Lavori strutturali ostacolati dai condomini: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
06 Febbraio 2026
L'approccio sistematico Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l'integrazione dell'intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L'obiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l'IA, se ben integrata con l'esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all'approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell'applicazione del diritto.
Il caso pratico Nella vicenda in esame (Trib. Genova 21 gennaio 2026), all'esito di una CTU erano state individuate specifiche opere da eseguirsi nell'immobile della resistente a cura e spese del condominio, consistenti nel rinforzo dei pilastri condominiali degradati, con necessità di liberazione temporanea dell'alloggio per circa 75 giorni. A seguito di varie diffide, la resistente consentiva l'accesso all'immobile, permettendo finalmente l'inizio dei lavori deliberati secondo le prescrizioni della CTU. Tuttavia, i citati lavori venivano sistematicamente interrotti e sospesi a seguito della presenza continuativa in cantiere della resistente, alla quale era stata anche inviata una diffida di cessare l'accesso, senza alcun esito. In particolare, durante tali accessi, la resistente, oltre a bloccare i lavori, contestava all'impresa ed al direttore le modalità di esecuzione, chiedendo la realizzazione di opere aggiuntive, non deliberate dall'assemblea e non previste dalla CTU. Per queste ragioni, con la procedura d'urgenza, il condominio aveva chiesto al giudice di ordinare alla condomina resistente di cessare immediatamente ogni attività di disturbo e interferenza nell'esecuzione dei lavori regolarmente deliberati e appaltati, vietandole specificamente di frapporre qualsiasi impedimento al regolare svolgimento del cantiere; nonché, l'accesso durante l'esecuzione dei lavori, al fine di consentire il loro completamento; infine, una penale di € 200,00 per ogni giorno di ritardo. Costituendosi in giudizio, la condomina, invece, riteneva di avere, in ragione dell'operato gravemente negligente nell'esecuzione dei lavori, il diritto di esercitare una legittima vigilanza sul cantiere, in tal modo agendo nell'interesse non solo proprio, quale proprietaria dell'appartamento, ma anche del condominio. La questione giuridica Il singolo condomino, proprietario dell'unità immobiliare interessata dai lavori, può accedere liberamente al cantiere durante l'esecuzione delle opere strutturali deliberate dall'assemblea, invocando un diritto di vigilanza? Il ragionamento del magistrato L'oggetto del presente giudizio è la valutazione della sussistenza o meno del diritto della condomina di accedere al cantiere durante l'esecuzione dei lavori. A questo proposito, preliminarmente, giova ricordare che “il cantiere in relazione al tipo di lavori effettuati, deve essere dotato di recinzione avente caratteristiche idonee ad impedire l'accesso agli estranei alle lavorazioni” (art. 109 d.lgs. n. 81/2008). Trattasi di misure, relative ai cantieri sia fissi che mobili, fondamentali per impedire l'accesso agli estranei e garantire la sicurezza sul luogo di lavoro. Premesso ciò, nella vicenda in esame, era emerso che nel verbale di consegna dell'immobile fosse stato previsto che: “durante l'esecuzione dei lavori sarà vietato l'ingresso a estranei alle lavorazioni stesse compreso condomini e consiglieri”; inoltre, il medesimo verbale prevedeva che: “È consentito alla proprietaria, ai suoi delegati e al consulente tecnico della proprietà di accedere all'immobile in qualsiasi momento”. Con tale ultimo inciso, a parere del giudice, l'accesso doveva ritenersi riferito a momenti diversi da quelli in cui le opere erano in corso, ponendosi altrimenti in contrasto con le previsioni del Testo Unico sulla sicurezza sul lavoro. Sotto il profilo del periculum in mora, invece, la presenza assidua della resistente in cantiere, come evidenziato anche dal direttore dei lavori, aveva compromesso il corretto avanzamento delle opere: non era stato possibile svolgere la regolare esecutiva degli interventi riguardanti i pilastri condominiali, la cui manutenzione rispondeva alle esigenze di sicurezza strutturale e di conservazione dell'edificio. In ragione di ciò, secondo il Tribunale, ogni ulteriore ritardo nel completamento dei lavori, avrebbe comportato, nel tempo, un aggravamento delle condizioni dei manufatti. In conclusione, alla luce delle considerazioni esposte, il ricorso è stato accolto e, per l'effetto, è stato ordinato alla condomina resistente di non accedere al cantiere durante l'esecuzione dei lavori. In accoglimento del ricorso, inoltre, il Tribunale ha altresì condannato (art. 614-bis c.p.c.) la resistente a € 50,00 per ogni inadempimento all'ordine disposto a decorrere dalla comunicazione del provvedimento. L'utilizzo dell'IA Dopo aver sottoposto il provvedimento all'IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l'IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. L'analisi automatizzata del caso evidenzia un conflitto tipico tra proprietà individuale e interesse collettivo alla sicurezza statica. L'IA rileva che, sebbene la condomina lamentasse vizi nell'esecuzione, lo strumento da lei scelto (l'interferenza fisica) fosse giuridicamente improprio. Invero, il ragionamento dell'IA si basa sulla gerarchia delle fonti: le norme sulla sicurezza sul lavoro (d.lgs. n. 81/2008) fungono da norme di ordine pubblico che limitano l'esercizio del diritto di proprietà durante l'esecuzione dell'appalto. Dunque, l'IA riconosce che il caso nasce da una situazione di stallo: lavori strutturali necessari, ma ostacolati da una proprietà esasperata da presunte negligenze. Viene valorizzato il fatto che la presenza della condomina non fosse solo passiva (osservazione), ma attiva e contestataria (blocco delle lavorazioni). Secondo l'intelligenza artificiale, la tutela della condomina avrebbe dovuto seguire la via del giudizio di merito o di un'autonoma azione cautelare per l'esatta esecuzione dei lavori, piuttosto che l'autotutela di fatto in cantiere. La soluzione adottata dal giudice (inibitoria e astreinte) è stata considerata come la più efficiente per bilanciare i diritti in gioco, garantendo la prosecuzione di un'opera di interesse pubblico (la stabilità dell'edificio). Oltre a ciò, l'IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista L'ordinanza del Tribunale di Genova affronta il delicato equilibrio tra il diritto del singolo condomino a vigilare sui lavori eseguiti nel proprio alloggio e l'esigenza di garantire la sicurezza e la continuità del cantiere condominiale. Il giudice, in sede cautelare, delimita l'accesso del proprietario durante l'esecuzione delle opere prescritte da una CTU, valorizzando il d.lgs. n. 81/2008 e il periculum in mora connesso alla tutela strutturale dell'edificio. Il Tribunale chiarisce preliminarmente che il thema decidendum è limitato alla sussistenza o meno del diritto della resistente di accedere al cantiere durante l'esecuzione dei lavori, restando estranee le contestazioni sulle modalità tecniche delle opere, non essendo state oggetto di autonoma domanda. Il fulcro del ragionamento risiede nell'integrazione tra normativa speciale (sicurezza sul lavoro) e autonomia privata: il giudice ha richiamato l'art. 109 d.lgs. 81/2008, il quale impone la recinzione del cantiere per impedire l'accesso agli "estranei alle lavorazioni". Tale norma è stata interpretata come fondamentale per la sicurezza pubblica e dei lavoratori, prevalendo sulle interpretazioni puramente privatistiche del diritto di proprietà. In merito al verbale di consegna che autorizzava l'accesso della proprietaria "in qualsiasi momento", il giudice ha applicato un criterio di interpretazione sistematica e costituzionalmente orientata, stabilendo che tale clausola deve essere intesa come riferita a momenti in cui le opere non sono in corso. Un'interpretazione diversa si porrebbe in contrasto insanabile con il Testo Unico sulla sicurezza, rendendo la clausola nulla o inefficace nella parte in cui autorizza comportamenti illegittimi. In tale contesto, l'intelligenza artificiale, pur nella sua precisione logica, incontra barriere significative nell'interpretazione di questa sentenza. La principale difficoltà risiede nella qualificazione della "presenza assidua". Cosa distingue una vigilanza legittima da un'ingerenza illecita? Ebbene, l'IA tende a vedere il diritto come binario (permesso/vietato), mentre qui il giudice opera una sintesi basata sul "buon senso" applicato alla tecnica: se il lavoro si ferma, la presenza è illecita. In conclusione, l'analisi del provvedimento da parte dell'IA, sebbene efficiente nella sua capacità di estrarre e sintetizzare informazioni, ha rivelato alcune intrinseche criticità e difficoltà che meritano un'argomentazione approfondita, offrendo osservazioni critiche sulle attuali capacità di un'IA nel campo giuridico e, in particolare, nel contesto del mondo condominiale. L'ingerenza del committente Nel contratto di appalto condominiale l'amministratore non deve superare il divieto di interferenza nella sua gestione. Difatti, l'amministratore deve usare la sua diligenza professionale, ai sensi degli artt. 90 e 93 d.lgs. n. 81/2008 nel sottoscrivere, autorizzato dall'assemblea, il contratto di appalto con un imprenditore che sia serio, preparato e professionale, ma non si deve mai sostituire allo stesso nell'impartire direttive. In argomento, come sottolineato in giurisprudenza, l'ingerenza rilevante ai fini della responsabilità del committente dei lavori non si identifichi con qualsiasi atto o comportamento posto in essere da quest'ultimo, ma deve consistere in una attività di concreta interferenza sul lavoro altrui tale da modificarne le modalità di svolgimento e da stabilire comunque con gli addetti ai lavori un rapporto idoneo ad influire sull'esecuzione degli stessi. Pertanto, nel caso in cui i danni siano stati causati a terzi da un'attività di esecuzione di un appalto, risponde di regola esclusivamente l'appaltatore in quanto la sua autonomia impedisce di applicare l'art. 2049 c.c. al committente, fatta salva l'ipotesi in cui il danneggiato provi una concreta ingerenza del committente nell'attività dell'appaltatore e/o la violazione di specifici obblighi di vigilanza e controllo, gravanti sul committente, ipotesi nella quale è configurabile la responsabilità del committente, concorrente o esclusiva rispetto a quella dell'appaltatore (Cass. civ., sez. III, 6 maggio 2025, n. 11857). Conseguentemente, la responsabilità dell'appaltatore non esclude quella del committente, che è corresponsabile qualora l'evento si ricolleghi causalmente ad una sua omissione colposa. Nello specifico, l'affermazione della responsabilità del committente presuppone la verifica, in concreto, dell'incidenza della sua condotta nell'eziologia dell'evento, a fronte delle capacità organizzative della ditta scelta per l'esecuzione dei lavori, avuto riguardo alla specificità dei lavori da eseguire, ai criteri seguiti dallo stesso committente per la scelta dell'appaltatore o del prestatore d'opera, alla sua ingerenza nell'esecuzione dei lavori oggetto di appalto o del contratto di prestazione d'opera, nonché alla agevole ed immediata percepibilità da parte del committente di situazioni di pericolo (Cass. pen., sez. IV, 29 gennaio 2025, n. 3715). La recinzione del cantiere La recinzione di un cantiere edile privato è un obbligo di sicurezza (art. 109 d.lgs. n. 81/2008) essenziale per impedire l'accesso a non autorizzati e proteggere l'area. In particolare, la recinzione può essere definita come il “sistema di confinamento di una, o più aree, adibite ai lavoro, al deposito e ai transito dei mezzi impiegati”; e soprattutto non risponde esclusivamente alla necessità di regolamentare l'accesso al medesimo, impedendo l'ingresso ai non addetti ai lavori, ma costituisce di per sé una misura di prevenzione e protezione dai rischi d'interferenza tra le attività svolte all'interno ed in prossimità del cantiere. Premesso ciò, in materia, l'esimente del caso fortuito ex art. 2051 c.c., che esclude la responsabilità per i danni procurati dalle cose in custodia, può essere rappresentata anche dalla condotta di un terzo, ovvero dello stesso danneggiato; tuttavia tale condotta deve assumere un'efficacia causale esclusiva nella produzione del danno. Questo si verifica quando il fatto del terzo, o del danneggiato, si atteggi, sulla base di tutti gli elementi della fattispecie concreta, in termini di autonomia, eccezionalità, imprevedibilità ed inevitabilità, così da risultare in definitiva idoneo a produrre da solo l'evento lesivo, cioè escludendo fattori causali concorrenti (Cass. civ., sez. III, 18 settembre 2015, n. 18317: nel caso di specie, i giudici hanno riconosciuto la colpa dell'appaltante e della società appaltatrice a causa dello stato di abbandono in cui versava il cantiere in oggetto. Infatti, lo stesso era privo di transenne all'ingresso, di porte ed infissi e di qualunque recinzione perimetrale). Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
