Aperture abusive nel muro di cinta condominiale: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
23 Gennaio 2026
L'approccio sistematico Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l'integrazione dell'intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L'obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l'IA, se ben integrata con l'esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all'approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell'applicazione del diritto.
Il caso pratico Nella vicenda in esame (Trib. Benevento 15 gennaio 2026), con ricorso per denuncia di nuova opera e danno temuto, alcuni condomini chiedevano al giudice di ottenere la sospensione delle opere in corso sull'immobile di proprietà del resistente e, in via subordinata, di autorizzare il medesimo alla continuazione dei lavori solo previa adozione delle tutele idonee ad evitare qualsivoglia pericolo in danno degli immobili dei ricorrenti. In particolare, parte resistente aveva iniziato dei lavori di tracciatura, puntellatura con tubolari finalizzati alla imminente apertura di un varco, con lo scopo di mettere in collegamento l'immobile (deposito), adiacente e separato dal muro perimetrale di confine, con altra sua proprietà non ricadente nel condominio. Secondo il ricorrente, l'apertura del varco avrebbe consentito una servitù di passaggio attiva, in favore della stessa parte resistente in danno dei condomini, non autorizzata; invero, la creazione dell'apertura avrebbe messo in comunicazione un locale, ricadente nel condominio, con altre unità immobiliari adiacenti, sempre di proprietà della resistente, ma completamente estranee al condominio. La questione giuridica L'apertura di una porta nel muro di cinta condominiale, finalizzata a collegare un'unità immobiliare facente parte del condominio con un fondo estraneo, integra un uso illegittimo della cosa comune tale da giustificare la tutela cautelare per danno temuto? Il ragionamento del magistrato La natura condominiale del muro di cinta, oltre ad essere espressamente riconosciuta dalla legge, era rimarcata dal regolamento condominiale. Invero, a seguito dell'istruttoria di causa era emersa la creazione da parte del resistente di condotti di scarico delle acque del bagno e l'intonacatura eseguite sul muro perimetrale comune, con conseguente creazione di una servitù di scarico di acque e di veduta; dunque, tutti interventi che ricadevano sulle parti comuni. Difatti, nella specie, era stato qualificato come parte comune il muro che separava il locale deposito censito con la particella X (facente parte del condominio di cui è causa e di proprietà della resistente) dall'area censita Y, muro su cui la resistente aveva previsto la realizzazione di due finestre ed una porta. Premesso ciò, i ricorrenti lamentavano che l'apertura di un varco e due finestre nel muro di confinetra il magazzino della resistente facente par del condominio e l'area di proprietà della medesima resistente, sotto il profilo del periculum in mora, poteva determinare un danno ai condomini consistente nella creazione di una servitù di passaggio, consentendo l'accesso al cortile condominiale non soltanto attraverso il cancello condominiale, ma anche dall'altro immobile di proprietà della resistente, estraneo al condominio, attraverso la detta nuova apertura realizzata nel muro di cinta; inoltre, un pericolo di compromissione della staticità degli altri immobili facenti parte del costruiti in aderenza al magazzino della resistente. A parere del giudice, in ordine al pericolo paventato, era improprio il richiamo alle norme in materia di servitù di passaggio, dovendo piuttosto farsi riferimento alla disciplina di cui all'art. 1102 c.c. (la creazione di una nuova via di accesso al cortile comune); tuttavia, pur considerandosi improprio il richiamo alla disciplina della servitù di passaggio effettuato dal ricorrente, il pericolo di danno paventato era comunque sussistente. Discorso diverso per i lavori consistenti nelle due finestre e per la lamentata eliminazione di intonaco e realizzazione nel detto muro di utenze elettriche ed idriche, non essendone stata neppure dedotto l'aggravamento nell'utilizzo della cosa comune da parte degli altri condomini. Neppure risultavano provati i pericoli alla staticità del muro di cinta, o agli altri edifici facenti parte del condominio realizzati in aderenza all'immobile della resistente. In conclusione, in parziale accoglimento della domanda, è stata disposta la sospensione dei lavori limitatamente alla sola realizzazione della porta che collegava i diversi immobili, disponendo il ripristino dello stato quo ante limitatamente ad essa. L'utilizzo dell'IA Dopo aver sottoposto il provvedimento all'IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l'IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. L'IA fatica a pesare correttamente la "sommaria cognizione" tipica della fase cautelare, difatti, tende a cercare una soluzione definitiva di "merito" laddove, invece, il giudice si limita a valutare ilfumuse il periculum. Inoltre, l'IA potrebbe non cogliere immediatamente la rilevanza della data della modifica del regolamento condominiale rispetto all'inizio dei lavori, che è fondamentale per stabilire l'opponibilità dei vincoli. Premesso ciò, l'IA tende a scomporre il problema in tre sotto-questioni:
Oltre a ciò, l'IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista La sentenza del Tribunale di Benevento affronta un articolato contenzioso originato da un ricorso cautelare, con cui più condomini avevano chiesto di ordinare la sospensione dei lavori intrapresi da una condomina su un immobile adibito a deposito, facente parte di un complesso immobiliare con area e accesso comuni.L'intervento contestato consisteva, in particolare, nell'apertura di un varco e di finestre in un muro perimetrale di confine, con l'obiettivo di collegare il deposito, ricadente nel perimetro condominiale, con un'altra proprietà esclusiva della resistente, estranea al condominio. Il Tribunale reputa improprio il richiamo alla disciplina delle servitù: l'attenzione viene spostata sull'art. 1102 c.c. che consente al condomino di servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso. In ciò, l'apertura di una porta nel muro di cinta, creando una nuova via di accesso al cortile condominiale da un fondo estraneo, è stata ritenuta idonea a incidere negativamente sull'uso del bene comune, poiché alterava il regime degli accessi e ampliava in modo significativo la platea dei soggetti potenzialmente legittimati a transitare sull'area comune. L'ordinanza in commento si inserisce in un filone giurisprudenziale ormai consolidato, che tende a valorizzare l'art. 1102 c.c. quale clausola generale di bilanciamento tra interessi contrapposti in àmbito condominiale. In particolare, la decisione conferma che l'apertura di varchi nel muro di cinta non può essere valutata in astratto, ma richiede una verifica concreta dell'impatto sull'uso della cosa comune. Sul piano pratico, il provvedimento suggerisce agli operatori del diritto l'opportunità di impostare le azioni cautelari non tanto sul terreno, spesso scivoloso, delle servitù, quanto su quello, più duttile, dell'uso illecito della cosa comune. Ciò consente di superare le difficoltà probatorie legate alla dimostrazione di una servitù e di concentrare l'attenzione sul pregiudizio funzionale arrecato alla collettività condominiale. Dunque, l'analisi del provvedimento da parte dell'IA, sebbene efficiente nella sua capacità di estrarre e sintetizzare informazioni, ha rivelato alcune intrinseche criticità e difficoltà che meritano un'argomentazione approfondita, offrendo osservazioni critiche sulle attuali capacità di un'IA nel campo giuridico e, in particolare, nel contesto del mondo condominiale. I muri perimetrali Sono considerati condominiali i muri perimetrali che delimitano il fabbricato, lo racchiudono e lo sostengono, indipendentemente dal fatto che siano o meno a confine con le proprietà esclusive. Sono di proprietà comune pure i muri che sorgono sopra il suolo condominiale, le cui pareti rappresentano la prosecuzione del muro perimetrale dell'edificio. Infine, sono considerati condominiali anche i muri maestri che delimitano le chiostrine, anche se questi spazi sono attribuiti in proprietà esclusiva a uno o più condomini. Premesso ciò, in materia, i giudici hanno sottolineato che qualora il giudice verifichi che l'uso della cosa comune sia avvenuto nell'esercizio dei poteri e nel rispetto dei limiti stabiliti dall'art. 1102 c.c. a tutela degli altri comproprietari, deve ritenersi legittima l'opera realizzata senza il rispetto delle norme sulle distanze tra proprietà contigue, applicabili, di regola, anche in ambito condominiale, purché la relativa osservanza sia compatibile con la particolare struttura dell'edificio condominiale (Cass. civ., sez. II, 19 aprile 2023, n. 10477). I muri divisori Il muro nel quale sono state realizzate aperture per consentire l'accesso ad altro locale costituisce muro "divisorio" di due edifici adiacenti, costituenti ciascuno un autonomo condominio, ma ricompresi in un unico fabbricato. Tale muro "divisorio", nella mezzeria del quale corre il confine dei due edifici è da ritenersi in situazione di comunione estesa a tutti i condomini partecipanti ai due plessi condominiali, proprio in ragione della funzione unitariamente assolta, con la sua struttura, per la perimetrazione dei due adiacenti edifici. Ne consegue la configurazione di una situazione di "supercondominio" ex art. 1117-bis c.c., in quanto più edifici hanno in comune uno dei beni ricompresi nella c.d. presunzione di condominio (App. Roma 10 dicembre 2024, n. 7764). Il principio secondo cui l'utilizzazione di parti comuni ed anche di muri divisori dell'edificio condominiale per la realizzazione di impianti al servizio esclusivo dell'appartamento del singolo condomino esige il rispetto sia dell'art. 1102 c.c. sia delle norme del codice civile sulle distanze, per evitare la violazione dei diritti degli altri condomini sugli immobili di loro esclusiva proprietà, ma non è applicabile solo nell'ipotesi di installazione degli impianti indispensabili per una effettiva abitabilità dell'appartamento secondo l'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini e le moderne concezioni in tema di igiene (App. Bari 6 ottobre 2005, n. 946). Le aperture illegittime nel muro condominiale È illegittima l'apertura di un varco praticata da un condomino nel muro dell'edificio condominiale, al fine di mettere in comunicazione l'appartamento di sua proprietà esclusiva con l'andito di una scala destinata a servire un'altra parte di fabbricato, comportando tale utilizzazione l'imposizione sul bene di un peso che dà luogo ad una servitù in favore di una unità immobiliare esterna alla limitata contitolarità di esso, con conseguente alterazione della destinazione di cosa comune (Cass. civ., sez. VI, 22 novembre 2021, n. 35955: principio affermato in una controversia proposta da un condominio, avente un'unica entrata e due scale, nei confronti di un condomino che aveva aperto un varco sul pianerottolo della scala che non serviva l'appartamento di sua proprietà). In particolare, il varco, sul muro di cinta di un condominio, che consente l'esercizio della servitù di passaggio su un bene di proprietà di terzi, costituisce un bene comune finché un diritto di servitù è riconosciuto. Se la servitù è negata, il varco non è più un bene comune sul quale esercitare le facoltà inerenti al diritto dominicale, ma diventa ostacolo all'esercizio del diritto del terzo che è, pertanto, legittimato a pretenderne la eliminazione (Cass. civ., sez. II, 4 maggio 2005, n. 9206). Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
