Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in ambito normativo, si osserva che la Regione Lombardia, con il provvedimento del 30 gennaio 2026, n. 1109 (pubblicato nel B.U.R. Lombardia del 5 febbraio 2026, n. 6), disciplina l'aggiornamento delle specifiche tecniche per l'interoperabilità e l'interscambio delle informazioni contenute nelle pratiche edilizie a seguito dell'adeguamento della modulistica edilizia regionale concernente la segnalazione certificata per l'agibilità.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

Le responsabilità della PA dei danni nelle proprietà dei privati

Gli attori, proprietari di porzioni diverse di un unico immobile confinante con altro immobile di proprietà del Comune, ritenevano che avendo quest'ultimo eseguito una serie di lavori di ristrutturazione, ne erano derivati diversi danni a quelli di proprietà degli attori. Secondo la Suprema Corte, in tema di risarcimento del danno, con riferimento all'appalto di opere pubbliche, gli specifici poteri di autorizzazione, controllo ed ingerenza della PA nell'esecuzione dei lavori, con la facoltà, a mezzo del direttore, di disporre varianti e di sospendere i lavori stessi, ove potenzialmente dannosi per i terzi, escludono ogni esenzione da responsabilità per l'ente committente. Dunque, la PA, in virtù degli specifici poteri di direzione e di ingerenza ad essa spettanti, non può andare esente da responsabilità in caso di danni riconducibili all'opera malamente realizzata; in ciò, è significativo, comunque, che anche nell'appalto privato la consegna del bene all'appaltatore non faccia venir meno il dovere di custodia e di vigilanza gravante sul committente. Pertanto, la domanda è stata accolta (Cass. civ., sez. III., 6 febbraio 2026, n. 2613).

Il diritto di riscatto di un immobile ad uso abitativo

Nella vicenda, l'invocato diritto di riscatto di un immobile ad uso abitativo azionato dal conduttore nei confronti dell'acquirente del suddetto immobile e dell'originaria proprietaria ed alienante dello stesso, era stato negato dai giudici di merito. Successivamente, il giudice di rinvio aveva sottolineato che il diritto di riscatto, previsto per le locazioni ad uso abitativo è conseguenza della prelazione legale, che può concorrere anche con la prelazione convenzionale, essendo compito del giudice di merito provvedere alla qualificazione della fattispecie. Orbene, secondo la Suprema Corte, il giudice del rinvio aveva fatto scrupolosa applicazione di tale principio, sottolineando che la dichiarazione di riscatto è un atto negoziale unilaterale a natura ricettizia, essa produce effetti esclusivamente una volta pervenuta a conoscenza della controparte, il che non può che significare che il conduttore può manifestare la sua volontà di riscatto dell'immobile con un qualsiasi atto scritto. In conclusione, è sufficiente la mera manifestazione dell'intenzione di riscattare l'immobile, purché sia completa e seria, determinate, e pervenga all'acquirente entro il termine semestrale, anche tramite l'atto introduttivo del giudizio (atto di citazione o ricorso) (Cass. civ., sez. III, 4 febbraio 2026, n. 2282).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

Gli effetti della sostituzione della delibera assembleare

Nella vicenda, l'odierno attore deduceva l'assoluta incompatibilità giuridica e contraddittorietà logica della decisione assembleare con le precedenti delibere, avendo la stessa posto fine a un già avviato iter di rifacimento integrale della terrazza con il solo scopo di non provvedere agli obblighi manutentivi della cosa comune. Secondo il giudicante, la revocabilità delle delibere assembleari costituisce principio generale, ma è pur vero che la revoca o sostituzione di quanto deliberato in una precedente assemblea non può incidere sugli effetti già prodotti né sui rapporti giuridici che sono sorti proprio in esecuzione della delibera. Difatti, nel caso di specie, la deliberazione assembleare oggetto dell'odierno giudizio si collocava in un evidente rapporto di incompatibilità funzionale con il decreto con cui era stata disposta la nomina di un amministratore ad acta avente mandato di dare esecuzione ai lavori deliberati. Tuttavia, essendo stato il potere esercitato in maniera formalmente corretta ma sostanzialmente alterata, contrastando il deliberato assembleare con gli impegni contrattuali assunti e mai risolti, con potenziale pregiudizio per l'ente di gestione, la deliberazione era annullabile (Trib. Messina 5 febbraio 2026, n. 216).

La realizzazione abusiva della terrazza a tasca

Gli attori citavano in giudizio il proprietario dell'appartamento situato all'ultimo piano, il quale aveva fatto eseguire, già prima della vendita, lavori di rimozione di una parte del tetto condominiale per ricavare una terrazza a tasca ad uso esclusivo. Secondo il giudice, l'attività in contestazione aveva comportato la perdita della funzione di copertura e di coibentazione originariamente garantita dal tetto. Oltre a ciò, l'intervento in esame aveva violato il regolamento condominiale, il quale vietava ai singoli condomini di modificare i prospetti dell'edificio. In conclusione, ai fini del ripristino, il giudicante ha riconosciuto all'attuale condomino il diritto di essere manlevato dal precedente proprietario che “materialmente” aveva eseguito l'intervento (Trib. Chieti 5 febbraio 2026, n. 48).

L'errata imputazione delle spese ai condomini virtuosi

Il condomino impugnava la delibera sostenendo che di aver pagato la somma richiesta quale quota di propria pertinenza e, di conseguenza, non doveva pagare le quote degli altri partecipanti. Il condominio, invece, riteneva che il debito derivava da incrementi di costi non preventivati (fornitura). Secondo il giudice, il condominio aveva chiesto con la delibera impugnata al condomino in regola con i pagamenti di contribuire al pagamento di un debito condominiale in luogo dei condomini morosi. In particolare, una simile delibera avrebbe certamente potuto essere assunta con l'unanimità dei consensi o, seguendo parte della giurisprudenza di merito, in ipotesi d'effettiva improrogabile urgenza di trarre aliunde le somme necessarie, come nel caso d'aggressione in executivis da parte di creditori del condominio. Tuttavia, quanto deciso dal condominio era illegittimo: infatti, l'assemblea aveva imputato ad un condomino in regola con i pagamenti parte delle quote dei condomini morosi, superando i limiti dei poteri riconosciuti dalla legge, che appunto, consentirebbero tale addebito solo in presenza di presupposti di urgenza, nella specie neppure considerati dall'assemblea (Trib. Napoli 4 febbraio 2026, n. 1822).

Il previo consenso alla partecipazione da remoto

I condomini, tra le varie contestazioni, eccepivano il mancato accoglimento di una richiesta di partecipazione da remoto. Secondo il giudice, la norma ex art. 66 disp. att. c.c. non detta le modalità con le quali il preventivo consenso della maggioranza dei condomini allo svolgimento con collegamento da remoto debba essere acquisito dall'amministratore; tuttavia, ciò che è certo è che il consenso deve essere precedente all'indizione dell'assemblea in videoconferenza e che a tutti i condomini deve essere chiesto di utilizzare tale modalità, fermo poi poterne validamente accedere solo una volta ottenuto il consenso della maggioranza dei condomini. Difatti, prima di convocare l'assemblea in teleconferenza, deve procurarsi il consenso espresso e scritto della maggioranza dei condomini per ogni singola riunione o, in alternativa, occorre la presenza di un'esplicita previsione del regolamento condominiale in tal senso. In conclusione, la richiesta di partecipazione da remoto formulata quando l'assemblea era già stata convocata in presenza, è stata ritenuta non accogliibile (Trib. Catania 7 febbraio 2026, n. 670).

Il parcheggio prolungato illegittimo dei condomini

Un condomino aveva chiesto al giudice l'accertamento della destinazione d'uso del bene comune e, in particolare, l'illegittimità dell'uso dell'area per il parcheggio delle autovetture. Gli altri condomini convenuti, invece, ritenevano che sussisteva un uso pregresso dell'area come parcheggio, asseritamente praticato sin dall'assegnazione delle unità immobiliari. Secondo il giudice, nella vicenda, nell'atto di assegnazione degli alloggi non vi era alcuna previsione sulla della destinazione della predetta area a parcheggio; così come nulla si prevedeva al riguardo nell'elaborato planimetrico di primo accatastamento. Dall'istruttoria, inoltre, era emerso l'utilizzo della cosa comune impediva agli altri partecipanti di fare parimenti uso. In ogni caso, né il regolamento di condominio in senso proprio, né una deliberazione organizzativa approvata dall'assemblea potevano validamente disporre l'assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura (Trib. Livorno 7 febbraio 2026, n. 123).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

I limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini

Il condominio, in persona dell'amministratore, chiedeva l'annullamento della determinazione dirigenziale avente ad oggetto l'approvazione dell'avviso pubblico per l'assegnazione in concessione d'uso dell'immobile confiscato di proprietà del Comune, da destinare ad unità abitativa per persone senza dimora affette da disagio mentale e/o dipendenza patologiche; nonché di ogni altro atto presupposto, connesso e consequenziale. Secondo il giudice, i divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l'individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l'àmbito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti. Alla luce delle considerazioni esposte, il ricorso è stato rigettato (T.A.R. Lazio-Roma 5 febbraio 2026, n. 2255).

Riferimenti

Segnalazione certificata per l'agibilità, in Bollettino.Regione.Lombardia.it, 5 febbraio 2026.