Azione risarcitoria e corretto riparto dell’onere probatorio per deterioramento dell’immobile locato

Massima

In tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore, qualora il locatore abbia provato l'avvenuto deterioramento della cosa locata, l'onere di dimostrare che questo si è verificato per un uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile spetta al conduttore, sia per la regola generale che ripartisce l'onere probatorio in ragione della scomposizione della fattispecie tra fatti costitutivi e fatti impeditivi, modificativi o estintivi del diritto azionato, sia per la regola particolare di esclusione della responsabilità delineata dall'art. 1590, comma 1, seconda parte, c.c.

La questione

Considerato che tutti i motivi del ricorso censuravano la statuizione di rigetto della domanda subordinata, avente ad oggetto la condanna del Comune al pagamento della somma necessaria per ripristinare l'immobile in buono stato manutentivo, si trattava di verificare se la Corte d'Appello avesse correttamente applicato il riparto dell'onere della prova di cui all'art. 2697 c.c. nella fattispecie di cui all'art. 1590 c.c.

In particolare, il locatore si lamentava del fatto che la Corte territoriale, dopo aver reputato dimostrato il deterioramento dell'immobile alla stregua delle risultanze della CTU, nel rigettare la domanda per mancata prova della circostanza che esso fosse dipeso da un uso della cosa non conforme alla destinazione indicata nel contratto, aveva errato nell'individuare l'onere probatorio incombente sulle parti, attribuendolo al solo locatore, rilevando, al contrario, che, una volta che il locatore avesse dimostrato di avere subìto un deterioramento della cosa foriero di una perdita patrimoniale, sarebbe spettato, invece, al conduttore dare la prova che esso era dipeso dall'uso della cosa in conformità al contratto o da causa a lui non imputabile.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto tale doglianza fondata.

Invero, si è ribadito il principio per cui, in tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore - previsto dall'art. 1590 c.c. - di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore l'onere di fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, ossia il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità e cioè che il deterioramento si è verificato a seguito di uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile (Cass. civ., sez. III, 15 marzo 2018, n. 6387; v., in senso conforme, precedentemente, Cass. civ., sez. III, 5 febbraio 2014, n. 2619 e, successivamente, Cass. civ., sez. III, 7 marzo 2019, n. 6596).

Del resto, tale principio trova fondamento non solo nella regola generale che ripartisce l'onere probatorio in ragione della scomposizione della fattispecie basata sulla distinzione tra fatti costitutivi e fatti impeditivi, modificativi o estintivi del diritto azionato (art. 2697 c.c.), ma anche nella regola particolare di cui all'art. 1590, comma 1, seconda parte, c.c., che esclude la responsabilità del conduttore per il “deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità al contratto”, con ciò onerandolo di dare la prova di tale uso, allorché il locatore abbia, invece, dimostrato l'avvenuto deterioramento.

Pertanto, gli ermellini hanno cassato l'impugnata sentenza ed hanno rinviato ad altra Sezione della Corte d'Appello a quo, comunque in diversa composizione, demandando il compito di provvedere ad un nuovo esame della domanda di pagamento delle somme necessarie al ripristino dell'immobile in buono stato manutentivo, conformandosi agli enunciati principi in tema di ripartizione dell'onere probatorio tra le parti.

Osservazioni

La fattispecie analizzata dal Supremo Collegio nell'ordinanza in commento riguarda l'inadempimento del conduttore con riferimento - non al ritardo nella suddetta riconsegna, bensì - allo stato in cui trovi l'immobile locato all'atto della tempestiva restituzione al locatore (la quale ultima rientra tra le obbligazioni principali nascenti dal contratto di locazione a carico del conduttore, pur non essendo espressamente prevista dall'art. 1587 c.c.); se, invece, il conduttore non restituisca la res locata nel termine stabilito nel contratto, lo stesso è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a corrispondere al locatore il canone convenuto sino all'effettiva riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno eventualmente provato (quale, ad esempio, quello consistente nel non aver potuto concedere in locazione il bene ad un canone maggiore o nel non averlo potuto utilizzare a proprio vantaggio).

Trattasi di evenienze collegate alla fase terminale del rapporto negoziale ed entrambe fondate su una responsabilità del conduttore. Tuttavia, le due fattispecie disciplinate, rispettivamente, dagli artt. 1590 e 1591 c.c., sono totalmente diverse e non confondibili tra loro: la prima ipotesi ricorre allorché, cessato il contratto di locazione, il conduttore restituisca la cosa al locatore, ma non nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, laddove, nella seconda, si richiede la mancata restituzione (o offerta di restituzione) dell'immobile per la data contrattualmente prevista.

Ritornando alla fattispecie oggetto dell'ordinanza in commento, si osserva che, all'inizio del rapporto locatizio, l'art. 1575, n. 1, c.c., impone al locatore di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, mentre, alla fine dello stesso rapporto locatizio, l'art. 1590 c.c., al comma 1, stabilisce che la restituzione - quale obbligo simmetrico gravante sul conduttore - debba avvenire nello stato medesimo in cui il conduttore l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto e, al comma 2, c.c., pone una presunzione in virtù della quale, in mancanza di descrizione, si deve ritenere che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.

In buona sostanza, le suddette obbligazioni - di consegna da parte del locatore all'inizio del rapporto e di restituzione da parte del conduttore alla fine - non sono riferibili ad obblighi autonomi (ossia l'uno sganciato dall'altro), ma si risolvono in un'unica obbligazione, globale e unitaria, che trova fondamento nell'obbligo di far godere la cosa come previsto dall'art. 1571 c.c. (che contiene la nozione stessa del contratto di locazione), da cui discendono, secondo un meccanismo di concatenazione logica e sistematica, gli obblighi di consegna, di manutenzione funzionale all'uso pattuito e quello diretto ad evitare le turbative ad opera di terzi nel godimento della cosa locata.

Per quanto concerne, in particolare, l'obbligazione del conduttore di restituire l'immobile locato di cui all'art. 1590 c.c., si ritiene pacificamente che la stessa, quale naturale negotii, abbia natura contrattuale: trattasi, nello specifico, dell'obbligo del conduttore di restituire al locatore il bene oggetto della locazione nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta e, dunque, senza che questa abbia subìto danni eccedenti il normale deterioramento.

L'obbligazione, in capo al conduttore, di riconsegnare la cosa locata nello stato in cui si trovava al momento dell'originaria consegna deriva, in via diretta ed immediata, dallo stesso contratto di locazione, per cui non può parlarsi di obbligazione autonoma e disgiunta dallo schema negoziale: del resto, la responsabilità del conduttore, prevista all'art. 1590 c.c. per il deterioramento della cosa locata, ripete la propria disciplina dall'art. 1588 c.c., che pone a carico del conduttore un'ipotesi di responsabilità da colpa presunta, la quale - per l'appunto - non opera solo ove il deterioramento sia giustificato da un uso della cosa in conformità del contratto, a norma del citato art. 1590 c.c., che circoscrive la sfera della liceità giuridica del godimento della cosa spettante al conduttore, identificandola nell'uso normale della stessa secondo la sua destinazione.

In argomento, si insegna (Cass. civ., sez. III, 31 maggio 2010, n. 13222) che, qualora, in violazione dell'art. 1590 c.c., al momento della riconsegna, l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori (v., in senso conforme, successivamente, Cass. civ., sez. III, 7 marzo 2019, n. 6596 e, in precedenza, Cass. civ., sez. III, 1° luglio 1998, n. 6417); infatti, il locatore, in caso di anormale usura dell'immobile, ha diritto al risarcimento del danno consistente sia nella somma di denaro occorrente per l'esecuzione delle riparazioni imposte dai danni all'immobile provocati dal conduttore, sia nel mancato reddito ritraibile dalla cosa nel periodo di tempo necessario per l'esecuzione dei lavori di riparazione.

Di solito, all'atto della consegna dell'immobile, le parti redigono un verbale di immissione nella detenzione del bene (c.d. verbale di consegna), oppure includono nel contratto una specifica clausola da cui risulti la descrizione dello stato del bene; la dichiarazione del conduttore di riscontrare che la cosa si trova in buono stato manutentivo o la specifica clausola inserita nel contratto esonerano il locatore da responsabilità per consegna in buono stato manutentivo, atteso che, contenendo il verbale o la clausola essenzialmente dichiarazioni di scienza provenienti dalle parti, tali dichiarazioni, per quanto riferiscono fatti sfavorevoli, posseggono efficacia di confessione, ai sensi dell'art. 2730 c.c. e, più precisamente, essendo resa al di fuori del giudizio, di confessione stragiudiziale che, siccome rivolta alla controparte, fa piena prova della verità dei fatti dichiarati contro colui che ha reso la dichiarazione, ex art. 2735 c.c.

Relativamente alla natura giuridica di tale “descrizione”, essa viene comunemente ritenuta una dichiarazione confessoria reciproca dei contraenti, relativa alle condizioni della cosa locata al momento della consegna; in mancanza, soccorre la presunzione di buono stato di manutenzione contemplata dall'art. 1590, comma 2, c.c., avente, però, carattere relativo o iuris tantum; al contrario, nessuna analoga presunzione di restituzione in buono stato di manutenzione trova applicazione a favore del conduttore, con riferimento alla riconsegna, in mancanza della redazione di un apposito verbale, nel senso che, ove quest'ultimo non sia stato redatto, il locatore, ancorché abbia tralasciato di constatare in quel momento l'esistenza di eventuali danni cagionati dal conduttore, ha sempre diritto di richiederne giudizialmente il risarcimento. 

In buona sostanza, né l'art. 1590 c.c., né altra disposizione di legge stabiliscono una presunzione a favore del conduttore, nel senso che, se alla fine della locazione, non si proceda ad accertare l'esistenza di danni alla cosa locata, questa si debba intendere restituita in buono stato locativo.

Ne consegue che, in assenza di una descrizione analitica dell'immobile all'inizio della locazione, la generica definizione dell'immobile come in “ottimo stato”, deve ritenersi una mera presunzione, superabile con la prova del conduttore di non avere ecceduto nell'uso normale dell'immobile, mentre il locatore, anche se abbia tralasciato di constatare, all'atto della riconsegna della cosa locata, l'esistenza di danni cagionati dal conduttore, ha sempre diritto di chiederne giudizialmente il risarcimento dei danni nei confronti di quest'ultimo - fino a quando, ovviamente, la relativa azione non sia estinta per prescrizione o per rinuncia - incombendo al giudice di merito accertare se il locatore abbia fornito la prova dell'esistenza dei danni lamentati, e spettando, invece, al conduttore - come ribadito nella pronuncia dei magistrati del Palazzaccio in commento - l'onere di dimostrare che il dimostrato deterioramento, in realtà, si sia verificato per un uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile. 

Riferimenti

Chiesi, Commento all'art. 1590 c.p.c., in Codice delle locazioni diretto da Celeste, Milano, 2020, 140;

Patti, Restituzione dell'immobile locato e prova del danno da deterioramento, in Foro it., 2018, I, 3661;

De Tilla, Non sempre il conduttore risponde per la perdita e il deterioramento della cosa locata, in Riv. giur. edil., 2011, I, 1582;

Gallo, Obbligazioni del conduttore e deterioramento della cosa locata, in Contratti, 2009, 385;

De Cecilia, Deterioramento del bene: al locatore la prova del danno patrimoniale, in Immob. & diritto, 2006, fasc. 2, 102;

Barba, Responsabilità solidale dell'ultimo conduttore per deterioramento del bene locato, in Ventiquattrore avvocato, 2005, fasc. 1, 29;

Campagnoli, Responsabilità del conduttore per deterioramento del bene, in Contratti, 2004, 49;

Loddo, Brevi note in tema di risarcimento dei danni per deterioramento causato dal conduttore all'immobile locato e di regime delle spese nell'accertamento tecnico preventivo, in Riv. giur. sarda, 2003, 633;

Piselli, Il locatore ha diritto al risarcimento se il deterioramento supera il normale uso, in Guida al diritto, 1998, fasc. 29, 32;

Cappabianca, Restituzione dell'immobile locato e deterioramento del bene, in Corr. giur., 1994, 194.