Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, la Regione Friuli Venezia Giulia con il provvedimento del 19 gennaio 2026, n. 3 (pubblicato nel BUR Friuli Venezia Giulia del 23 gennaio 2026, n. 3) si è occupata della concessione di contributi per l'efficientamento energetico degli edifici. Trattasi di progetti riguardanti la realizzazione di interventi di risparmio energetico e, in particolare, della realizzazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili e delle relative opere connesse e delle infrastrutture indispensabili alla costruzione e all'esercizio degli impianti stessi destinati all'autoconsumo.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

L'omesso riversamento dell'imposta di soggiorno

I giudici hanno esaminato un contenzioso avente ad oggetto il mancato versamento al Comune dell'imposta di soggiorno pagata dai clienti della struttura alberghiera. Secondo la Suprema Corte, il responsabile d'imposta è persona estranea al presupposto impositivo, il quale concerne invece unicamente l'ospite, e la sua responsabilità è insita nel ruolo di garanzia a lui assegnato ex lege nel rafforzamento della pretesa dell'amministrazione finanziaria e della sua satisfattività. Invece, l'affiancamento della responsabilità del responsabile d'imposta a quella dell'effettivo contribuente genera una forma di solidarietà passiva che muove da una relazione non paritetica, ma secondaria o dipendente rispetto a quella del soggetto passivo dell'imposta, tale da legittimare l'esercizio, nei confronti di quest'ultimo, del diritto di rivalsa per l'intero ammontare di quanto pagato. L'obbligazione che grava sul responsabile d'imposta, in quanto solidale "dipendente", partecipa della stessa natura tributaria dell'obbligo che fa carico al soggetto passivo d'imposta, nel caso di specie gli ospiti della struttura ricettiva (Cass. civ., sez. un., 23 gennaio 2026, n. 1527).

La validità del verbale assembleare

Parte ricorrente impugnava la delibera con la quale il condominio aveva deciso di assegnare lavori di ristrutturazione del fabbricato condominiale, contestando che non era stato raggiunto il quorum deliberativo necessario, in quanto il voto doveva essere equiparato ad una astensione. Secondo la Suprema Corte, non è annullabile la deliberazione il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, cionondimeno contenga l'elenco di tutti i condomini presenti, con i relativi millesimi e rechi, altresì, l'indicazione nominativa di quelli che si sono astenuti e di quelli che hanno votato contro, nonché del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, consentendo tali dati di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta ha superato il quorum richiesto dall'art. 1136 c.c. Pertanto, il verbale dell'assemblea di condominio, ai fini della verifica dei quorum prescritti dall'art. 1136 c.c., rimane comunque valido ove, pur riportando l'indicazione nominativa dei soli partecipanti astenuti o che abbiano votato contro, consenta di stabilire per differenza coloro che hanno votato a favore (Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2026, n. 1108).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

Il frazionamento di immobili in condominio

Parte attrice precisava che a seguito del frazionamento di immobili, ricavava box, posto moto e posto auto provvedendo alla loro successiva alienazione. Con delibera, l'assemblea dei condomini proprietari dei box, all'unanimità, deliberava la costituzione del condominio, nominando un amministratore che, nel contempo, provvedeva a richiedere e ottenere l'attribuzione del codice fiscale. A questo proposito, parte attrice lamentava di non essere stata ritualmente convocata all'assemblea e di aver appreso solo telefonicamente che in detta riunione erano stati approvati i bilanci. Secondo il giudice, nella specie, non vi era alcuna necessità di alcun “atto costitutivo” da parte dei condomini, del costruttore né tantomeno da parte dell'amministrazione condominiale o per pronuncia giudiziale. Del pari, una volta avvenuta la costituzione del condominio, ipso iure et facto, un eventuale e successivo frazionamento di immobile in proprietà esclusiva ricompreso nel condominio non determina la creazione di altro condominio. Quindi, nel caso di specie, il condominio nascente, come affermato dallo stesso attore, a seguito di frazionamento di immobili appartenenti in origine ad un unico proprietario, poi frazionati e venduti, nonché poi “costituito” a seguito di delibera assembleare adottata dai singoli proprietari/acquirenti degli originari due immobili, non poteva autodefinirsi nei termini poc'anzi individuati, rimanendo le singole proprietà frazionate pur sempre ricomprese nel condominio inziale. Pertanto, la domanda è stata rigettata (Trib. Roma 23 gennaio 2026, n. 1112).

L'obbligo dell'appaltatore di attivarsi nei confronti dei singoli condomini morosi

Nell'ambito di un contratto di appalto, con domanda riconvenzionale, il condominio eccepiva la propria carenza di legittimazione passiva, sussistendo l'obbligo per la ditta di azionare nei confronti dei singoli condomini morosi la pretesa di recuperare il residuo prezzo dell'appalto. Secondo il giudice, nell'impegnarsi ad “applicare la formula della non solidarietà” ed a “perseguire il condomino inadempiente”, l'appaltatore garantiva di non agire nei confronti del condominio, ossia della generalità dei condomini, per il recupero del residuo credito, impegnandosi piuttosto ad agire nei soli confronti dei condomini morosi. Deponeva in tal senso anche la circostanza che le parti, nella determinazione del prezzo, avessero fatto espressamente riferimento alle modalità con cui lo stesso sarebbe stato ripartito tra tutti i condomini, allegando al contratto apposito piano di riparto. Né la predetta clausola contrattuale poteva ritenersi inoperante per la mancata comunicazione di tale elenco da parte dell'amministratore. Per tali considerazioni, l'azione di condanna al pagamento del corrispettivo dell'appalto non ancora versato doveva essere proposta nei confronti dei singoli condomini morosi (Trib. Napoli 22 gennaio 2026, n. 1005).

Il divieto dei condomini di interferire con l'esecuzione delle opere appaltate

L'amministratore, con urgenza, aveva chiesto alla proprietaria dell'appartamento interessato dai lavori di cessare ogni attività idonea a disturbare o interferire con l'esecuzione delle opere deliberate dall'assemblea e appaltate dal condominio. In particolare, secondo il condominio, all'esito di una consulenza tecnica d'ufficio, erano state individuate specifiche opere da eseguirsi nell'immobile della proprietaria, consistenti nel rinforzo di pilastri condominiali degradati, con necessità di liberazione temporanea dell'alloggio per oltre due mesi. Secondo il giudice, il periculum in mora era stato ravvisato nella circostanza che "la presenza assidua" della proprietaria in cantiere, come segnalato dal direttore dei lavori, aveva compromesso l'avanzamento delle opere e la regolarità esecutiva degli interventi su elementi strutturali condominiali, con il rischio che " ogni ulteriore ritardo" potesse determinare nel tempo un aggravamento delle condizioni dei manufatti. Per tali ragioni, è stato ordinato alla proprietaria "di non accedere al cantiere durante l'esecuzione dei lavori", con una misura coercitiva indiretta ex art. 614-bis c.p.c. (Trib. Genova 21 gennaio 2026).

Le richieste amministrative nei confronti dell'amministratore

Erano state acquistate alcune unità immobiliari con l'impegno del venditore a ottenere e consegnare agli acquirenti il certificato di agibilità entro due anni dalla stipula. Il venditore aveva richiesto al Comune la documentazione edilizia dell'edificio, incaricato un tecnico per gli approfondimenti e coinvolto l'amministratore; quest'ultimo, invece, aveva declinato ogni impegno a provvedere, sostenendo che l'iniziativa spettasse ai singoli proprietari. Il giudicante ha escluso l'inadempimento colposo del venditore, valorizzando sia l'attività tempestivamente svolta (accesso agli atti, incarico al tecnico, interlocuzioni con l'amministratore) sia la circostanza che - secondo la documentazione e le dichiarazioni raccolte - la richiesta non era più azionabile dal singolo proprietario per la singola unità, ma richiedeva l'intervento dell'amministratore per l'intero edificio. Su tali premesse è stata esclusa l'applicabilità della clausola penale, poiché - in assenza di colpa - non era integrato il presupposto dell'inadempimento imputabile (Trib. Milano 21 gennaio 2026, n. 472).

La richiesta di indennizzo per l'occupazione dei balconi privati

Il ricorrente aveva chiesto il riconoscimento dell'indennizzo exartt. 843 e 1053 c.c. per l'occupazione sine titulo dei propri balconi durante i lavori straordinari, nonché il risarcimento dei danni da infiltrazioni riconducibili al canale di gronda/lastrico, con mancato ripristino interno. Quanto all'an dell'indennizzo, secondo il giudice, era provato che la posa dei ponteggi avesse impedito il godimento dei balconi e l'apertura delle persiane/finestre dell'alloggio attoreo per un periodo prolungato durante i lavori. Nonostante ciò, in merito alla quantificazione del danno, il giudice ha valutato un criterio (valore locatizio), poiché quest'ultimo comportava l'indennizzo alla concreta compressione dell'utilità fruibile dal bene accessorio evitando duplicazioni o traslazioni improprie di parametri tributari. Dunque, un indennizzo restitutorio e non risarcitorio. Quanto alle infiltrazioni, il giudicante ha accertato la responsabilità da custodia del condominio (Trib. Genova 21 gennaio 2026, n. 261).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

Il difetto di manutenzione del verde

Il condominio ricorrente impugnava la diffida emessa dal Comune nei relativi riguardi, con la quale l'amministrazione comunale, sulla scorta di un sopralluogo effettuato dal Servizio di Protezione Civile che aveva rilevato il dissesto di un muro derivante dal "crollo di un albero” facente parte di un'area a verde privata, aveva intimato la messa in sicurezza. Il danno paventato dall'amministrazione derivava essenzialmente da un difetto di manutenzione imputabile esclusivamente al medesimo Comune, con esclusione di qualsiasi obbligo di manutenzione in capo ai proprietari dei fondi finitimi alle strade pubbliche. Tuttavia, nelle more del giudizio, il Comune di Napoli aveva effettuato l'intervento di messa in sicurezza dei luoghi. Alla luce delle considerazioni esposte, il Tribunale ha dichiarato improcedibile il ricorso (TAR Campania 22 gennaio 2026, n. 433).

Riferimenti

Contributi per l'efficientamento energetico degli edifici, in Bur.Regione.Fvg.it, 23 gennaio 2026.