Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in ambito normativo, si osserva che la provincia autonoma di Bolzano, con il provvedimento del 26 gennaio 2026, n. 3 (pubblicato nel BUR Trentino Alto Adige del 29 ottobre 2026, n. 5), disciplina il vincolo sociale degli alloggi sovvenzionati. In particolare, il regolamento disciplina le possibilità e le modalità di trasferimento del vincolo sociale ad un altro alloggio occupato; inoltre, prevede la locazione dell'alloggio vincolato in presenza di determinate situazioni personali, in cui l'affitto non può superare il 75% del canone provinciale; infine, la cessione di una quota di comproprietà indivisa al coniuge o al partner, la cessione dell'uso, nonché della costituzione di diritti reali di godimento.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

L'adempimento in forma specifica dell'obbligo di contrarre

Secondo parte attrice, la promittente venditrice non era addivenuta alla stipula del contratto definitivo e, per queste ragioni, aveva chiesto il trasferimento coattivo dell'immobile ex art. 2932 c.c., condizionatamente al versamento del prezzo residuo non versato. La convenuta, invece, negava che la scrittura potesse considerarsi contratto preliminare e ne eccepiva, in ogni caso, la nullità per l'avvenuta apposizione di una condizione meramente potestativa, atteso che nell'accordo era stato previsto che l'acquisto si sarebbe perfezionato al momento di esecuzione dei lavori per la dotazione di uno scarico per un wc da costruire e, dunque, in riferimento a un evento rimesso alla sua mera volontà. Secondo la Suprema Corte, nel giudizio di adempimento in forma specifica dell'obbligo di contrarre ai sensi dell'art. 2932 c.c., la presenza delle menzioni catastali costituisce una condizione dell'azione; sicché, la mancanza di queste menzioni non determina la nullità della sentenza (Cass. civ., sez. II., 29 gennaio 2026, n. 1951).

La simulazione del prezzo di vendita dell'immobile

Parte ricorrente aveva chiesto la condanna dei convenuti alla restituzione della somma eccedente, versata e non dovuta, nonché l'accertamento della natura pertinenziale dell'area adibita a parcheggio e l'integrazione e/o rettifica del contratto di compravendita. I resistenti, invece, ritenevano che la somma versata corrispondesse a quella prevista nell'originaria proposta e che, per prassi diffusa, il prezzo dichiarato nel definitivo fosse sempre inferiore rispetto a quello indicato nel preliminare, per motivi anche fiscali.  Secondo la Suprema Corte, a fronte della stipulazione di una vendita immobiliare per un prezzo inferiore a quello stabilito nel preliminare, in mancanza di alcun accordo integrativo redatto in forma scritta contestualmente al rogito, riguardante l'effettivo prezzo concordato, il mero fatto storico dell'avvenuto pagamento dell'intero corrispettivo all'origine concordato non può superare la prescrizione inerente a un elemento essenziale del contratto di vendita, rappresentato dalla misura del prezzo, come contemplata nel definitivo (Cass. civ., sez. II, 27 gennaio 2026, n. 1861).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

Il versamento delle somme sul conto corrente aperto dall'amministratore giudiziario

Parte attrice aveva chiesto al giudice di inibire all'amministratore di richiedere e/o di incassare somme, per qualsivoglia ragione, destinate al condominio; nonché, di accertare l'illegittimità della richiesta di pagamento avanzata dal medesimo nella qualità di amministratore, da effettuarsi mediante versamento sul conto, stante il divieto di confondere il patrimonio condominiale con quello personale. Secondo il giudice, l'amministratore non risultava semplice socio dello studio concretamente chiamato all'amministrazione, ma si trattava di amministratore giudiziario, a seguito di revoca del precedente. L'amministratrice aveva osservato l'obbligo di cui all'art. 1129 c.c. relativo all'apertura di uno specifico conto corrente intestato al condominio, al precipuo scopo di evitare la confusione del patrimonio del singolo amministratore con le somme dei singoli comproprietari, stante l'esistenza di debito conto corrente. Invero, le somme versate dai condomini, contestate dall'attore, erano confluite nel conto corrente giusto accordo transattivo tra la medesima e i condomini stessi. A tal riguardo esisteva una presunzione di verità relativa a favore del verbale dell'assemblea condominiale che, quindi, poteva essere superata con una prova contraria. Pertanto, nessuna prova di mala gestio era ascrivibile all'amministratore (Trib. Paola 28 gennaio 2026, n. 84).

La ripartizione delle spese in presenza del dissesto dei solai

I condomini lamentavano un grave dissesto statico dell'edificio e l'asserita erroneità del riparto, poiché le spese dovevano gravare sui proprietari delle unità interessate ex art. 1125 c.c. e non su tutti i partecipanti. Secondo il giudice, invece, nel caso in esame, il cedimento dei solai era conseguenza diretta ed immediata del cedimento del maschio murario portante dello stabile; sicché, essendo il dissesto dei solai derivante dal cedimento di strutture portanti comuni, il giudicante riteneva conseguentemente corretta la ripartizione tra tutti i condomini ex art. 1123 c.c., ovvero in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive sia delle spese per la conservazione e manutenzione di tali parti comuni sia quelle per il consolidamento dei solai. Quanto alle responsabilità, la Corte territoriale ha disposto che l'accertamento dovesse svolgersi con giudizio separato (App. Roma 27 gennaio 2026, n. 669).

I proprietari dei box auto pagano le spese degli ascensori

Un condomino proprietario di un box auto al piano interrato impugnava la delibera assembleare, deducendo che gli sarebbero state addebitate somme non dovute nel consuntivo e nel preventivo; in particolare, per il vano scale e per l'ascensore. Secondo il giudice, invece, l'obbligo contributivo era stato ricondotto alla regola generale secondo cui scale e ascensori rientrano tra le parti comuni indicate dall'art. 1117 c.c., salvo titolo contrario, con la precisazione che l'esonero opera solo in assenza di un titolo contrario chiaro. Premesso ciò, nel caso in esame, essendo il proprietario del box auto interno al condominio con possibilità di accesso tramite la porta interna con l'ulteriore accesso alle scale e ascensore, a parere del giudice, il condomino doveva comunque partecipare alle relative spese di queste ultime essendo beni comuni. Trattasi di spese che devono essere versate in relazione alla possibilità di utilizzo e non l'uso effettivo (Trib. Cosenza 27 gennaio 2026, n. 115).

La manutenzione straordinaria dell'immobile locato con muffe e umidità

La conduttrice chiedeva al giudice di accertare l'inadempimento del locatore agli obblighi contrattuali, nonché l'ordine di eseguire gli interventi necessari al ripristino dell'appartamento e all'eliminazione dei vizi. Difatti, la medesima sosteneva che dal momento dell'inizio del rapporto sussistevano macchie di umidità e muffa tali da con conseguente distacco dell'intonaco da pareti e soffitto. Dopo l'accertamento tecnico, i problemi riguardavano la vetustà degli infissi esterni e la presenza di ponti termici lineari dovuti alla tipologia costruttiva dell'edificio. Difatti, per la risoluzione delle problematiche riscontrate (mancanza di tenuta all'aria, formazione di muffe localizzate, degrado dei componenti lignei), era necessario un intervento di manutenzione straordinaria in capo alla proprietà. Invero, gli interventi individuati dal CTU rappresentavano lavori eccedenti la normale manutenzione da porsi a carico del locatore, derivando dette problematiche dalla vetustà degli infissi e non da un guasto dovuto a loro mero uso. Pertanto, è stato accertato l'inadempimento del locatore alle obbligazioni contrattuali, con condanna all'esecuzione degli interventi indicati dal CTU (Trib. Bolzano 29 gennaio 2026, n. 83).

Il diritto del proprietario del box auto all'installazione dell'antenna Tv sul lastrico solare

Il condomino, proprietario di un garage, agiva per l'accertamento del proprio diritto di accesso al lastrico solare al fine della collazione di un serbatoio per l'acqua e di un'antenna TV. Gli altri proprietari si erano opposti, ritenendo che la superficie di copertura fosse incompatibile con l'installazione dell'impianto radiotelevisivo. Nel giudizio di primo grado, il Tribunale accertava il diritto del condomino attore ad installare l'antenna TV a servizio del proprio immobile e, di conseguenza, l'accesso sul lastrico solare. Anche la Corte territoriale, escludendo l'ipotesi del sottotetto, evidenziava che il diritto all'installazione dell'antenna viene qualificato come diritto soggettivo di natura personale, che trova la sua fonte nella primaria libertà all'informazione, costituzionalmente garantita. Del resto, come emerso anche dall'istruttoria di causa, era stata svolta la verifica tecnica sull'impossibilità di soluzioni alternative per la ricezione radiotelevisiva, con conseguente necessità di utilizzare il lastrico e di consentire il transito per installazione e manutenzione (App. Catania 26 gennaio 2026, n. 106).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

La collocazione degli impianti per i servizi di telecomunicazione

Le società avevano presentato al Comune un'istanza per l'installazione sul territorio comunale di una stazione radio base (SRB) per servizi 5G. Il condominio, nelle cui vicinanze si sarebbe collocato l'impianto di cui è causa, proponeva il ricorso con domanda di tutela cautelare anche monocratica, con il quale impugnava il titolo formatosi tacitamente ed altri atti connessi. In particolare, il condominio sosteneva che le dichiarazioni rese nell'istanza in ordine ai vincoli urbanistici ed amministrativi esistenti nella zona della posa dell'impianto fossero false. Secondo il giudice, invece, le doglianze erano infondate in quanto gli impianti come quello di cui è causa costituiscono opere di urbanizzazione primaria ed hanno carattere di pubblica utilità, per cui la loro collocazione è compatibile con qualsivoglia destinazione urbanistica. Per le ragioni esposte, sul punto in esame, la domanda è stata rigettata (TAR Lombardia-Milano 27 gennaio 2026, n. 395).

Riferimenti

Vincolo sociale degli alloggi sovvenzionati, in Bollettino.Regione.Taa.it, 29 gennaio 2026.