinare un danno ai condomini, consistente nella creazione di una servitù di passaggio, consentendo l'accesso al cortile condominiale non soltanto attraverso il cancello condominiale, ma anche dall'altro immobile di proprietà della resistente, estraneo al condominio. Secondo il giudice, con il richiamo alla disciplina della servitù di passaggio effettuato dal ricorrente, il pericolo di danno paventato era sussistente. Discorso diverso per i lavori consistenti nelle due finestre e per la lamentata eliminazione di intonaco e realizzazione nel detto muro di utenze elettriche ed idriche, non essendo stata neppure dedotto l'aggravamento nell'utilizzo della cosa comune da parte degli altri condomini. Pertanto, in parziale accoglimento della domanda, è stata disposta la sospensione dei lavori limitatamente alla sola realizzazione della porta che collega gli immobili, disponendo il ripristino dello stato quo ante limitatamente ad essa (Trib. Benevento 15 gennaio 2026).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

L'accertamento della realizzazione e consistenza originaria dell'immobile abusivo

Parte ricorrente impugnava l'ordinanza con cui il Comune aveva dichiarato le opere realizzate abusive (due corpi posti nell'area di pertinenza retrostante all'immobile) e, di conseguenza, ne aveva ordinato la rimozione.  Invero, secondo il Comune, l'immobile era stato realizzato nel 2007, epoca in cui per camuffarne la realizzazione abusiva sarebbe stata richiesta e ottenuta un'autorizzazione all'esecuzione di opere di manutenzione. In particolare, l'inesistenza fino all'anno 2007 era stata comprovata da foto storiche tratte da Google Earth, le quali avrebbero permesso di constatare l'assenza del manufatto in epoca precedente. Secondo il giudice amministrativo, grava sul privato l'onere di provare la data di realizzazione e la consistenza originaria dell'immobile abusivo, in quanto solo l'interessato può fornire inconfutabili atti, documenti ed elementi probatori che possano radicare la ragionevole certezza dell'epoca. Tuttavia, proprio il criterio della vicinanza della prova conduce ad un temperamento del rigoroso onere probatorio “secondo ragionevolezza” nei casi in cui il privato, da un lato, porti a sostegno della propria tesi sulla realizzazione dell'intervento prima di una certa data elementi rilevanti (ad esempio, aerofotogrammetrie, dichiarazioni sostitutive o certificazioni attestanti fatti o circostanze rilevanti) e, dall'altro, la pubblica amministrazione non analizzi debitamente tali elementi. Orbene, nel caso di specie, a fronte dei plurimi indizi prodotti dal ricorrente, l'amministrazione comunale avrebbe dovuto comunque farne oggetto di specifica valutazione e verifica e darne conto nel provvedimento di demolizione. Pertanto, il ricorso è stato accolto (TAR Sicilia 12 gennaio 2026, n. 77).

Riferimenti

Criteri di adesione al modello risparmio casa, in Bollettino.Regione.Taa.it, 15 gennaio 2026.