Condensa e muffa nell’immobile locato: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
13 Febbraio 2026
L'approccio sistematico Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l'integrazione dell'intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L'obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l'IA, se ben integrata con l'esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all'approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell'applicazione del diritto.
Il caso pratico Nella vicenda in esame (Trib. Bolzano 29 gennaio 2026, n. 83), il conduttore evidenziava che dopo meno di un anno dall'entrata in possesso dell'unità immobiliare locata, iniziavano a palesarsi macchie di umidità e muffa che ricoprivano le pareti intorno alle finestre della cucina e del locale bagno, tanto che l'intonaco aveva iniziato a staccarsi dalle pareti e dal soffitto; inoltre, in ragione delle condizioni ammalorate degli infissi, con le piogge, si presentavano infiltrazioni e spifferi, con conseguente abbassamento della temperatura dei locali nonostante il loro riscaldamento, come accertato anche dall'ASL. Premesso ciò, con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., parte ricorrente chiedeva la condanna del locatore all'esecuzione degli interventi necessari per il ripristino dell'appartamento oggetto di locazione e l'eliminazione dei vizi lamentati, nonché la riduzione del canone di locazione in ragione del mancato pieno godimento dell'immobile locato. Costituendosi in giudizio, il proprietario dell'immobile riteneva l'assenza di interesse ad agire di parte ricorrente a fronte dell'intervento deliberato di riqualificazione energetica dell'edificio condominiale (compresa la sostituzione degli infissi esterni); oltre, a ciò, il locatore insisteva per la risoluzione del contratto in ragione della mancata costituzione del deposito cauzionale. La questione giuridica In presenza di muffe causate dalla vetustà degli infissi e da ponti termici, l'obbligo di ripristino ricade sul locatore a titolo di manutenzione straordinaria o il conduttore può pretendere la riduzione del canone per vizi strutturali? Il ragionamento del magistrato A seguito dell'istruttoria di causa, il CTU aveva individuato le cause in due fattori, tra loro distinti, in grado di causare la formazione di condensa e muffe, ossia la vetustà degli infissi esterni (serramenti esterni, quelli interni, ecc.). In particolare, la problematica era dovuta dallo stato ormai notevolmente deteriorato degli infissi esterni posti sul lato nord dell'edificio, mai oggetto di lavori di manutenzione dalla loro installazione. Dal punto di vista prestazionale, la criticità principale era rappresentata dalla scarsa tenuta all'aria dell'accoppiamento tra le due ante, dovuta all'assenza di un sistema di guarnizioni efficiente e alla geometria costruttiva dell'epoca. Tale discontinuità nella sigillatura era presente sia lungo il nodo anta-anta, sia lungo il nodo anta-telaio fisso. Questa carenza consentiva infiltrazioni d'aria indotta per effetto del moto convettivo generato dagli elementi radianti posti in prossimità dei serramenti. L'aria calda e umida proveniente dall'ambiente interno tendeva, infatti, a fuoriuscire attraverso le suddette discontinuità, investendo: il giunto non ermetico tra anta e telaio; la superficie interna del vetro dell'anta esterna. Tale superficie, in quanto costituita da vetro semplice orientato a nord, si presentava termicamente fredda, generando il fenomeno della condensazione del vapore acqueo in corrispondenza del piano vetrato e del nodo perimetrale tra vetro e telaio. Lo stesso CTU, pur escludendo la compromissione al godimento del bene locato dalla presenza di condensa e muffa, rilevava la necessità di un intervento di manutenzione straordinaria agli infissi esterni in capo alla parte locatrice. Secondo il giudicante, gli interventi individuati dal CTU per la soluzione delle problematiche funzionali nella tenuta all'aria riscontrate agli infissi esterni, causa della formazione di condensa e muffa, non rientravano nella piccola manutenzione posta a carico del conduttore, bensì rappresentavano lavori eccedenti la normale manutenzione da porsi a carico del locatore, derivando dette problematiche dalla vetustà degli infissi e non da un guasto dovuto a loro mero uso. Per meglio dire, ai sensi dell'art. 1576 c.c. grava in capo al locatore l'obbligo di mantenere il bene in buono stato locativo e, nel caso di specie, poteva ravvisarsi l'inadempimento di parte convenuta a tale obbligo con riferimento agli infissi esterni dei locali posti a nord che, oltretutto, per comune uso (cucina, bagno e wc), già presentavano, nell'arco della giornata, una maggiore umidità relativa rispetto agli altri locali. In conclusione, alla luce delle considerazioni innanzi esposte, il convenuto è stato condannato ad attuare gli interventi indicati dal CTU nella sua relazione; esclusa, invece, la domanda di riduzione del canone di locazione. L'utilizzo dell'IA Dopo aver sottoposto il provvedimento all'IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l'IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. L'analisi della sentenza evidenzia le difficoltà strutturali che un sistema di IA incontra nella qualificazione dei fatti giuridici complessi; il primo ostacolo riguarda la traduzione del dato tecnico (condensa, ponti termici, vetustà infissi) in categoria giuridica; il secondo profilo critico concerne la nozione di “notevole diminuzione del godimento”, concetto elastico che richiede ponderazione qualitativa e non solo tecnica. Nonostante ciò, l'IA:
Oltre a ciò, l'IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista La sentenza del Tribunale di Bolzano affronta il tema della responsabilità del locatore per fenomeni di condensa e muffa derivanti dalla vetustà degli infissi. In proposito, di particolare importanza, è la riflessione del giudice circa i lavori di riqualificazione energetica dell'edificio condominiale: la responsabilità del locatore, verso il conduttore, per le obbligazioni contrattuali sul medesimo gravanti non viene meno persino quando il suo inadempimento dipende da carenze manutentive di competenza del condominio. In tal contesto, il giudice distingue tra vizi strutturali ex artt. 1578-1581 c.c. e difetti manutentivi ex artt. 1575-1576 c.c., accogliendo la domanda di esatto adempimento e rigettando la richiesta di riduzione del canone. A tal proposito, la decisione offre un'importante ricostruzione sistematica dei rimedi esperibili dal conduttore e chiarisce l'ambito applicativo della manutenzione straordinaria. Le obbligazioni e le garanzie del locatore L'ontologica distinzione tra alterazioni che danno luogo solo a riparazioni ed alterazioni che danno, invece, luogo a scioglimento o modificazione del rapporto comporta una diversità anche processuale tra le due domande di tutela; sicché, il giudice non potrà accogliere l'una ove sia stata dal conduttore espressamente proposta l'altra, avendo presente la distinzione esistente tra l'obbligazione del locatore di mantenere la cosa locata in stato di servire all'uso convenuto e la garanzia per vizi della cosa: invero, la prima si sostanzia nel dovere del locatore di eliminare ogni deterioramento della cosa rispetto allo stato in cui essa si trovava al momento della consegna, e che abbia determinato una diminuzione del godimento; la seconda, invece, si concreta nella responsabilità gravante sul locatore per l'esigenza di un difetto nella struttura della cosa, costituente vizio della stessa, in presenza del quale egli è tenuto a subire la pretesa del conduttore di scioglimento o di modificazione del rapporto locatizio, in termini di riduzione del canone, tranne che sia dimostrato trattarsi di vizio conosciuto o facilmente riconoscibile, ma non può ritenersi tenuto ad intervenire sulla res per eliminare il vizio. L'esatto adempimento della prestazione: vizi e guasti della cosa locata In materia di locazione, è evidente la diversità dei rimedi che l'ordinamento appresta al conduttore, a seconda che il vizio attenga alla cosa locata o si tratti di guasti della stessa ascrivibili a difetto di manutenzione. Infatti, i vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.) incidono sulla struttura materiale della stessa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione (art. 1581 c.c.). Tali vizi alterano l'equilibrio delle prestazioni corrispettive ed i rimedi previsti sono la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, restando esclusa l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento, non potendosi configurare in presenza di tali vizi intrinseci e strutturali un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 c.c. Invece, guasti o deterioramenti della cosa locata, dovuti alla naturale usura, effetto del tempo ovvero ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, possono rilevare rispetto all'obbligo di manutenzione, posto dalla legge a carico del locatore, quale proiezione nel tempo dell'obbligo di consegna in buona stato di manutenzione (art. 1575 c.c.), e rispetto all'obbligo di riparazione ex art. 1576 c.c., l'inosservanza dei quali determina l'inadempimento contrattuale (App. Napoli 10 marzo 2023, n. 1064). La riduzione del canone Qualora vengano in rilievo alterazioni non attinenti allo stato di conservazione e manutenzione dell'immobile locato, bensì incidenti sulla composizione, costruzione o funzionalità strutturale, il conduttore non è affatto legittimato ad agire in giudizio per ottenere dal locatore l'adempimento dell'obbligazione di cui all'art. 1576 c.c., né a effettuare direttamente le riparazioni del caso ai sensi dell'art. 1577, comma 2, c.c. Il locatario, infatti, può soltanto richiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, ai sensi dell'art. 1578 c.c. Tuttavia, l'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato, di cui all'art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito di opere di manutenzione. Pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti (nella specie il fenomeno dell'umidità nel seminterrato) rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli art. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata (Cass. civ., sez. III, 25 maggio 2010, n. 12712). Ebbene, nella vicenda del Tribunale di Bolzano, in base alle conclusioni rese dal CTU in ordine alla possibile e agevole rimozione dei difetti manutentivi riscontrati agli infissi esterni dell'abitazione locata, per quanto vetusti, la domanda formulata da parte ricorrente ai sensi degli artt. 1578 e 1581 c.c. risultava infondata, quindi da rigettarsi, posto che la richiesta riduzione del canone di locazione, in alternativa alla risoluzione del relativo contratto, poteva disporsi “solo a fronte di vizi strutturali idonei ad avere consistente incidenza sul pieno godimento del bene locato”, quindi destinati, per loro natura, a persistere per l'intera durata del contratto di locazione senza possibilità di loro piana soluzione. La ravvisata fondatezza della domanda formulata da parte ricorrente in via principale, in ragione del positivo accertamento dell'inadempimento contrattuale di parte convenuta all'obbligo di mantenimento del bene locato in buono stato “da servire all'uso convenuto”, determinava il rigetto della seguente domanda di riduzione del canone di locazione e risarcimento del danno non patrimoniale, essendo “l'una incompatibile con l'altra”. Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS-Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
